华润集团商业地产投资运营模式

集团信息管理部
系统管理组 林玉文、袁宝德
利润中心 华润零售 项目经理：欧阳敏、金明敏、祁文娟 执行经理：李智军、王峰林
华润燃气 项目经理：王彦; 执行经理：程洁、龚小辉 华润纺织 项目经理：赵卓英；执行经理：周波
应用管理组 王尉、骆晓麟
资金系统运维组 袁雪莲 开发管理组 李良
华润啤酒 项目经理：张立，执行经理：赵伟
华润集团核心产业Ⅱ
医药
旗下拥有北京医药集团、 三九医药股份、东阿阿胶 和上海医疗器械等国内知 名医药企业。直接或间接 控股多家医药上市公司。
水泥
水泥产能超过3000万吨，位 居全国前十，混凝土产能超 过1500万方，位居全国第二。
三九新生产基地
燃气
主要在中国内地投资经营 与大众生活息息相关的城 市燃气业务，包括管道燃 气、车用燃气及燃气器具 销售等。
业务系统
规范 统一
NC资金系统
公司目录 商业银行档案 NC接口服务 自有银行账户
颁发许可的站点
业务单据导入接 口 查询接口
人行档案 凭证接口 付款结算单查询 总账 档案导入接口 内部账户查询余额（客商档案，客
SSL VPN 通道 IP限定
颁发许可的站点
应付账 应收账
资金业务模 块
基本档案模 块
户账户档案）
效益与风控能力 代码 交易名称 公司目录 商业银行档案 自有银行账户 人行档案 付款结算单查询 内部账户查询余额 内部账户查询对账单 资金调拨单查询 银行对账单 基本档案查询
代码 B001 B002 B003 B004 D001 D002 D003 D004 D005 D006
交易名称
付款结算单 D101 收款结算单 D102 对外付款委托付款书 D103 内部转账委托付款书 D104 部门档案 Q001 人员类别 Q002 人员档案 Q003 客商档案 Q004 客商银行账户档案 Q005 地区分类档案 Q006

