万科成本管理手册

万科成本管理制度管理一、引言成本管理是企业经营管理的重要环节，能够有效控制成本是企业实现良好盈利的重要手段。

作为中国领先的房地产开发企业，万科地产对成本管理制度的管理非常重视。

本文将从万科成本管理制度的建立、实施和管理三个方面，探讨万科地产是如何有效管理成本，提高管理获得成本控制和降低成本的能力。

二、万科成本管理制度的建立1.1 成本管理制度的目标设定万科地产制定成本管理制度的目标是为了实现经济效益、提高企业效率和绩效，以及降低成本和提升企业竞争力。

在制定成本管理制度的过程中，企业应充分考虑企业的经营战略、成本状况和市场环境，确保制度的可行性和有效性。

1.2 成本管理流程的设计制定成本管理制度需要根据企业的实际情况设计相应的管理流程。

万科地产的成本管理流程主要包括成本预测、成本分析、成本控制和成本核算四个环节。

在成本预测环节，企业需根据项目需求和市场条件，进行成本的预测和评估，为制定成本预算提供依据。

成本分析环节需要对各个成本项目进行详细的分析和比较，找出成本的组成及影响因素，为成本的控制提供参考。

成本控制环节需要根据成本的实际情况，采取有效措施对成本进行控制。

成本核算环节需要对成本进行核算，确保成本的准确性和合法性。

1.3 管理制度的完善成本管理制度的建立需要不断的完善和改进。

万科地产在成本管理制度的建立过程中，注重总结和借鉴国内外先进企业的管理经验，不断扩充和深化成本管理知识的体系，及时调整和优化成本管理流程，提高成本管理的效率和水平。

三、万科成本管理制度的实施2.1 成本管理团队的建设成本管理团队是成本管理工作的主体，直接影响到成本管理制度的实施效果。

万科地产成本管理团队由经验丰富的管理人员、专业技术人员和高效执行人员组成，每个成员都具备较强的整体素质和专业能力。

团队成员之间协作紧密、配合默契、目标一致，为成本管理工作提供了坚实的保障。

2.2 成本管理制度的执行成本管理制度的执行是成本管理工作的核心。

万科地产成本管理制度一、背景介绍随着房地产行业的快速发展和竞争的加剧，成本管理对于地产企业的长期发展至关重要。

作为中国最大的地产开发商之一，万科地产一直致力于提高成本管理水平，以增强企业的竞争力和可持续发展能力。

为此，万科地产特制定了全面的成本管理制度，以确保成本控制和资源优化的有效实施。

二、制度目的万科地产成本管理制度的目的是为了规范和优化企业的成本管理流程，提高成本管理的效率和科学性。

通过严格的成本控制和资源配置，确保企业的投资回报率和利润率，为持续的创新和发展提供有力支持。

三、制度内容1. 成本预算管理1.1 制定年度成本预算，根据市场需求和项目规模合理分配成本预算。

1.2 经过审批后的成本预算分解到各个部门，明确责任和权限。

1.3 定期检查和调整成本预算，保持预算的准确性和合理性。

2. 成本控制管理2.1 设立成本控制指标，对各项成本进行控制和核算。

2.2 制定成本控制目标，对超出预算的成本进行分析和处理。

2.3 加强对招投标过程中的成本管理，确保采购成本的合理性和透明度。

2.4 定期组织成本分析会议，对各项目的成本进行评估和优化。

3. 成本效益评估3.1 建立成本效益评估指标体系，评估各项目的成本效益。

3.2 对成本效益低的项目进行调整和优化，提高资源利用率和项目回报率。

3.3 定期进行成本效益分析，总结经验和教训，为未来的决策提供参考。

4. 资源配置管理4.1 根据成本管理要求，合理分配和配置资源。

4.2 优化资源利用效率，避免资源的浪费和闲置。

4.3 定期对资源配置进行评估和调整，保持资源配置的灵活性和科学性。

5. 成本管控技术支持5.1 引入先进的成本管理软件和技术工具，提高成本管理的科学性和自动化水平。

5.2 加强对成本管理人员的培训和专业知识的更新，提高成本管控水平。

5.3 建立成本管理信息系统，实现成本数据的及时采集和分析。

四、责任和执行万科地产成本管理制度的责任单位为成本管理部门，该部门负责制定和执行相关的成本管理政策和制度，并对各部门的成本管理工作进行监督和指导。

万科城成本控制指导书成本控制指导书———期沈阳万科房地产开发有限公司成本管理部年月日成本控制指导书——期目的：明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策；说明：1.2.3.4.目标成本：附表一：报批报建费用明细附表三：销售费用成本控制目标项目成本控制要点（二）———总控、期营销费用沈阳万科房地产开发有限公司成本管理部年月日项目成本控制要点（二）——总控、期营销费用为提高营销企划水平，有效控制项目销售费用成本，特制定本成本控制要点。

