《贵阳市国有建设用地使用权“净地”出让工作实施意见(试行)》

附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《合同出让国有土地使用权规定》等有关规定和土地估价国标、行业原则，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地运用管理司、中华人民共和国土地估价师与土地登记代理人协会。

本规范由国土资源部负责解释。

1合用范畴在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及地价评估，以及因调节土地使用条件、发生土地增值等状况需补缴地价款评估，合用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及地价评估，可参照本规范执行。

2引用原则下列原则所包括条文，通过在本规范中引用而构成本规范条文。

本规范颁布时，所示版本均为有效。

使用本规范各方应使用下列各原则最新版本。

GB/T 18508-《城乡土地估价规程》GB/T 18507-《城乡土地分等定级规程》GB/T 21010-《土地运用现状分类》GB/T 28406-《农用地估价规程》TD/T 1052-《标定地价规程》TD/T 1009-《都市地价动态监测技术规范》3根据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国都市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《合同出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（8）《节约集约运用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理告知》（国发〔〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理决定》（国发〔〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定程序和办法，参照本地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴地价款。

（三）建立合理出让价格体系
根据原国土资源部发布实施的《全国工业用地出让最低价标准》，对低于法定最高年限出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格应按一定的还原利率进行年期修正。按照《城镇土地估价规程》，经过年期修正的土地出让价格优惠幅度并不大，对企业吸引力不多。如按土地还原利率6.75%进行年期修正系数计算，其结果为：
贵州省工业用地弹性出让现状、挑战与对策措施研究
摘要：为进一步完善工业用地供应制度，切实降低工业企业用地成本，提高工业用地节约集约利用水平，促进产业结构转型升级，本文以贵州省工业用地弹性出让试点——X县为研究对象，分析总结了出现阶段X县在工业用地弹性出让中存在的问题，并据此提出政策建议。研究表明在试点中主要存在企业担忧成本、手续、融资、政策方面的问题和政府担忧影响招商引资和短期财政收入的问题，针对以上问题本文建议明确出让程序、制定考核机制、建立价格体系保障贵州省工业用地弹性出让有序、稳定、高效进行。
四是担忧政策有变化，出让期满不能续期。企业在了解该项政策后，明确表示了两方面的担心，一是担心弹性年期出让期满后不能续期，续期手续不好办理，同时也担心先租后让、弹性年期到期后工业地价过高。同时再三询问能不能一次性缴清50年工业用地出让价款，拿到50年土地使用权。
（二）地方政府层面
地方政府的顾虑主要是在两方面：一方面是推行工业用地弹性年期等土地供应方式会在一定程度上影响招商引资。招商引资过程中，正是由于企业的上述顾虑，一时还不能接受和适应新的供地政策，地方政府担心项目不能落地。另一方面是弹性年期等土地出让方式也会影响政府短期的财政收入。实行弹性年期等土地出让，土地出让金明显降低，这在降低企业土地成本的同时，也减少了地方政府的当期土地收益，势必给地方政府造成一定期限内的资金压力，对于财政收入较低的地方政府来说，地方政府推行积极性不高。

济南市人民政府办公厅关于印发济南市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）的通知文章属性•【制定机关】济南市人民政府办公厅•【公布日期】2020.08.15•【字号】济政办发〔2020〕20号•【施行日期】2020.08.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文济南市人民政府办公厅关于印发济南市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）的通知各区县人民政府，市政府各部门（单位）：《济南市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

济南市人民政府办公厅2020年8月15日济南市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）第一章总则第一条为进一步规范我市建设用地使用权二级市场秩序，加强市场管理，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例》等法律法规规定以及《山东省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（鲁政办发〔2019〕33号）要求，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于我市各区县（含济南高新区、市南部山区、济南新旧动能转换先行区、莱芜高新区，下同）建设用地使用权转让、出租、抵押及其管理。

法律法规另有规定的，从其规定。

第三条建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易等情况，具体包括净地交易、在建工程交易、土地连同地上物整体交易。

涉及房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。

第四条充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益，实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等交易建设用地使用权。

全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，2013年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。

