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XXXXXX拍卖有限公司拍卖程序及注意事项一、拍卖的委托程序及注意事项：1、委托人身份认定（1）、公民：A、审验身份证件原件（复印件签字、打指模）；B、授权委托书（委托人和被委托人签字、打指模）C、被委托人身份证原件（复印件签字、打指模）；（2）、法人：A、审验营业执照（复印件盖公章）B、组织机构代码证书（复印件盖公章）C、法人证明书、法人授权委托书（法人和被委托人签字、打指模；盖公章）D、法人身份证（复印件盖公章）E、被委托人身份证原件（复印件签字、打指模）（3）、其他组织：公物拍卖的国家机关、强制拍卖的人民法院、破产企业的清算组等。
A、委托拍卖函B、委托拍卖要约C、协助执行通知书D、保留价协议书E、拍卖清单★（1）如委托主体是（法人），需要审验各证是否到期；★（2）国有资产必须有上级主管部门的批复文件。
2、对委托人的资格进行审查（1）、要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵；（2）、审验拍卖标的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的证明及其他材料；A、房地产类：房屋所有权证、购房合同、购房发票、土地使用权证、土地出让合同或已缴土地出让金的发票、法院裁定书或债权转让合同；B、流动资产类：资产的权属证明，以及购置资产的原始发票等；C、在建工程类：土地使用权证，建筑施工许可证，项目红线图，建设用地规划许可证，房屋所有权大证，商品房预售许可证，其他有效文件；D、强制拍卖类：执法机关的民事裁定书、判决书、调解书及相关法律文书；E、公物拍卖类：政府及上级主管机关同意处分的有效证明文件。
（3）、到产权登记部门或相关部门查询产权登记资料，看是否与提交资料吻合；★（1）标的来源是否合法；★（2）权属是否有争议；★（3）标的是否有共有人；★（4）标的是否被抵押或查封等。
3、检验拍卖标的（1）、查验拍卖标的，确认标的物理状况（是否损毁或灭失），认定标的避免出错；（2）、确认拍卖标的现有状况，有无承租人；（3）、现场拍照，为以后工作奠定基础；（不同角度，由里至外，局部和整体，标的瑕疵和优点特写照片，周边环境等）；（4）、周边房价调查了解，为签订委托合同时的保留价定价和后期制定招商资料和投资分析等工作奠定基础。
XXXXXX拍卖拍卖程序及注意事项一、拍卖的委托程序及注意事项：1、委托人身份认定（1）、公民：A、审验件原件（复印件签字、打指模）；B、授权委托书（委托人和被委托人签字、打指模）C、被委托人原件（复印件签字、打指模）；（2）、法人：A、审验营业执照（复印件盖公章）B、组织机构代码证书（复印件盖公章）C、法人证明书、法人授权委托书（法人和被委托人签字、打指模；盖公章）D、法人（复印件盖公章）E、被委托人原件（复印件签字、打指模）（3）、其他组织：公物拍卖的国家机关、强制拍卖的人民法院、破产企业的清算组等。
A、委托拍卖函B、委托拍卖要约C、协助执行通知书D、保留价协议书E、拍卖清单★（1）如委托主体是（法人），需要审验各证是否到期；★（2）国有资产必须有上级主管部门的批复文件。
2、对委托人的资格进行审查（1）、要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵；（2）、审验拍卖标的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的证明及其他材料；A、房地产类：房屋所有权证、购房合同、购房发票、土地使用权证、土地出让合同或已缴土地出让金的发票、法院裁定书或债权转让合同；B、流动资产类：资产的权属证明，以及购置资产的原始发票等；C、在建工程类：土地使用权证，建筑施工许可证，项目红线图，建设用地规划许可证，房屋所有权大证，商品房预售许可证，其他有效文件；D、强制拍卖类：执法机关的民事裁定书、判决书、调解书及相关法律文书；E、公物拍卖类：政府及上级主管机关同意处分的有效证明文件。
（3）、到产权登记部门或相关部门查询产权登记资料，看是否与提交资料吻合；★（1）标的来源是否合法；★（2）权属是否有争议；★（3）标的是否有共有人；★（4）标的是否被抵押或查封等。
