衢州市市区房地产市场形势分析报告

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衢州市市区房地产市场形势分析报告

3月份的银行加息;4月份的国八条及新八条;5月份七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,国家一系列调控政策的出台,对衢州房地产市场影响非常明显:房地产开发速度放缓、商品房销售压力增大、房价趋稳、市场观望气氛浓厚。宏观调控促使衢州市房地产市场回归理性,市区房地产总体平稳健康。

一、上半年市区房地产市场运行情况

1、房地产开发投资下降。

2005年1-6月份市区累计完成房地产开发投资额5.65亿元,同比减少40.46%,其中住宅投资3.73亿元,同比减少42.43%;商业用房投资1.39亿元,同比减少16.67%;办公用房投资893万元,同比减少70.30%

2、商品房供给减少。

至6月份市区商品房新开工面积32.93万平方米,同比减少48.50%,其中住宅21.26万平方米,同比减少54.53%。

至6月份市区商品房竣工面积21.13万平方米,同比增加15.01%,其中住宅18.22万平方米,同比增加28.60%。

至6月份市区批准预售面积29.27万平方米,其中住宅21.39万平方米,商业用房5.09万平方米,别墅1.13万平方米,其它1.39万

平方米。

3、商品房空置继续增加。

至6月份市区商品房空置面积是20.02万平方米,同比增加44.90%,其中住宅4.51万平方米,同比增加64.08%,商业用房空置面积12.78万平方米,同比增加41.20%。

4、商品房供销比偏大。图略至6月份市区批准可预售的商品房面积为29.27万平方米,经市房管处登记备案的商品房预售套数为2051套,实际预售面积21.78万平方米。平均单月销售套数341套,单月销售面积3.63万平方米。上半年市区商品房的供销比为1.34:1。专家认为房地产市场的供销比一般应保持在1.2:1至1.3:1之间,超过1.3:1即存在商品房供应过剩,市区商品房供销比已超过上限,表明上半年商品房供给仍然偏多。

5、二手房交易量回升。图略

2005年1-6月份二手房交易1644户,与去年同期相比增加4.58%,面积22.45万平方米,与去年同期相比增加39.27%。随着国家为切实稳定房价的调控政策逐渐出台,半年内个人住房贷款利率上调了两次,营业税新政的出台等明确给投资者发出信号,房产投资的成本必将增加,投资风险将会加大,投资收益会下降,从而使部分投资者抛售手中的房产。二手房的挂牌价趋向合理,二手房交易的成功率逐渐

增加。目前二手市场上购房者基本上是自住型购买,购买对象主要有乡镇老师、准备结婚的年轻人、为儿女读书方便而购房的家长、先富裕起来进城的农民。

6、房价步入平稳阶段。

①商品房交易价格:1-6月份共办理商品房交易3216套(其中经济适用房139套),面积40.02万平方米(其中经济适用房1.55万平方米),金额达7.40亿元,交易均价为1849.40元/平方米,与去年同期相比下降了4.53%(商品房交易价格反映的是上一年度的商品房预售价格)。

②商品房预售价格:据商品房预售合同登记备案统计,1-6月份商品房预售均价为2644.52元/平方米,与2004年度相比上涨4.19%,其中住宅预售均价为2522.02元/平方米,与2004年度相比上涨

5.43%。

③二手房价格

据财税部门统计,2005年1-6月份的二手房计税平均价为2100元/平方米。从相关部门及各中介公司了解到自2004年4月底国家加大宏观调控力度实施以来,衢州的二手房价格一直处于平稳状态,没有大幅度上涨,有些急于用钱的房主还将房价低于正常市场价出售,使得二手房房价还有下挂态势。财税部门的计税均价较高的原因主要是

近期交易的全新二手房较多,仅5月份一个月就有200多户新住宅进行了二手房交易(如白云小区等地的二手新房),还有许多二手营业房拉高了计税均价。

7、有效需求不足。

市区对房屋有需求的人群主要有①每年约1700对结婚的新人;②城市化进程中进城的农民;③农村老师;④城市里改善住房需求者;⑤投资、投机性购房者;⑥拆迁安置被动性购房者。我市目前城市化率只有34.8%,远低于浙江省的53%,根据国际经验,城市化水平达到30%之后,城市化进程将大大加快,一直持续到70%左右才趋于缓和。应该说潜在需求量是很大,但是目前我市有效需求不足。房屋滞销已经显现,市场疲软、消费群体持币观望情绪十分浓厚,不轻易购房的消费者有增多趋势,从目前衢州市场购房群体来看,自住性购房所占比例较大,自去年4月底国家加大宏观调控力度后,衢州房地产市场上投机性购房已基本没有,除单身公寓外,投资性购房也已基本撤离市场。市中心、地段较好、房价较高的商品房以改善型购房为主。从七部委意见出台,改善型购房者生怕房价下跌,资产缩水,推迟购房计划。离市中心较远、地段相对较差、房价相对较低的以初次购房人群为多,主要对象为乡下进城的老师、外出打工回乡者或准备结婚的年轻人。今年以来,衢州市区根据中央有关加强房屋拆迁管理、

规范拆迁市场、保护被拆迁人合法权益的要求,放慢了拆迁速度,随着拆迁量的萎缩,被动型购房在目前的衢州市场已很少。进入6月份由于部分市民片面理解七部委《意见》,进而对房价下跌的期望值过高,出现了部分消费者持币观望,对近期购房信心不足,能推迟购房的都推迟购房计划。消费者观望心态浓厚,成交量萎缩,开发商销售压力增加。

8、土地供给量下降。

据了解,全年市区房地产用地供应总量控制在1550亩以内,具体为:市本级447亩、西区240亩、开发区245亩、高新园区132亩、柯城区253亩、衢江区233亩,其中2005年度新增房地产用地计划1030亩(其中城市建设用地规划控制区121平方公里范围内850亩,该范围以外符合城乡规划和土地利用总体规划的180亩)。

市区实际供地数量:1-6月份市区有十宗土地供出,土地供给面积约为170亩。去年同期市区实际供应商住用地600多亩。土地供给量明显下降。

9、房地产贷款减少。

至6月末,房地产类贷款余额42.39亿元,比年初增加3589万元。去年同期增加值为3.76亿元,同比少增3.4亿元。

①房地产企业贷款19.84亿元,比年初减少7500万元,去年同期的