华润业务策略华润业务策略华润集团是中国大型综合性企业集团之一，拥有多元化的业务领域，从制造业到零售业，从房地产到基础设施建设，其业务范围广泛且多样化。

华润的业务策略旨在不断提升核心竞争力，实现可持续发展。

本文将从几个方面介绍华润的业务策略。

一、多元化发展华润集团一直以来都坚持多元化发展战略。

作为一家大型企业集团，华润在不同领域拥有丰富的经营经验和资源。

通过在多个行业中的投资和运营，华润能够在不同的市场中分散风险，实现利润最大化。

同时，多元化发展也使得华润能够更好地满足不同市场的需求，提供更多元化的产品和服务。

二、创新驱动创新是华润业务策略的核心。

华润一直致力于技术创新和业务模式创新，通过引入新技术、新产品和新服务，不断提升企业的竞争力。

华润积极推动科技与商业的融合，加强与高校和科研机构的合作，不断探索新的商业模式，推动产业升级和转型发展。

三、可持续发展可持续发展是华润的长远发展目标。

华润重视环境保护、社会责任和经济效益的平衡，致力于实现经济发展与环境保护的双赢。

华润通过节能减排、资源循环利用等措施，积极推动绿色发展。

同时，华润也注重员工的培训和发展，关注社会公益事业，为社会做出贡献。

四、市场拓展华润致力于拓展国内外市场，不断寻找新的业务增长点。

在国内市场，华润通过加大品牌建设和渠道拓展，提升市场份额。

在国际市场，华润积极参与全球竞争，通过并购和合作的方式，进一步扩大市场规模。

华润不断寻找全球化发展的机会，推动中国企业走出去。

五、协同发展华润注重与合作伙伴的协同发展，通过合作共赢的方式实现共同发展。

华润与各界建立了广泛的合作关系，通过与供应商、客户、合作伙伴的紧密合作，实现资源共享、优势互补，提升整体竞争力。

华润通过合作共赢，实现了业务的快速发展和持续增长。

华润集团作为中国大型综合性企业集团，凭借多元化的业务发展，创新驱动的战略，可持续发展的理念，市场拓展的能力以及协同发展的合作模式，不断推动企业的发展和转型升级。

项目列表
武汉橡树湾、北京橡树湾、厦门橡树湾
上海橡树湾、沈阳橡树湾、福州橡树湾、武汉中央公园、天津项目
目录
目录
✓壹、华润集团商业地产版图综述 ✓贰、华润置地— 万象城系列 ✓叁、华润万家— 欢乐颂系列 ✓肆、旅游休闲与生活方式系列
1
壹、华润集团商业地产版图综述
— — 搭建起“万象城”与“欢乐颂”两大主力平台
1 一、华润集团概况
图1.华润集团业务版图
1.1集团基本业务版图
持股57.79%
华润创业
广瑞路项目 华发项目 海口农垦项目 铁东区华润置地项目
经营面积 32,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡
-
业态 社区购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心
2.2欢乐颂品牌
预计开业时间 2010年 2011年 2012年 2012年 -
合作模式 租赁物业 买地自建 租赁物业 合作开发 内部合作
1 三、华润置地系列
图1.华润置地全国各城市项目布局情况
3.1全国拓展版图
目前，华润置地已进入全国24个城市，主要分布在长三角、环渤海、川渝等全国一线、二线城市。
1 三、华润置地系列
表4.华润置地土地储备情况
区域 环渤海 中部 川渝
城市 北京 天津 沈阳 大连 鞍山 青岛 郑州 武汉 长沙 重庆 成都 绵阳
1 二、华润万家系列
表2.华润万家系列品牌
类型
商Байду номын сангаас品牌
华润大卖场
SG苏果
超市类
便利超市 生鲜超市
Van go 便利店
O l e ’ 超市
Blt
购物中心 欢乐颂

华润集团商业地产说辞销讲词本文为山东华润商铺销售说辞，共分为9大部分,华润品牌——品牌墙处、地段-—区域沙盘处、周边商业配套和客流量——区域沙盘及项目沙盘处、烟台华润中心项目总体介绍（侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套）、商铺的总体介绍、每间商铺的特性分析、投资商铺的要素、竞品说辞、商铺投资常见答客问。

华润品牌展示——品牌墙处1.讲解目标(1)华润集团红色央企、拥有多元业务领域;（２）华润置地是坚持高品质的商业地产领军企业；（３）华润中心是华润置地最擅长和富有生命力的系列产品线.2。

讲解要点（1)通过央企背景、港企精神、多元化企业标签展示华润实力；（2)强化华润置地高品质理念和商业地产专家形象，给予客户信心; (3）通过介绍其他城市华润中心项目，深化客户认知。

３。

标准说辞华润集团是直属于国资委的央企，其前身是１938年于香港成立的“联合行”,经过75年的发展，华润已经成为下设7大战略业务单元、１6家一级利润中心,有实体企业２300多家，在职员工42万人,在香港拥有５家上市公司,在内地间接控股6家上市公司的具有巨大影响力企业集团。

X先生/女士：以上数据可能您会觉得和您的投资关系不大，然而我想说:这恰恰对您的投资影响是非常巨大的：现在已经是完全竞争化的社会了，投资最根本的目的是赚钱,对吗?（停顿３秒)等于您把钱放在开发商这儿,寻求投资回报.本质上,这和买股票是一样的,正如您买了我们的股票.所以,企业实力怎么样,是不是靠谱，一定对您的投资是有巨大影响的!华润实施的“十二五"发展战略,目标是实现销售额７00０亿元,利润１0００亿，总资产1万亿,我们要把华润建设成为“世界一流企业＂。

“强者恒强"，这个目标实践证明我们已经提前实现了：华润２01３年全球500强排名第18７位，20１3年度央企业绩排名第五位，截止201３年末,总资产１13３7亿元,其核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。