3、检验拍卖标的（1）、查验拍卖标的，确认标的物理状况（是否损毁或灭失），认定标的避免出错；（2）、确认拍卖标的现有状况，有无承租人；（3）、现场拍照，为以后工作奠定基础；（不同角度，由里至外，局部和整体，标的瑕疵和优点特写照片，周边环境等）；（4）、周边房价调查了解，为签订委托合同时的保留价定价和后期制定招商资料和投资分析等工作奠定基础。
法院拍卖执行程序及所需时间流程分析法院对外委托评估指的是法院对需要经过拍卖程序以偿还债务的被执行人的被查封、扣押的动产或不动产，通过随机选定的评估机构，对其价值进行评估，以确定其价值的行为。
强制执行拍卖则是是指执行法院将查封、扣押的动产或不动产以公开竞争出价的方式卖与出价最高的应买人,并以卖得价金清偿债权的行为[1]。
执行工作中，对外委托评估和拍卖被执行人的财产，是人民法院依法行使执行权的一项重要司法活动，也是法律赋予人民法院依法执行被执行人财产时常用的强制措施之一。
但由于对相关法律、法规和司法解释理解不一，各地法院在具体做法上也不完全一致。
如2002年某省某市中级人民法院规定，辖区内所有对外委托评估、拍卖工作由中院技术处负责，基层法院不能对外委托；2006年某省高院要求全省辖区所有基层法院对外委托评估、拍卖工作，统一由所在中级法院技术处管理，各基层法院不能直接对外委托。
由此造成许多执法上的障碍和不顺畅的情况，不利于执行工作的顺利开展。
因此，加强对外委托评估、拍卖工作的规范化管理，不断强化对执行权的制约和监督，确保评估、拍卖这项司法活动的客观性和公平性，对实现执行工作的公平与正义，具有重要意义。
一、目前法院委托评估拍卖中存在的问题在我国，特别是在基层法院，由于制度的不完善，在委托评估拍卖方面存在着诸多问题。
委托评估拍卖随意性大，缺乏严格的监督机制。
（一）选择评估拍卖机构的随意性较大。
进入评估拍卖程序的案件，绝大多数案件是被执行人缺席或拒绝参加选择评估拍卖机构的案件。
因“评估所”“拍卖行”都是中介机构、企业性质，受利益驱动，都千方百计的想从法院拿到活,一旦这种行业形成潜规则,这对委托法院对外委托部门的形象是有害的，也影响公平、公正。
（二）评估拍卖收费偏高，给当事人增加额外讼累，影响案件执结率，损害当事人的合法利益。
因行政法规和司法解释规定“评估所”和“拍卖行”是按标的收取评估拍卖佣金，因此，从评估收费来看，评估机构除根据标的物的评估价值按比例收取评估费外，还另外加收评估人员的前期费用，如差旅费、公告费等。
法院强制执行房产拍卖法律规定很多人的房产因为当事人没有执行法院的判决书，被强行拍卖，下面是店铺为你解答强制执行法院管辖权的法律规定有哪些呢的疑问，希望对你有用。
法院强制执行房产拍卖法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》(2012年修正) 第十九章一般规定第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百二十六条人民法院自收到申请执行书之日起超过六个月未执行的，申请执行人可以向上一级人民法院申请执行。
上一级人民法院经审查，可以责令原人民法院在一定期限内执行，也可以决定由本院执行或者指令其他人民法院执行第二百二十九条被执行人或者被执行的财产在外地的，可以委托当地人民法院代为执行。
受委托人民法院收到委托函件后，必须在十五日内开始执行，不得拒绝。
执行完毕后，应当将执行结果及时函复委托人民法院;在三十日内如果还未执行完毕，也应当将执行情况函告委托人民法院。
受委托人民法院自收到委托函件之日起十五日内不执行的，委托人民法院可以请求受委托人民法院的上级人民法院指令受委托人民法院执行最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(法释〔2015〕5号)二十一、执行程序第四百六十二条发生法律效力的实现担保物权裁定、确认调解协议裁定、支付令，由作出裁定、支付令的人民法院或者与其同级的被执行财产所在地的人民法院执行。
认定财产无主的判决，由作出判决的人民法院将无主财产收归国家或者集体所有。
