下载文档原格式
中金岭南营销策划方案目录第一篇市场篇第一章市场分析第二章消费者分析第二篇项目篇第一章项目分析第二章项目定位第三篇营销篇第一章营销策略第二章营销预备第三章推广打算第一篇市场篇第一章市场分析一、写字楼市场分析二、公寓市场分析三、商服用房市场分析四、车公庙片区市场分析一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状1、市场供需（截至2001年5月）供深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米罗湖区1,024,516平方米福田区1,636,999平方米南山区240,830平方米需市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%）罗湖（75%）：福田（80%）：南山（70%）：中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。
（二）写字楼市场特点及趋势推测1、写字楼市场租售略显平淡进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。
一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，临时可不能再考虑新的物业。
即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做预备。
另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张打算搁浅；同时由于香港的经济跟随美国大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。
2、两大利好促进经济良性进展a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。
展望2001年下半年，估量深圳写字楼市场会比本季活跃。
除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。
b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平稳的关系。
在北京、上海、深圳等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。
3、写字楼市场整体趋向好深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光，买卖市场开始活跃。
美甲创业计划书篇一：美甲店创业计划书创业计划书涂手画脚创业计划书前言美甲行业进入中国，从概念普及、行业成型到市场不断扩大不过十年，但随着中国经济的快速发展，消费观念的更新，大中城市中的白领阶层及有身份、有修养的女性越来越注重自己高品位形象的塑造，修饰完美、光滑细腻的双手更成为她们自信的资本。
从成熟的国外市场发展经验来看，中国的将进入高速发展的阶段。
在深圳东门及华强北等地方，随处可见美甲的业务员在路边拉客，这样的小美甲店很多很多，所以本人决定将每家店开在商场内，既提升了美甲店的档次，又能让顾客安心在此消费。
当然，在创业前，需要充分的准备，了解开设美甲店的消费群体、经营目的、具体的步骤、前景等，因此，此创业计划书显得格外有意义。
一、项目可行性分析（一）概况在深圳罗湖区国贸大厦天虹商场内开设一家美甲店，主要服务对象为25-40岁白领阶层、香港客及有身份、有修养的女性，服务内容为美甲、手部护理、足部护理等。
（二）投资与财务“指手画脚”时装店准预计投资58620万元，采用个人独资的方式。
天虹公司总部押金10000元；国贸天虹商场管理处押金1000元；装潢10000元；管理费3800元；单人布艺沙发250元/张，共六张；单人布艺脚凳90元/张，共八张；收银台600元；产品展示台1000元；仪器设备工具美甲材料等30000元；流动资金5000元。
（三）市场分析中国，拥有全球最大的美甲市场。
随着中国城市化和全球化的进程，中国女性的生活方式也在与世界同步。
目前，世界美容化妆品年销售额已经达到1500亿美元。
近几年，东南亚各国化妆品市场逐年增大，在这一市场，中国的美容化妆品增长最快。
据统计，中国化妆品的年销售额从1980年的5亿元迅速跃升到20XX年的285亿元，在约20年期间增加了57倍，20XX年产值达到约340亿元。
且近年来，中国的化妆品市场一直保持17以上的年增长率。
有专家预测，到20XX 年，中国化妆品市场销售空间将达到1000亿元左右。
深圳市兆富商业地产顾问机构董事总经理李应福李应福，深圳市兆富商业地产顾问机构董事总经理，公司创始人之一。
中国知名商业房地产专业人士，商业房地产实战型专家，在专业市场、创意园区特色商业、旅游地产商业、社区商业、购物中心、城市综合体等方面均有成功的经典案例！李应福毕业于复旦大学经济系房地产经营与管理专业，先后供职于深圳招商地产、深圳华侨城地产，深圳新亚洲集团、深圳万科地产、万科深圳区域本部、东莞佳兆业等中国一流房地产企业。
