三大主流商业地产典型发展模式解析

中国商业地产六大模式报告中国商业地产在过去几十年中取得了巨大的发展，各种商业地产模式涌现出来。

本文将介绍中国商业地产的六大模式。

一、综合体模式综合体模式是中国商业地产发展的主流模式之一。

综合体通常包括购物中心、写字楼、住宅以及酒店等多种功能。

这种模式的优势在于能够满足人们多样化的需求，实现商业、办公和居住的有机结合。

其中的购物中心通常是综合体的核心，其他功能则围绕购物中心展开。

综合体模式在中国的发展非常迅速，许多城市都出现了大型的综合体项目。

二、购物中心模式购物中心模式是中国商业地产发展的重要模式之一。

购物中心通常包括大量的商铺、餐饮、娱乐等功能。

购物中心的优势在于能够集中各类商店，提供便利的购物环境和丰富多样的消费体验。

购物中心通常会吸引大量的消费者，成为商家争相进驻的热门地段。

中国许多城市都出现了规模庞大、设施完备的购物中心。

三、写字楼模式写字楼模式是中国商业地产发展的重要模式之一。

随着经济的快速发展，越来越多的公司需要办公场所。

写字楼通常集中了大量的办公室、商务设施等功能。

写字楼模式的优势在于能够为企业提供高品质的办公环境，提升企业形象和员工工作效率。

中国许多大城市都出现了高楼大厦林立的商务区，写字楼成为了商业地产市场的重要组成部分。

四、酒店模式酒店模式是中国商业地产发展的重要模式之一。

中国旅游业的快速发展带动了酒店需求的增长。

酒店通常包括客房、餐厅、会议室、健身中心等功能。

酒店模式的优势在于能够提供高品质的住宿和服务，满足人们日益增长的旅游需求。

中国的旅游业蓬勃发展，许多城市都出现了大型的酒店项目。

五、专业市场模式专业市场模式是中国商业地产发展的重要模式之一。

专业市场通常聚集了同一行业的商家，提供特定的商品和服务。

专业市场的优势在于能够为商家提供一个集中展示和销售产品的平台，并吸引大量的目标消费者。

中国的专业市场非常丰富多样，像电子市场、家居建材市场、服装市场等都非常受欢迎。

六、城市中心模式城市中心模式是中国商业地产发展的重要模式之一。

万达明发宝龙三大地产商运营模式比较引言随着中国房地产市场的不断成熟和发展，地产商运营模式也逐渐多样化。

本文将对中国房地产行业的三大地产商——万达集团、明发集团和宝龙地产进行比较，探讨它们的运营模式差异和特点。

1. 万达集团1.1 公司背景万达集团成立于1988年，是中国领先房地产开发和运营企业之一，总部位于北京。

该集团拥有多个业务板块，包括商业地产、文化旅游地产、金融服务等。

1.2 运营模式万达集团的运营模式主要以商业地产为主。

该集团以大型综合体的形式开发商业地产项目，如万达广场和万达购物中心。

其运营模式核心是租赁模式，即通过租赁商铺和商业空间获取租金收入。

此外，万达集团还通过相关金融服务和电影院等业务板块获得额外收入。

1.3 特点•万达集团在商业地产领域经验丰富，拥有庞大的商业帝国，具备较强的市场竞争力。

•该集团通过租赁模式获取稳定的现金流。

•万达集团注重大型综合体的开发，将商业、文化和旅游等元素融合在一起，创造多样化的消费体验。

2. 明发集团2.1 公司背景明发集团成立于1996年，是中国大型综合性企业集团之一，总部位于广东。

该集团涉及多个行业领域，包括房地产开发、文化传媒、酒店投资等。

2.2 运营模式明发集团的运营模式以房地产开发为主。

该集团开发住宅、商业和办公楼等不同类型的房地产项目。

运营模式主要包括销售房产、长租公寓和物业管理等。

明发集团还通过文化传媒和酒店业务等拓展收入来源。

2.3 特点•明发集团在房地产领域积累了丰富的开发经验，产品线较为丰富。

•该集团注重物业管理和长租公寓的开发，提供综合性服务。

•明发集团通过多元化业务拓展收入来源，降低对房地产业务的依赖。

3. 宝龙地产3.1 公司背景宝龙地产成立于1991年，是中国知名地产开发商，总部位于上海。

该公司业务涵盖商业地产、住宅地产和文化旅游地产等。

3.2 运营模式宝龙地产的运营模式主要以商业地产为主。

该公司开发大型商业综合体项目，如宝龙广场和宝龙城市广场。