在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。

鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。

新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。

本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。

一、出台背景在地价管理层面。

为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。

这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。

但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。

这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。

在地价评估层面。

在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。

朝阳市人民政府关于加快推进工业用地“标准地”出让改革的实施意见（试行）文章属性•【制定机关】朝阳市人民政府•【公布日期】2021.11.11•【字号】朝政发〔2021〕17号•【施行日期】2021.11.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文朝阳市人民政府关于加快推进工业用地“标准地”出让改革的实施意见（试行）各县（市）区人民政府，市政府各部门，市直各单位：为深入贯彻落实《国务院办公厅关于服务“六稳”“六保”进一步做好“放管服”改革有关工作的意见》（国办发〔2021〕10号）和《省政府关于印发辽宁省服务“六稳”“六保”进一步做好“放管服”改革激发市场主体活力工作实施方案的通知》（辽政办发〔2021〕24号）文件精神，加快推进我市工业用地“标准地”出让，实现节约集约用地，结合我市实际，提出如下实施意见。

一、重要意义和主要目标推进“标准地”改革，是改善我市营造营商环境的重要举措，是深化资源要素配置市场化改革的关键步骤，也是提高土地供应效率、减轻企业负担的有效途径。

通过简化、优化、标准化工业项目供地程序，进一步提高土地节约集约利用水平，实现市场有效、政府有为、企业有利的有机统一，促进工业项目快落地、早达产、高质量发展。

“标准地”出让改革，主要在全市范围内省级开发区工业用地试行。

2021年12初，各县（市）区全面启动“标准地”出让工作；2022年5月底之前，各县（市）区省级开发区要至少出让1—2宗“标准地”；2022年8月，全市范围内省级开发区全面推行工业用地“标准地”出让制度。

对实施“标准地”出让的工业用地要实现拿地即开工。

二、基本原则（一）坚持因地制宜探索。

推进“标准地”改革是一项全新的工作，各地可根据实际情况，在符合要求的前提下大胆探索，构建有自己特色的、公开透明、规范高效的新型招商模式，招引遴选高质量项目落地。

（二）坚持市场配置资源。

坚持市场在资源配置中起决定性作用，政府依据政策规定和实际需要完成区域评价。

国有建设用地使用权出让（划拨）前开展考古工作的实施方案根据《X省人民政府关于进一步加强节约集约用地的意见》（X 政〔X〕66号）和《国务院关于进一步加强文物工作的指导意见》（国发〔X〕17号），为深入推进“放管服”改革，有效降低企业制度性交易成本，现就我市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让（划拨）前开展考古调查、勘探、发掘工作制订本方案：一、增强服务意识，提高对国有建设用地使用权出让（划拨）前开展考古工作重要性的认识考古调查、勘探、发掘工作是了解掌握和保护建设用地范围内地下遗存的一种手段，是确保地下文物安全和建设工程质量的重要措施。

在国有建设用地使用权出让（划拨）前，完成考古调查、勘探和发掘保护工作，是进一步完善土地资源市场配置，落实“净地”供应制度的基础性工作，对于科学规划使用国有建设用地，优化招商引资及发展服务环境，有效保护利用建设用地范围内地上地下文物资源等都有重要意义，尤其是在降低建设单位投资风险，减少建设项目前期运作成本，加快项目建设进度等方面将发挥积极作用。

国土、财政、规划、文物等部门要进一步增强服务意识，密切配合协作，建立相应的工作机制，将省政府对出让（划拨）用地提前开展考古工作的政策要求落到实处，大力支持服务建设项目，助推全市经济建设快速发展。

二、建立规范流程，保证国有建设用地使用权出让（划拨）前考古工作顺利开展市土地收购储备中心、划拨用地单位为国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让、划拨前开展考古调查、勘探、发掘工作的委托单位，考古业务工作由市文物部门组织实施并审批。

具体工作程序为：1.在国有建设用地使用权招拍挂出让前，或者在划拨用地项目建议书或可行性研究阶段，由委托单位到市行政服务中心文物部门窗口进行考古工作委托。

2.委托单位在委托考古前，应完成地上建筑物、附属物等清理工作，地面达到考古勘探的条件。

3.文物部门接到考古调查、勘探委托后，24小时内将考古工作任务交办给考古工作单位；考古工作单位与委托单位衔接，进行实地考古调查，达到考古勘探条件的，签订考古勘探协议，并报送至双方主管部门。

最高法判决：禁止出让非净地土地【裁判要旨】海口市国土局出让案涉土地时，土地尚不具备净地出让条件，属于依法禁止出让的情形。

土地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及到受让人合同目的能否顺利实现，是土地使用权出让合同关系中的重要内容，如实进行告知和披露是出让人的一项主要合同义务。

