无产权证房屋买卖合同的法律后果(崔建远)
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第1篇在我国,房屋所有权证书是证明房屋所有权人享有房屋所有权的法律依据。
然而,在实际生活中,由于种种原因,部分房屋可能未办理相关手续,成为无证房屋。
无证房屋的存在不仅侵犯了公共利益,也引发了诸多法律问题。
本文将围绕无证房屋的法律后果展开论述。
一、无证房屋的定义无证房屋,是指未经政府部门审批、登记,未取得房屋所有权证书的房屋。
这类房屋可能包括以下几种情况:1. 新建房屋未经规划审批、土地审批、竣工验收等程序;2. 买卖、赠与、继承等房屋交易未办理产权过户手续;3. 旧房翻建、扩建未办理相关手续;4. 临时建筑未经批准而长期存在。
二、无证房屋的法律后果1. 违反土地管理法无证房屋建设往往违反了土地管理法的相关规定。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定,任何单位和个人进行建设,必须依法申请使用土地。
未经批准擅自占用土地的,责令退还土地,限期拆除建筑物、构筑物和其他设施,恢复土地原状,并处以罚款。
2. 违反城乡规划法无证房屋建设可能违反了城乡规划法的相关规定。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十二条规定,任何单位和个人不得擅自改变土地用途、建筑物、构筑物和其他设施的使用性质。
未经批准擅自改变土地用途、建筑物、构筑物和其他设施的使用性质的,责令限期改正,逾期不改正的,强制拆除。
3. 违反房产管理法无证房屋交易可能违反了房产管理法的相关规定。
根据《中华人民共和国房产管理法》第三十二条规定,房屋买卖、赠与、继承等应当依法办理产权过户手续。
未依法办理产权过户手续的,房屋所有权转移无效。
4. 损害他人合法权益无证房屋的存在可能损害他人合法权益。
例如,无证房屋建设可能占用他人土地,侵犯他人合法权益;无证房屋交易可能侵犯买受人的合法权益,导致房屋所有权纠纷。
5. 影响城市形象无证房屋的存在可能影响城市形象。
一方面,无证房屋可能成为城市“牛皮癣”,影响市容市貌;另一方面,无证房屋的存在可能影响城市规划和发展。
第1篇随着我国房地产市场的蓬勃发展,越来越多的投资者和购房者加入了房地产市场。
然而,在房地产交易过程中,一些不法分子为了追求非法利益,往往采取无证售房的方式,这种行为不仅严重扰乱了房地产市场秩序,也给购房者带来了巨大的法律风险。
本文将深入剖析无证售房的法律后果,并提出相应的防范措施。
一、无证售房的法律后果1. 违反法律法规无证售房行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规。
根据《城市房地产管理法》第三十二条规定,房地产交易应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则,并应当依法办理相关手续。
无证售房违反了这一规定,属于违法行为。
2. 侵犯购房者权益无证售房往往伴随着虚假宣传、价格欺诈、合同欺诈等违法行为,严重侵犯了购房者的合法权益。
购房者可能面临以下风险:(1)房屋产权不清:无证售房可能存在房屋产权归属不明、存在抵押、查封等情况,导致购房者无法取得合法产权。
(2)合同效力问题:无证售房签订的合同可能因违反法律法规而无效,购房者无法依据合同追究开发商责任。
(3)无法办理房产证:无证售房购房者无法办理房产证,影响房屋的转让、抵押等权益。
3. 违法开发商面临处罚无证售房开发商可能面临以下处罚:(1)没收违法所得:根据《城市房地产管理法》第五十一条规定,违反房地产管理法规的,没收违法所得。
(2)罚款:根据《城市房地产管理法》第五十二条规定,违反房地产管理法规的,可以并处罚款。
(3)吊销营业执照:情节严重的,可以吊销营业执照。
(4)刑事责任:在无证售房过程中,开发商可能涉嫌合同诈骗、非法经营等犯罪行为,面临刑事责任。
二、防范无证售房的法律措施1. 加强法律法规宣传政府及相关部门应加强对房地产法律法规的宣传,提高购房者的法律意识,使购房者充分了解无证售房的法律风险。