信奉“移动改变生活”，被人戏称为“房地产业界的一朵奇葩”。
主要从业经历如下：1997年，在大学期间于《上海房地产报》理论专版发表《谈住宅建设中的人本精神》一文；1998年，加盟深圳招商地产，先后负责了招商海月花园一期，招商花园城一期的营销工作。
期间提出将南油大道和工业大道建设成为南山区的商业街的构想，并在《南山报日报》发表。
2001年加盟深圳华侨城地产，在华侨城地产工作，负责了上海浦江镇综合开发区2.66平方公里核心启动区整体研究与规划工作；欢乐海岸、华侨城创意产业园、东部华侨城等项目前期研究与定位工作。
并主导了波托菲诺一期的营销工作；2004年，在新亚洲集团工作，负责了华强北新亚洲电子商城的定位与招商工作，一举扭转了一期招商失败的困局；并负责横岗冠城世家商业街及龙岗中心城新亚洲花园商业街等的营销工作。
2004年，加盟深圳万科地产。
2004年－2006年，在深圳万科，主要负责了万科集团第一个大型商业物业的全程营销——万科城风情步行街全程营销工作；创造了后来风行国内的社区商业规划模式、营销模式和运营模式；第一次在国内提出了“living mall”的概念。
根据2007年万科集团的研究结果，深圳万科城风情步行街商业对万科城整体项目的溢价贡献度在12%以上。
期间还进行了万科第五园、万科金域蓝湾、万科四季花城等各项目的商业定位与营销工作。
2007年-2009年中，在万科深圳区域本部，负责华南区9大公司的商业营销工作，主要进行项目商业市场定位、设计规划与招商销售等。
试述影响商业物业价值的主要因素——以深圳市商业物业为例摘要：在房地产市场调控的背景下，商业物业很可能作为人们投资渠道之一，引起广泛关注。
本文试从商业物业的一般因素、区域因素和个别因素等三个层次来论述其对商业物业价值的影响。
关键词：商业物业；价值；主要因素商业物业价值是由众多影响其价格的因素相互作用的结果，或者是这些因素交叉影响的。
本文主要从商业物业的一般因素、区域因素和个别因素三个层次来论述其对商业物业价值的影响。
一、一般因素一般因素是指对广大范围的商业物业价格水平都有影响的因素，如社会经济发展、政策因素等。
（一）社会经济发展2008年末，在宏观调控四大政策“保增长、扩内需、调结构、促民生”推动下，中国经济走过了一条不平坦的复苏之路。
“保增长”取得明显成效，2009年经济增长率高于8%；“扩内需”对全年经济企稳回升起了关键作用，以“内”补“外”内需拉动经济增长功不可没；“调结构”启动了10个区域发展规划、11个产业振兴调整规划和7大战略性新兴产业，中国经济“升级换代”全面展开；“促民生”，2009年集中近7,300亿元中央财力安排教育、医疗、社保、就业、保障性住房、文化方面与人民群众生活直接相关的民生支出。
随着我市社会经济的持续发展，尤其是近年来地铁等城市基础设施的不断完善，提升了商业物业的价值。
（二）政策因素2010年“两会”之后，未见中央进一步出台实质性调控政策，市场观望情绪减弱，全国各地楼市呈爆发性回暖。
中央媒体此时密集发声，政策风险加大。
2010年4月15日出台“4·15新政策”调控，市场进入观望期，交易锐减。
楼市调控政策显然是针对关系民生的住宅物业，在这样的背景下，一直“低调”的商业物业却呈现出重大利好因素，尤其是三大条件的有力支撑使之有望成为新政环境中的优势板块，为商业物业的价值提升营造了良好的政策氛围。
第一，新政之后，商业型物业或成资金“避风港”。
对于不少有实力投资者来说，住宅的投机行为被规范了，投资行为也爱到了一定限制，他们还是会找新的机会进行投资。
第一章深圳市商业概述一、深圳市商业概况1、零售商业行业规模不断扩大，集约化程度越来越高据统计，目前深圳市拥有商业网点约8万个，零售总面积超过500万平方米，5000平方米以上的大型商场60余家，其中1万平方米以上的大商场49家，居广东省之首；深圳市零售企业的集约化程度也不断加强，2000年深圳市销售额排名前15位的企业销售额占全市社会消费品零售总额的22%，其中超过10亿元的有4家。
万佳、沃尔玛更是一举超过老牌零售企业广百，雄居广东省零售额的第一、二位。
2、社会消费品零售总额跃居全国十强过往五年期间，深圳全市社会消费品零售总额急剧攀升，商业经济开展十分迅猛。
2000年深圳全市社会消费品零售总额列全国第8位。
因为深圳的人口数无法和拥有上千万的上海、广州相比，否那么人均排名会更靠前。
3．建成区域商贸中心深圳商业“十五〞目标：通过５年建设，进一步强化商业在全市经济开展中的支柱地位，并在区域经济开展中发扬枢纽作用，初步形成与现代化国际性都市相习惯的区域性商贸中心。
4、深圳市商业市场供求关系量表1）深圳市近五年商业用房开发和销售情况〔单位：万M2〕截止2000年底全市商业用房竣工总量已累计达454.12万平方米，销售总量仅累计178.47万平方米，占竣工总量的%，空置情况较为严峻，讲明深圳市商业市场的总体供求关系极不平衡，后市销售压力较大。
