*****物业管理处2018年度工作总结
亲爱的各位业主：
大家好！
时间如白驹过隙，在乒乒乓乓的挖掘机轰鸣声中， 4号楼污水管维修拉开了2018维修大幕，到轰轰隆隆的绿化割灌机电锯声音中迎来祥和2019。回首2018，留给我最深的印象是忙碌，最重要的关键词是维修，最大的成绩是92.3%的业主满意度。在这里，我首先代表住房物业管理有限公司*****物业管理处全体工作人员，感谢各位业主的支持理解包容！并借此机会，将*****物业管理处2018年工作情况报告如下：
我汇报的主题是攻坚克难砥砺前行，团结协助真诚服务。
这一年，小区完成了多项由业委会维权争取回来的重点维修工程。
从1月2日，弘洋集团送交4号楼排水沟施工方案，至11月30日消防维权系统配套工程验收完成，春去冬来、寒暑交替，相关业主的沟通、各部门的协调、施工过程中的人车管理、安全巡视、意见反馈、整改落实、应急处理是每个物业员工天天挂记的大事。
4号楼污水管、小区围墙排水沟、5号楼广场排水设施、4号楼负一层排水改善增泵，彻底告别了地库漫水。
8号楼公园步道从年头动议到酷暑完工，业主有了健身休闲好去处。
2号楼外墙维修，彻底清除瓷砖脱落安全隐患，业主再也不用担心意外伤害。
3号楼市政污水管整改，畅通污水排放渠道，小区排污系统有了保障。
小区室内外消防管道更换、消防报警系统投入使用，为业主消防安全提供了有力保障。
这一年，管理处各项工作稳中有升，业主满意度有所提高。
一、加强内部管理、强化思想教育，落实考核责任制、规范服务
标准，提升服务质量。发挥党员先锋模范作用，倡导正能量，鼓励员工好人好事，培养积极向上企业文化。
2018年新年伊始，管理处对所有员工进行个别谈话，强调岗位职责和服务标准、投诉奖惩，逐一签订岗位责任书，并根据岗位要求、工作态度和考核情况不断调整，全年共更换保安6人次，保安季度轮岗4次，更换保洁绿化4人次，通过一年的实施情况来看，基层员工工作积极性、主动性、团队合作精神增强，收到一定效果。
管理处现有党员3名，通过不断学习，都能做到以身作责，吃苦在前享受在后，在员工队伍中发挥着带头骨干作用，带领着管理处一班人不计较个人得失，全心全意为业主服务。郑家祝同志常年坚持早7：30到达小区，晚6：30离开小区，不怕吃苦不怕吃亏，以小区为家带头干，默默地处理各种事务。邹业强同志工作认真细致，爱岗敬业，服众安排，哪里需要哪里搬，表现出一位共产党员的优秀品质。
2018年度免费收发邮件9000余份，增加快递柜一组。尤其是在双11，管理处主动清理分类，延迟下班时间，要求电话通知到位、货号时间个数记载清晰，全年收发准确无差错。拾金不昧3次，帮业主抬重物10余次。为60岁以上空巢老人免费提供检查电线、修理电风扇、取暖器，灯具、更换水管、笼头、更换天然气电池、电表送电等维修服务67次。
二、积极响应政府部门要求，以文明创建为抓手，组织多种形式的小区文体活动。
2018年度，管理处严格按照市文明办下发的物业管理行业9条测评标准和主管部门细化的14项具体要求，在做好日常物业服务的基础上统一工作人员着装，制定接待礼貌规范，确保投诉电话畅通，在小区内设立投诉意见箱，建立业主投诉回访档案，做到投诉有记录、有处理、有反馈，听取业主意见，接受业主监督，2018年度多次受到政协、建委等各级部门的检查表扬。为更好服务业主，让业主到管理处有家一般的感觉，2018年管理处添置复印机1台，并加设客服中心背景墙和大厅标识简介，总费用近1.6万元。同时组织开展了迎新春送春联、扶贫慈善捐赠活动、端午粽子比赛、播放露天电影、国
庆小区文艺汇演、消防知识讲座等丰富多彩的文体活动。小区常年活跃着广场舞蹈队、时装模特队，还有乒乓球、羽毛球、太极、棋牌等多种形式的文体活动。业主参与面广，反响良好，老有所乐，洋溢着生活的美好！