2. 严格监管市场秩序政府及相关部门应加强对房地产市场的监管,严厉打击无证售房等违法行为,维护市场秩序。
3. 建立健全信用体系建立健全房地产开发商信用体系,对无证售房等违法行为进行记录和公示,提高违法成本。
购买无证二手房合同无效在房地产市场上,购房合同是买卖双方之间的重要法律文书。
然而,对于购买无证二手房所签订的购房合同,在法律上是无效的。
本文将讨论在购买无证二手房时所签订的合同无效的原因和应对建议。
什么是无证房?首先,让我们了解一下什么是无证房。
在中国,房屋所有权证是指房屋所有权的证明。
没有房屋所有权证,房屋的所有者则缺乏证明其所有权的法律依据,就可以被认为是无证房。
为什么无证房合同无效?购买无证二手房所签订的购房合同,在法律上是无效的。
其主要原因如下:法律的约束力我国法律规定,买卖双方必须在合法的所有权基础上进行房屋买卖合同,如果卖方无法提供有效的产权证明,卖方无法界定其拥有该房屋或房屋拥有权全部或部分被他人占有的情况下,其所签订的房屋买卖合同是无效的。
合同的法律效力在民事合同中,双方必须是平等主体。
购房者在购买无证房的时候往往处于劣势地位,由于其无法确认房屋所有人是否拥有该房屋的所有权证明,而卖方则正是这方面的缺失使得其房屋无法满足所以要求证明产权的要求,所以在法律上是无效的。
购买无证房应对建议购买无证二手房可以通过以下措施来规避风险:检查所有权证明购买房屋前,需先核查房产证的真实性。
不仅要了解房屋的产权情况,还要核实出售人是否实际拥有该房屋的所有权证明。
一旦出售人无法提供独有的产权证明,应立即终止购房谈判。
因此,我们在购买二手房时,一定要查看产权证,核实房屋不具备任何纠纷。
应选择可靠的渠道购买无证房屋时切勿盲目,选择可靠渠道,寻求专业服务的帮助,尽可能去正规的中介机构或房产平台上寻找房源,最好可以选择两家以上房屋中介机构或平台,资质较高且口碑较好的进行选择。
注意协议内容的合法性在购买二手房屋时,应特别关注协议细节,注意检查协议内容的合法性和公正性,如果出现模糊或不合理的条款,应明确指出或寻求有关方面的意见,以确保双方合同权益的公平。
结论在购买无证二手房时所签订的购房合同,在法律上是无效的。
无产权证房屋买卖合同法律后果背景介绍在中国,房屋的产权证是购买房屋的所有者持有的合法证明。
然而,在一些特殊情况下,由于历史原因或其他原因,一些房屋可能没有产权证,被称为“无产权证房屋”。
这些房屋可能是由村庄或企业自建的,而没有获得法律认可的产权证。
购买这些房屋可能会面临一些法律风险和问题。
本文将探讨无产权证房屋买卖合同的法律后果。
无产权证房屋买卖合同的法律效力根据《中华人民共和国合同法》第十四条,合同的内容应当合法,公平,以及符合法律规定的强制性条款。
当一份合同涉及无产权证房屋时,如果该合同在内容上违反法律规定,那么就失去了法律效力。
因此,如果一份合同存在违法的情况,那么该合同将会被法院裁定无效。
无产权证房屋买卖合同的法律后果合同无效如果合同被认定为无效,那么该合同将被视为从未存在过一样,各方应当归还对方已经交付的货款和房屋。
合同违约如果买方拒不支付房款或者卖方拒不交付房屋,那么将被视为合同违约。
这种情况下,未违约方可以向法院申请解除合同,并要求对方承担违约责任。
合同有效但存在的法律风险在一些情况下,虽然合同没有被认定为无效,但是在未来可能会存在一些法律风险。
例如,如果该房屋被认定为违法建筑,则可能会被拆除。
如果该房屋确实存在违法建设问题,那么该房屋可能被拆除。
在这种情况下,购买方将会损失购买房屋时支付的款项。
无产权证房屋买卖合同的注意事项对于购买无产权证房屋,买家需要注意以下几个问题。
了解房屋情况在购买无产权证房屋之前,买方需要了解房屋的具体情况。
包括该房屋是否为违法建筑,是否有争议或法律风险等问题。
一般来说,购买方可以咨询相关的律师或房地产专业人士。
堪量法律风险购买方需要仔细考虑购买无产权证房屋所存在的法律风险。
虽然该房屋看起来价格便宜,但是在未来可能会面临一些未知的法律问题。
如果买方考虑到这些风险,认为可以承担这种风险并愿意支付该笔款项,则可以考虑购买无产权证房屋。