海口市国土局隐瞒该重要事实，违反了应尽的合同义务，已经构成违约。

案由：国有建设用地使用权出让合同纠纷案号：（2014）民一终字第00045号判决时间：2014年6月20日。

当事人：上诉人（原审原告）：浙江国都控股有限公司。

被上诉人（原审被告）：海口市国土资源局。

案件由来：上诉人浙江国都控股有限公司（以下简称国都公司）为与海口市国土资源局（以下简称海口市国土局）国有建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（以下简称一审法院）于2013年11月27日作出的（2013）琼民一初字第2号民事判决，上诉于最高法院。

一审法院查明：2010年6月27日，海口市国土局对外发布了2010年第4号《海口市国有建设用地使用权挂牌出让公告》（以下简称《出让公告》），决定以整体挂牌出让方式，出让位于海口市海甸二东路南侧，海甸溪北岸中段的五块国有建设用地使用权，用地总面积为119576.65平方米。

此次公告内容的组成部分，还包括《国有建设用地使用权出让手册》（以下简称《出让手册》）、《海口市国有建设用地使用权挂牌出让竞买须知》（以下简称《竞买须知》）等文件。

根据《出让公告》记载：竞买成交后即签订《海口市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》（以下简称《成交确认书》），并在10个工作日内与海口市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）；签订《出让合同》之日为交地时间，按现状交地。

《竞买须知》第三条载明：本宗地按现状条件出让，竞买申请人应现场踏勘交易地块，竞买申请人参加竞买的，视为对出让地块现状条件无异议。

《竞买须知》第十四条载明：竞得人有下列违约行为之一的，海口市国土局可取消其竞得资格，保证金不予退还，竞得人另按成交总价款的20%向出让人支付违约金。

贵州省人民政府办公厅关于进一步做好用地审批和计划管理的通知文章属性•【制定机关】贵州省人民政府办公厅•【公布日期】2020.11.11•【字号】黔府办函〔2020〕70号•【施行日期】2020.11.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文贵州省人民政府办公厅关于进一步做好用地审批和计划管理的通知黔府办函〔2020〕70号各市、自治州人民政府，各县(市、区、特区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：为贯彻落实《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》(国发〔2020〕4号)，以及自然资源部《关于贯彻落实〈国务院关于授权和委托用地审批权的决定〉的通知》(自然资规〔2020〕1号)《自然资源部农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》(自然资发〔2020〕128号)精神，进一步做好全省用地审批和计划管理工作，经省人民政府同意，现就有关事宜通知如下：一、承接好国家授权的用地审批权根据国务院授权，贵阳市土地利用总体规划确定的中心城区建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由区政府按城镇批次用地逐级上报，省自然资源厅审查通过后报省政府批准。

土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，土地征收审批权属省政府的，农用地转用和土地征收按程序报省政府批准;土地征收审批权属国务院的，农用地转用按程序报省政府批准，土地征收按程序报国务院批准。

二、委托下放农村村民住宅建设农用地转用审批权根据《土地管理法》第四十四条第三款，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，因农村村民住宅建设将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，将省政府权限范围内的审批权限委托县级政府批准;市(州)政府权限范围内的审批权限，由市(州)政府委托县级政府批准。

县级政府在办理委托事项时，批复文件开头要冠以“受省政府(××市政府、××自治州政府)委托行使农村村民住宅建设农用地转为建设用地审批权”的字样。

贵州省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于省重点建设项目耕地开垦费收取标准及统一征地工作意见的通知文章属性•【制定机关】贵州省人民政府•【公布日期】2000.08.24•【字号】•【施行日期】2000.08.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文贵州省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于省重点建设项目耕地开垦费收取标准及统一征地工作意见的通知各自治州、市人民政府，各地区行署，各县（自治县、市、市辖区、特区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：省国土资源厅《关于省重点建设项目耕地开垦费收取标准及统一征地工作的意见》已经省人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

贵州省人民政府办公厅二０００年八月二十四日关于省重点建设项目耕地开垦费收取标准及统一征地工作的意见（省国土资源厅２０００年８月１５日）随着西部大开发战略的实施，一大批国家和省重点工程项目将上XXX设，作为国土资源管理部门，将积极做好征地、地矿、测绘服务工作，进一步提高工作效率和质量，坚持依法行政，圆满完成国家和省重点建设项目用地的征用、报批工作，为全省经济建设作出应有的贡献。

国家重点建设项目征地工作政策性强、涉及面广，工作难度大，根据我省株六复线、内昆铁路、水柏铁路、贵新公路、贵毕公路等重点工程项目征地工作情况，应对重点工程项目的征地工作早计划、早安排，有关收费标准应统一、明确。