2）深圳市特区内2000年新开工面积分区构成图〔资料源自统计局〕3）深圳市特区内2000年竣工面积分区构成图〔资料源自统计局〕以上图表讲明：商业用房不管是从新开工面积依然从竣工面积来瞧，福田区都居首位，依次为南山区和罗湖区，深圳市商业开发的重心已随着都市开发的重心开始西移，并逐步确立了福田区的中心地位，东部与西部商业的开展趋向均衡。
二、深圳市商业类型分析目前，深圳市的商业类型要紧有以下几种：1、 综合性百货商场。
盐田区1.614.05%罗湖区5.0436.04%福田区12.8640.56%如友谊城百货、国际商场、天安、国贸商场、岁宝百货、免税商场、深房百货、世贸商场、兴华商场、大江南商场、罗湖商业城等，其特点是经营规模较大、经营品种较为齐全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相对较高，多采纳专柜经营的方式。
深圳商业发展历程上世纪80年代末，地处特区西部的南山区，还是一个相当偏僻的行政区域，在深南大道尚未开通之前，仅有今天的国都高尔夫花园和五洲宾馆之间的一条小路通往南山。
其时，南山的商业物业一直处于自给自足的闭合市场状况，居民的消费主要依靠长期以来自然形成的小商业街和零散网点提供，商业发展处于封闭而又松散的落后状态。
家乐福进驻初步形成辐射力到了1995年，深圳市中心区西移工程开始启动，南山的市场前景才得以受到关注。
而大商业的形成，当以1996年4月人人乐南山总店开业为起点；同年，世界零售业老二“家乐福”进驻南山常兴路，使这个区域初步形成了一定的商业辐射力，并吸引了周边居民及部分宝安居民前往购物。
滨海大道通车重组商业格局1999年10月1日，滨海大道正式通车，南山到罗湖、福田的车程缩短到十多分钟，众多房地产企业纷纷抢滩南山，一个个住宅小区拔地而起。
随着大量新增居民的涌入，南山商业格局开始重新划分，旧的商业街开始改造和没落，新的商业形态和新的商圈逐步形成，其中最为典型的是南山专业市场的火爆以及蛇口沃尔玛、海雅百货等许多大型商业物业的相继开业。
整体性连续性在进一步增强2002年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。
到了2003年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。
尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。
问题目前南山商圈内的商家密集程度还远远不够，商圈亦未形成确定的功能定位，历史遗留的脏乱差形象仍然没有得到彻底改变，许多商家经营雷同，缺乏特色，加之业态布局不合理导致经营平淡，特别是高容量商业呈现出供过于求的现象，严重影响了商圈的整体辐射力。
招商⽅案关于招商⽅案（精选13篇） 为了确保事情或⼯作安全顺利进⾏，往往需要预先进⾏⽅案制定⼯作，⽅案是阐明具体⾏动的时间，地点，⽬的，预期效果，预算及⽅法等的企划案。
那么问题来了，⽅案应该怎么写？以下是⼩编精⼼整理的招商⽅案，供⼤家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
招商⽅案篇1 随着零售业在国内的发展，全国各地出现了⼤量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，⽐如，超市、⼤卖场、家居主⼒店、药材批发市场、图书交易市场、电⼦市场、家⽤电器市场、家具城、建材城等，上述市场在国内商业领域的⾓⾊举⾜轻重。
专业市场是⼤进⼤出、⼤流通、⼤幅射的代表性商业业态。
成熟、⽕旺的⼤型专业市场的年成交额都是以亿计，其幅射区域更是以百公⾥、千公⾥计，远⾮普通⼤型商场⼗⼏⼆⼗⼏公⾥的辐射半径所能⽐拟。
⼀、消费需求决定规模 专业市场的规模⼤⼩和经营的商品的类型没有关系，⽽往往和市场所处地域的市场⽀撑能⼒、投资商的实⼒以及市场经营的⽅式等因素密不可分。
⽐如，同样是电⼦市场，专业经营电脑、配件、耗材及辅助设备北的华强北电⼦市场，规模庞⼤；⽽位于长沙的城电⼦市场则规模较⼩，其规模差别的原因在于深圳和长沙电⼦消费市场需求的差别。
不同实⼒的投资商即使在同⼀个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很⼤，当然赢利能⼒也会差别很⼤。
这种情况⼀旦摆在商铺投资者⾯前，选择不可避免。
经营同样商品的专业市场，批发、零售的投资形式对其规模的影响很⼤。
⽐如位于深圳⼋卦岭的办公⽤品批发市场，其规模约3万平⽅⽶，专业批发办公所需各类⽤品，在深圳有较⾼的知名度，这种规模对于办公⽤品零售来讲⼀定是不恰当的。
专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或分成⼏条步⾏街，商铺沿街布置或商铺按照“岛”型布置。
步⾏街的长度建议不要太长，超过600⽶，消费者同样可能产⽣疲劳、厌倦的感觉。
⼆、专业市场商铺的特点 专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺⾯形式。