确认房屋所有权在购买无产权证房屋之前,买方需要确认房屋所有权。
第1篇摘要:随着房地产市场的发展,无产权证交易的现象日益普遍。
本文旨在分析无产权证交易的法律后果,并提出相应的应对策略,以保障交易双方的合法权益。
一、引言在我国,房地产交易必须遵循法律法规的规定。
然而,由于种种原因,部分房地产交易存在无产权证的情况。
无产权证交易不仅给交易双方带来潜在的法律风险,还可能影响房地产市场的健康发展。
本文将从以下几个方面探讨无产权证交易的法律后果及应对策略。
二、无产权证交易的法律后果1. 交易无效根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条的规定,当事人之间订立的房地产买卖合同,当事人一方未按照约定履行合同义务的,对方可以请求履行、采取补救措施或者解除合同。
而无产权证交易的房地产,其所有权尚未确定,交易双方签订的买卖合同可能因违反法律法规而无效。
2. 交易对方可能遭受经济损失无产权证交易的房地产,其所有权存在争议。
在交易过程中,若交易对方未能履行合同义务,如未能按时交付购房款,则可能导致对方遭受经济损失。
此外,若交易对方在交易过程中遭受欺诈、胁迫等非法手段,其合法权益也难以得到保障。
3. 交易双方可能面临刑事责任根据《中华人民共和国刑法》第二百六十六条的规定,以非法占有为目的,骗取公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。
在无产权证交易过程中,若交易双方存在诈骗、虚假宣传等违法行为,可能面临刑事责任。
4. 交易双方可能面临行政处罚根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十三条的规定,房地产交易应当符合法律法规的规定。
无产权证交易的房地产,若违反法律法规,交易双方可能面临行政处罚,如罚款、没收违法所得等。
三、应对策略1. 交易双方应加强法律意识在无产权证交易过程中,交易双方应充分了解相关法律法规,提高法律意识。
在签订合同前,应仔细审查房地产权属证明,确保交易合法合规。
2. 交易双方可寻求专业法律意见为降低法律风险,交易双方在签订合同前,可寻求专业律师提供法律意见,确保合同条款的合法性和有效性。
房屋买卖合同没有产权证情况)在房屋买卖过程中,产权证是证明房屋所有权的重要法律文件。
如果房屋买卖合同中没有产权证,可能会带来以下问题和风险:1. 法律风险:没有产权证意味着房屋的所有权可能存在争议,买家可能无法合法拥有房屋。
2. 交易风险:卖方可能无法证明其对房屋的所有权,导致交易无法正常进行。
3. 贷款问题:银行和金融机构通常要求提供产权证作为贷款的前提条件,没有产权证可能导致买家无法获得贷款。
4. 过户困难:产权过户是房屋交易中的重要环节,没有产权证,过户手续可能无法完成。
5. 税务问题:税务部门在处理房屋交易的税务问题时,通常需要查看产权证以确认房屋的所有权和交易的合法性。
6. 未来纠纷:没有产权证,未来可能出现关于房屋所有权的纠纷,给买家带来法律上的麻烦。
7. 影响房屋价值:没有产权证的房屋,其市场价值可能会受到影响,买家在将来出售或抵押时可能会遇到困难。
8. 合同无效:如果合同违反了法律规定,如没有产权证,合同可能被认定为无效。
在没有产权证的情况下,建议采取以下措施:- 咨询专业律师:在进行任何交易之前,咨询房地产法律专家,了解相关法律规定和风险。
- 调查房屋情况:通过官方渠道查询房屋的产权情况,确认房屋是否有其他法律纠纷。
- 等待产权证办理:如果产权证正在办理中,可以等待产权证办理完毕再进行交易。
- 签订补充协议:在合同中加入补充条款,明确产权证的办理责任和时间限制。
- 第三方监管:通过第三方监管机构来保证交易的安全性。
- 保留证据:保留所有交易过程中的证据,如通讯记录、交易凭证等,以备不时之需。
- 考虑其他选项:如果风险过大,考虑寻找其他有产权证的房屋进行交易。
在处理没有产权证的房屋买卖合同时,务必谨慎行事,确保自己的权益不受侵害。