关于强制执行措施的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》(2012年修正)第二十一章执行措施第二百四十一条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况。
被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可以根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留。
一、强制拍卖的特点是什么1、国家强制性强制拍卖具有国家强制性的特点，是指对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，体现国家意志对当事人意志的干预和强制。
在执行中，由于法院依法对被执行的财产采取了强制执行措施，而使被执行人对该财产的处分权受到了限制，因此被执行人不得依当事人意志自治原则自主、自由地决定是否拍卖该财产，其拍卖的决定权在于法院。
强制拍卖所具有的国家强制性，是仅就拍卖的委托环节而言的，即是否委托拍卖由法院强行决定，不受当事人的意志的左右;但拍卖机构接受法院委托后所依法开展的拍卖程序，在一般情况下与普通的拍卖程序无异，并不具有国家强制性。
2、标的的非自有性在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院的自有财产，而是被执行人的财产，因此，法院强制拍卖具有“标的的非自有性”特点。
在任意拍卖中，委托人将自有的财产委托拍卖，其目的，是为实现自己财产的最大值;而法院委托拍卖，是将被执行人的财产委托拍卖，实现申请人的合法权益，维护国家法律的尊严。
这一特点，决定了强制拍卖要遵守一系列不同于任意拍卖的特殊原则和规则，如禁止无保留价拍卖原则、限定拍卖佣金规则等。
3、主体的特定性法院强制拍卖具有“主体的特定性”特点。
是指在法院强制拍卖中，委托拍卖的双方主体都是特定的。
一方必然是法院，另一方必然是拍卖机构。
由于双方主体的固定性，使强制拍卖的效率和效益的提高成为可能。
因为，法院和拍卖机构在长期固定的合作中可以增进相互了解，增强相互信任，减少因繁杂的程序影响拍卖的时间，增加交易费用，从而可以省略一些不必要的操作环节，提高执行效率。
4、目的的利他的性法院强制拍卖具有目的的利他性，是指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现自身的其他经济目的，而是在于一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障双方当事人的合法权益。
因为，通过拍卖实现被执行财产的最大值，又能排除因评估价格过高而抵债给申请人，给其带来的损失，对双方当事人都有利。
北京市高级人民法院关于民事执行中评估、拍卖、变卖财产若干问题的规定(试行)为规范民事执行中评估、拍卖、变卖财产行为，确保人民法院公正、高效地执行案件，维护当事人和相关权利人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等法律、法规和司法解释的有关规定，结合本市法院执行工作实际，制定本规定。
一、总则第一条民事执行中评估、拍卖和变卖财产，应当严格遵守法律、法规和司法解释的有关规定，遵循公开、公正、公平的原则。
第二条各级法院对被执行财产的委托评估、拍卖工作实行专门管理。
经确定评估、拍卖机构后，应当由专门机构或专管人员统一对外办理相关事务。
第三条接受人民法院委托的评估、拍卖机构，应当依法公正、高效地办理受托事项，遵守本市法院关于规范评估、拍卖工作的有关规定和制度。
执行法院对受托机构办理评估、拍卖事项的活动依法进行监督，发现评估、拍卖机构违反法律、司法解释和本市法院有关规定的，应当及时指令其纠正或依法作出处理。
第四条高级法院负责监督全市各级法院的委托评估、拍卖和变卖工作。
高级法院发现下级法院委托评估、拍卖、变卖工作违反法律、法规、司法解释和本市法院有关规定的，应当及时指令其自行纠正;执行法院拒不纠正的，高级法院直接予以纠正。