深圳华强北商业地产策划案 目 录 第一篇 市场调查报告--------------------------------p6 1.1 总体市场态势-----------------------------------------p7 1.2 华强北区域市场总特征-----------------------------p12 1.3 重点竞争物业分析-----------------------------------p15 1.4 客户群体及内外销市场分析------------------------p20
第二篇 项目的住宅和公寓分析---------------------p22 2.1 项目概况---------------------------------p23 2.2 项目的SWOT分析--------------------------p24 2.3 项目的物业定位及目标客户群分析-----------p25 2.4 销售卖点组织-----------------------------p26 2.5 项目的综合评价及总体发展战略-------------p26
第三篇 商业部分分析------------------------------p27 3.1 地块的商业价值分析-----------------------p28 3.2 项目的SWOT分析--------------------------p28 3.3 商业的定位分析及商业的业态划分建议（附：商场铺位划分图）------------------------------p29 3.4 商业物业管理-----------------------------p34 3.5 销售卖点的组织---------------------------p34 3.6 商场的综合评价及总体评价-----------------p34
第四篇 销售方案-------------------------------------p35 4.1 总体销售策略-----------------------------p36 4.2 销售时机及销售的阶段安排-----------------p36 4.3 现场包装及形象包装-----------------------p38 4.4 销售渠道选择与设计-----------------------p47 4.5 广告策略与销售方案及预算-----------------p49 4.6 现场包装及预算---------------------------p53
第五篇 价格策略-------------------------------------p55 5.1 塔楼部分--------------------------------p56 5.1.1 价目表制定的原则-----------------------p56 5.1.2 项目的实收均价与销售速度---------------p56 5.1.3 折扣率的说明---------------------------p58 5.1.4 各销售阶段折扣率-----------------------p58 5.2 商业部分--------------------------------p59 5.2.1 市场售价比较法-------------------------p59 5.2.2 市场租金比较法（投资回报法）-----------p61
第六篇 销售实施-------------------------------------p65 第七篇 销售准备工作细节--------------------------p67 第八篇 附件-------------------------------------------p75 1、物业发展建议-------------------------------p76 8.1 住宅部分--------------------------------p76 8.1.1 架空层（含会所）功能设置---------------p76 8.1.2 公用部分的装修标准建议-----------------p77 8.2 商场部分--------------------------------p77 8.2.1 装修标准建议---------------------------p77 8.2.2 商业物业经营管理建议-------------------p78 2、价格拟定的参考数据------------------------附页 8.3 竞争物业调查表（住宅物业数据表1-8） 8.4 与竞争物业比较打分表（都会100商住比较表） 8.5 商业裙楼各层的平面划分图（1-4层） 第一篇 市场调查报告 1.1总体市场态势 1.1.1总体市场态势 1）住宅部分 2000年上半年深圳市共销售商品房233.42万平方米，同比增长15.4%。其中住宅销售面积217.40万平方米，同比增长17.3%，占总销售面积的93%以上。说明在商品房的销售中，住宅所占的比重越来越重。 