无证房买卖合同转让在房地产交易市场中,无证房买卖合同转让是一个较为复杂且存在诸多风险的领域。
对于许多购房者和卖房者来说,无证房的交易可能充满了不确定性和潜在的法律纠纷。
首先,我们需要明确什么是无证房。
无证房通常是指没有取得房屋所有权证或相关合法产权证明的房屋。
这类房屋可能是由于开发商未办理完整的手续、存在违建问题、土地性质不清晰等原因导致无法获得合法的产权证书。
在无证房买卖合同转让中,最大的问题之一就是产权的不确定性。
由于没有合法的产权证明,购买者无法确定自己是否真正拥有房屋的所有权,这可能导致后续出现一系列的纠纷。
比如,原房东可能在交易后反悔,声称交易无效,或者第三方可能对房屋的产权提出异议。
其次,无证房的交易也可能面临法律风险。
根据我国相关法律规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
因此,无证房的买卖合同在法律上可能被认定为无效合同。
一旦合同被认定无效,购买者可能面临巨大的经济损失,如购房款无法追回、装修费用无法赔偿等。
另外,无证房的质量和配套设施也可能存在隐患。
由于没有经过相关部门的验收和监管,房屋的质量无法得到保障,可能存在结构安全、消防设施不达标等问题。
同时,周边的配套设施如水电、燃气、物业管理等也可能不完善,给居住者带来诸多不便。
然而,尽管无证房买卖合同转让存在诸多风险,但在现实生活中,仍有一些人因为价格便宜、地理位置优越等原因选择购买无证房。
在进行此类交易时,购买者应当格外谨慎,采取一系列措施来降低风险。
首先,要对房屋的来源和背景进行详细的调查。
了解房屋为什么没有取得产权证书,是暂时未办理还是根本无法办理。
同时,要调查房屋的建设是否合法,是否存在违建等问题。
其次,签订合同要格外谨慎。
合同中应当明确双方的权利和义务,特别是对于房屋产权的归属、交易款项的支付方式和时间、违约责任等重要条款要进行详细的约定。
此外,建议寻求专业律师的帮助,对合同进行审核和把关,确保合同的法律效力。
再次,尽量保留相关的证据和文件。
没有房产证的房屋买卖合同的法律效⼒是怎样的由于房屋交易涉及到的⾦额⽐较⼤,为避免⽇后产⽣纠纷,当事⼈⼀般会实际签订书⾯的房屋买卖合同。
但要是进⾏交易的房屋实际上是没有房产证的,这种⽆房产证的房屋买卖合同有效吗?请跟随店铺⼩编⼀起在下⽂中进⾏了解。
没有房产证的房屋买卖合同的法律效⼒是怎样的关于没有取得房产证的房产买卖合同是否⽆效这个问题,近些年,对于民事合同,司法实践中有更加注重尊重双⽅当事⼈意愿的趋向,基于此点原因,在适⽤法律时,往往也可能有所突破。
⽐如对《城市房地产管理法》规定中“不得转让”的理解,现在有很多地⽅在司法实践中往往解释为“房地产管理部门对此不予办理登记”,但这并不是直接认定双⽅买卖合同⽆效的理由。
关于没有取得房产证的房产买卖合同是否⽆效?各地法院也有各种各样的解释。
⽽债权转让是《民法典》赋予合同当事⼈的权利之⼀,没有理由不允许当事⼈转让⾃⼰的合同权利,因此买⽅再予转让并不违反法律禁⽌性规定。
此外,对于没有房产证的房屋的买卖,还有⼀种解读是附期限或者附条件的合同。
⾸先,《房地产管理法》的规定属于⾏政管理性质的规定,⽬前的主流观点是,违反了该规定并不必然导致合同⽆效。
其次,房地产证是拥有所有权的证明,没有房产证即意味着没有所有权,出卖没有所有权的房屋属于⽆权处分。
但⽆权处分⾏为在⽆权处分⼈取得处分权利以后便⽣效,转⽽成为有权处分⾏为。
法律、⾏政法规规定合同应当办理批准⼿续,或者办理批准、登记等⼿续才⽣效,在⼀审法庭辩论终结前当事⼈仍未办理批准⼿续的,或者仍未办理批准、登记等⼿续的,⼈民法院应当认定该合同未⽣效;法律、⾏政法规规定合同应当办理登记⼿续,但未规定登记后⽣效的,当事⼈未办理登记⼿续不影响合同的效⼒,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
依此规定,没有房产证的房屋买卖合同并⾮必然⽆效。
再次,有的房屋买卖合同约定在卖⽅拿到房产证或者具备转让条件以后双⽅再履⾏买卖合同,这样的合同也并⾮⼀定⽆效。