根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地法》）的有关规定，结合我省实际，现对做好我省铁路、公路、电力、水利（乙类，下同）等各类省重点建设项目用地征地工作和耕地开垦费收取标准，提出如下意见：一、省重点建设项目占用耕地应实行占补平衡（一）耕地占补平衡工作的依据和必要性。

《土地法》第三十一条规定：“国家实行占用耕地补偿制度。

非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为;根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国资产评估法、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定、协议出让国有土地使用权规定等相关规定和土地估价国家标准、行业标准;制定本规范..本规范由国土资源部提出并归口..本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会..本规范由国土资源部负责解释..1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估;以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估;适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估;可参照本规范执行..2引用的标准下列标准所包含的条文;通过在本规范中引用而构成本规范的条文..本规范颁布时;所示版本均为有效..使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本..GB/T18508-2014城镇土地估价规程GB/T18507-2014城镇土地分等定级规程GB/T21010-2017土地利用现状分类GB/T28406-2012农用地估价规程TD/T1052-2017标定地价规程TD/T1009-2007城市地价动态监测技术规范3依据1中华人民共和国物权法2中华人民共和国土地管理法3中华人民共和国城市房地产管理法4中华人民共和国资产评估法5中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国务院令第55号6招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国土资源部令第39号7协议出让国有土地使用权规定国土资源部令第21号8节约集约利用土地规定国土资源部令第61号9国务院关于加强国有土地资产管理的通知国发〔2001〕15号10国务院关于深化改革严格土地管理的决定国发〔2004〕28号4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估;是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法;参照当地正常市场价格水平;评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款..4.2出让地价评估目的开展土地使用权出让地价评估;目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价;或核定应该补缴的地价款提供参考依据..4.3评估原则除城镇土地估价规程规定的土地估价基本原则外;土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：价值主导原则：土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素..审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时;应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况;以及存在的风险..公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现..4.4评估方法1收益还原法2市场比较法3剩余法4成本逼近法5公示地价系数修正法出让地价评估;应至少采用两种评估方法;包括1、2、3之一;以及4或5..因土地市场不发育等原因;无法满足上述要求的;应有详细的市场调查情况说明..4.5评估程序1土地估价机构接受国土资源主管部门或出让方委托;明确估价目的等基本事项；2拟订估价工作方案;收集所需背景资料；3实地查勘；4选定估价方法进行评估；5确定估价结果;并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定;给出底价决策建议；6撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署;履行土地估价报告备案程序;取得电子备案号；7提交估价报告；8估价资料归档..5评估方法的运用5.1收益还原法..除依照城镇土地估价规程的规定外;还需体现以下技术要求：1确定土地收益;应通过调查市场实例进行比较后得出;符合当前市场的正常客观收益水平;并假设该收益水平在出让年期内保持稳定..对于待建、在建的土地;按规划建设条件选用可比较实例..用于测算收益水平的比较实例应不少于3个..2确定各项费用时;应采用当前市场的客观费用..3确定还原率时应详细说明确定的方法和依据;应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系..5.2市场比较法..除依照城镇土地估价规程的规定外;还需体现以下技术要求：1在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上;优先选用正常市场环境下的交易实例..原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例..近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的;原则上不应选用市场比较法..2比较实例的修正幅度不能超过30％;即：实例修正后的比准价格-实例价格／实例价格≤30％..3各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40％..即高比准价格-低比准价格／低比准价格≤40％;对超过40％的;应另选实例予以替换..实例不足无法替换的;应对各实例进行可比性分析;并作为确定取值权重考虑因素之一..5.3剩余法..除依照城镇土地估价规程的规定外;还需体现以下技术要求：1在假设项目开发情况时;按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的;在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估..2假设的项目开发周期一般不超过3年..3对于开发完成后拟用于出售的项目;售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平;不能采用估算的未来售价..4开发完成后用于出租或自营的项目;按照本规范收益还原法的有关技术要求评估..5利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率..利润率的取值应有客观、明确的依据;能够反映当地不动产开发行业平均利润水平..5.4成本逼近法..