三、积极发挥物业管理的服务协调功能，主动介入，化解矛盾。
2018年度共协调处理装修投诉12次；协调处理邻里之间上下水管道漏水问题12次；协调处理锣鼓唱歌等噪音投诉12次；协调处理宠物问题12次。如：5号楼发生从9楼到6楼连环主卧卫生漏水事件，管理处安排工作人员上门，分析查看原因，并迅速为业主联系专业管道人员找到解决办法，使之尽快圆满解决。
2018年处理阳台玻璃破碎、空调外管风化、高空抛物等问题5次。对于此类影响公共安全问题，不仅采用了主动与业主沟通方式，还利用公共部位张贴等方式宣传高空抛物的危害性。在处理具体事物的基础上，管理处针对小区入住已久安装厂家撤出的情况，在市场上寻找较为可靠的专业维修师傅，为业主及时排忧解难。如8号楼一业主空调外管由于年代久远厂家不提供外管更换业务，管理处迅速联系相关专业人员上门处理。又如如8号楼高层玻璃爆裂落下时砸在业主车辆上，管理处通过QQ群向业主发出提醒，并迅速介入，帮助处理后续事宜。
四、高度重视设施设备巡检保养，及时处理公共部位维修。
2018年度，管理处进行共用设施设备（如配电房、泵房、消防设备、强弱电管道井、负一楼闸阀）检查4次，查抄水电表12次，入户核查水表2次，更换水表5块，更换电表5块，屋面检查12次，护栏刷漆保养1次，闸阀除锈保养1次，地面停车位划线1次、外墙漏水集中维修2次、外墙刷漆1次，装修监管户，夜间到小区处理突发水电问题件，在管理处的精心维护下，小区全年未发生共用设施设备安全事件。其中，管理处更换公共楼道灯180余盏；更换窗户支架58个、更换水表电池52个；更换水表3块（1-111）；贴补电梯门套砖150块；修补6-2、5-2-18、7-1等3处门厅地砖凸起；更换休闲亭大理石地面；外墙漏水维修20户（8-2-2302、5-1-1502）；
外墙刷漆补色25处（）；更换下水管5处（），更换消防玻璃52块（）；填补4号楼2单元塌陷地面5平方米，更换管道井盖3个，安装标识牌15个。
小区共25部电梯，属特种设施设备，其日常维护保养工作交由专业维保公司进行维护，管理处配备持证上岗电梯安全管理员1名进行管理。2018年度，在日常维护的基础上，检查限速器25台、更换接触器105个、开关电源10个、光幕2个、外呼板3块、转换电源5个，机油20斤。
维修工作是一项细致的活，既要懂技术，又要耐心不怕累不怕脏，还要及时处理检查过程中发现的问题，防患于未然，物业行业称之为“万能工”。 2018年8月，正值酷暑，管理处维修技工陈洪在检查过程中发现，负一楼的闸阀由于长期置于潮湿中出现锈迹，他不顾天气火热，用了一周时间，将每个地下负一层的数十个闸阀逐一除锈打磨，保持正常运转。
2018年度，小区6号楼1单元、1号楼、3号楼电梯等3部电梯先后钢丝绳断股，2号楼电梯主机变频器损坏，在经专业维保公司确定电梯故障原因后，管理处在采取电梯暂停使用的基础上，向业主委员会、质监部门和房管部门报告，并根据业主委员会决定和《专项维修资金使用办法》规定，按程序进行调查摸底、确定方案、公示、业主签字、现场管理、协调验收、申报资料等各项工作，时间长、程序复杂，环节众多，但管理处忙而有序，4个专项维修资金材料均及时上报房管部门，施工质量较好，业主较满意。
六、加强环卫日常管理，强化细节确保干净整洁。
2018年度，管理处在与保洁员工签订《环卫工作责任书》的基础上，进一步调整细化工作人员责任范围。将外场地库和公共区域保洁人员工作时间调整与办公室一致，公共部位保洁定为1天2次，对于新增儿童设施、休闲设施、健身设施、公园道路、党建办公室等保洁工作分到各责任片区，并按1月2次标准进行清扫。购置电梯保养液50公斤，更换垃圾桶5个，除胶水、铁铲等专用工具组织保洁人员清理小广告3次，组织环卫考核检查12次，专项检查2次，奖惩