二、评估第五条对下列财产，执行法院应当委托依法设立的、具有相应资质的评估机构进行价格评估：(1)拟强制拍卖、变卖的动产、不动产;(2)拟强制拍卖、变卖的股权、证券、知识产权;(3)拟由法院裁定以物抵债的财产;(4)其它应当评估价格的财产。
第六条对下列财产，执行法院可以不进行价格评估：(1)价值2000元以下的财产;(2)有公开市场价格或者价格依照通常方法能够确定的财产;(3)当事人双方及其他执行债权人同意不进行评估的。
第七条执行人员在委托评估之前应当对评估标的的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作财产现状的调查笔录，并在委托评估时交予评估机构。
最高人民法院《关于执行中评估、拍卖、变卖若干问题的规定》（征求意见稿）文章属性•【公布机关】最高人民法院•【公布日期】•【分类】正文最高人民法院《关于执行中评估、拍卖、变卖若干问题的规定》（征求意见稿）为规范执行中的评估、拍卖、变卖和以物抵债行为，充分保护执行当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他有关法律的规定，结合人民法院执行工作实践经验，制定本规定。
第一条（变价期限）财产被查封、扣押、冻结（以下简称查封）后，人民法院应当责令被执行人在指定的期间内履行执行依据确定的义务。
被执行人逾期不履行的，人民法院应当在查封后三个月内开始拍卖或者变卖查封财产。
第二条（拍卖优先原则）人民法院对查封财产进行变价处理时，应当采取拍卖的方式。
但有本规定第三十一条、第三十二条所列情形的除外。
第三条（委托拍卖）人民法院拍卖被执行人财产的，应当委托拍卖机构进行。
人民法院执行机构应当监督拍卖机构依照法定程序进行拍卖。
第四条（受让人资格的限制）法律、法规对买受人的资格或者条件有限制的，应当按照其限制标准，向符合条件的人转让。
第三人对查封财产依法享有优先购买权的，拍卖时应当保护其优先购买权。
第五条（拍卖物价格的评估）拍卖的财产，除价值不贵重的动产、有市价或者其价格依照通常方法容易确定的财产外，应当委托依法设立并具有相应资质的资产评估机构进行价格评估。
在对被执行人的股权进行价格评估时，人民法院可以责令股权所在企业提供据以评估的会计资料。
有关企业拒不提供或者有其他妨碍执行行为的，可以依照民事诉讼法第一百零二条和第一百零三条的规定处理。
第六条（评估和拍卖机构的选定）人民法院委托评估、拍卖的，应当从最高人民法院公告的鉴定人、拍卖机构名册中，采取抽签或者摇珠等随机方式选定评估、拍卖机构。
委托拍卖，由人民法院执行机构办理有关事项。
第七条（拍卖委托的撤回）在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：（一）据以执行的生效法律文书被撤销的；（二）人民法院经审查认为案外人对拍卖财产提出的异议理由成立的；（三）被执行人支付现金履行了法律文书确定的金钱义务的；（四）当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的；（五）拍卖机构与竞买人恶意串通的。
一、拍卖房产的注意事项有哪些1、关注拍卖信息，搜罗各种资料如果你想要进拍卖行淘房，从现在开始做好各种准备工作，搜罗齐本地拍卖房信息网站，定期查看；本报也是拍卖公告发布的一个稳定途径，几乎每天都有各种拍卖公告刊登，有意向的读者可以多留意。
再就是从现在开始多看关于房产拍卖的技巧、经验介绍，多积累相关知识才能在拍卖场上做到拿捏有度。
2、实地调研房产不可少和买二手房一样，购买拍卖房也要多看房。
拍卖行可以说是受法院委托的房产中介机构，在挂出拍卖公告时都会设定看房时间，有意向的市民可以跟拍卖行约好时间看房。
现场看房的要点其实和二手房一样，比如看房子布局如何，问左右邻居关于房东的情况，向物业了解房子的水电费缴纳情况等等。
再就是要向拍卖行索取《房产证复印件》、《评估报告》，以及各种拍卖房的资料，这是了解一套房子情况的第一步，在仔细查看这些资料的同时也要到房管局调查该套房屋的真实情况。
3、算清购房成本最重要拍卖房的价格除了我们所看到的标的价以外，还有一些可预见的金钱和时间成本。
譬如有的房子拖欠了几年的物管、水电费，这里的成本就要几千甚至上万块，然后税费也是较大的一笔支出。
拍卖行佣金加上过户费用，大约占到拍卖价的12%~15%左右，也就是说假如一套标价为30万的房子，其实总花费需要35万左右。