除依照城镇土地估价规程的规定外;还需体现以下技术要求：1国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益中计提安排的各类专项资金;包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等;以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用;不得计入土地成本;也不得计入出让底价..2土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定;需注意与当地土地征收、房屋征收和安置补偿等标准的差异..3土地开发成本应通过调查所在区域开发同类土地的客观费用水平确定..对拟出让宗地超出所在区域开发同类土地客观费用水平的个例性实际支出;不能纳入成本..4评估工业用地出让地价时;不得以当地工业用地出让最低价标准为基础;推算各项参数和取值后;评估出地价..5.5公示地价系数修正法..除依照城镇土地估价规程的规定外;还需体现以下技术要求：1采用的基准地价;应当已向社会公布..采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价;需经市、县国土资源主管部门书面同意..2在已经开展标定地价公示的城市;可运用标定地价系数修正法进行评估..6特定情况评估要点6.1场地未通平或通平不完全1土地开发程度不足..土地开发程度未达到当地正常水平的;先评估当地正常开发程序下的熟地地价;再根据当地各项通平开发所需的客观费用水平;逐项减价修正..2有地上建筑物的土地出让评估..对土地连同建筑物或构筑物整体一并出让的;出让评估按出让时的规划建设条件进行..当出让时以及出让后不改变现状、不重新设定规划建设条件的;评估结果等于净地价加地上建筑物重置价减去折旧；当出让时重新设定规划建设条件的;评估结果等于新设定规划建设条件下的净地价减去场内拆平工作费用..作为整体出让的土地连同地上建筑物或构筑物;权属应为国有且无争议..6.2特定条件的招拍挂出让方式1限地价、竞配建或竞房价、竞自持面积等..采用“限地价、竞房价或竞自持面积”方式出让的;在评估时应按本规范;评估出正常市场条件下的土地价格..采用“限地价、竞配建”方式的;土地估价报告中应评估出正常市场条件下的土地价格;给出底价建议;以及根据市场情况建议采用的地价上限;并提出建议的起始价或起拍价;一般情况下应符合：起始价≤出让底价≤地价上限..当起始价≤地价上限≤出让底价时;地价上限与出让底价之间的差额;应按配建方式和配建成本;折算最低应配建的建筑面积;并在土地估价报告中明示..2限房价、竞地价..采用“限房价、竞地价”方式出让的土地;在出让评估时;应充分考虑建成房屋首次售出后是否可上市流转..对不能上市流转;或只能由政府定价回购;或上市前需补缴土地收益的限价房开发项目;在采用剩余法评估时;按限定的房价取值..3出让时约定租赁住宅面积比例..约定一定比例的;采用剩余法时;以市场正常租金水平为依据测算相应比例的不动产价值..纯租赁住宅用地出让;有租赁住宅用地可比实例的;优先采用市场比较法;实例不足的;应采用收益还原法..6.3协议出让1对应当实行有偿使用;且可以不采用招标拍卖挂牌方式出让的..应按本规范评估其在设定开发建设条件下的正常市场价格;并提出建议的出让底价..同时;还应在土地估价报告中测算并对比说明该建议出让底价是否符合当地的协议出让最低价标准..当地未公布协议出让最低价标准的;按拟出让土地所在级别基准地价的70％测算对比；拟出让土地在基准地价覆盖范围外的;按照本规范成本法的要求;与土地取得的各项成本费用之和进行对比..评估结果低于协议出让最低价标准的;应在土地估价报告中有明确提示..2划拨土地办理协议出让..使用权人申请以协议出让方式办理出让;出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的;应按本规范评估在现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格;减去划拨土地使用权价格;作为评估结果;并提出底价建议..出让时重新设定规划建设条件的;应按本规范评估在新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格;减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格;作为评估结果;并提出底价建议..当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定的;应与评估结果进行对比;在土地估价报告中明确提示对比结果;合理确定应缴土地收益..6.4已出让土地补缴地价款1估价期日的确定..土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的;在评估需补缴地价款时;估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准..2调整容积率补缴地价..调整容积率的;需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积;楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定..核定新增建筑面积;可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准;或竣工验收时实测的新增建筑面积为准..因调低容积率造成地价增值的;补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定..容积率调整前后均低于1的;按容积率为1核算楼面地价..3调整用途补缴地价..调整用途的;需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积..新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格..用地结构调整的;分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额;合并计算应补缴地价款..各用途的楼面地价按调整结构后确定..工业用地调整用途的;需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积;减去现状工业用地价格..4多项条件同时调整..多项用地条件同时调整的;应分别核算各项条件调整带来的地价增减额;合并计算应补缴地价款..用途与容积率同时调整的..需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积;加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积..新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定;旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定..因其他土地利用条件调整需补缴地价款的;参照上述技术思路评估..核定需补缴地价款时;不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替..7估价报告内容除需符合城镇土地估价规程规定的报告内容和格式外;出让地价的土地估价报告还应符合下列要求：7.1估价结果..涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的;在土地估价报告的“估价结果”部分;应同时列出评估结果;以及相应最低限价标准..在土地估价报告的“估价结果”部分;应有明确的底价决策建议及理由..7.2报告组成要件..除城镇土地估价规程规定的附件内容外机构依法备案的有关证明为必备要件;应视委托方提供材料情况;在土地估价报告后附具：1涉及土地取得成本的相关文件、标准;以及委托方提供的征地拆迁补偿和安置协议等资料；2已形成土地出让方案的;应附方案；3报告中采用的相关实例的详细资料包括照片；4设定规划建设条件的相关文件依据..。