万达、凯德10种典型商业开发模式第一篇：万达、凯德10种典型商业开发模式•10年前，人们还都在问“什么是商业地产”；5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”；今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。

商业地产现在很火，房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。

这不禁让人心生疑问：不发力商业地产就不是大牌开发商？在这个群雄乱占的时代，我们走向何方？我认为，群雄乱占的时代有泥腿子，也有专业的投行，目前中国商业地产有十种典型的开发模式，可供学习和借鉴。

商业地产典型开发模式之现金为王SOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。

其开发模式的特点主要表现在以下四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法)；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。

万达: 商业地产典型开发模式之平衡中庸万达第一代产品是单店模式，通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。

万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。

万达广场有10%-20%左右的店面出售，以回收部分资金。

由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。

因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。

万达第二代产品是纯商业组合店模式。

第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。

在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的 85%，单店只占 15%。

万达第三代产品是城市综合体。

总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性后，万达进入了第三代万达广场的开发。

万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。

商业地产三种盈利模式及六大盈利要点——深圳市华地集团有限公司——常见的五类商业地产形态商业形态底商商业街商业街区独立集中商业城市商业综合体商业与住宅的差异性1、开发：住宅开发遵循的是消费购买力和产品供需理论，而商业地产开发信奉的是投资收益和金融理论。

住宅在本质上是一种供消费的商品，而商业在本质上是一种带收益属性的投资工具。

2、定价：商业地产的定价依据是租金及预期收益的上升空间，住宅定价的依据是市场的供销存。

因此商业定价首先要有租金，租金有上升的空间，售价才有升值的空间。

3、策划定位：商业策划和定位的出发点是怎样实现开业后能成功经营，怎么吸引人流，创造更高的价值。

相信大家在日常生活中会发现，那种一开始经营就冷淡的商业，后面就很难成功。

而住宅产品的稀缺性，即使开盘卖得再差，也总有会清盘甩掉的一天。

基于商业地产的特殊性，商业地产的选址和前期策划相比住宅更加严谨和复杂，后期的运营推广更加具有针对性，更加注重开发、运营、管理三个环节的统一。

商业地产三种盈利模式该模式较适用于资金实力不够，融资渠道局限，急需套现的房企。

优点缺点相对省时省力且能够实现资金的快周转。

无法享受后期增值的超额收益，而且商业各个业态后期的招商运营缺乏统一的管理和规范，杂乱无序。

（如：很多老旧的商业综合体就是存在这个问题，商业招商极为混乱，商场的总体消费等级不高，大多沦为纯粹的餐饮场所）优点缺点产权自有可以进行抵押融资，且不需要配备专业的团队，管理简单，成本较低，且租金收益结算方便。

