信托尽职调查报告DOC.doc

XXXX信托股份有限公司

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尽职调查报告

项目名称： XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部

二○一三年十一月

XXXX· XXXXXXXX 公司贷款集合资金信托计划

尽职调查报告

一、信托项目简介

1、项目名称： XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。

2、信托规模：总规模不超过 30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账）

3、期限：固定 2年期。

4、委托人及受益人： 1、 XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者；

5、融资人： XXXX公司（以下简称“ A”）。

6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本

金和最后一期信托收益。

7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对 A发放信托贷款，“A”将所得资金用于 XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。

8、信托资金用途：按委托人指定向 XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。

9、还款来源：

（1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障；

（2）“A”主营业务收入；

（3）“A”现有资产 28.09 亿元，其中：国有土地资产 1829亩估价 15.13 亿元、房屋资产 100715.87平方米估价 4.72 亿元、林权资产 14158亩估价 2.75 亿元、流动资产及其它资产 5.49 亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还

款。

（ 4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX 县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。每年可增加财政收入 3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。

10、保管银行及保管费：待定

11、信托报酬 :1.2%/ 年。

12、预计融资人总成本约为：14%/年。

13、保障措施：

（1）向委托人充分揭示风险，委托人接受免责条款；

（2）土地抵押：用于抵押的国有出让土地使用权评估（我司认可的评估

机构）价值约在 60000万元以上。

（3）财政承诺： XX县财政局向 XXXX信托承诺对 A的信托贷款如未获足

额清偿，财政局将按时、足额偿还，财政局愿承担所产生的一切连带责任。

（4）政府承诺： XX县人民政府向 XXXX信托承诺 A将以其所有收入优先用

于按期足额归还信托贷款融资款项，如前述资金归还信托贷款存在缺口，则缺口

资金 XX县财政统筹安排予以补足。如因上述融资款未获足额清偿，所产生的一

切责任由 XX县政府承担。

（5）人大决议： XX县人大委员会批复本次贷款如果未获足额清偿，同意

纳入当年的财政预算并优先偿还。

二、交易结构如下：

土地抵押

合格投资者

投资

A

XXXX 号集合资产XX集合资

合格投资

金信托计划

管理计划

者 1--N 投资收益

托管银行

政府承诺

财政承诺

人大决议

三、 A公司简介：

企业名称： XXXX公司。

企业注册地址：

公司注册资本： 1亿元；

法人代表：

工商注册号：

税务登记证号：

组织机构代码：

经营范围：主要从事国有资产经营管理及资本运作，基础设施和公益设施的

开发建设，土地整理，基础设施和公益设施建设项目的融资投资。

XXXX公司成立于 2009年11月，是经市人民政府批准、 XX县人民政府出资组建的具有独立法人资格的国有独资公司。公司设董事会和监事会，内设综合管理部、

项目融资部、成本控制部，下设资产管理公司、商贸公司、物业公司、车辆检测

公司 4个子公司，现有职工 40人，其中，大专以上文化程度20人，具有中级专业

技术职称 5人。公司注册资本 1亿元，现有资产 28.09 亿元，其中：国有土地资产1829亩估价 15.13 亿元、房屋资产 100715.87 平方米估价 4.72 亿元、林权资产 14158 亩估价 2.75 亿元、流动资产及其它资产 5.49 亿元。

发展思路：一是五年内注册资本增至3亿元，资产总额达到 50亿元，公司发

展成为投资集团。二是按照“担当、包容、协作、拼搏”的企业精神，采取“招、

引、聘”等多种形式，大力实施人才战略，组建资本运作团队、项目策划团队、

成本控制团队和风险投资控制团队，提升公司竞争能力。三是积极对接金融机构，

加强银企合作，争取信贷支持，并不断探索BT、BOT、信托等融资模式，拓宽融

资渠道，增强融资能力。四是拓展经营业务，组建专业子公司，壮大公司实力，

发展成为投资集团。

2、财务报表：

（1）公司最近会计年度资产负债表

（2）、最近会计月度资产负债表：

四、项目发行地概况

1． XX县基本情况：

XX是一块投资兴业的红色沃土。 XX 位于四川省东北部、米仓山南麓，全县幅员 2229 平方公里，辖 43 个乡镇、 546 个村 ( 居 ) 委会，总人口 107 万，其中农

业人口 86.6 万，耕地面积 62.68 万亩，森林覆盖率 52%。县城常住人口 23.8 万，

城镇化率 29.6%。 XX 是我党我军早期领导人之一、无产阶级革命家刘伯坚烈士的

故乡，系四川省首批扩权强县试点县。 2012 年，全县生产总值

97.03 亿元，增长 14.7%；全社会固定资产投资110.5 亿元，增长30.8%；城

镇居民人均可支配收入16280 元，农民人均纯收入5430 元，分别增长16.2%、17%。 2012 年地方财政收入近50 亿元。

XX经济社会正驶入发展“快车道”。近年来，全县上下按照两化互动、统筹城乡、追赶跨越、加快发展的总体要求，致力招商引资做大经济规模，投资拉

动提升增长速度，“两化”互动做强产业基础，扶贫开发有效改善民生，创新体

制机制增强发展动力，全县经济社会正逐步驶入发展“快车道”。

XX未来发展潜力无穷。XX 处于成渝经济区与关天经济区的连接地带，资金、人才、技术等生产要素的流动将对 XX起到重要的辐射带动作用，我们处于承

接产业转移、发展集群经济的“桥头堡” 。随着西部大开发的深入实施，秦巴山

片区区域发展与扶贫攻坚启动，渠江流域综合治理、加快革命老区发展等一