2019年整理江苏盐城大丰城东新区项目市场定位报告68p资料
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2018年上半年盐城大丰区部分事业单位.doc页数:12
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江苏盐城大丰斗龙港页数:9
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江苏盐城大丰区鮰鱼养殖市场调查报告页数:9
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大丰市某区域项目市场定位报告
大丰市丰中某地块工程市场定位陈述一、大丰市房地产市场布景阐发一）城市概况大丰市地处江苏东部，盐城市东南。
东联黄海，南与东台市接壤。
2006年末城市总人口73万，面积2367平方公里，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个。
大丰是新兴港口城市。
国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。
2005年10月18日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航，2006年6月大丰港一类口岸获国家批准，并同时开工建设6个5万吨级泊位。
二）经济总量及人口与收入阐发2006年底大丰市经济总量近150亿元，年末总人口近73万人，此中城镇居民达超过21万人，城市化率41.1%，人均GDP更是初次冲破20000元人民币大关。
大丰市做为苏北的经济强县，经济总量在盐城市摆列前矛。
2006年底统计数据说明，在苏北24个县中，大丰的经济总量处于第三位。
在过去的几年中大丰市的经济总量每年都以15%以上的速率上涨。
经济的高速开展带来的是居民收入的提高。
同比盐城市的其他县市的开展速度，大丰市的经济总量上升速度较快，这为房地产市场的开展奠基了物质根底。
数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴从上图可看出，2006年底大丰市的GDP总量已近150亿元，而每年平均开展速度已超过15%，在苏北的县市中属于非常高的位置。
数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴与经济总量的增速相类似，自2005年以来，城镇居民人均可支配收入增速已达到了15%，这样的收入程度已超过盐城市的平均收入程度。
数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴从上图看出，按照统计年鉴可发现，大丰市自2004年以来，人均住房面积就已经达到了32平方米，超过全省居民住房面积，但增长率没有大幅提高。
原因在于2005年以来的商品房虽然开工面积很多，但入住率不高。
三）影响房产市场开展的重要因素阐发1、港口建设国家一级港——大丰港，颠末了近9年的建设，已于2006年10月被国家正式批准为一类港口。
PPT文档-0721盐城大丰项目定位初探
）
企房价，具有一定的吸引力。
产品决定成败，竞争对手在行动
香榭丽花园户型： 所有房间都朝南； 面积开始控制：111-118平3房为主，86平二房辅之，128平三房补充； 赠送空间概念出现：奇偶数挑空露台；多（三）阳台空间； 目前项目预约中，情况较好，80%客户来自乡镇。对于本案来 说除了使用低总价吸引乡镇客户外，同时需要产品创新吸引城 市客户
项目位于大丰市中心，政府未来政策城东新区发展。
企事业单位 政府、公务员
该项目品质较好，且单位在周边上班便捷，远景有一定的上涨空间， 极少量投资者，集中以改善型购买为主。
市中心高档楼盘，品味、品质较好，满足身份象征，且离工作地点 较近，方便生活。
外来投资者（盐城及周边乡镇 本区域价格较低，具有一定的上升空间，且相对盐城及周边城市高
定位初探
Threats
Strength
市场新开工面积进5年远高于销 售面积，供过于求； 项目北侧有一个雷达站，对本案 的规划可能带来麻烦；
