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从德国房地产市场看我国房价调控作者：马瑶影宋欢潘演演来源：《商情》2020年第28期【摘要】本文从历史上从未发生大规模的房地产市场崩溃和金融危机的德国房地产市场入手，通过分析其房地产市场具备住房供给呈居住导向，总量充足的特点，同时德国央行实行有效的货币政策，中性的金融政策其城市发展均衡的特点。
得出我国房地产市场发展得出几点启示：1）应严厉遏制投机性需求与开发商暴利行为2）城市群应采取多核心均衡发展的模式。
最后，基于德国房地产市场特点以及其给予的相关思考，对于我国现有政策提出几点思考。
【关键词】房地产市场房价调控货币政策城市发展在全球各地，房地产泡沫的飞快膨胀似乎己经成了各个国家难以避免的现象，一旦房地产市场打开，真正能保持房地产市场健康稳定发展的国家屈指可数，而德国却恰恰在世界舞台的中央，成为房地产市场发展的一股清流。
世界各国普遍喜欢依靠刺激房地产市场来拉动经济增长，而房地产泡沫一旦破裂将会产生不可估量的冲击，以至于金融危机、经济危机的出现，对国家经济发展乃至于世界经济发展造成了巨大伤害，如1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机，而在德国历史上，从来不曾发生过大规模的房地产市场崩溃和金融危机。
一、德国房地产市场的特征（一）住房供给：居住导向，总量充足，市场细分德国首先实行了以居住为导向的住房制度设计，并通过《宪法》和《住房建设法》赋予了该制度的法律地位。
而且德国政府更多的把房地產市场作为社会福利系统的重要组成部分，很少强调其在国民经济中所谓的“支柱产业”的地位。
其次，德国为满足民众的住房需求，长期保持充足稳定的住房供给，通过长期的努力，德国在人口基本没有明显增长的同时，让住房存量增加了35%a而且，除了商品房市场的法制健全与供给充足外，德国还有高度发展，规范健全的租赁市场，不管是公共租赁住房还是盈利租赁住房，政府都利用健全的法律体系保护承租方的利益，不允许房东随意调整租金水平，不允许随意解除租房合约，而且对租房者给予不同的租房补贴，从而保证每一个家庭都能够具备租房能力。
发达国家房地产发展路径对我国经济发展的启示发达国家房地产业发展对我国房地产业发展的启示重庆师范大学涉外商贸学院国际经济与贸易 2008级张帅指导教师肖雪摘要：改革开放后，我国的经济得到快速增长，同时在国民经济发展中房地产业的发展起了非常重要的作用，地产业作为一个具有巨大发展潜力和联动作用的产业，越来越引起大家的关注，如何定位房地产业的地位以及认清与国家经济发展的关系是一个很值得探讨的问题。
发达国家房地产业的发展相对于我国来说比较成熟，我国可以从发达国家房地产业发展中借鉴学习。
关键词：发达国家房地产业；中国房地产业；Abstract：After the reform and opening up, China's economic growth, at the same time in the development of national economy in real estate development plays a very important role to the industry, as a huge potential for development and interaction of the industry, more and more attention, how to locate the real estate industry status and recognize and national economic development the relationship is a problem that is worth to discuss. The developed countries the development of real estate