人均GDP（美元）
14000 13000 12000 11000 10000 9000
8000 深圳
7000 6000 5000 4000 3000
杭州
人均GDP10000美元
沈阳
大连 郑州
青岛 合肥 重庆
成都
南宁
2019 2019 2019 2019 2019 2009 2019 2019 2019 2019 2019 2019
地王大厦
东门商圈
地王商务区
华润中心
人民南商圈
位于城市金融商业核心区
25
整体布局
将购物中心作为独立的主体建筑
国内的早期传统购物中心普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体
华润中心万象城，这个项目完全 抛弃了传统的规划模式，将万象 城购物中心作为一个独立的建筑 主体进行设计，给予其设计规划 的较大自由空间。
24 20
14
选址原则
城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段
商圈
• 1.选择城市新城区的核心地段 • 2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群 • 3.交通便利，停车方便 • 4.考虑政府的城市规划
名称 深圳万象城 深圳大冲大象城 杭州 万象城
位置特征 罗湖-核心商务区
5
华润置地全国布局 以二线发达城市为主要战略城市
华润进驻主要城市
一线城市：北京、上海、深圳
二线城市： 成都、武汉、合肥、杭州、 大连、长沙、重庆、沈阳、 厦门、天津、南宁、青岛等
三线城市： 绵阳、常州、南通、鞍山、海南、 淄博、日照、余姚、秦皇岛等
一线城市
二线城市
沈阳
北京 秦皇岛 鞍山

华润置地商业运作模式调研1．商业自持原因集团资金支持力度大，同时北京项目的营业额比较可观。

原来项目商业规划以住宅底商为主，且大部分出售；现在商业规划以购物中心为主，自持出租，形成整体规划、一站式服务，避免小商户独立应对外界竞争。

2．商业规划每个项目开发先建设住宅部分，同时委托专业公司进行市场调研，并参考周边商业情况，确定项目基础定位，以及哪种业态占比较高。

通过多个项目开发，已经建立自己的商户资源库，掌握各商户一般的承租面积及租金价格，可以较快确定招商对象。

另外对特殊希望引进的商户（如电影院等）会较早接触，按其条件进行规划设计建设。

住宅部分有一定入住率后才会进行商业规划落位、铺位分隔、商户招商.。

3．商业成本核算房地产开发包括住宅开发、自持物业（商业）、增值服务（物业）三部分，自持物业及增值服务都是为了支持住宅销售，即配套商业是为了住宅较好较快销售，在前期住宅销售时已经把商业建设成本摊入住宅销售价格。

商业利润的核算，一般只计算运营成本、人员成本，按5年期计算收益情况，每3年调整一次租金。

租金分为基本租金和提成租金两种计算方式，二者取其高。

4．招商运营基本以自行招商为主，即使是较大商业体也不委托代理行整租。

原因一是自己团队的商户资源较多；二是不满意代理行的策划水平；三是代理行整租期一般为15年，租金价格可以翻两番。

招商运营人员工作比较饱和，人员配备不多。

招商团队分为儿童组、餐饮组、零售组及国际品牌组4个组，除国际品牌组外每组设置4个人左右。

以3万平米商业为例，基本招商人员2人，运营人员3-4人。

清河五彩城项目20万平米商业，招商团队10几个人。

商户汰换方面，在购物中心会设立专门pos机，统一结账，以便统计每个商户的营业额，同时要求各商户每天上报营业额，根据营业额统计确定盈利较好的商户及业态，以便进行商户汰换。

5．社区底商建议社区型电影院（17.5）、超市、化妆品、儿童培训、零售业、快餐、眼镜店、药店。

一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。

第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权,快速回收资金。

如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80％以上，回笼资金逾二亿元。

第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。

这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处： 1. 2。

能为公司带来稳定的资金流,而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想. 产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。

第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营,赚取商业经营利润。

第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售,然后从投资者手中取得经营权,对购物中心进行统一经营和管理。

好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。

四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。

如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场(总建筑面积二十万平方)就同时选择前三种模式,既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。

选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究,不要盲目跟风;商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商市场定位不准; 二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪；200612 P。

1商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究五是要有后备方案,能够在市场变化时有相应的应变措施. 总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。