城东新区核心位置； 毗邻湿地公园，项目周边环境佳； 地块比较方正； 项目周边道路通达性比较好，幸福路目前有2路公交线路
城西以教育资源为主，区域市场 已经成熟，本板块暂时没有特别 卖点； 随着区域规划的深入，土地供应
产品价值定位——创新
底层（负一层至5层）层层后退洋房建议
1-5层作层层退台设计，洋房概念 顶层做4-5房的空中花园房
低层和顶层特殊化处理——增加产品附加值
产品价值定位——创新
低层（一层至五层）层层后退洋房建议
产品价值定位——创新
产品价值定位——创新
顶层别墅化处理
创新三、 立面，看得见的标杆
现阶段新兴市场：农村进城客户
群
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。
2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。
2019年盐城城市房地产市场再理解报告
和523.10亿元，分别占比14.01%和9.01%。
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区包含开发区、盐都区、亭湖区、大丰区等
11
ห้องสมุดไป่ตู้
9、城市经济-居民可支配收入
盐城城市居民可支配收入与农民纯收入持续增长，年涨幅分别在6%-10%和8%-12%；盐城市区城镇居民可 支配收入领先其余区域，2017年达36927元。
收入35380元。
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区包含开发区、盐都区、亭湖区、大丰区等
12
10、城市经济-三产走势
盐城市近年第三产业快速发展，但现阶段仅勉强追平二产占比，工业发展比例依旧庞大；其中射阳因其自然 气候和地理环境，一产、三产发展突出，分别占比17%和47%；盐城市区多家工厂及产业技术园坐落，二产 着重发展，占比约50%。
➢盐城近年城市居民可支配收入持续增长，2017年全市城市居民可支配收入已达至36927元； ➢盐城全市农民纯收入也呈现增长态势，随着经济水平、人均收入的提高，至2017年全市农民纯收入已达至18711元； ➢盐城各区中，市区的城镇居民可支配收入领先于其余区域，2017年其值为36927元；其次为东台，2017年城镇居民可支配
3、城市对比-GDP
各市对比中，盐城市GDP高于连云港、淮安、镇江、扬州、泰州、宿迁市，整体经济水平在江苏省中等。
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。
6
4、城市对比-人口对比
各城市对比中，盐城市户籍人口826.2万方，处于上游水平，仅低于徐州，常住人口724.22万人，低于南 京、徐州、苏州、南通、处于中上水平。
➢2017年盐城各区中户籍人口总量市区占比最高，共计243.56万人，其次为滨海、阜宁、东台等。
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区包含开发区、盐都区、亭湖区、大丰区等
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ห้องสมุดไป่ตู้
9、城市经济-居民可支配收入
盐城城市居民可支配收入与农民纯收入持续增长，年涨幅分别在6%-10%和8%-12%；盐城市区城镇居民可 支配收入领先其余区域，2017年达36927元。
收入35380元。
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区包含开发区、盐都区、亭湖区、大丰区等
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10、城市经济-三产走势
盐城市近年第三产业快速发展，但现阶段仅勉强追平二产占比，工业发展比例依旧庞大；其中射阳因其自然 气候和地理环境，一产、三产发展突出，分别占比17%和47%；盐城市区多家工厂及产业技术园坐落，二产 着重发展，占比约50%。
➢盐城近年城市居民可支配收入持续增长，2017年全市城市居民可支配收入已达至36927元； ➢盐城全市农民纯收入也呈现增长态势，随着经济水平、人均收入的提高，至2017年全市农民纯收入已达至18711元； ➢盐城各区中，市区的城镇居民可支配收入领先于其余区域，2017年其值为36927元；其次为东台，2017年城镇居民可支配