2）商业部分 2000年上半年全市商业用地出让面积为10.75万平方米，同比减少74.6%。特区内主要分布在福田区和罗湖区，其中福田区出让面积为6.08万平方米，占出让面积的57%。说明随着城市中心的西移，福田的商业核心地位正在形成 2000年1季度末商服施工面积为165.08万平方米，同比增长了20.3%。特别是东门的旧城改造，使区域内商服的可售面积空前增加，区域内竞争愈演愈烈。东门的商业物业销售严重不畅已是不争的事实。 3）办公楼市场 2000年上半年全市办公楼用地出让面积为3.81万平方米，比去年同期减少了79.2%。其中福田区出让面积仅为0.3万平方米，占总量的8%。但上半年办公楼（含非商品房）批准报建面积44.00万平方米。 虽然在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的控制，但短期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势。 4）公房上市 7月公房上市已进入实质运转状况，虽然从目前来看真正进入二手买卖市场的比重很少，但其对市场的影响已非常明显：普通商品住宅的价格和销售速度不可避免受到冲击，而由此可能导致换楼欲望高涨，豪宅消费群扩大。 5）个盘时代 深圳房地产市场正进入个盘时代，为了从激烈的竞争中突围，每个楼盘都力求在建筑本体（含户型及建筑风格等）和营造社区文化方面塑造自身特色、把握特定消费群体。善于迎合和把握目标客户的需求、展示卖点的个盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场价值。 1.1.2近期市场热点 今年的热点区域仍然与市政建设的进展、城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关。 1) 中心区 随着中心区六大市政工程的全面开工，中心区已成为市民关注的焦点。中海华庭作为中心区第一个入伙的住宅项目，销售达到8成以上；和记黄埔第二期的推出，更是重演了8年以前排队抢楼的情景，仅15天 就实现了推出量8成的销售佳绩。 去年市政府投资主要用于环境和基础工程，今年投资重点主要是地铁与中心区具体工程，如：市民广场、青少年文化宫等。年内中心区住宅项目及地铁沿线项目将继续倍受关注。 年内预计中心区推出的项目不多，只有国际商会大厦（写字楼）推出，但其一级辐射区，如：景田片区供应量巨大。 2) 香蜜湖片区 与99年相比，香蜜湖片区市场供应量大大增加，嘉园、翠海花园、枫丹雅苑、东海二期及万科温馨家园等项目相继推出。这些楼盘大多具有质素较高、开发商实力较强的特点，加之香蜜湖片区良好的居住环境和区位优势，吸引了许多对环境质素要求较高的换房一族。从总体销售情况来看，楼盘的销售率有较大幅度的提高。 3) 龙华物业 去年年中万科、中海同时推出关外大型精品小区四季花城、怡翠山庄，使关外物业平添档次，同时也拓展了购买客户的构成群体。 梅林拓关，龙华新区定位为中心区的生活配套区，地铁4号线也将经过龙华，必将给龙华物业带来巨大的利好。7月8日物业集团在关外最大的项目—风和日丽正式推出，销售情况良好，说明龙华已开始受到市场的关注。 4）地铁沿线 前两年，虽然深圳人对地铁概念还较为模糊，但地铁物业仍然带来了高的附加值。今年随着地铁工程的进展，其物业的附加值将会进一步提高，商家也纷纷抢占，如：新一佳进驻彩福商城、好百年入驻彩虹新都的裙楼等。 5）东部题材 年内东部快速干道即将开通，大梅沙二期工程已经开工，都会给东部以休闲、度假为主题的物业带来机遇，如：中信开发的“海天一色”创造了沙头角物业价值的新高。 6）环境和质素较好的大户型住宅 年内由金地开发的金海湾花园的热销拉开了大户型旺销的序幕，相继推出的华侨城锦绣花园、香蜜湖片区的东海二期，短期内均取得了良好的销售业绩。 7）主题商城 传统的商业形式正经历大的转变。主题商城愈演愈烈，南山的“西部电子”、“东方巴黎”成为99年商场销售的热点。但过小的铺位划分带来的使用不便加之经营管理公司的经验缺乏，大大打击了投资者的信心。但从总体来看，相对明确的主题定位或消费人群定位仍然是突围市场的有效方式，如：东门女人天地等。 1.1.3市场发展趋势
2000年深圳房地产市场较去年趋势更明显、特点更突出。 1) 竞争激烈 和记黄埔、汉国置业等境外大型地产商与新生力量的进入，以及传统本地大地产商如:振业集团、万科、招商、华侨城等的持续开发令2000年市场竞争的激烈程度远超往年。虽然去年全市经济增长仍保持较快速度，居民收入水平稳中有升，但市场消化能力仍然有限，总需求远低于市场总供应量。因此在市场容量有限的情况下，不成为畅销楼盘就面临着积压。 2) 细分市场，营造产品优势，发挥个盘特色 99年和2000年市场的另一个特点是部分发展商意识到突出个盘的特点、发掘自身独特优势是胜出的关键。如：创世纪滨海花园推出复式加跃式的户型，枫丹雅苑推出三错层式户型等,均在结构上有所创新； 3）与时代接轨、显现网络特征 楼宇智能化进程的速度在今年大大的加快。宽带网络正发展成为中高档楼盘构成之必需品。并将进一步走向日常生活。