医药 11% 金融 4%
华润创业 持股51.33%
1992年上市
消费品 14% 燃气 6%
华润医药 持股72%
华润燃气 持股68%
1994年上市
房产 36%
2011年利 润结构
水泥 12%
电力 17%
华润电力 持股64%
2003年上市
华润置地 持股68%
1996年上市
华润水泥 持股73%
2009年上市
2010 7.65% 13.42% 45.14% 19.58% 15.31% 15.78% 16.41%
2011 4.93%
2012
产业类型
5.47% 消费驱动型
11.30% 12.49% 资源控制型 40.15% 39.44% 资源控制型 6.28% 6.16% 消费驱动型
15.90% 15.86% 资源控制型 21.11% 11.90% 7.16% 资源控制型 9.69%
20世纪至今
阶段特征
云峰集团
战略举措
外部环境
时间周期
战略运营中心
内容提要
企业概况
• 企业简介 • 业务板块 • 历史沿革
战略目标
• 企业规模 • 盈利能力 • 再造华润
投资并购
• • • • 投资策略 行业选择 时机判断 资源整合
集团管控
• 战略管控 • 组织结构 • 管控模式
云峰集团
战略运营中心
企业规模
华润在30年的发展历程中，经历了三次“再造华润”的战略转型，每次基于外部环境 变化和内部资源整合需要作出的战略目标调整，都引领集团规模快速扩张。
（单位：亿港元）
进入世界 500强
建立以战略为 导向的多元化 发展之路

商业地产管理运营模式商业地产管理运营模式是指商业地产开发商或业主对商业地产项目进行管理和运营的方式。

商业地产管理运营模式是商业地产项目成功运营的关键，能够影响商业地产项目的投资回报率、租户满意度和经营效益。

下面将介绍几种常见的商业地产管理运营模式。

1.自营模式：自营模式是指商业地产开发商或业主自己管理和运营商业地产项目。

在这种模式下，商业地产开发商或业主拥有对项目的全部权益和决策权，可以更好地掌控项目的运营和经营方向。

自营模式适用于一些规模较小的商业地产项目，开发商或业主可以直接参与项目运营，提高项目的灵活性和反应速度。

2.委托管理模式：委托管理模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的管理和运营委托给专业的第三方管理机构。

这种模式下，专业的管理机构负责商业地产项目的日常管理和运营，包括租赁、市场推广、维护等工作。

委托管理模式适用于规模较大的商业地产项目，可以借助第三方专业管理机构的专业能力和资源，提高项目的经营效益和专业水平。

3.物业管理模式：物业管理模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的物业管理委托给专业物业管理公司。

物业管理公司主要负责商业地产项目的日常维护和运营，包括物业维修、清洁、安保等工作。

物业管理模式适用于商业地产项目中的物业管理环节，能够提高项目的维护水平和租户满意度。

4.特许经营模式：特许经营模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的特定经营权委托给特许经营者。

特许经营者负责特定经营业态的经营管理，例如餐饮、零售等。

特许经营模式能够引入专业的经营者，提高项目的经营水平和经营效益。

5.地产运营平台模式：地产运营平台模式是指商业地产开发商或业主通过建立自己的地产运营平台，统一管理和运营多个商业地产项目。

通过建立地产运营平台，商业地产开发商或业主能够实现对多个项目的集中管理和资源整合，提高项目的运营效率和经营效益。

综上所述，商业地产管理运营模式根据项目的规模和业主的需求可以选择自营模式、委托管理模式、物业管理模式、特许经营模式或地产运营平台模式等不同模式。

深圳CBD的华润万象城运营管理思路与建议由于深圳CBD是整个城市的商务中心，在国内大城市CBD内建设shopping mall历史不长，发展商大都经过前期调研与分析，根据业态规划设计方案完成招商，开业后只是完成了MALL开发任务.建成后shopping mall要经过运营实践检验，在实践中初步建立运营管理体系框架,如何实现最佳经营业绩需要运营策划，只有广开言路，集思广益,才能逐步建成最优运营管理体系。

本文旨在抛砖引玉，愿意与管理购物中心的朋友深入研讨，如果对购物中心管理人员有所启发，也就达到本人写作目的。

一、深圳CBD特征与消费者分析二、深圳特区消费文化与价值取向三、shopping mall经营理念与经营战略１．理念设计２.人力资源战略四、shopping mall全年营销思路五、shopping mall的大型推广活动及执行六、shopping mall物业管理体系七、shopping mall业态调控引言如果说百货商店是羚羊,那么超过１２万平方米的shopping mall 就是大象，根据作者为MBA学员讲授购物中心管理要求，如果你是大型购物中心的总经理或运营总监,面对CBD购物中心的复杂业态，如何管理好这样的大型购物中心，如何制定运营方案并有效执行？图1 华润中心全景一、深圳CBD特征与消费者分析ＣＢＤ，即中央商务区（ＣｅｎｔｒａｌＢｕｓｉｎｅｓｓＤｉｓｔｒｉｃｔ）的缩写,起源于上世纪20年代的美国。