3、城市对比-GDP
各市对比中，盐城市GDP高于连云港、淮安、镇江、扬州、泰州、宿迁市，整体经济水平在江苏省中等。
注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。
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4、城市对比-人口对比
各城市对比中，盐城市户籍人口826.2万方，处于上游水平，仅低于徐州，常住人口724.22万人，低于南 京、徐州、苏州、南通、处于中上水平。
➢2017年盐城各区中户籍人口总量市区占比最高，共计243.56万人，其次为滨海、阜宁、东台等。
2019年江苏大丰经济开发区投资环境报告
8－10年 1,843,249 1,772,569
10年以上 1,964,121 1,831,411
info@
第5页
薪酬网
2,000,000 1,600,000 1,200,000
800,000 400,000
0
1,265,263 2年以下
本科/Bachelor
41 平均值
分位 年人均成本（万元／RMB）
25%分位 10
中位值 18
75%分位 26
平均值 18
info@
第4页
薪酬网
三、行业薪酬水平分析 以下单位：人民币元 薪酬口径：年度总现金 1. 各层级薪酬水平-按学历和企业性质 1）总经理层薪酬水平-按学历分类
10年以上 1,300,774 1,195,200
info@
第9页
薪酬网
1,200,000 800,000
669,742
本科/Bachelor
765,779
903,890
963,659
1,083,569
400,000
0
2年以下
2－5年
5－8年 8－10年 10年以上
2,400,000 2,000,000 1,600,000 1,200,000
800,000 400,000
0
博士及以上/Doctor
1,562,656
1,702,246
1,752,004
1,843,249
2年以下
2－5年
5－8年
8－10年
1,964,121 10年以上
2,000,000 1,600,000 1,200,000
50
45
盐城市东台市城东项目定位报告
土地市场
土地平均出让地块较小，价格波动起伏大
近三年，出让地块平均大小在1.8-4万方之间； 地价受供应及出让影响，起伏变化较大，2010年地价为27万/亩； 国有储备公司大量购置土地，影响2010楼板价，2010年楼板价为197元/平米；
土地市场
住宅市场
东台市，2009年销售面积31.8万方，总销售金额8.3亿元； 2008年受宏观市场营销销售面积及金额有所下滑； 2009年受市场回暖影响，销售情况大增，总销面积及金额增幅在45%左右； 2010年资料未公布，预计在总销面积在40-50万方左右
108
24%
东城名苑
小高、高层
15
/
3R：108-135
未定
/
/
东台项目以多层、小高层为主，别墅项目稀缺，以中小体量为主，仅金水湾项目体量较大； 楼盘主要以周边配套、交通便捷及性价比高为卖点，客源为市区改善客源及县镇首次置业客户； 目前去化情况较好，开盘时间5-6个月左右，去化率在90%以上； 以当地开发商为主 ，但少量外地房企开始进驻，如：时代豪庭（上海地产）； 多数项目聘请上海及南京策划及代理公司，如：时代豪庭（新聚仁）、盛世和苑（上海基盛）等；
小结
东台市08年启动城东新区建设，准备在城东建设一个有15万常住人口的新城； 按照规划，区域内学校、医院等诸多配套设施一应俱全； 本项目处于城东新区核心区内； 目前城东新区刚刚起步，大部分为农田，除原有道路外，规划道路仅一条部分完成； 区域内目前无相关配套，无人口导入； 由于运河和铁路的阻隔，新城将来与市中心关联性将较弱；
东台全市约113万人； 其中东台城区常住人口约25万人，加流动人口共约30万人；
行政区划
全市常住人口突破百万，其中东台镇、富安镇、梁垛镇人口位居前三
土地平均出让地块较小，价格波动起伏大
