土地估价师实践小结

土地估价师实践日志一

本人从2011年开始在******土地评估有限公司从事土地评估工作，通过努力学习理论知识，在2013年通过了土地估价师的考试，取得土地估价师资格。并于2014年6月开始进入实践期，在****土地评估有限公司开始为期两年的实践学习。

之前的理论学习，让我对土地评估的基本概念、计算方法等方面都有了一定的了解，实践开始后，在**老师和**老师的指导下，我开始系统地学习整个评估流程，并积极开展评估工作。刚开始在工作中主要是协助老师做好相关工作，从客户接待、现场勘察、资料收集、评估报告的撰写、评估报告的装订等，均积极参与学习，并初步掌握评估的基本流程与注意事项，对报告中涉及到的评估原则和方法的应用、各项法律法规等都有了更深刻的理解并能加以运用。

公司主要擅长抵押贷款类土地评估项目，我参与较多的也是此类评估项目，下面就本人参与的土地估价案例作具体分析：

一、估价项目名称

******有限公司所属位于***沿江镇石牛村国有出让土地使用权抵押价值评估

二、估价目的

委托方因抵押贷款的需要，拟以委估宗地国有土地使用权设定抵押权，特委托**土地评估有限公司对涉及的国有土地使用权进行评估，本次评估结果仅为确定抵押贷款额度提供价格参考依据。

三、估价基准日

二O一四年七月十八日

四、估价日期

二O一四年七月十八日至二O一四年七月二十四日

五、估价过程中参与事项

1、客户接待及资料整理，与客户沟通估价所需的资料，如国有土地使用证、企业营业执照等，并与客户交流初步了解土地的相关取得及开发过程情况，对土地有了初步的了解。

2、现场勘察，与老师一起前往现场勘察，学习勘察时需要了解的各项事宜，如土地开发情况、四至、道路通达情况、地块形状、土地自然条件、土地环境质量、土地基础设施条件、土地使用状况等等，并做好书面记录，拍照做好影像记录。本次委估对象的具体情况如下：

1）土地登记状况

待估宗地的土地使用者、位置、用途、国有土地使用证编号、面积、土地级别、权属性质、登记日期、图号、宗地号等详见表2-1。

待估宗地的四至范围：

东：道路

南：***嘉峰电机厂

西：山

北：空地

2）土地权利状况

根据委托方提供的《国有土地使用证》及相关资料，待估宗地的权利状况

3）土地现状利用状况

根据委托方提供的待估宗地《国有土地使用证》[**]及估价人员现场查勘，至估价基准日待估宗地为已完成填土开发，实际开发程度为红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），红线内“一平”（场地平整）。

4）土地规划利用状况

根据委托方提供的待估宗地《国有土地使用证》[**]及估价人员现场查勘，待估宗地位于***沿江镇石牛村，其主要规划利用指标如下：

土地使用权面积：㎡；

主体建筑物性质：工业；

附属建筑物性质：生产厂房、办公、仓库；

建筑容积率：；

建筑密度：不低于45%；

3、调查影响地价的各项因素

1）一般因素

2）区域因素

3)个别因素，宗地位置、宗地形状、宗地用途、剩余使用年限等。

4、估价原则的选择

土地估价遵循公开、公正、公平的估价总则，坚持独立、客观、合法的估价准则。土地估价原则一般有替代原则、最有效使用原则、变动原则、供需原则、均衡原则、收益递增递减原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、预测原则等。根据估价对象类型、估价目的，本次估价遵循如下估价原则：1）合法原则

合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。

2）估价基准日原则

估价对象的土地估价结果是在估价基准日的客观合理价格。由于地产市场具有动态变化的特性，对于同一估价对象，随着时间的变化，地价亦可能发生升降。某一宗地的地价水平总是与某一基准日（时点）相对应的，所以，我们应根据项目的特点及委托估价方的具体情况，合理确定一个估价基准日。

3）替代原则

地价遵循替代原则规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

4）需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，反之，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。

5）变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。估价人员只有在把握了土地价格影响因素及土地价格的变动规律基础上，才能准确地评估出相应土地价格。

6）协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境相协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

7）最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

8）报酬递增递减原则

由土地报酬递增递减规律可知，土地的经济产出随其投入要素的变动而变动。在假定其他投入要素不变的情况下，随着某种要素（如投入）投入量的增加，将导致土地的总产出量、平均产出量和边际产出量呈现先递增后递减的态势。这就是估价应遵循的报酬递增递减原则。

9）多种方法相结合的原则

根据《城镇土地估价规程》的相关要求，目前土地评估的主要方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法。同于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定合理的价格。

5、估价方法的选择

根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法和路线价估价法等，估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点（用地性质）以及估价目的等，选择适当的估价方法。

有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要的估价方法；根据委托方提供的相关资料及估价人员现场查勘，至估价基准日，待估宗地的登记用途为工业用地，规划用途为工业用地，本次评估设定待估宗地的用途为工业用地，依据***房地产发展状况及估价人员所掌握的相关资料，在委估宗地所在的同一区域内缺少与其类似的房地产交易实例等市场资料，因此不宜采用市场比较法；

收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。由于本次评估设定的待估宗地用途为工业用地，委托方无法提供待估宗地或其类似地产的相关收入及费用资料，故无法选用收益法；