其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公楼和酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区。

深圳CBD的发展经历三个阶段，第一阶段以国贸大厦为标志的老罗湖是深圳八十年代的中央商务区，当时国内刚刚开放，深圳商业发展处于起步阶段，大批国内游客前来深圳购物.图2 人民南—深圳八十年代CBD商务区进入九十年代以后,以地王大厦建成为标志，深圳蔡屋围成为深圳核心商务区。

華潤置地（1109.HK）物业运营模式研究一、華潤置地（1109.HK）公司背景华润置地有限公司（以下简称“华润置地”）是华润集团旗下香港上市公司之一，也是华润集团地产业务旗舰公司。

华润置地是一家综合型地产公司，主营业务为物业发展和物业出租。

华润置地于1996年11月在香港联合交易所上市，股票代码1109，被列为香港恒生指数100种成分股和恒生中企指数成分股。

目前，华润置地总资产已达170亿人民币，净资产超过80亿人民币。

下属公司包括北京华润大厦有限公司、华润置地（北京）股份有限公司、华润（上海）有限公司、华润置地（上海）有限公司、华润（深圳）有限公司、华润置地（成都）有限公司、华润置地（武汉）有限公司和华润置地（合肥）有限公司。

二、華潤置地（1109.HK）业务情况1、華潤置地公司发展战略满足中收入以上消费者住宅需求、品牌零售商对营业场所以及高端企业对写字楼租赁需求，采取住宅开发、投资物业持有两头业务双向发展。

在住宅方面，仍将重点发展近郊中低密度产品及市区高密度产品；在投资物业方面，将会重点开发以大型购物中心为核心“都市综合体”产品，既而快速在全国复制。

2、物业开发及持有比例我们通过统计历年开发和持有物业权益（development and investment properties）发现，華潤置地占主导权益项目开发中住宅类物业比例占到77%左右，而商办类物业比例只占到23%。

但同时在投资即持有物业方面，整个情况恰恰相反，商办类物业所占比重超过九成。

（至2005年12月）数据来源：Morgan Stanley （1sq.ft=0.836 sq.metres）通过以上分析，我们认为華潤置地在项目开发中主要选择了住宅开发而有效回避了商业地产开发是比较明智。

商业地产开发过程中需要巨额资金且不确定性因素较多，在开发周期内对上市公司业绩影响较大，而華潤置地通过参股开发和后期物业运营（权益置换）能够更加灵活置入优质资产并有效分散账面风险，提升公司业绩。

华润集团资本运营分析报告集团简介：华润（集团）有限公司（以下简称"华润集团"）的前身是香港联合行（Liow & Co.）,成立于1938年。

随着内地改革开放，华润集团积极应变，实现了以代理为主向自营贸易的转变、以贸易为主向多元化的转变、商品经营向资产经营的转变，积极拓展了商品贸易、零售、房地产、仓储运输、基础设施、能源、通讯、酒店、金融、保险、农产品深加工等新的投资领域。

目前华润集团具有600亿总资产和400亿净资产。

集团股权结构：集团业务：以零售带动的日常消费品的生产、分销以及相关服务以住宅开发带动的地产、建筑、装修及建筑材料的生产和分销消费类科技产品的生产、分销和服务石油化工产品的贸易、生产和分销在电力、通讯和保险等行业的策略性投资进展历程：1938年，华润（集团）有限公司（前身为香港联合行）成立1948年12月，香港联合行更名为华润公司1983年7月8日，华润公司改组并注册为华润（集团）有限公司1984年12月，华润集团召开第二届董事会，首次提出了“依靠内地，立足香港，面向世界，把华润办成以贸易为主的多元化、国际化的大型企业”的经营方针。