一、适用范围：1.二、计划控制目标1.四季花城项目销售费用总额度为万元。

综合销售成交均价元/M2，销售率％，销售成交合同总额的％，另加销售卖场包装、样板间费用万元）；2.销售费用实行分年独立总额控制，各年之间原则上不得结转；三、控制方式及要求1.销售费用控制责任部门为销售部，成本管理部负有监督执行、超支预警的责任；2.销售部应对花园新城项目销售费用作细化总结，报公司管理层、成本管理部，用以指导四季花城项目销售费用控制，避免费用计划与售楼进度脱节；3.销售部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐；4.在各年销售费用总额之内，由销售部在当年开始之前提出使用项目的预算和计划，报公司讨论通过后报成本管理部备案，作为当年销售费用成本控制依据；5.销售部在各年计划执行过程中，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但单项计划超出％以上，无论当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告成本管理部，经公司销售主管领导和总经理批准后方可实施；6.由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、临时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等），费用项目目标的控制由销售部负责，单项造价控制由操作部门负责。

7.对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的项目，由成本管理部负责划分，报公司批准后确定；8.示范单位家私、装饰用品、生活用品，设计部应在采购前确定回收方法和回收残值计划，待公司批准后方可实施；9.在现楼内装修样板间，销售部应事先制定展示时间、装修销售价格的计划，待公司批准后方可实施；10.如确因销售需要，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和总经理批准后方可实施。

万科成本管理手册前言本手册是为公司工程管理工作提供的简明实用、可备查、可操作的程序化参考资料。

本手册的主要内容：公司的工程管理规范和制度，项目管理合理架构，工程管理的目标、实施方法和手段。

重点介绍了工程管理的操作流程，如施工的前期准备工作，中期的进度跟踪，质量监督，后期的分部分项验收和模拟验收，此外，还有工程的招投标，工程预结算，合同管理，材料设备选型和采购程序等，凡涉及公司工程管理方面的所有内容均包括在内。

本手册是深圳地产公司工程管理人员，通过多年的实践摸索出来的经验总结，以当前最新的资料、文献，以及国家有关政策和法规为依据，借鉴国内外同行的先进管理模式编写出来的，是全公司工程管理人员集体智慧的结晶。

由于水平有限，书中不妥之处在所难免，恳请读者批评指正，以使本手册不断完善更新，更好地为公司的科学化、规范化管理服务。

深圳市万科房地产有限公司工程管理部2000年12月于深圳目录1. 序22. 前言33. 工程管理组织架构63.1公司工程管理组织系统 63.2工程管理部组织架构及岗位职责 63.3成本管理部组织架构及岗位职责83.4项目经理部组织架构104. 公司工程管理规范和制度4.1项目经理部职权界定规范114.2项目经理部组织架构与定岗定编规范154.3项目经理部设立与撤消规范174.4工程文件资料管理规范194.5对供应商的评估管理规范224.6工程技术委员会管理规范254.7工程施工、监理及工程材料、设备采购招投标管理规范（修订稿）294.8工程管理部工地检查规范334.9工程施工组织设计审查规范354.10合同办理、审批及存档规范384.11格式化标准合同管理规范414.12乙方材料设备及乙方分包工程限价管理规范424.13工程预算、结算管理规范464.14对外付款审批责任规范5．工程质量监督工作要点(此部分请印刷厂打印)5。