第36卷 第6期2022年6月Vol.36 No.6Jun.,2022中国土地科学China Land Science doi: 10.11994/zgtdkx.20220526.093855国有建设用地使用权出让合同的性质认定和规则重构王俊超1，蒋仁开2（1.安徽大学法学院，安徽 合肥 230601；2.中国国土勘测规划院，北京 100035）摘要：研究目的：对国有建设用地使用权出让合同的性质争议进行分析认定。

研究方法：历史分析、社会实证和法律规范分析。

研究结果：从统一行使自然资源所有者权益、建设城乡统一的建设用地市场、国有建设用地使用权出让的本质特征和发展方向、民事和行政法的基本法理4个方面分析，应当将国有建设用地使用权出让合同的性质认定为民事合同。

研究结论：基于出让合同的民事合同属性，应当完善出让合同条款、相关法律规则和争议解决方式，达成土地善治，实现国有自然资源产权制度改革的目标。

关键词：建设用地使用权；出让合同；行政合同；民事合同；所有者权益中图分类号：D922.3文献标志码：A文章编号：1001-8158（2022）06-0021-08收稿日期：2022-02-24；修稿日期：2022-04-15第一作者：王俊超（1985-），男，河南唐河人，博士研究生。

主要研究方向为民法学、通讯作者：蒋仁开（1968-），男，贵州德江人，博士，1 引言国有建设用地使用权出让合同是国家实现所有者权益的重要方式，出让合同的一方当事人为代表国家的自然资源管理部门，既根据授权签订出让合同，享有合同权利、履行合同义务，又行使监管权、执法权。

出让人兼具民事主体和行政主体双重角色，出让合同条款既有《民法典》规定的内容也有《土地管理法》的行政监管条文，多重因素导致学术界对出让合同的性质认定众说纷纭，归纳起来有民事合同[1]、行政合同[2]、混合合同[3]三种观点。

最高人民法院的判决既有将出让合同认定为民事合同的也有认定为行政合同的，至今尚无定论。

贵阳市城市规划技术管理规定2014年目录第一章总则第二章城市景观控制第三章城市建设用地第四章建筑容量控制第五章建筑间距第六章建筑物退让距离第七章建筑物的高度控制第八章市政公用设施第一节公共配套设施第二节道路交通设施第三节排水设施第四节电力设施第五节管线综合第六节其他设施第九章城市绿地第十章附则附录一计算规则附录二名词解释附录三公建配套设施表第一章总则第一条为进一步加强城乡规划管理，提高规划管理工作水平，使城乡规划管理法制化、科学化、规范化,保障城乡规划的实施，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城乡规划条例》、《贵阳市城乡规划条例》等法律法规、贵阳市城市总体规划及有关规范规定，结合本市实际,制定本规定。

第二条本市中心城区范围内各类建设项目的规划与实施，均按本规定执行.编制分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划、各项专业规划、城市设计、景观规划、建筑总平面图及单体设计，必须符合本规定。

清镇市、开阳县、修文县、息烽县参照本规定执行.本规定未明确的,按国家有关法律、法规、规范执行。

城镇个人建房(包括城市居民建房和农村居民建房)另行规定.第三条在本市中心城区范围制定城市规划和实施规划管理应采用北京坐标系或贵阳市独立坐标系统和1956年黄海高程系统.第四条城乡规划管理应当遵循以下原则：（一）坚持生态优先、以人为本、城乡统筹，促进经济、社会和生态环境全面协调可持续发展；（二）因地制宜、合理布局，尊重和顺应自然,构建“山水林城相融合"的城市特色;（三）合理用地,集约发展，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用；（四）统筹城市基础功能和服务功能建设,推动区域协调发展。

第二章城市景观控制第五条加强城市规划建设管理，重点做好主要景观轴线和主要节点、地标性建筑、城乡接合部、城市主要出入口的规划设计,突出广场、绿地、河道等公共开放空间的功能和特色。