还有就是一些时间成本，顺利的话，从拍卖结束到房产过户最少需要三个月左右时间。
但如果碰上一些手续、费用的补齐或是和原房东的交涉，时间就有可能拉长到半年甚至一年，这类房产如果是急需入住者就要权衡了。
4、现场竞拍有技巧拍卖的场面可能我们都在电视剧里看过，但实际经历过的人却不多。
那么参与一套房产的竞拍都有些什么小技巧呢？首先，建议没参与过房产竞拍的人先看一两场竞拍，看看别人是如何加价。
拍卖加价需要一点点加价和一步到位相结合，普通住宅的加价幅度从一千到一万元不等。
业内人士建议初次竞拍者不要急于第一个出手，先看看别人的出价情况，认为尚在自己心理范围内，就可以相应小幅加价。
申请强制执⾏有哪些注意事项当您拿到胜诉的判决书，你可能会满⼼欢喜，认为万事⼤吉。
但请注意，您的判决书还没执⾏。
如果对⽅拖延甚⾄拒不履⾏⽣效判决，那您还得向法院申请强制执⾏，以兑现判决赋予您的权利。
那么申请强制执⾏有哪些注意事项？下⽂店铺⼩编为⼤家详细介绍！⼀、申请强制执⾏有哪些注意事项1、申请执⾏期限申请执⾏⼈申请执⾏须在法定期限内提出申请。
申请执⾏的期限为⼆年，从法律⽂书规定履⾏期限的最后⼀⽇开始计算。
2、执⾏⽴案条件如果您向⼈民法院申请执⾏，应当符合以下条件：第⼀，申请应当向作出⼀审裁判的法院提出。
我国法律规定，⽆论案件经过了⼏级审判，强制执⾏都由作出⼀审裁判的法院管辖。
第⼆，申请执⾏需要提交以下⽂件：（1）申请执⾏书，申请书必须载明您和被执⾏⼈的基本情况以及请求执⾏的事项;（2）作为执⾏根据的⽣效法律⽂书，该法律⽂书须具有给付内容，执⾏标的和明确的被执⾏⼈;（3）您的⾝份证明;（4）如果您是作为继承⼈或者权利承受⼈申请执⾏，还应当提交继承或者承受权利的证明⽂件。
第三，被执⾏⼈在⽣效法律⽂书确定的期限内未履⾏义务。
需要提醒您的是，为了更好地保护妇⼥、⼉童和⽼⼈的合法权益以及国家与社会公共利益，有些案件的⽣效裁判⽂书可以不经申请，直接由审判庭移送执⾏机构执⾏，主要包括：具有给付赡养费、抚养费、抚育费内容的⽣效法律⽂书、民事制裁决定书，以及刑事附带民事判决、裁定和调解书。
3、执⾏案件申请费（1）没有执⾏标的的，每件交纳50-500元。
（2）执⾏⾦额不超过1万的，每件交纳50元;超过1万元⾄50万元的部分，按1.5%交纳;超过50万元⾄500万元的部分，按1%交纳;超过500万元⾄1000万元的部分，按0.5%交纳;超过1000万元的部分，按0.1%交纳。
4、执⾏规范（1）法院的⽴案机构对符合条件的执⾏案件，应在七⽇内审查⽴案，并移送执⾏机构;对不符合条件的执⾏案件，应当在七⽇内裁定不予受理。
（2）执⾏⼈员在接收案件后，应当在三⽇内向被执⾏⼈发出《执⾏通知书》、《财产申报令》。
执行程序中强制拍卖应注意的几个问题 拍卖，就是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。(参见<>第三条)由于这种买卖方式具有竞争性强、透明度高等优点，而越来越受到当今社会各界的广泛重视，与其他诸多交易方式相比，与其他诸多交易方式相比，其地位也日趋重要。最高人民法院在《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十六条中明确规定："人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。"由此可见，拍卖这一特殊的交易方式不仅在经济领域广受青睐，而且已经成为人民法院在执行程序中对被执行人的财产进行强制变价处理时的法定首选方式。于是，如何规范执行程序中的强制拍卖，保护执行当事人的合法权益，成为了我们广大执行人员面前的一道严峻的课题。虽然，《中华人民共和国拍卖法》对拍卖活动进行了严格的规范，但是，由于人民法院在执行程序中对被执行人的财产所采取的拍卖措施属强制拍卖，其性质不完全等同于普通民商事关系中的任意拍卖活动，因此，笔者认为，人民法院在采取强制拍卖措施时除了应当严格遵守《中华人民共和国拍卖法》的有关规定外，还应结合强制执行的特点，慎重处理好以下几个问题。