1房屋工程质量监督要点5．2 玻璃幕墙工程监督要点5．3 市政工程质量监督要点5．4 关于监督的抽检规定5．5 燃气工程质量监督要点5．6 建筑电气安装工程质量监督核验要点5．7 通风与空调工程质量监督要点室内给排水及消防给水工程监督要点5．8 关于建筑防水工程验收现场检验的规定525. 工作程序和流程5.1设计阶段5.1.1设计监理545.2施工准备阶段5.2.1地盘交接及三通一平5.2.2招投标5.2.3合同评审和交底565.2.4开工审查575.2.5施工方案及技术交底审查585.3施工阶段5.3.1工程文件会签595.3.2材料定板会审595.3.3重要材料甲方见证送检605.3.4材料封板及进场申报验收615.3.5旁站监理625.3.6施工标准间和施工工艺样板验收635.3.7关键工序完工交接、试验、隐蔽验收645.3.8工程、材料设备采购计划申报655.3.9材料、设备供应商注册785.3.10工程材料设备网上集中采购795.3.11项目经理部月度质量检查665.3.12公司月度联合检查及工程项目评估报告675.3.13定期质量管理报告685.4竣工验收阶段5.4.1设备、电气专业每户竣工图695.4.2每户模拟验收705.4.3分部、单项及竣工验收715.4.4工程竣工总结765.5保修阶段意见反馈775.6工程管理培训6. 附图、表6.1附表1认可材料、设备供应商评估表856.2附表2供应商供货情况评估表866.3附图1合同审批及管理程序876.4附图2限价工作流程886.5附表3合同审批表896.6附表4招投标流程936.7附表5材料设备计划单946.8附表6材料设备选型定板及限价计划1006.9附表7限价材料询价情况比较表1016.10附表8价格审定表1026.11附表9三方签订及甲供材料超领用量表1036.12附表10招投标履行表1046.13附表11竣工结算单1056.14附表12工作联系单1076.15附表13签证单1076.16附表14中间验收评分表1076.17附表15竣工验收评分表1076.18附表16付款情况表107建造成本、设计成本、营销费用的控制第六条：项目经理部是项目建造成本的控制中心，项目经理部总经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任；公司财务总监和审算部、财务部承担指导、评估和监控职责。

万科成本管理制度1. 引言成本管理是企业运营管理的重要组成部分，它关系到企业的盈利能力、竞争力以及可持续发展。

作为中国房地产行业的领先企业，万科始终重视成本管理，并建立了一套完善的成本管理制度，以实现成本的合理控制和优化。

本文将围绕万科的成本管理制度展开详细介绍。

2. 成本管理目标万科的成本管理目标是实现成本的合理控制、优化和降低，以提高企业的盈利能力和竞争力。

具体目标包括：•控制项目开发阶段的成本，确保项目的盈利能力。

•提高建筑材料和施工技术的使用效率，降低日常运营成本。

•优化供应链管理，降低供应链成本。

•提高人力资源管理效率，降低人力成本。

•不断优化运营流程，提高运营效率。

3. 成本管理制度的内容3.1 成本预算管理万科在项目开发之前会进行详细的成本预算，包括完整的项目建设预算、营销预算和运营成本预算。

成本预算由项目负责人和相关部门经理共同制定，并报经公司领导层批准。

预算编制要充分考虑项目特点、市场需求和经济环境，确保成本预算的准确性和合理性。

3.2 成本控制管理万科采用严格的成本控制管理制度，确保项目开发过程中的成本控制。

具体措施包括：•严格执行成本预算，确保项目的成本在可控范围内。

•设立专门的成本控制团队，负责监控和协调各项成本。

•引入先进的技术和工具，提高成本控制的效率。

•定期进行成本监测和分析，及时调整成本控制策略。

3.3 供应链管理万科注重供应链管理，以降低采购成本和提高供应链效率。

具体措施包括：•建立供应商评价制度，评估供应商的信誉、质量和交货能力。

•与优质供应商建立长期合作关系，优化采购流程。

•加强对材料和设备的质量控制，确保供应品质。

3.4 人力资源管理万科致力于优化人力资源管理，以降低人力成本和提高员工的工作效率。

具体措施包括：•建立科学的招聘、培训和绩效考核机制，提高员工素质和工作能力。

•通过合理的激励机制，激发员工的积极性和创造力。

•提供良好的福利待遇和工作环境，增强员工的归属感。

成本控制指导书编制人：邵剑审核人：编制时间：年月日目录第一章成本测算总说明第二章成本控制职责划分准则第三章成本控制管理准则附件: 成本测算(方案阶段)第一章成本测算总说明一、成本测算测算成本总价为25496万元；建筑面积为51330M2，其中:地上建筑面积43780m2，地下商铺建筑面积7550m2；建筑面积单价:4967元/M2：二、成本测算依据本次成本测算根据设计部9月7日提供的经济指标进行测算。