民法典中未取得房产证的买卖合同有效吗(二)在前篇文章中我们已经介绍了民法典中未取得房产证的买卖合同是否有效的相关问题,本文将继续探讨该话题的相关内容。
根据我国现行法律法规,民法典规定房屋买卖合同是指房屋的买受人以付全价或者约定的价格为对价,取得出卖人所有权,并且依法享有使用、收益和处分的权利,出卖人依法享有相应的权利,双方达成一致意见,文本记录,不违反法律强制性规定。
房屋买卖合同适用《中华人民共和国合同法》和其他有关法律的规定。
在这里没有明确规定买卖合同的效力是否以取得房产证为必要条件。
因此,可以认为民法典中未取得房产证的买卖合同仍然具有一定的效力。
然而,由于房产证是财产权的有形证明,在一些具体的操作中,如过户、抵押、继承或纠纷解决等可能会受到一定的限制。
因此,没有取得房产证可能会给买受人带来一定的不便和风险。
然而,即使没有取得房产证,买受人仍然可以从购买房屋的出卖人那里要求合法有效地进行过户。
根据《中华人民共和国物权法》第二十三条的规定:房屋买受人付清全部房款后,出卖人即应当依法办理房屋权属转移手续。
因此,买受人可以通过法律途径来迫使出卖人办理房屋权属转移手续,以确保自己的合法权益。
若买受人为了避免在未取得房产证的情况下出现争议,可以在买卖合同中增加相应的条款来保障自身的权益。
例如,可以约定出卖人应尽快办理房产证手续;或者约定在出卖人未能办理房产证手续期间,买受人可以获得临时产权证明等。
此外,买受人还可以通过起诉、仲裁等途径来维护自己的权益。
如发现出卖人故意迟延或拒绝办理房产证手续,买受人可以向法院提起诉讼,请求法院判令出卖人办理相应的手续,以确保自己的合法权益。
总的来说,民法典中未取得房产证的买卖合同在法律上仍然具有一定的效力。
买受人可以通过法律手段来保障自己的权益,如要求出卖人办理房产证手续、增加相应的约定条款等。
因此,即使未取得房产证,买受人仍然可以依法维护自己的权益。
然而,出于保护自身利益的考虑,买受人在进行房屋买卖交易时,还是应该谨慎对待,尽量要求出卖人及时办理房产证手续,并在买卖合同中约定明确的权益保障条款,以减少可能存在的法律风险。
第1篇一、引言在我国,房产证是房屋所有权的重要凭证,具有法律效力。
然而,在实际交易过程中,由于种种原因,部分房屋买卖可能涉及无房产证的情况。
对于无房产证的房屋买卖,其法律效力如何?本文将从法律角度对这一问题进行探讨。
二、无房产证房屋买卖的法律效力分析1. 无房产证房屋买卖合同的效力根据《中华人民共和国合同法》第8条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。
无房产证房屋买卖合同,作为房屋买卖双方意思表示一致的结果,符合合同成立的基本要件,应当认定其具有法律效力。
然而,无房产证房屋买卖合同在履行过程中,可能存在以下问题:(1)合同履行不能。
由于房屋未办理房产证,买卖双方无法办理过户手续,导致合同履行不能。
(2)合同解除。
在合同履行过程中,若一方违约,另一方有权解除合同。
(3)合同无效。
根据《中华人民共和国合同法》第52条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
无房产证房屋买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的强制性规定,可能被认定为无效。
2. 无房产证房屋买卖合同的履行(1)合同履行不能。
由于房屋未办理房产证,买卖双方无法办理过户手续,导致合同履行不能。
此时,合同当事人可以要求对方承担违约责任。
(2)合同解除。
在合同履行过程中,若一方违约,另一方有权解除合同。
合同解除后,当事人可以要求对方承担违约责任。
(3)合同有效。
若无房产证房屋买卖合同有效,双方应尽力履行合同。
在房屋取得房产证后,双方应办理过户手续,完成合同履行。
3. 无房产证房屋买卖合同的风险(1)房屋权属风险。
无房产证的房屋可能存在权属争议,如土地使用权、抵押权等。
若房屋存在权属争议,可能导致合同履行不能。
(2)合同效力风险。
如前所述,无房产证房屋买卖合同可能因违反法律法规的强制性规定而被认定为无效。
(3)合同履行风险。