收益率较低，一般来说只能达到3%-5%的投资回报率，成本回收周期较长，对房企的资金实力要求较高。

即使后期物业升值，出售套现的难度也比较大。

该模式较适用于资金实力雄厚，没有商业的专业运营经验，经营相对保守的房企。

适合一些现金流充裕，且有志于将资金沉淀为资产并且长期经营获利的房企。

优点缺点该模式较适合资金雄厚，且具备丰富的商业运营经验和招商运营团队的房企。

持有部分大体量优质的物业，能够进行抵押融资。

10种典型的中国商业地产开发模式中国商业地产开发模式是指在中国国内的商业地产项目开发中，常见的十种典型的商业地产开发模式。

以下是具体介绍：1.购买开发模式：由开发商购买土地，进行商业地产项目的开发。

该模式适用于有一定资金实力的大型开发商，可以直接购买土地进行开发。

2.租赁开发模式：开发商与土地所有者签订长期租赁协议，再进行商业地产项目的开发。

该模式适用于资金较为有限的开发商，可以通过租赁的方式降低开发成本。

3.合作开发模式：开发商与土地所有者进行合作，共同进行商业地产项目的开发。

该模式适用于双方资金实力较强的情况下，可以共同进行投资和开发。

4.放款开发模式：开发商向银行或其他金融机构贷款，再进行商业地产项目的开发。

该模式适用于开发商有一定信用和还款能力的情况下，可以通过贷款方式进行开发。

5.合资开发模式：开发商与国内或国际的合作伙伴进行合资，共同进行商业地产项目的开发。

该模式适用于国内开发商想要拓展国际市场或国际开发商想要进入中国市场的情况下，可以通过合资方式进行开发。

6.城市更新模式：以老旧城区为基础，通过拆迁改造和更新，进行商业地产项目的开发。

这种模式适用于城市更新需求较大的城市，可以通过更新老旧城区的方式进行商业地产开发。

7.旅游开发模式：将景区或者旅游区域内的土地进行商业地产项目的开发。

该模式适用于位于风景名胜区、海滨度假区等旅游区域的商业地产项目开发。

8.专业化开发模式：由专业的商业地产开发公司进行商业地产项目的开发。

该模式适用于专业的商业地产开发公司通过专业的团队进行商业地产项目的开发。

9.综合开发模式：将商业地产项目与住宅、写字楼等其他类型的地产项目进行综合开发。

该模式适用于综合需求较高的地区，可以通过综合开发的方式满足不同类型的需求。

10.公私合作开发模式：政府与私人开发商进行合作，共同进行商业地产项目的开发。

该模式适用于政府希望通过引进私人资本来推动地方经济发展的情况下，可以通过公私合作的方式进行开发。

浅析商业地产三种运营模式商业地产是指以商业活动为主要目的的地产项目，包括购物中心、写字楼、商业综合体等。

商业地产的运营模式可以分为三种：自持经营、合作经营和租赁经营。

一、自持经营模式自持经营模式是商业地产项目由地产企业自己进行购建和运营管理。

这种模式下，地产企业拥有完全的产权和经营权，承担全部的经营风险和负债风险。

优点是地产企业可以完全掌控项目的规划、建设和运营，对租户的筛选和管理具有更大的自主权。

此外，地产企业可以通过租金、物业管理费等多种方式获得稳定的现金流收入。

然而，自持经营模式需要投入大量资本，并且运营风险较高，需要具备较强的市场洞察力和运营实力。

二、合作经营模式合作经营模式是商业地产项目由地产企业与其他企业或机构进行合作共同投资和运营管理。

这种模式下，地产企业与合作方共同投入资金和资源，并分享经营收益和风险。

合作经营模式可以通过分摊风险和成本，减轻地产企业的负担。

同时，合作方的参与可以提供更多的经验和资源支持，提高项目的运营效率。

然而，合作经营模式需要双方在利益分配、决策和风险承担等方面达成共识，并且合作关系的稳定性也对项目的运营和发展至关重要。

三、租赁经营模式综上所述，商业地产的运营模式可以根据项目特点和市场需求选择合适的模式。

自持经营模式具有较高的自主权和利润空间，但风险较大；合作经营模式可以减轻地产企业的负担，增加经验和资源支持；租赁经营模式适合小型项目和创业者，投资风险相对较低。

不同的模式有不同的优缺点，地产企业需要根据自身情况和市场环境做出选择，以实现最佳的经营效果。

商业地产盈利变现模式纵观国内的商业地产盈利变现模式，不外乎三大类：整体持有、分割出售、资本运作。

这三种盈利变现模式各有利弊，适用于不同类型的商业物业和开发商。

整体持有商业物业最理想的盈利模式是长期持有，这符合商业地产的自身规律，一般来讲，商业物业是越老越值钱，不像住宅、写字楼那样会随着物业老化而贬值。

商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的，用通俗的话讲，商业是养出来的，所谓养商无非就是指业主以比较低廉的租金来吸引好的商家，并帮助商家能更快保本、盈利，只有帮助这些好的商家、好的品牌尽快实现保本、盈利，才能让他们有信心留下来，进而不断吸引消费者前来消费，商业的人气才越来越旺，其对商家的吸引力也就越大，所以我们一般看到新的商业物业的初始租金都比较低，度过几年的养商期后，商业物业的租金才开始大幅上涨，商业物业的价值也就越来越大，长期持有通常是商业物业价值最大化的盈利方式。