华润集团开始了业务多元化、国际化的进程。

1986年12月31日，中国华润有限公司在北京成立。

1988年，华润集团与多家财团合资组建大老山隧道有限公司，兴建香港大老山隧道，开始涉足香港基础建设业。

1991年，华润超市在深圳开业，华润零售业开始进军内地市场。

1992年9月，永达利企业有限公司改名华润创业有限公司，华润集团正式参与香港上市公司业务。

购入力宝集团和华人银行上市股票，华润集团的多元化业务开始向金融业渗透。

１９９２年香港华润创业有限公司与南非ＳＡＢ酿酒集团3 / 13合作，共同组建了华润啤酒（中国）有限公司（简称ＣＲＢ），其中华润创业控股５１％。

1993年8月，中国华润有限公司改名为中国华润总公司。

1993年12月16日，华润集团下属华润创业有限公司与沈阳啤酒厂合资成立沈阳华润雪花啤酒有限公司，开始向啤酒业进军。

PART 1 开篇 华润商业地产：红帽子的正规军 一、华润商业地产运作的模式特点 二、企业新闻聚焦 三、赢盛战略研究中心观点
PART 2 发展历程分解 华润商业地产发展历程分解 一、华润集团的地产业务分析 二、华润集团地产与金融的有机结合 三、华润置地是华润旗下地产业务旗舰 四、华润置地的发展历程
Hale Waihona Puke PART 3 企业管理模式 6S+BSC对地产业务发展形成有力支持 一、华润集团内部管控发展沿革及企业结构 二、华润集团的6S 三、引入BSC后对6S的完善 四、华润置地组织结构及项目决策程序
PART 4 资本运作模式 资本运作推动孵化战略和新生意经 一、“孵化战略” 二、收益方式——租售并举 三、差异化生意战略
PART 5 产品模型 华润商业产品细分和定位 一、华润产品线概述 二、华润商业中心系列产品线对比分析 三、代表作——万象城的基本情况
PART 6 综合实力分析 华润综合实力评定及借鉴价值 一、产品的差异化战略 二、实施“孵化战略”意义重大 三、个性化生活解决方案的增值服务 四、信息管理高效率

浅析商业地产三种运营模式文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-浅析商业地产三种运营模式：只售不租、租售结合、只租不售从商业地产的发展来看，开发商从最初的纯商业开发，到现在开始转向商业运营，已经由持有运营取代了简单的圈地销售。

目前商业地产的运营模式，大致可分为三种：只售不租、租售结合和只租不售三种形式。

特别是现今住宅类地产限购政策的实施，越来越多的开发商开始增加商业地产的投资，租金带来的良好收益减轻了开发商短期内的财务压力，同时也让开发商逐步加大了自持商业的比例。

一、只售不租在商业地产早期出现过这种只租不售的运营模式。

相比于另两种较为成熟的商业运营模式，纯销售的商业项目也是有的。

但有业内人士指出，商业全部出售这种“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过度产物，一个商业项目如果纯销售，那么后期项目的品质将无法得到保障。

很多项目在开发时期，无论区位交通还是整体规模，都有着很大的优势，但是后期一旦全部销售，那么对接下来的运营造成了很多的障碍，开发商无法保证整体的运营效益和规模，业态较为混乱，这本身也是对投资者的不负责任。

二、租售结合目前在商业地产运营方面，“租多售少”已经成为一种主流。

很多商业项目除了销售一部分的底商之外，越来越多的开发商开始加大对商铺的自持力。

这样不仅考虑到自持商业部分有较为可观的租金收入，同时保证了其物业本身的不断增值。

对于开发商来说，商业项目的统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量服务和监督，无疑有利于商业项目自身的经营和增值。

从商业经营的角度来看，租售结合的欧式能够有效地快速回笼资金，在销售返租平衡上，开发商的风险是降低的。

在销售过程中，自持部分对投资客户有很强的吸引力，企业通过自持部分相投资客表明运营这个项目的决心和信心，这是销售中很强的助力器。

同时，在项目自持部分的招商中，这种模式能够带来很大的便利性。

在财务成本上，自持部分的商业运营之后还是可以向银行抵押套现的，这本身也是一种资金快速回笼的方式。