应当对下列区域进行城市设计：（一）城市主要道路、河道两侧、火车站、机场、城市广场周边以及客运交通枢纽、城市主要出入口等重要节点；(二)文物保护单位、历史文化街区、古树名木、重点旅游区及其他重要区域；（三）跨区域地段节点；（四）本市中心城区范围内，市人民政府规定的其他重要区域.第六条建设项目色彩应结合贵阳市的城市定位,以及贵阳市民族文化及地域文化特色，颜色的明度、彩度，应充分考虑与周边环境相协调，并且符合贵阳市建筑色彩专项规划的相关规定。

国有经营性建设用地使用权出让“持证准用”须知根据《成都市国土资源局关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》(成国土资发[2011]80号)的相关规定，成都市国有经营性建设用地使用权出让实行“持证准用”制度。

为保证“持证准用”和招拍挂出让国有建设用地使用权工作规范、有序进行，特制定本须知。

一、成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、青白江区、龙泉驿区、温江区、新都区、郫县、双流县国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人须按出让公告的要求，在签订《国有建设用地使用权出让合同》及《＜国有建设用地使用权出让合同＞补充协议》（以下简称《出让合同》）之前提交相应面积的建设用地指标；彭州市、都江堰市、崇州市、邛崃市、大邑县、金堂县、新津县、蒲江县的国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人须在签订《出让合同》之前，按市政府确定并公布的当年建设用地指标最低保护价缴纳相应面积的建设用地指标价款。

成都市范围内城镇改造整理出的国有经营性建设用地使用权出让（非首次供应），竞得人不需持有建设用地指标，也不缴纳建设用地指标价款。

二、建设用地指标证书的取得方式及建设用地指标价款的缴纳方式按出让公告的要求须提交建设用地指标证书的，竞得人可通过农村土地综合整治获取建设用地指标，也可在成都农村产权交易所（以下简称“农交所”）购买相应面积的建设用地指标，取得建设用地指标证书；须缴纳建设用地指标价款的，竞得人向农交所缴纳。

三、提交建设用地指标证书或缴纳建设用地指标价款的相关要求（一）时间要求竞得人必须在签订《出让合同》之前（即出让成交之日起10个工作日内）提交建设用地指标证书或缴纳建设用地指标价款。

（二）面积要求竞得人必须提交不少于出让公告要求面积的建设用地指标证书或缴纳出让公告要求面积的建设用地指标价款。

（三）提交的建设用地指标证书的权利人及缴纳建设用地指标价款的主体独立竞买的竞得人：须提交建设用地指标证书的，竞得人必须提交其自身或与其同属同一股东全资持股的公司、或其全资子公司、或全资持有其股份的股东作为权利人的建设用地指标证书；须缴纳建设用地指标价款的，由竞得人负责缴纳。

贵州省国土资源厅关于改进采矿权价款评估工作的意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 贵州省国土资源厅关于改进采矿权价款评估工作的意见（黔国土资发[2005]139号2006年7月26日）各市、州、地国土资源局：近年来，我省采取积极措施，加快推进探矿权、采矿权招标拍卖挂牌出让工作，取得了一定的成效。

为全面推进我省矿产资源有偿使用制度改革，促进矿权市场建设，现提出以下意见。

一、采矿权价款计算标准。

根据2003年8月1日以来全省采矿权协议出让底价评估及对国家出资勘查形成矿产地采矿权出让的价款评估情况，本着科学合理、公开公平、节约成本、高效便民、便于操作的原则，对中型以下矿山（不含中型，新办煤矿指9万吨以下，含9万吨）采矿权出让价款按以下标准比照计算。

采矿权价款计算标准表矿种采矿权价款计算标准（元/吨资源储量，是金属矿的均按矿石量）煤矿0.80铁矿沉积型(含风化型)铁矿0.60热液型铁矿0.35锰矿0.60 磷矿矿床平均品位五氧化二磷≥25% 0.50 矿床平均品位五氧化二磷＜25% 0.40金矿微细粒浸染型金矿(氧化矿) 1.00微细粒浸染型金矿(原生矿) 0.50其它金矿0.30铝土矿露天开采铝土矿0.70 地下开采铝土矿0.40 铅锌矿矿床平均品位铅+锌＜10%0.60矿床平均品位铅+锌10%-20% 1.00矿床平均品位铅+锌＞20%1.40地热0.50元/立方米资源储量硫铁矿0.2锑矿（参照铅锌矿） 1.00矿泉水（参照地热）0.50元/立方米资源储量其它非金属矿种（不含砂、石、粘土、页岩）0.20中型以上矿山以及年产9万吨以上（不含9万吨）煤矿采矿权价款仍由矿权评估机构进行评估。