由于房屋未办理房产证,合同履行过程中可能存在诸多问题,如过户手续办理困难、合同解除等。
三、无房产证房屋买卖的解决办法1. 办理房产证。
无产权证房屋买卖合同的法律后果崔建远清华大学法学院教授上传时间:2004-10-26内容提要:对无产权证房屋买卖合同不应直接认定为无效,而应适用我国合同法关于合同有效的规定或者第51条关于无权处分的规定。
合同因解除条件成就而归于消灭时,已付房价款的返还、装修房屋所形成价值的返还属于不当得利返还。
于此场合,不得适用过失相抵规则,除非守约方对此类返还选择了违约损害赔偿的请求权基础。
这些返还与违约方应承担的违约损害赔偿并行不悖。
关键词:无产权证房屋买卖无权处分解除条件不当得利一、案件事实概要2001年3月25日,甲与乙签订了《卖房协议》,约定了如下内容:甲将其住房B号卖与乙,协议签订当天支付8万元,尾款2万元在该房屋产权证下来并办理完过户登记手续后再予支付。
协议签订后,该房屋所有权即归属乙。
该协议一经签订,即具法律效力。
后来乙成为A公司的法定代表人,他对B号房屋所享有的权利被让与给A公司,成为A公司财产的一部分。
2001年6月10日,A公司与丙签订《售房合同书》,约定了如下主要内容:A公司将上述住房B号卖给丙。
丙于本合同签订之日向A公司支付购房首款125000元整,丙自该笔首款支付之日起即有权装修、人住该房。
A公司保证该房屋为合法销售的房屋,无任何债务及遗留问题。
A公司如不能在2001年12月31日前将B号房屋的户名过到丙名下,除应如数退还丙所付全部款外,还应对丙作适当经济赔偿,包括房屋装修费、因追索房产证而导致误工损失费、诉讼费、聘请律师等费用。
协议自签订之日起生效。
但A公司直至2003年3月都未能按《售房合同书》给丙办理B号房屋所有权的过户登记,表面原因是A公司一直未取得B号房屋的所有权,深层原因是甲违反了她与A公司之间的《卖房协议》,私自将B号房屋的((房屋所有权证》领走,并不配合A公司将B号房屋所有权过户,致使A公司难以将B 号房屋所有权移转登记于丙的名下。
原告丙认为,两被告A公司和甲的行为违反了合同,严重侵犯了其合法权益,故此诉至法院,要求两被告立即给其办理房产过户手续;A公司承担本案律师费以及本案诉讼费。
一审民事判决认为:依法成立的合同,自成立时生效。
违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。
未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。
原告丙与被告A公司在签订售房合同书时,被告A公司未依法登记领取所售房屋权属证书,且至今被告A公司仍未取得该房屋权属证书,丙明知A公司非产权人,所购房屋未取得权属证书,仍然与A公司签订售房合同书,故双方签订的售房合同书无效,对此,A公司与丙均有过错。
无效的合同自始没有法律约束力,原告要求按售房合同书,被告赔偿其律师费之请求,本院不予支持。
合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
丙应将所购房屋返还A公司,A公司亦应将所得房款返还丙。
对丙因此遭受的经济损失,本案不宜一并处理,丙可另行起诉。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第52条、第56条、第58条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项之规定,判决原告丙与被告A公司签订的售房合同书无效,原告丙将系争住房腾空交予被告A 公司,被告A公司返还原告丙购房款。
驳回原告丙其他诉讼请求。
一审民事判决所持的基本立场是,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让;否则,合同无效。
二、评释(一)关于系争合同的定性1.关于《卖房协议》的定性《卖房协议》签订之时,作为出卖物的B号房屋系甲的回购房,其所有权仍然登记在甲所在单位的名下,按照基于法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件的观点,甲尚无B号房屋的所有权。