目前的市场上，商业物业长期持有能够获得的投资回报在10％-12％之间，当然一些好地段、运营良好的商业物业可以远超过这一指标。

另外，以前开发商的住宅项目一个接一个，每年都有不错的收益，在住宅项目拿地成本越来越高，好的住宅项目越来越难拿，房地产开发商就会出现项目断档的情况，这会造成开发商每年的收益波动率很严重，如果开发商是上市公司，尤其是土地储备不足的开发商，其每年的报表会比较难看，而商业物业的稳定租金回报将是开发商稳定收益波动的良好补充，对这些开发商来讲，长期持有商业物业是个良好的选择。

商业物业的资金投入大，回收期长，决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力，在资金允许的情况下，建议开发商长期持有商业物业，从项目价值最大化的出发点考虑，这种盈利模式是一种最理想的方式，但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕竟有着强大资金实力的开发商太少。

对国内的房地产开发商来讲，资金如土地一样是开发商渴求的资源，在长期持有的情况下，配合经营期融资可以解决部分资金变现问题。

商业地产的运营模式是怎么样的商业地产有什么运营的模式啊?看完店铺整理的商业地产的运营模式后你就会明白了!文章分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!商业地产的运营模式1、分割出租开发商将商业地产统一规划、分割，以长期出租方式招租。

由于缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险，最后开发商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的局面。

2、分割出售分割出售作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营埋下隐患。

商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施的所有权和经营权被彻底分离，而且产权人人数众多。

从而影响商业地产的经营效益，实际回报与预期收益可能相差甚远。

3、售后返租分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分离。

为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的售后返租模式。

售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。

同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。

4、地产开发与商业运作同步并存模式地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。

房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。

与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，既能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。

商业地产三大运营模式商业地产是指以商业、零售为主的不动产，其运营模式主要包括自持经营模式、租赁模式和管理模式。

一、自持经营模式自持经营模式是商业地产运营中最为常见的一种模式。

在这种模式下，地产所有者不仅拥有地产的产权，而且自行承担地产的运营和管理的责任。

首先，自持经营模式下的商业地产所有者可以自主规划和设计商业地产的建筑结构、功能布局和商业配套设施，以满足商业租户和消费者的需求。

其次，商业地产所有者可以自行招商，选择适合的商户进驻，并与商户签订租赁合同，确定租金和租期等商业细节。

同时，商业地产所有者还要负责地产的日常运营和管理，包括保洁、维修、安全保卫等。

此外，商业地产所有者还要承担市场风险和商业风险，监控市场动态，并做出有针对性的调整。

自持经营模式的优点是地产所有者可以充分发挥自身的优势和资源，灵活调整运营策略，并获得租金和资本增值的收益。

缺点是运营风险较高，对地产所有者的资金实力、经验和市场敏感度要求较高。

二、租赁模式租赁模式是商业地产运营的一种常见方式。

在这种模式下，地产所有者将地产出租给商业租户，商业租户负责商业的运营和管理，地产所有者则获得租金收益。

租赁模式的优点是商业地产所有者不需要自行承担运营和管理的责任，减少了风险和压力，可以专注于资本的流动和增值。

同时，商业租户通常会对商业地产进行装修和改造，提升商业环境，提高租户满意度和销售业绩，间接推动地产增值。

缺点是商业租户通常只关注自身的利益，可能会对商业环境和共享资源的维护不太重视，需要地产所有者进行管理和监督。

三、管理模式管理模式是商业地产运营的一种新兴模式。

在这种模式下，地产所有者将商业地产的运营和管理交给专业的物业管理公司或商业管理公司，由其来负责商业地产的维护、招商和租售管理等工作，地产所有者则负责资金的投入和监管。