第二章成本控制管理职责划分准则一、组织管理责任划分为三个层面◆成本总负责中心公司总经理层◆成本费用发生中心a.地价费用中心：项目发展部b.设计费用中心：设计部c.主体建安费用中心：项目部d.营销费用中心：销售部、企划部e.期间费用中心：财务部◆成本费用审核与监控中心成本管理委员会：成本管理部、财务部二、基本职责划分◆成本费用发生中心的基本职责a.按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动。

b.对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任。

c.配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责。

◆成本费用指导与监控中心的基本职责a.组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标。

b.组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标。

c.组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，并连同明细指标落实到专业部门和专业负责人。

d.跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，并提出可操作的指导性意见。

e.建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。

三、《成本信息月报》的管理准则每月7日前完成该项目的《成本信息月报》的编制，必须包括：本月成本与上月成本的差异；第三章成本控制管理准则一、开发前期费用的控制管理准则（一）内容（二）控制管理准则1．应注意勘察工作的实效性，避免重复测量定位；2．设计部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时完成工作应开扣款单；3．项目部合理应布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工；二、主体建安费用控制管理准则（一）内容包括（二）控制管理准则1.充分进行施工准备：1)招投标选择优秀而可信的施工队伍；2)制定严密的施工合同，特别是以下几方面：A、明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预结算办法；B、封死预算外施工组织措施费；C、明确无定额项目的费用计算方法；D、配合费、采保费，在总包合同中明确；E、明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔；F、明确设计变更及现场签证的操作方法；3)工程管理部组织完成施工组织设计方案，确保方案的可靠性、经济性；4)进行施工图预算，并严格审查确认中介机构提交的预算报告；2.加强图纸会审的力度，特别是各专业图纸的配合及交叉工作，尽可能在施工图会审时发现问题，减少设计变更，避免现场的返工；3.加强现场管理，减少现场签证；现场工程师及监理加强对签证中隐蔽工程的工作量的审核；4.在目标造价指标控制范围内，选用公共部位和室内装饰性材料及设备；1)甲供材料、设备的采购原则上必须实行招投标；三、公共管网配套费用（一）内容（二）控制管理准则1.尽可能减少或消灭政府垄断工程成本中不合理的成分;对于不属于四大配套公司范围内的工程原则上不让其施工。

财务管理部成本工作指导手册指导核心：准确提供项目前期立项数据；有效控制成本发生情况；准确及时反映成本数据；合理调节成本杠杆，配合集团财务统筹。

目录1项目立项数据的提供1.1数据提供流程1.2财务管理部提供报表1.3报表数据来源1.3.1销售计划表1.3.2工程支出表1.3.3完全成本表1.3.4资金流量表1.3.5敏感度分析表及利润预测表1.4支持性文件2有效控制项目成本发生情况2.1成本指导书编制指引2.1.1项目成本指导书编制流程2.1.2财务经营成本的数据来源及控制2.1.3因素分析法在成本指导书中的应用2.2合同管理指引2.2.1合同审核要点2.3付款审核指引2.3.1付款基本流程2.3.2财务部成本管理人员审核付款单据流程2.3.3付款审核控制要点2.3.3.1地价2.3.3.2工程2.3.3.3设计2.3.3.4营销2.3.4支持性文件2.4押金管理指引2.4.1押金管理目标为及时清退2.4.2押金管理操作方法2.4.3押金保证金清退责任人2.4.4押金清退满足条件2.4.4.1水泥基金（以后新开发项目无此项）2.4.4.2清退墙改基金2.4.4.3民防易地建设费（项目分期开发，民防面积易地建设的情况下才会出现）2.5物业往来管理指引2.5.1有线电视开户费、燃气开户费2.5.2水电费2.5.2.1入伙前的水电费处理2.5.2.2入伙期间的水电费处理2.5.2.3入伙后，地产公司在项目销售、工程方面仍需要使用永久水电费用处理2.5.2.4由于商业和居民用水用电的比例不合理所产生的额外费用处理2.5.3支持性文件2.6工程单位罚款、奖金管理指引2.6.1工程单位罚款管理2.6.2支持性文件2.6.3工程单位奖金管理2.7样板间费用管理指引2.7.1样板间费用组成2.7.2样板间费用控制2.7.3样板间费用使用流程2.7.3.1样板间工程费用使用流程2.7.3.2样板间装饰品费用使用流程2.7.4样板间费用控制要点2.8样板间费用管理指引2.9成本基本数据收集指引3及时准确反映成本数据3.1成本管理软件3.1.1成本管理软件的功能3.1.2成本管理软件的应用3.1.2.1合同录入。