(一) 执行强制拍卖适用的条件 强制拍卖虽然是对被执行人的财产进行变现的最佳交易方式，尤其是其严格的程序性能够确保拍卖遵循公开、公平、公正的原则，以保护执行当事人的合法权益，但它并不是唯一的变价方式。在执行工作中我们仍应本着职权主义和当事人主义相结合的原则，尤其是在当事人的实体权利处分上，更应遵重当事人的真实意思表示。因此，在对被执行人的财产变价问题上，如果申请执行人和被执行人对执行标的物的作价和处理能够协商一致(如以物抵债、协商变卖等)，则人民法院应当按当事人达成的处理协议对执行标的物进行处理。只有在当事人不能对执行标的物的处理达成一致意见时，人民法院才能依照法律规定，对已经查封或扣押的被执行人的财产委托拍卖机构进行拍卖。当然，对于无法委托拍卖或不适于拍卖的执行人的财产，人民法院也可以通过交由有关单位或自行组织变卖的方式进行强制变价处理。
(二) 执行强制拍卖标的物的条件 (1) 拟委托拍卖的标的物必须适于拍卖 一般来说，拍卖标的物必须符合三个方面的条件，第一，自然属性方面的条件。首先，该标的物的性质必须为特定物而非种类物，不特定便无法实际转移所有权。如委托拍卖钢材，必须明确钢材的型号、数量甚至产地等，不能笼统地、抽象地委托拍卖钢材。其次，拟强制拍卖的标的物必须不易损耗。由于强制拍卖必须遵循法定的程序，需要一定的期间，如果拍卖标的物的损耗太快将会造成其性质、形态发生变化，从而影响其价值，导致无法达到通过拍卖变现的目的。如鲜活商品，有可能在拍卖期间腐烂变质，使其经济价值受到损害，象这类物品就不适于拍卖，只能进行变卖处理。第二，经济属性方面的条件。首先拍卖标的物必须具有交换价值。即无论是财产还是财产权利，都应当能够以货币衡量其一定的价值。如拍卖被执行人的一台报废的设备，因其价值低下几乎没有交换价值，通常不宜交付拍卖。其次，拍卖标的物的价值必须相对稳定。只有这样，才能尽量缩小主观评估结果与客观市场行情变化之间的差距，从而确保拍卖取得最佳的经济效益。第三，法律属性方面的条件。首先拟强制拍卖的标的物必须无流通障碍。依照《中国人民共和国拍卖法》第七条的规定，法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的，如黄金，末经文物主管部门审批同意拍卖的文物，以及违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、第三十九条规定的不得转让和不具备转让条件的房地产等。其次，拍卖标的物必须无权利瑕疵。人民法院委托拍卖机构进行拍卖的必须是被执行人或相关义务人的财产或财产权利，防止拍卖他人财产、非法财产、争议财产情况的发生。执行强制拍卖的标的物通常可以分为有形财产和无形财产、动产和不动产等，不论财产是何种性质和形式，其权属必须明确、必须属于被执行人或其他义务承担者。通常对于动产以实际占有来确定其权利归属，如果案外人提出异议的我们应当及时进行审查，异议成立的我们应当立即解除查封或扣押，异议不成立的应当裁定予以驳回，并及时委托拍卖机构进行拍卖;不动产及特殊的动产以登记机关的登记来确定其权利归属的，一般不存在案外人异议的问题。
(2) 强制拍卖的标的物必须是已被人民法院查封或扣押 为了保证强制拍卖的顺利进行，人民法院首先必须对拍卖标的物采取控制性的执行措施，使被执行人丧失对拍卖标的物的处分权，只有这样，才能确保拍卖成交后的拍品完好、顺利的交付买受人。
(3) 标的物拍卖后实现的价值应当与执行标的基本相符 执行强制拍卖的目的，是为了保护申请执行人的债权。因此，我们执行被执行人的财产，应当以权利人的债权为限，尽可能避免超标的查封和拍卖，损害被执行人的合法权益。当然，在实际执行中要完全达到这一要求的确存在着一定的困难。因此，我们在对被执行人价值较大财产采取强制拍卖前，首先必须对拍卖标的物进行评估，确定合理的保留价，再根据保留价来确定如何拍卖标的物。如果保留价少于执行标的或略大于执行标的，则进行全额拍卖，拍卖所得在清偿申请执行人的债务后如有剩余的，应当返还给被执行人。如果保留价大大超过执行标的，这是我们要根据标的物的不同性质分别处理，是可分物的，应当分开拍卖，一旦拍卖所得价款能够满足执行标的和拍卖费用的，就应当立即停止其余财产的拍卖;是不可分物的则可对该财产进行整体拍卖，拍卖所得在扣除执行标的和拍卖费用后，返还被执行人。
