第十章物业租赁经管
●物业租赁是物业交易或房地产交易中的一项主要活动，是房地
产市场的一个很大组成部分，也是许多物业经管者的主要业务
之一。
●有的业主甚至将租赁业务的好坏作为衡量物业经管者的最重
要的规范。
✧对一个经营性物业来说，收益是第一位要考虑的；
✧物业经管者所承担的其他责任也是主要围绕增加收益这个
目标，并在这个目标上体现出其他责任履行的好坏。
●为了做好这一项工作，物业经管者必须了解和掌握有关物业租
赁的概念、相关法律规定、租约的制定和经管以及如何最有效
地将所经管的物业租赁出去，即如何做好租赁营销工作。
第一节物业租赁概述
一、物业租赁定义
物业租赁是指房屋产权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。有关这个定义有几点说明：（1）房屋出租人必须是房屋产权所有人。这个产权所有人可以是自然人，也可以是法人；可以是产权人自己，也可以是共有人（包括共同共有和按份共有）；可以是产权所有人自己，也可以是产权所有人的委托代理人，或按照法定程序的指定代管人。
（2）转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租人受制于出租人，没有出租人的同意转租现象就不存在，转租人也就不存在。因此转租只能是附属于出租的非独立活动。
（3）出租不仅将房屋让与承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。这一条是将所有符合房屋租赁法律特征的一切行为都包括在内，防止逃避租赁经管、偷逃税收的现象发生。
二、房屋租赁的法律特征
房屋租赁是一种特定商品交易的经济活动形式。它具有以下特征：（1）房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的转移。
（2）房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。这反映在租赁合同中对标的物作详细和区别性的描述。
✧房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。经济契约关系，它体
现契约双方有偿，互利互惠的关系。
✧要式合同，而且是法定要式合同。我国法律规定，租赁合同必
须采取书面形式，并依法登记。
（3）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。新房屋所有权人必须承担原房屋所有权人在租赁合同中确定的义务，尊重承
租人的合法利益。即是"买卖不破租赁"。
（4）租赁关系主体的法律要求。
其表现为：
✧租赁双方除了必须具有民事能力以外，
✧还要求出租人必须是房屋所有权或其指定委托人或法定代管
人；
✧要求承租人没有法律限制承租的情况。
（5）租赁客体的法律要求。
有下列情形之一的房屋不得出租：
①未依法取得房屋所有权证的；
②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
③共有房屋未取得共有人同意的；
④权属有争议的；
⑤属于违法建筑的；
⑥不符合安全规范的；
⑦已抵押，未经抵押权人同意的；
⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。
三、物业租赁的分类
根据不同的分类规范，物业租赁可作如下分类：
（1）根据租赁房屋的性质不同可分为公房租赁和私房租赁，也可分为保障性、福利性租赁和市场性租赁。公房租赁又可分
为房管部门管的直管公房租赁和企事业单位自管的系统公房
租赁。
（2）根据租赁房屋的用途不同，可分为居住物业、商业物业、办公楼及工业物业等的租赁。
（3）按照房屋的租赁期限不同，又可分为定期租赁、不定期租
赁和阶段式租赁。
✧定期租赁是指有确定期限的租赁，租期满即租赁终止。出租人
无须作提前通知，承租人到期必须归还租用的物业。目前我国
一般商品房的租赁都属于此种情况。
✧不定期租赁是指租赁双方没有约定租期，出租人可随时要求收
回房屋。我国的公房出租就属于这种情况，但在收回房屋上会
要求国家作出另外安排居住的要求。
✧阶段式租赁是指双方虽然确定了某个期限，但又约定，双方如
没有提前通知终止的情况下可自动续约相同一个时期的一种
租赁方式，这种情况也经常出现在一些商品房的租赁中。
（4）按照租金的计算和支付方式不同可以分成毛租、纯租约以及百分比租约。详细内容在后面作介绍。
（5）按承租人的国籍不同将租赁分为国内租赁和涉外租赁。
四、租赁登记与纳税
（一）租赁登记
根据我国法律规定，房屋租赁需登记备案。其具体要求如下：
（1）房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内（上海市规定15日内），到市县人民政府房地产经管部门办理登记备
案手续。
（2）登记备案时，除提交已签订的租赁合同以外，租赁当事人还应分别交验下列证件：
①出租人应提交的证件：出租房屋的房地产权证或房屋所有权证和土地使用权证；出租人的身份证明；共有房屋的共有人同意出租的证明或委托书；委托代理出租时，房屋所有人委托代理出租的证明。
②承租人需提交的证明：境内个人的身份证或户籍证明；境内单位（包括"三资"企业）的工商注册登记证明；境外人士的回乡证明；境外单位的经公证或认证的合法资格证明（法律、法规另有规定的除外）。
（3）房屋租赁登记申请经市、县人民政府房地产经管部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》；审核不合格，则由房地产经
管部门将租赁合同和有关证件退还当事人。
（4）房屋出租持有关文件至当地税务机关依法纳税。
（5）租赁登记的法律责任：
①不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令其补办手续，并可处以罚款；