万科房地产成本管理制度一、前言二、成本管理流程1.成本预算在项目启动之前，万科房地产将进行详细的成本预算工作。

首先，根据项目规模、项目类型和市场需求等因素，确定预算的总体框架。

然后，根据项目的具体要求，分解预算，确定各个阶段的成本计划。

成本预算的内容包括项目建设、人力资源、市场推广等费用的合理分配。

2.成本控制成本控制是万科房地产成本管理的核心环节。

项目启动后，成本管理团队将根据成本预算，制定具体的成本控制计划。

在项目进行过程中，成本管理团队将定期监控项目的成本执行情况，及时发现和纠正偏差。

如果发生了超支情况，将进行适当的调整和决策，以保证项目成本的控制在可接受的范围内。

3.成本归集为了更好地控制和分析成本，万科房地产建立了成本归集系统。

在项目进行过程中，各个部门和岗位将进行实际成本的记录和汇总。

成本归集系统将采集并整理这些数据，形成完整的成本报告。

成本报告将包括项目的总成本、各个阶段的成本和各个部门的成本等信息，为项目决策提供参考。

4.成本分析成本分析是万科房地产成本管理的重要环节。

通过对成本数据的分析，可以了解项目的成本结构和成本驱动因素，为项目的优化和效率提升提供依据。

成本管理团队将对成本报告进行详细的分析，找出成本的问题和潜在的改进点。

同时，成本管理团队也将与项目团队进行深入的沟通和交流，共同探讨成本的优化策略。

5.成本评估在项目完成后，成本管理团队将对项目的成本进行评估。

评估的重点是项目的成本绩效和成本效益。

通过与预算进行比较，评估成本的执行情况。

如果发现了成本偏差，将进行适当的调整和改进。

同时，成本评估也将为下一个项目的预算和成本管理提供经验和教训。

三、成本管理的意义1.提高项目的盈利能力成本管理可以帮助万科房地产优化资源配置和降低成本支出，从而提高项目的盈利能力。

通过成本预算和成本控制，可以合理分配资源，降低开发成本和运营成本，提高项目的收入和利润。

2.保证项目的可持续发展成本管理可以帮助万科房地产降低项目的风险和提高项目的可持续发展能力。

VANKE集团：《成本管理手册》！✍第一部分：目录第一章:总则第二章：万科成本限额第三章：（拿地）规划篇第四章：建筑篇第二部分：总则第三章：成本限额（一）全成本限额的概念是为保证项目成果的经济性而制定的，是进行设计阶段（含方案阶段）相关技术经济指标控制、目标成本测算、施工过程成本管控的上限值。

成本限额按性质可以分为造价限额和指标限额；按内容可分为投资限额、设计限额、费用限额和施工限额。

（二）全成本限额的途径（三）全成本限额控制的最有效阶段（四）全成本限额的评判机制和标准第四章：（拿地）规划篇第一节：拿地版强排指标（一）项目收益基准值（二）强排指标表第二节：分级配置标准（星级标准）1、星级标准运用2、置业类型释义：3、产品分类标准成本第三节：标准费用限额指标（一）标准成本范围（二）设计费用限额①建筑设计费②景观设计费说明：①设计费限额标准适用于住宅项目（含局部街铺、底商），非住宅项目不以此为限，由集团设计管理部酌情掌握（TOP系除外）。

② 景观面积：项目用地面积扣除建筑物占地面积为景观区域范围面积，不包括红线外面积，红线外根据设计难度由集团设计管理部酌情掌握。

③装修设计费（三）变更率限额（四）工程监理、咨询及物业费用限额①工程监理费②造价咨询费说明：① 造价咨询费含审计费，不含全过程委托方式咨询方式，上述数据为建筑面积单方。

② 造价咨询费用工作范围：总分包一审、二审及各专业招标清单/预结算等相关工作。

（五）营销费用及管理费用标准（六）预备费预留标准第五章建筑指标篇第一节：建筑设计限额指标❶建筑业态划分/层高限额❷赠送面积系数❸使用面积系数使用面积系数（只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的套内面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。

（分子分母不包含住宅下裙楼的外墙面积及其规划建筑面积）❹窗地比窗地比指标（只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的洞口门窗面积（非玻璃门窗除外）㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。