管理模式的优点是能够利用专业的管理公司的专业知识和经验，提高商业地产的运营效率和管理水平，减少地产所有者的运营风险和工作量。

各类型业态商户倾向运营方式分析——一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于运营方式的选择上。

在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在运营方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的运营方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的运营方式，而不同的运营方式也适合不同的商业业态。

商业项目的运营方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一、商业项目运营方式解析1、纯租金按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金。

其特点为：①、账期短，现金流较为顺畅选择纯租金的运营方式已成为当今商业项目的主导趋势。

近期，北京出现多个知名传统百货公司纷纷向购物中心商业转型的例子。

例如：翠微百货、王府井百货等。

纯租金的账期短，回笼资金迅速，促使现金流通加速增加商场的可操作性。

翠微百货在其最新的项目--翠微广场中把餐饮业态规划在内，虽然沿用了翠微的品牌名称，但是从铺位分割、业态布局、运营模式等方面来看，翠微广场已经是一家完完全全的购物中心。

②、拥有自主经营权当下新型的购物中心大多数都是选择纯租金的运营方式。

购物中心商场的内部结构与传统百货有很大的不同，传统百货主要以专柜是经营为主要形式，而购物中心是以单点式为主要经营形式，也就是现在所谓的“店中店”形式。

进驻购物中心的这些商户不仅在形式上区别于传统百货，在运营方面也与传统百货有很大的不同--是否拥有自主经营的权利。

每当逢年过节的时候，各大商场都会出现打折促销的场景，但是对于传统百货中的商户来说，庞大的客流并不能解决它们担忧的营业额问题。

因为在传统百货中，由于商户不具备自主经营的权利，因此必须要配合百货公司进行打折等的活动，无论品牌商户自身的发展策略和资金条件是否允许进行打折促销，由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办一切活动。

而在受到亏损时，往往都是品牌商户自己先行垫付，这样一来大大降低了经营利润。

浅析商业地产三种运营模式文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-浅析商业地产三种运营模式：只售不租、租售结合、只租不售从商业地产的发展来看，开发商从最初的纯商业开发，到现在开始转向商业运营，已经由持有运营取代了简单的圈地销售。

目前商业地产的运营模式，大致可分为三种：只售不租、租售结合和只租不售三种形式。

特别是现今住宅类地产限购政策的实施，越来越多的开发商开始增加商业地产的投资，租金带来的良好收益减轻了开发商短期内的财务压力，同时也让开发商逐步加大了自持商业的比例。

一、只售不租在商业地产早期出现过这种只租不售的运营模式。

相比于另两种较为成熟的商业运营模式，纯销售的商业项目也是有的。

但有业内人士指出，商业全部出售这种“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过度产物，一个商业项目如果纯销售，那么后期项目的品质将无法得到保障。

很多项目在开发时期，无论区位交通还是整体规模，都有着很大的优势，但是后期一旦全部销售，那么对接下来的运营造成了很多的障碍，开发商无法保证整体的运营效益和规模，业态较为混乱，这本身也是对投资者的不负责任。

二、租售结合目前在商业地产运营方面，“租多售少”已经成为一种主流。

很多商业项目除了销售一部分的底商之外，越来越多的开发商开始加大对商铺的自持力。

这样不仅考虑到自持商业部分有较为可观的租金收入，同时保证了其物业本身的不断增值。

对于开发商来说，商业项目的统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量服务和监督，无疑有利于商业项目自身的经营和增值。

从商业经营的角度来看，租售结合的欧式能够有效地快速回笼资金，在销售返租平衡上，开发商的风险是降低的。

在销售过程中，自持部分对投资客户有很强的吸引力，企业通过自持部分相投资客表明运营这个项目的决心和信心，这是销售中很强的助力器。

同时，在项目自持部分的招商中，这种模式能够带来很大的便利性。

在财务成本上，自持部分的商业运营之后还是可以向银行抵押套现的，这本身也是一种资金快速回笼的方式。