项目国民经济评价

11 项目国民经济评价

本项目开发涉及大量的国有土地资源，对琶洲乃至广州市经济社会的发展具有长期、重大影响，因此，项目开发有必要从国民经济的角度考核

项目的经济效果。由于土地开发几乎涉及国民经济的各个领域以及社会经

济的各个方面，要完整、客观、准确的估计项目开发对相关行业、相关区

域的影响（如对周围其他土地价值的影响、对相关产业的促进作用以及乘

数效果等）确有相当的难度。因此，我们主要在项目财务评价的基础上进

行国民经济评价。

11.1 参数选取

11.1.1 影子价格选取

本项目为城市土地开发项目，这里只确定土地影子价格。

本项目所征用土地征用前的状态比较复杂，其中有部分城镇化的土地、大部分为农用土地（包括农田、水塘、林地以及部分闲置农地），国民经济

评价中须考虑土地征用前的最佳用途（机会成本），从而就需要分别计算各

类土地的最佳机会成本，然后再进行加权平均。显然，这样分析的工作量

非常巨大。

琶洲地处广州东进、南拓轴的重要节点，目前广州市周边城市化的进程非常迅猛，预计广州国际会展中心即使不选址琶洲，琶洲也会较快地实

现城市化。我国土地价格的基本现状是：大城市地价高于一般城市，城市

地价高于农村。因此，按照城镇化的土地来计算琶洲土地的影子价格，更符合稳妥、审慎的原则。

近年来，我国土地管理的宏观调控力度不断加大，有关的法律法规相继出台，城镇土地市场不断规范化，已经基本实现市场化，土地价格基本取决于市场供求关系，因此，选取土地的市场价格为其影子价格。

11.1.2 社会折现率选取

根据国家有关规定，选取社会折现率I c=10%。

11.2 直接效益和直接费用估算

11.2.1 直接效益估算

本项目的直接效益是土地出让的收入，基于广州土地供应的市场化程度已经非常高，琶洲土地绝大多数将采用招标、拍卖的方式进行出让，招标、拍卖的价格已经比较真实地反映了土地的实际价格，故评价中直接采用财务分析中的数字，不做调整。

11.2.2 直接费用估算

1.投资估算的调整

本项目财务评价中的投资费用为431951.58万元，由于项目投资费用中所涉及的因素绝大多数都属于市场定价的范畴，故国民经济评价中直接采

用，不做调整。

2.剔除转移支付

在国民经济评价中，国内银行的借贷利息、项目上缴国家的税金、以及上级管理费和地方政府的有关规费等，既不增加国民经济的资源消耗，也没有为国民经济作出新的贡献，在计算国民经济费用效益时应予以剔除。

本项目中应予剔除的金额有，银行贷款利息10186.47万元，土地征迁税11308.91万元，合计21495.38万元。

3.项目直接投资费用

利用项目财务投资总费用，扣除项目其他投资费用和转移支付费用，本项目直接投资费用为410456.2万元。

11.3 间接效益和间接费用

11.3.1 间接效益

土地是人类活动的直接载体，土地开发与社会经济生活的方方面面都有不可分割的联系，因此，土地开发的间接效益可以表现在许多方面，为了避免将间接效益计算扩大化，我们仅从以下几个方面估算项目的间接效益。

1.对琶洲地区城市化进程的影响

本项目开发使大量的农业用地转变为城市建设用地，使当地部分农业人口变为非农业人口，大大提高区域的城市比率。据调查和有关资料显示，

目前琶洲岛区域内大部分为农村人口，主要分布在琶洲村、黄埔村、石基

村，区域内城市化率为40.82%。详见下表：

琶洲区域人口统计情况表

表11—1 单位：人

注：上表数据来源于对琶洲当地户籍管理机构调查整理。

本项目土地开发将琶洲村的农业土地全部征用，黄埔村和石基村的农业土地暂时未被征用，这里可以视为琶洲村农业人口全部城市化，本项目

开发导致区域城市率增长到63.30%。详见下表：

项目开发后琶洲区域人口情况统计表

表11—2 单位：人

注：上表数据根据项目土地征迁情况预测。

通过对比表10—1和表10—2数据，本项目开发提高区域城市化率

22.48%。具有关专家测算，正常城市化率对经济增长的净贡献约为1.9%，

加速城市化对经济增长的净贡献为3.6%1,这里视本项目的开发使琶洲区域

加速城市化。据调查琶洲岛（三个自然行政村）2004年国民生产总值为25000 1资料来源与2003年4月28日，经济导报《中国进入新一轮上升期》。

万元2(不含广州珠江啤酒厂产值)。利用以上数据计算，本项目开发导致区

域快速城市化后，区域经济增长量。

25000×22.48%×3.6%=202.32万元

通过以上分析，本项目开发使当地快速城市化，产生经济效益增量为202.32万元。

2.土地开发的乘数效应

土地开发属于乘数效果非常显着的项目，伴随着土地的开发，一般都会诱发大规模的投资活动。投资乘数是指以投资作为自发性需求诱因，以

一定的边际消费倾向为基本条件，以总的国民收入为结果的因果对比：

△Y=K*△I K=1/（1-MPC）

式中：△Y为国民收入增量K为投资乘数

△I为投资增量MPC边际消费倾向

当投资总量变化时，必然引起国民经济运行的变化，它的影响不仅带有方向性，而且具有倍增性。

2数据经过调查琶洲岛基层行政单位数据，本项目开发使珠江啤酒厂等企业搬迁至其它地区生产，本项目不对其经济总量产影响。而本项目开发主要将影响琶洲岛的农业和农村工业经济总量产生影响。

世界发达国家的MPC一般在0.6-0.9之间，我国上海市曾组织专家就“世博会对上海GDP的贡献”进行了分析和研究，测算出上海的MPC为0.68，广州市是我国经济发达的地区，其经济发展水平与上海差距甚微，取其MPC=0.6应该比较符合广州的实际情况。

则：K=1/（1-0.6）=2.5

本项目2010年开发完毕，假设本项目乘数效应在2011年开始发生。各年投资乘数效应见附表11—1。

3.提升周边土地的价值

本次项目开发地域属于琶洲岛未开发土地的一小部分，面积为315.66万平方米，占琶洲全岛面积的30%。随本项目的开发，琶洲岛土地的开发环境日益成熟，市政公建配套等设施完善，将提高周边土地的实际价值，增加周边土地出让收入。由此，琶洲国际会展中心的建设和本项目的开发，对琶洲岛以至周边地区土地价值有较大的提升作用，会展中心已经建成2年多，对周边土地价值提升作用已经释放出来，因此这里只计算项目开发只对琶洲岛土地价值的提升作用。

为准确量化本项目开发对周边土地价值提升效果，研究与琶洲土地开发相似地区土地价格增长趋势。为了排除国际会展中心对琶洲土地升值的影响（主要的影响），我们选取与琶洲具有较强可比性的金沙洲为研究对象，金沙洲土地开发1992年开始正式开发，到1995年开始正式出让土地，