房地产项目的常见风险及风险管理
房地产开发项目的房地产风险管理分析
风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，
实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，
房地产风险管理主要表现在以下几个方面：
1、项目的定位风险房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量
定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报
告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项
目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，
按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理
风险。
2、项目的投资支持能力风险《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认
识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的房地产风险管理经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不
到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。
3、项目的质量风险包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛
盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识
认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或
者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突
形成的风险（可控制风险）。
4、项目的合约履行能力风险在房地产风险管理项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备
供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可
重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制
失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。
5、项目建设的“创新”风险当前的房地产风险管理经济大环境，使项目建设的土地、
资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目
与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。
6、项目的“政府”风险“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。
开发商项目房地产风险管理的内容
房地产风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种房
地产风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。房地产风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。因此，开发商房地产风险管理的主要内容为：
1、合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具
体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。
2、合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技
术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，
确定项目目标，避免出现决策失误风险。
3、编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存
在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。
4、根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过
程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析
（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟
订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。
5、强化房地产风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计
划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动
态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中
不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。
6、合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，
在房地产风险管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现房地产风险管理误解
和矛盾的职能和组织间接口，为房地产风险管理提供信息保障。