近三年，出让地块平均大小在1.8-4万方之间； 地价受供应及出让影响，起伏变化较大，2010年地价为27万/亩； 国有储备公司大量购置土地，影响2010楼板价，2010年楼板价为197元/平米；
土地市场
住宅市场
东台市，2009年销售面积31.8万方，总销售金额8.3亿元； 2008年受宏观市场营销销售面积及金额有所下滑； 2009年受市场回暖影响，销售情况大增，总销面积及金额增幅在45%左右； 2010年资料未公布，预计在总销面积在40-50万方左右
108
24%
东城名苑
小高、高层
15
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3R：108-135
未定
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东台项目以多层、小高层为主，别墅项目稀缺，以中小体量为主，仅金水湾项目体量较大； 楼盘主要以周边配套、交通便捷及性价比高为卖点，客源为市区改善客源及县镇首次置业客户； 目前去化情况较好，开盘时间5-6个月左右，去化率在90%以上； 以当地开发商为主 ，但少量外地房企开始进驻，如：时代豪庭（上海地产）； 多数项目聘请上海及南京策划及代理公司，如：时代豪庭（新聚仁）、盛世和苑（上海基盛）等；
小结
东台市08年启动城东新区建设，准备在城东建设一个有15万常住人口的新城； 按照规划，区域内学校、医院等诸多配套设施一应俱全； 本项目处于城东新区核心区内； 目前城东新区刚刚起步，大部分为农田，除原有道路外，规划道路仅一条部分完成； 区域内目前无相关配套，无人口导入； 由于运河和铁路的阻隔，新城将来与市中心关联性将较弱；
东台全市约113万人； 其中东台城区常住人口约25万人，加流动人口共约30万人；
行政区划
全市常住人口突破百万，其中东台镇、富安镇、梁垛镇人口位居前三
房地产市场报告-2019年盐城房地产市场监测报告
盐城市土地出让金&溢价率走势
亿元
%
70
50
45 60
40
50
35
40
30
25
30
20
20
15
10 10
5
0
0
18-12 19-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09 19-10 19-11 19-12
土地出让金 21.24 10.6 10.48 2.53 14.19 12.35 9.79
2019年盐城市场监 测报告
房地产政策
房地产政 策
土地市场
整体市场 宅地市场 排行榜 热门地块
商办市场 下月预告
房产市场
市场供应 市场成交 市场库存 排行榜 重点项目
目录
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19-03 25.33 14.58 1734
19-04 63.39 74.14 1913
19-05 89.61 54.17 2280
19-06 63.09 63.09 1551
19-07 69.44
0
19-08 103.48 156.69 1374
19-09 27.76 27.76 2112
0 19-10 19-11 19-12
响水县 13.85万㎡ 2宗
滨海县 81.03万㎡ 14宗
阜宁县 123.91万㎡ 8宗
规划建面(万㎡) 81-231 50-81 14-50 0-14
江苏盐城大丰房地产项目市场研究报告[管理资料]
江苏盐城大丰房地产项目市场研究报告目录一、盐城大丰市概况 21、概述 22、交通状况 23、经济状况 34、招商引资 4二、大丰市2007—2009年土地供应情况7三、大丰市2009年房地产市场运行情况91、概况92、销售情况9103、商品房销售价格104、商品房供应情况115、客源116、二手住房市场12四、在售重点个案分析121、在售个案分布132、重点个案分析27五、地块及SWOT分析271、地块概况272、周边环境分析283、SWOT分析六、项目附加值提升建议291、相关配套292、产品竞争力29303、样板区的建设31七、结论一、盐城大丰市概况1、概述大丰市地处江苏东部，黄海之滨，有112公里海岸线。
其西与兴化市毗邻，北与射阳、亭湖二县（区）交界，沿海高速公路纵贯大丰南北，距上海仅有210公里车程。