因而,《卖房协议》构成出卖他人之物的合同,属于无权处分的合同。
但这样认定,会出现若干问题。
如果站在周到保护买受人的立场上,可有两种解决方案。
第一种方案是绕开系争合同的定性,看重法律适用及其后果,对于此类合同允许买受人基于合同法第150条或者其他有关条款的规定,追究出卖人的违约责任。
第二种方案是既关注系争案件的法律适用,又从基础上解决系争合同的定性问题。
笔者尝试后者,并分析如下:第一,公房制度改革至今,对于回购房,人们认为属于购房的职工所有,不再是购房人所在单位的财产。
在系争案件中,人们通常认为B号房屋属于甲所有。
如果没有充分的反对理由,我们就应当尊重人们今日的通常观念。
第二,系争合同没有规定B号房屋的所有权在合同签订当时或稍后办理移转登记手续,而是约定由出卖人甲在未来办理过户登记手续。
这非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。
由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权,未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物,因此,《卖房协议》不宜被定性为出卖他人之物的合同,或者说不宜被认定为无权处分的合同,而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同,认定为出卖自己之物且合法有效的合同。
否则,就是没有做到相似的事物相同处理。
第三,上列观点之所以成立,是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转,而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则(民法通则第72条第2款及其解释、合同法第133条及其解释)。
只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权,就达到了买卖合同的目的,无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。
第四,从外表观察而显现的所谓“出卖他人之物”,其实至少可分为两种类型:一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关系,未得到授权,便擅自出卖他人之物,多构成侵权行为;另一类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同,物的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务。
在此类合同尚未履行的情况下,出卖人将尚未受领的标的物再出卖于他人,形成所谓连环合同。
连环合同若以种类物为标的物,通说认为出卖人拥有处分权,合同有效,除非欠缺其他有效要件。
但在以特定物为标的物的情况下,出卖人是否享有处分权,合同是否属于无权处分,则见解不同。
仅就系争的((卖房协议》而言,由于只要B号房屋的登记名义人甲所在单位一直保持此种状态,就不会出现任何不适当的后果;由于B号房屋所有权尚未办理移转登记并非甲所在单位的过失所致,只是现行登记制度运作的问题;由于如果把此类合同也作为无权处分,就容易与物权转让(物权变动)本身相混淆,因此,笔者倾向于把它作为有权处分的合同看待。
2.关于《售房合同书》的定性把第二份买卖房屋的合同—《售房合同书》—定性为出卖他人之物的合同,有以下根据:第一,该合同明确约定A公司将原房主甲的B号房屋卖给丙;第二,合同签订当时,B号房屋的所有权确实登记在他人的名下,并且,登记名义人与A公司、丙均无债权债务关系,B号房屋的所有权与A公司、丙的权利之间的关系过分远隔,按照债的相对性原则,A公司、丙对登记名义人没有直接的请求权。
这是第二份房屋买卖合同不同于第一份房屋买卖合同的重要之点,所以,笔者把它定性为出卖他人之物的合同。
但应注意,《售房合同书》不同于一般的出卖他人之物的合同,或曰不同于一般的无权处分的合同。