industry in China is relatively mature, our country can be developed from real estate development from learning.Key Words：Developed countries, the real estate industry；Chinese Real Estate Industry一、前言21世纪中国的房地产市场是个充满想象力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战，同时也存在着咨讯与法律方面的欠缺。
澳大利亚房产的市场分析澳大利亚房产的市场分析继中国房产热后，澳大利亚也迎来了房产热。
澳大利亚的经济稳定的增长，使的澳大利亚国民的年均收入也有所增长，所以购房成了很多人的选择，澳大利亚的房产市场也出现了增长的趋势。
越来越多的外籍国民也争相在澳大利亚购置房产，其中中国消费者最多。
出现这一现象主要是由于中国房产限购令的出台，使得很多又能力买第二套房产的客户不能买，有随着澳大利亚房产的宣传在中国一线城市宣传力度越来越大，使中国很多人都有了在澳大利亚购置房产的想法。
并且一旦有在澳大立亚购置房产的意象，就会有人帮你干所有的事，帮扩帮你选房，看房，办手续等一系列事宜，都会有专人负责，让你感觉不到麻烦。
在20世纪三十年代，澳大利亚的经济崩溃处在萧条时期，这一时期，澳大利亚的房产也处在低迷状态。
因为在经济不景气的时期，澳大利亚的农业和矿业作为基础支柱产业，并不能将澳大利亚的经济带动起来，所以房产市场没有很好地助推剂，也一直处在低迷状态。
后来随着澳大利亚工业的兴起，经济慢慢有了回升趋势，房产市场也有了起色。
直至澳大利亚经济状况完全稳定，持续不断地增长，才是房产市场重新有了生机。
在2000年悉尼奥运会后，澳大利亚的房产市场又迈入了一个新阶段。
悉尼奥运会向全世界展现了一个不一样的澳大利亚，不管是综合国力，还是在工农业上，都使世界对澳大利亚有了不一样的看法，悉尼奥运会是一个宣传澳大利亚的机会，也是一个让澳大利亚重新走向世界的机会，从悉尼奥运会后，澳大利亚房产市场的销售量来说，这个宣传是成功的。
悉尼奥运会从多方面向世界介绍了澳大利亚，包括它的文明文化，地域风情，也使世人对澳大利亚有了新的了解，从城市的发达程度，文明程度，对澳大利亚又做了新的定位。
并且悉尼奥运会也推动了澳大利亚本土的发展，一些旅游业，澳大利亚房产的市场分析生产制造业也由此发达起来，这样就使澳大利亚国民的经济得到了的增长，更多的人能在澳大利亚购置房产。
澳大利亚得天独厚的自然条件很适合人们生活和居住，所以人们开始更多的关注到澳大利亚的房产，在经济能力允许的范围内，很多人都乐意在澳大利亚用于一处自己的房产，以供自己生活和居住。
国内外房地产市场的发展趋势比较研究近年来，随着全球化和中国经济的快速崛起，房地产行业成为了世界范围内最受关注的领域之一。
然而，不同国家和地区的房地产市场状况却存在巨大差异。
一、国内房地产市场发展趋势在过去几年中，中国的房地产市场表现出了不稳定的趋势。
自2012年以来，中国政府开始采取各种控制措施，以减缓房价上涨的速度。
在此之后，房地产市场的需求和供应亦呈下降趋势。
此外，中国的房地产市场已经进入到一个未来疲软的周期。
据东方财富网报道，2019年，中国房地产市场的成交量下降了30%。
尽管中国政府采取了各种控制措施，并且市场需求和供应也呈下降趋势，但是还有一些社会因素影响房价走势，特别是在一二线城市提供的高薪岗位和生活质量较高的城市吸引了更多的人移居到这些城市，进而激发这些城市的房地产需求。
这部分需求的存在可能会继续推动城市的房地产价格上涨。
预计未来几年，中国的房地产市场将保持稳定发展。
二、国外房地产市场发展趋势1. 美国房地产市场美国房地产市场一直是世界上最具活力的市场之一。
近年来，美国房地产市场呈现出不同的发展趋势，特别是在房地产投资方面。
在经济全球化的背景下，美国的房地产市场将继续成为全球投资者的首选目标。