大丰市总人口73万，面积3059平方公里，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个。
大丰市先后荣获“江苏省文明城市”、“江苏省卫生城市”、“江苏省社会治安安全市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”等30多个国家级和省级先进县（市）称号。
随着沿海高速和随着苏通长江大桥的建成通车，大丰市已进入上海2小时都市圈2、交通状况港口：大丰港是国家一类开放口岸，开通日本、韩国、香港、上海、秦皇岛等航线；铁路：新长铁路纵贯大丰境内，北与欧亚动脉陇海线接轨，南与沪宁、宣杭线相连；航空：毗邻南通机场、距盐城机场20分钟车程，现已开通至韩国的国际航班及北京、广州、温州等国内航线；公路：从港口可直通沿海高速、徐大高速、宁靖盐高速、沪宁高速、204国道；距上海虹桥机场2小时车程；距上海浦东和南京禄口国际机场23>.5小时车程；大丰港是国家布点的沿海深水港口，国家一类开放口岸，已纳入上海国际航运中心；新建中的保税仓储物流中心及出口加工基地，都为大丰市营造了良好的投资环境3、经济状况，同比增长13%；，%；，%，其中：，%；，%；实际外商直接投资19425万美元，%；城镇居民人均可支配收入14886元，%；农民人均纯收入8750元，%。
大丰市场调查分析
不计入产权面积
热销户型
热销户型： B2/D2 一房两厅单卫 (可变套四)
建筑面积：83.41㎡ 不计产权面积：29.03㎡ 实得面积112.44㎡ 83.41㎡幻变112.44㎡，实得四房两 厅单卫，大师级魔术设计，前后通透的 板式结构更是不可思议。 实用性极强赠送面积高达29.03㎡， 一步到位的3+1全功能房配置，给您带 来绝对物超所值居住享受 明厨明卫、精致入户花园、超大落地 飘窗、阔尺生活阳台，让家井井有条， 生活更加精彩。 该户型为可变套三户型，但只有一个 卫生间且离卧室较远，户型设计不合理。 客厅靠入户处采光有限，厨房面积狭 小。
开发商
花满庭2期
7
塔楼 高 层
64006700
48-108㎡
48-50金牛座塔楼 层2013年2月23日第四次开盘推出384套剩余31套 售楼部还在内装，没有亮相
蓝光+九阳
交大数字3 区
1.2
塔楼 高 层
5800
56-97
30-40
福地广场
4.3
塔楼 高 层
5600
74-89
38-48
保利城
5栋楼全部推出，2月1号开盘已售30于套 1,2号楼已售完，3.4号楼诚意收取中
2# 二期 （在售）
1#
二期 （在售）
3#
一期
4#
（售完）
5#
二期 （未推）
商业街
商业街
户型配比
1#户型配比
编号 套型
建面 实得 套数 位置
D1 一室两厅双卫 88.40 110.55 108
D4 一室两厅双卫 89.42 118.24 52
D3 一室两厅单卫 74.53 93.58 104
热销户型
热销户型： B2/D2 一房两厅单卫 (可变套四)
建筑面积：83.41㎡ 不计产权面积：29.03㎡ 实得面积112.44㎡ 83.41㎡幻变112.44㎡，实得四房两 厅单卫，大师级魔术设计，前后通透的 板式结构更是不可思议。 实用性极强赠送面积高达29.03㎡， 一步到位的3+1全功能房配置，给您带 来绝对物超所值居住享受 明厨明卫、精致入户花园、超大落地 飘窗、阔尺生活阳台，让家井井有条， 生活更加精彩。 该户型为可变套三户型，但只有一个 卫生间且离卧室较远，户型设计不合理。 客厅靠入户处采光有限，厨房面积狭 小。
开发商
花满庭2期
7
塔楼 高 层
64006700
48-108㎡
48-50金牛座塔楼 层2013年2月23日第四次开盘推出384套剩余31套 售楼部还在内装，没有亮相
蓝光+九阳
交大数字3 区
1.2
塔楼 高 层
5800
56-97
30-40
福地广场
4.3
塔楼 高 层
5600
74-89
38-48
保利城
5栋楼全部推出，2月1号开盘已售30于套 1,2号楼已售完，3.4号楼诚意收取中
2# 二期 （在售）
1#
二期 （在售）
3#
一期
4#
（售完）
5#
二期 （未推）
商业街
商业街
户型配比
1#户型配比
编号 套型
建面 实得 套数 位置
D1 一室两厅双卫 88.40 110.55 108