关于印发《贵州省城乡建设用地增减挂钩试点项目管理暂行办法》的通知关于印发《贵州省城乡建设用地增减挂钩试点项目管理暂行办法》的通知（黔国土资发〔2011〕44号,2011年4月13日）各市(州、地)、县（市、特区、区）国土资源局：《贵州省城乡建设用地增减挂钩试点项目管理暂行办法》经4月7日厅长办公会议审定。

现予印发，请遵照执行。

贵州省城乡建设用地增减挂钩试点项目管理暂行办法第一章总则第一条开展城乡建设用地增减挂钩试点项目建设的目的是:有利于增加和保护耕地；有利于统筹城乡协调发展和建设用地合理布局；有利于推进城市化和新农村建设；有利于盘活土地存量和节约集约用地；有利于改善农村生产生活条件，促进农民增产增收。

第二条城乡建设增减挂钩试点项目建设应遵循以下原则：群众自愿；不损害农民权益和利益；城乡建设用地总量平衡；项目区耕地数量不减少，质量不降低；土地增值收益必须及时全部返还农村。

第三条本办法所称的拆旧区包括：经搬迁安置后可以拆除的农村宅基地以及位于农村的工矿企业、闭坑矿山、地质灾害搬迁、生态移民搬迁等产生的各类建设用地。

第四条开展城乡建设用地增减挂钩试点项目建设应遵循的法规、政策及技术标准有：1、《中华人民共和国土地管理法》2、《贵州省土地管理条例》3、《贵州省土地整治条例》4、国务院《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发〔2010〕47号）。

5、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）6、《贵州省开展城乡建设用地增减挂钩试点工作指导意见》（黔国土资发〔2010〕125号）7、《贵州省人民政府办公厅转发省国土资源厅省财政厅关于加强和改进我省土地开发整理及耕地占补平衡工作意见的通知》（黔府办发[2007]101号）8、《贵州省土地整理复垦开发项目管理办法》（黔国土资发[2009]149号）9、《贵州省土地开发整理工程建设标准》等相关技术标准、规范。

贵阳市人民政府办公厅印发《贵阳市人民政府关于金阳新区征地拆迁和安置扶助被征地农民的暂行规定》的通知文章属性•【制定机关】贵阳市人民政府•【公布日期】2006.02.13•【字号】筑府办发[2006]17号•【施行日期】2006.02.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文贵阳市人民政府办公厅印发《贵阳市人民政府关于金阳新区征地拆迁和安置扶助被征地农民的暂行规定》的通知(筑府办发[2006]17号)各区、市、县人民政府、市政府各工作部门：《贵阳市人民政府关于金阳新区征地拆迁和安置扶助被征地农民的暂行规定》已经市委、市政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

贵阳市人民政府办公厅二○○六年二月十三日贵阳市人民政府关于金阳新区征地拆迁和安置扶助被征地农民的暂行规定第一章总则第一条为依法做好金阳新区征地、房屋拆迁和被征地农民的安置工作，维护土地权利人的合法权益，保障社会稳定和金阳新区的开发建设顺利进行，根据有关法律、法规，结合金阳新区实际，制定本规定。

第二条在金阳新区集体土地范围内，进行征地、房屋拆迁和对被征地农民扶持扶助等事宜，应当遵守本规定。

本规定所称被征地农民是指被征地超过60％（含60％）的农民（以下简称被征地农民）。

第三条征地实行公告和登记制度。

被征地的单位和个人应当服从金阳新区开发建设的需要，积极支持征地和房屋拆迁工作，不得无理阻挠。

征地补偿、安置方案有争议的，由金阳新区管委会和贵阳国家高新技术产业开发区管委会协调解决，达不成一致意见的，报批准征地的人民政府裁决。

征地补偿安置争议不影响征地方案的实施。

第二章征地政策第四条金阳新区的征地由市政府统一依法办理，具体由金阳新区管委会和贵阳国家高新技术产业开发区管委会组织实施。

第五条凡在金阳新区规划范围内征地的补偿标准，按照相关法律、法规和省、市人民政府的相关规定执行。

征地面积是指被征地的正投影面积。

征地中推行仪器丈量的方法，实地测量地亩图。