另外，人民法院在委托拍卖机构强制拍卖时，对于拍卖标的瑕疵应当如实、及时地告知拍卖人，并责成拍卖人在拍卖公告中予以说明。
(三) 强制拍卖保留价的确定 拍卖，根据是否有保留价可以分为有保留价拍卖和无保留价拍卖。保留价又称"底价"，是确定拍卖成交的最低价格，即委托人允许其拍卖标的通过拍卖合法转让变现的价格下限。保留价通常保密，竞买人的最高出价末达到保留价时，拍卖师不得击槌表示成交。一般来说，廉价商品多采用无保留价拍卖，价值高的商品多采用有保留价拍卖;动产有时采用无保留价拍卖，不动产通常采用有保留价拍卖。因此我们在强制拍卖时应当根据上述一般规律确定是否采用保留价的拍卖方式。如果确定采用有保留价的拍卖，则人民法院必须依照最高院《关于人民法院执行工作若干总是的规定(试行)》第四十七条的规定，委托有评估资格的评估机构对拍卖标的物进行评估，评估是人民法院委托拍卖机构强制拍卖的必经程序，未经评估人民法院无权确定拍卖保留价。评估报告应当及时送达当事人，当事人对评估报告有异议的，可以申请复核。由于保留价的确定，直接影响到当事人双方的切身利益，事关重大。因此，在确定保留价时，人民法院应当根据最高院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第5条的规定，由三名执行员依据评估结果在认真征求拍卖人和估价人员的意见的基础上，集体研究确定保留价。保留价一旦确定，即具有对抗最高应价的效力，同时，拍卖人在最高应价不达保留价的情况下出售拍卖标的物的行为无效，由此造成的损失由拍卖人承担。至于拍卖未能成交如何处理?笔者认为，应当参照最高人民法院《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》第十三条的规定，即第一次拍卖最高应价未达保留价时，应当继续进行拍卖，每次拍卖的保留价应当不低于前次保留价的90%。经三次拍卖仍不能成交时，人民法院应当将拍卖的标的物按第三次拍卖的保留价折价抵偿给债权人。如果债权人不愿接受拍卖标的物的，则应退给被执行人，人民法院不再执行该财产。
(四) 执行强制拍卖对优先权的保护 优先权主要有优先受偿权和优先购买权，我们在强制拍卖被执行人或相关义务人的财产和财产权利时，必须保护相关人员的优先权。 优先受偿权，是指根据法律规定或当事人的约定，在债务人不履行债务时，债权人即取得从债务人的财产或财产权利折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿的权利。通常，对拍卖标的物具有优先受偿权的情况主要有担保物权的优先受偿权、建筑工程价款优先受偿权等。对于有法定优先权或设定了优先受偿权的被执行人的财产或财产权利，人民法院仍然可以依法强制拍卖，优先权人无权阻止，但拍卖所得价款必须优先受偿于优先权人，多余部分才能清偿申请执行人的债权。
优先购买权，是根据法律规定或当事人的约定，在同等条件下某一民事主体对特定财产享有的优先购买的权利。通常，优先购买权有财产共有人的优先购买权、房屋租凭人对出租房屋的优先购买权、有限责任公司股东对本公司股权的优先购买权等。在强制拍卖过程中，如果出现案外人在拍卖标的物上享有优先购买权的情况，则人民法院首先应责成拍卖机构在拍卖公告中声明被执行人的财产上存在优先购买权的情况，同时应通知优先购买权人，告知其应参加拍卖。优先购买权人在拍卖前未在拍卖机构登记竞买的，视为放弃优先购买权。如果优先购买权人参加竞买的，可以在拍卖现场适时表示以某一最高价接受，如无人进一步出更高价，则卖给优先购买权人;但如有更高出价，而优先购买权人不再表示接受的，则拍归最高出价者。如同一拍卖标的上有多个优先购买权人同时表示以最高出价接受的，可在其间再进行竞价，或由其自行协商确定买受人。
(五) 执行强制拍卖的监督 为了保证强制拍卖活动在公开、公平、公正的原则下进行，人民法院在委托拍卖机构进行拍卖后，应当对拍卖机构的拍卖活动进行监督。监督的途径主要有：(1)确定合理的保留价;(2)确定合理的拍卖方式;(3)审查拍卖是否符合公开的原则;(4)参与审查竞拍人的资格有无违反《拍卖法》规定的情况;(5)派员到现场监督拍卖会的举行等等。同时，应当书面通知申请执行人和被执行人及具有优先权的相关当事人到场，发挥当事人的监督作用。
(六) 买受人违约如何处理