D4 一室两厅双卫 89.42 118.24 52
D3 一室两厅单卫 74.53 93.58 104
2019年盐城开放大道项目初步定位方案
3、1992～2019年, 继续发展阶段。建设市场、招商引资、兴办开发区、工业园区、开发房地 产，GDP年均增长13.1％，二产劳动力比重上升3.2个百分点三产劳动力比重上升2.7个百分 点，固定资产投资增长35%；
4、2019～2000年,平稳发展阶段。亚洲金融危机的冲击，通货紧缩的压力，内需不足。GDP年 均增长10.9％，二产劳动力比重下降4.9个百分点 ，三产劳动力比重上升4个百分点，固定 资产投资增长8%；
14%
14.30%
15.10%
695.7
820.9
1004.9
1174.3
15%
1368
1537
12.00%
2003年
2004年
2005年
2006年
GDP总值
增幅
2007年
2008年
16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
1、08年全年实现地区生产总值1537亿元，按可比价计算比上年增长12%，近三年GDP一直保持较高的增长。 2.从03年开始地区生产总值开始进入一个相对高速增长的时期,近几年来基本增长速度基本维持在15%左右,增长速度惊人。
划分为城中，城东，城西， 城北以及城南板块。
城市的方展轴向是由北向南转移…………
城北·板块区域划分
大庆路以北，新洋港河以南，通榆河以西，盐马路以东；
板块分析： 配套完善，需求量大 房源紧缺，价格飙升
板块特征：
该板块处在盐城市最繁华商圈——建军路 和解放路沿线，商业氛围浓厚，在该区域 置业的也多为盐城市的高层收入的人群。 市行政中心的南移使城市发展的重心偏 南，但是由于企事业单位、学校及商贸中 心多在老城区，周边配套最完善，购房需 求居高不下。 市场放量较小，老城区总的开发量在盐城 五大板块中总量最低。
4、2019～2000年,平稳发展阶段。亚洲金融危机的冲击，通货紧缩的压力，内需不足。GDP年 均增长10.9％，二产劳动力比重下降4.9个百分点 ，三产劳动力比重上升4个百分点，固定 资产投资增长8%；
14%
14.30%
15.10%
695.7
820.9
1004.9
1174.3
15%
1368
1537
12.00%
2003年
2004年
2005年
2006年
GDP总值
增幅
2007年
2008年
16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
1、08年全年实现地区生产总值1537亿元，按可比价计算比上年增长12%，近三年GDP一直保持较高的增长。 2.从03年开始地区生产总值开始进入一个相对高速增长的时期,近几年来基本增长速度基本维持在15%左右,增长速度惊人。
划分为城中，城东，城西， 城北以及城南板块。
城市的方展轴向是由北向南转移…………
城北·板块区域划分
大庆路以北，新洋港河以南，通榆河以西，盐马路以东；
板块分析： 配套完善，需求量大 房源紧缺，价格飙升
板块特征：
该板块处在盐城市最繁华商圈——建军路 和解放路沿线，商业氛围浓厚，在该区域 置业的也多为盐城市的高层收入的人群。 市行政中心的南移使城市发展的重心偏 南，但是由于企事业单位、学校及商贸中 心多在老城区，周边配套最完善，购房需 求居高不下。 市场放量较小，老城区总的开发量在盐城 五大板块中总量最低。
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PART 2 市场解读
产品类型
项目名称
容积率
丰中名邸
2
永泰国际广场
2.3
悦城华府
2
中凯银杏湖
2.3
直立香榭丽花园 2.2
产品类型表 产品类型
小高层、高层 高层
多层、小高层 联排别墅、高层 小高层、高层
最高层数 标准层高
18
2.9
24
2.9
11
2.9
28
3、2.85
26+1
2.9
购房者对多层产品有一定偏好，但市场未出现多层与小高层、高层价格倒挂现象。 随着大丰市城市化建设的加快以及小高层、高层产品的普及，购房者对小高层、高层产品基本无抗性。