在一般的出卖他人之物合同中,登记名义人是真正的权利人,对于买受人不负担债务,由他决定是否追认无权处分合同,是对所有权的尊重,符合公平正义。
而在系争案件中,《卖房协议》中的出卖人甲本应履行《卖房协议》,将B号房屋所有权移转给A公司,却恶意地不法地将B号房屋所有权登记在了自己名下,并取得了B号房屋的《房屋所有权证》。
若把((售房合同书》按照一般的无权处分合同处理,该合同的效力取决于B 号房屋所有权的登记名义人甲是否追认:如果甲追认,或者在2001年12月31日前A公司将B号房屋所有权移转登记在自己的名下,则合同有效;反之,则合同无效。
赋予《卖房协议》中的出卖人甲否认《售房合同书》的权利,扩而广之,赋予连环合同中的前手否认后手所订另一买卖合同的权利,其弊端是多方面的。
其一,会使被告之一的甲这个恶意之人,扩而广之,会使恶意不履行移转买卖物所有权义务的前手,非但未受到惩罚,反而获得了较大利益,诚为是非颠倒。
其二,意味着连环合同没有法律保障,随时可能出现多米诺骨牌效应,即,第一个出卖人毁约,拒不将其买卖物的所有权移转给第二个出卖人,同时不追认第二份买卖合同,其后的买卖合同都因而失去效力。
这就破坏了正常的交易,谈何交易安全?其三,这不但使原告丙处于受制于恶意之人的极为不利的境地,而且也违反了买卖合同关于移转买卖物所有权的本质(合同法第130条),纵容了拒不履行移转买卖物所有权义务的恶意出卖人,还误将出卖人(移转买卖物所有权的)义务转换成了抗辩权、形成权,违反了民事权利义务的配臵规则。
其实,在有体物场合,所有物与其所有权常常是可以替代的,…2‟因而,甲对B号房屋的所有权可以说是其与A公司之间《卖房协议》的标的物,处于A公司的债权效力的射程内,该所有权对抗不了A公司的债权。
换言之,甲只有依约移转B号房屋所有权的义务,没有据此影响合同效力的权利。
一言以蔽之,系争合同的效力不得取决于甲这个登记名义人是否追认。
(二)关于系争合同的效力1.法律的适用:特别法优先于普通法?新法优先于旧法? 系争合同适用城市房地产管理法,还是适用合同法?抑或适用或类推适用最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》(以下简称为法释【1999」19号)、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称为法释【2003」7号)?城市房地产管理法专门规定了房地产转让(第36一45条),包括房屋买卖。
合同法规定了买卖合同(第150一166条),适用于各种买卖合同,包括房屋买卖合同。
专就房屋买卖来讲,城市房地产管理法第36条至第45条的规范为特别法,合同法属于普通法。
依据特别法优先于普通法的规则,系争案件应当适用城市房地产管理法,并且是其第37条第6项的规定。
但须看到,城市房地产管理法第37条第6项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”,而未正面规定转让了无产权证的合同无效。
违反该项规定的结果,至少有两种可能:合同未生效,或者合同无效。
究竟如何解释,颇费思量:一是城市房地产管理法第37条第6项规定的立法目的如何,不易查考;二是许多人都认为,城市房地产管理法第37条第6项规定的所谓“不得转让”,属于禁止性规范,不得违反。
从该法制定当时的背景推断,转让“未依法登记领取权属证书的”房地产,可能就是无效。
时至今日,仍有相当的人如此理解。
可是,将系争合同适用于城市房地产管理法第37条第6项的规定,判决无效,这如何与合同法、法释【1999】19号、法释【2003】7号的规定相协调?众所周知,与城市房地产管理法相比,合同法的立法指导思想已经发生了重大转变,不再是像经济合同法那样,动辄令合同无效,而是奉行鼓励交易原则,尽量承认合同的效力,即使是出卖他人之物,也不再是硬性地令合同无效,而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任(第150条),或者是合同效力待定(第51条),甚至是合同有效下的一般违约责任(第107条等)。