80-90㎡两房、100-120㎡小三房产品为目前市场主要供应产品，同时为市场主力需求产品； 去化速度较快，丰中名邸、中凯银杏湖项目定位高端，因此户型面积较大； 直立香榭丽花园项目的一期户型面积定位为市场主力需求户型段，后续二期户型规划大户型。 随着市场价格的不断提高，控制房屋面积从而控制总价将成为未来市场的趋势。
PART 2 市场解读
建筑风格及建材 建筑风格以及建材表
项目名称 建筑风格
外立面建材
入户大厅挑高
丰中名邸 新古典 1-2层干挂石材、主体面砖
无
中凯银杏湖 新古典 1-2层砂岩、主体弹性涂料 局部挑空3米
悦城华府 新古典
面砖
局部挑空
直立香榭丽花园 新古典 局部干挂石材、主体真石漆 整体架空4.7米
中凯银杏湖效果图
直立香榭丽花园效果图
永泰国际广场实景图
丰中名邸实景图
PART 2 市场解读
中凯银杏湖建筑及智能化配套
门：钢木装甲入户门（报价6000元） 窗：双层中空玻璃窗 窗型材：断桥铝合金
建筑材料： 环保石材 弹性漆 抗噪音保温墙
智能化系统： 半球枪式摄像机 双鉴探测器 紧急按钮 电子巡更系统 楼宇对讲系统
PART 2 市场解读
会所、商业配套
局部组团绿化体现
商业配套
悦城华府
35%
轴线组团绿化（意大利台地园风情园林)
商业配套
未售 直立香榭丽花园 35% 法式宫廷园林（水景）绿化造价：300元/㎡ 会所、商业配套
城市房地产处于发展阶段，目前在售项目配套尚不完善，但在购房者认知与需求不断提高的今天， 小区配套的提升将成为趋势。
在景观布局上大部分在售项目景观较为普通，仅仅把景观和绿化定义为在社区内种草和植树； 悦城华府以及中凯银杏湖项目在社区中央和中轴上布置大面积的绿化，以此来提升项目卖点； 直立香榭丽花园项目景观在目前大丰市场处于领先地位。 景观将成为品质竞争的重要环节。
城市规划
主要向东
目前大丰处于第二次城市扩容 阶段，由市政府迁址带动，整 体发展方向为向东。
PART 1 宏观市场
城市规划
PART 1 宏观市场
城市规划
文化中心
新丰中学新校区（省重点高中）
宝达国际大酒店（五星）
大丰奥林匹克体育中心
PART 1 宏观市场
城市规划 大丰东方湿地公园
东方湿地公园，地处城东新区西北侧，总面积约40 公顷，总投资约2亿元。 紧邻本案，因此本案具备了优越的自然景观优势。
PART 2 市场解读
市场总结
通观大丰市场，大丰房产市场处于快速发展阶段，购房者正处于从满足基本居住需求 向改善需求发展的阶段；因此各开发企业意识高度统一，在产品打造上逐步升级，未 来的大丰市场将成为品质竞争的市场。
PART 2 市场解读
悦城华府
价格
一期5200元/㎡
总建面近15万㎡ 容积率:2
户型
多层：90㎡、105-116㎡、120㎡
项目简介
一期
图：悦城华府效果图
项目位于大丰飞达路与金丰路交汇处，项目占地100余 亩，总建筑面积近15万㎡。 项目规划16栋住宅产品以及部分商业，项目于6.26日 对外销售1、2、4号楼近90套房源（电梯多层），截至 6.27日剩余10套左右房源。
商住
90000
207000 30650
商住
133400 390440
商住
60800
133760 13300
商住
84400
168800 20050
容积率
2 1.7 2.2 2.3 2.3 2 2.3 2.997 2.2 2
楼面价（元/㎡） 剩余面积
1360 1034 1113 1431 2086 1263 1480
PART 1 宏观市场
城市规划
大丰花都美食新天地
项目一期占地65亩，建筑面积3万 ㎡，投资1.5亿元。定位为美食、 休闲于一体的商业步行街。 项目预计8月对外销售，目前对外 报价1-3层统售1万/㎡。 预计2011年年底对外营业。
PART 1 宏观市场
城市规划
2008年大丰规划建设重点工作安排会议上提出： 加快市行政中心、文化艺术中心、体育中心、大中镇行政中心等主体工程建设，努力把城东新区建 成为集行政商务办公、金融商贸、科技文化、三产服务和休闲娱乐于一体的现代化、高品位、温馨 宜人的城市中央商务区。
PART 2 市场解读
直立香榭丽花园 价格
一期预计将于2011年年底推出
地上总建面15万㎡ 容积率:2.2
户型
高层：86、112、128㎡
项目简介
图：直立香榭丽花园效果图
项目位于幸福大道于春柳路交汇处（本项目南侧），项 目地上建筑面积15万㎡，规划商业（7000余㎡）、住 宅产品。 项目外接待于6月28日对外公开，截至7月9日，来人量 约100组，来人量较少，但据了解意向较强客群的社会 层次较高。
PART 1 宏观市场
城市经济
大丰GDP连续呈两位数增长，增速位居盐城下 辖县市的前茅，人均GDP更是突破3万元大关。
PART 1 宏观市场
城市经济
固定资产投资增长迅速，经济拉动效 应明显，推进大丰大跨越式发展。
房地产投资的快速增长，大丰市场房 地产市场进入快速发展阶段。
PART 1 宏观市场
PART 2 市场解读
永泰国际广场 价格
均价5800元/㎡
总建面16万㎡ 容积率:2.3
户型
高层：89㎡、98㎡、109-112㎡
项目简介
图：永泰国际广场效果图
项目位于大丰人民路与健康路交汇处，项目总建筑面积 16万㎡，规划商业、住宅产品。项目一期已基本交房 入住。 目前项目对外销售二期7号楼。项目剩余3栋高层住宅 以及部分商业。
PART 2 市场解读
大丰市场已逐步进入品质竞争阶段，部分项目在小区内部智能化、建材、绿化、建筑风格等 逐步升级，但由于受售价限制，因此整体以做“全”定位。 大丰市场已进入品质竞争阶段。
PART 2 市场解读
销售价格
重点项目销售均价图
目前大丰市场随着房价的提高，已带动产品品质的逐步升级，而品质的升级将更快的带动价格的提升。 大丰市场将由品质的升级带动新一轮的价格增幅。
丰中名邸建筑及智能化配套
窗：双层中空low-e玻璃 窗型材：海达牌断桥铝合金 管道：公元牌 电梯：东芝 面砖：协盛牌
PART 2 市场解读
景观配套
项目状态 项目名称
绿化率
内部景观布局
配套设施
在售
丰中名邸 中凯银杏湖 永泰国际广场
30% 42% 30%
2万㎡绿化以中央景观轴体现。
网球场、商业配 套
1万㎡中心花园，五重绿化系统，2.6米坡地 景观。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
项目简介
二期 一期
图：丰中名邸鸟瞰图
项目位于大丰市中心，健康东路与大华路两条交 通主脉线间，南依二卯酉河。 项目根据开发节奏分为曦园、静园、燕园三个组 团，目前销售至二期静园9号楼，均价5800元/ ㎡。 13号楼为景观楼王预计下半年推出，预计销售均 价近7000元/㎡。
PART 2 市场解读
中凯-银杏湖 价格
时至今日，大丰新区已经发生的翻天覆地的变化，可见大丰政府建设新区的力度与决心； 但目前新区生活、商业配套设施较为缺乏，因此导致目前大丰市民对新区的认知度较高， 但认可度不高的局面。
PART 2 市场解读
土地市场
位置
丰中名邸 二水厂东侧地块 直立香榭丽花园
中凯银杏湖 原市政府地块 育红小区西侧地块 常新公园南侧地块
994 1188
50000 106420 157232 120000 123364 104240 207000 390440 133760 168800 1561256
PART 2 市场解读
土地市场
后续产品 根据目前出让土地容积率看，后续待推产品主体将以小高层、高层产品为主； 后续价格 根据目前出让土地楼面价看，后续大丰市场主体均价将超过5000元/㎡，过6000元/㎡ 项目将逐步出现。 后续量体 根据目前出让土地面积统计，后续待推量体较大，近160万㎡，根据新区规划图，区域 未来土地出让量极大，市场将面临较大竞争压力。
PART 2 市场解读
户型分析
重点项目户型面积表
红色为各项目推出户型
项目状态 项目名称
80㎡ 80-90 91-100 101-110 111-120 121-130 131-143 144-159 160㎡
以下 ㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡ 以上
丰中名邸
在售
中凯银杏湖 悦城华府
永泰国际广场
未售 直立香榭丽花园
一期5400元/㎡
总建面15万㎡ 容积率:2.3
户型
高层：84㎡、134-146㎡、159-163㎡
项目简介
图：中凯-银杏湖效果图
项目位于大丰益民路与常新南路交汇处，南侧为16万㎡ 的银杏湖公园。 项目一期规划6栋高层，48套联排别墅，项目目前对外 推广高层产品，于6.25日对外销售2、3号楼总计216套 房源，据了解目前截至6.27日已销售近200套。