尽管美国政府自2008年金融危机以来采取了严格的监管措施，但是对投资者仍然十分友好。
2. 欧洲房地产市场如果说美国是房地产市场中的“老大”，那么欧洲无疑是其主要竞争对手。
欧洲的房地产市场在过去几年中逐渐复苏。
其中，英国和德国的房地产市场最为热门，而法国、意大利和西班牙的房地产市场虽然在过去几年中曾经过于疲软，但在最近几年中也逐渐复苏。
三、结论虽然全球各个地区的房地产市场存在不同的趋势和问题，但是它们都在不断发展变化中。
在中国，政府介入和需求调整已经开始产生积极效果，但是它依然存在一定的不确定性。
在国外的房地产市场中，美国的房地产市场无疑是最值得关注和投资的，但是整个欧洲市场也呈现出逐渐复苏的趋势。
国外房地产可行性研究随着全球化进程的不断深入，各国经济之间的联系越来越紧密。
其中，房地产作为经济的重要组成部分，对于国家的经济发展起到了重要的推动作用。
本文将针对国外房地产可行性进行研究。
首先，从房地产的概念出发，介绍了国外房地产市场的现状，然后探讨了国外房地产投资的可行性和投资的方式，最后结合实际案例，分析了一些国外房地产市场的发展趋势。
一、房地产市场概况房地产是指土地以及上面的建筑物，包括住宅、商业用房、办公用房等。
近年来，随着全球经济的发展，房地产业的全球化也正在快速推进。
以美国、英国、德国、澳大利亚、日本等国家为代表的发达国家的房地产市场，已经相对成熟，而颇受中国投资者青睐，成为了中国投资者的重要投资领域之一。
二、国外房地产投资的可行性与方式国外房地产投资的可行性需要从多个方面进行考量。
首先是政策方面，投资者需要了解国外国家对外资投资的政策、外汇管制政策、税收政策等，以及当地的房地产法律法规。
其次是市场因素，投资者需要了解当地的房地产市场的供需情况、产业结构、政策环境、人口老龄化趋势等等。
还需要考虑房地产项目的真实性、项目的位置、品质、价值等。
在投资方式方面，需要考虑的方式包括直接投资、并购、境外上市等。
其中，直接投资是在境外购置房地产，可以是住宅、商业用房、办公用房等，投资者直接拥有物业所有权；并购是通过收购他国境内章程的公司，获取其所属房地产物业；境外上市，则是在境外交易所上市的公司。
三、国外房地产市场发展趋势1. 城市化趋势不可阻挡随着城市化的不断推进，世界上各大城市的人口已经逐渐增加。
这也使得来自全球各地的投资者，对于城市房地产项目的价值持续上涨。
2. 长期发展趋势保障随着全球经济的不断进步，投资在房地产上的资金也在逐年逐步提高。
虽然房地产投资存在风险，但是政策趋势、市场变化等长远因素，使得投资者可以在长期内获得高额收益。
3. 大城市的魅力是投资机会与中国市场的高房价相比，一些欧美国家的大城市房地产市场总体而言仍具有相对较高的性价比。
他国房地产市场对我国房地产市场的借鉴意义摘要：一、引言二、他国房地产市场的特点及借鉴意义1.发达国家房地产市场2.发展中国家房地产市场三、我国房地产市场现状及存在的问题1.供需失衡2.房价过高3.开发模式单一四、借鉴他国经验改进我国房地产市场的措施1.政策调控2.多元化开发模式3.加强住房保障体系4.完善土地供应制度五、结论正文：一、引言随着全球化进程的加快，各国房地产市场之间的联系日益紧密。
他国房地产市场的发展经验和教训对我国房地产市场具有重要的借鉴意义。
本文将从发达国家和发展中国家的房地产市场特点入手，分析其对我国房地产市场的启示，并提出改进措施。
二、他国房地产市场的特点及借鉴意义1.发达国家房地产市场发达国家房地产市场成熟，市场机制发挥主导作用。
政府通过完善法律法规、调控金融政策等手段，有效遏制了房价过快上涨，保证了市场稳定。
我国可以借鉴其在市场监管、政策调控方面的经验，加强房地产市场监管，确保市场平稳健康发展。
2.发展中国家房地产市场发展中国家房地产市场多以高速增长为主，其中一些国家已出现严重泡沫。
我国应引以为戒，防止房地产市场过度膨胀，引发系统性金融风险。
同时，加大对中低收入家庭的住房保障力度，降低房地产市场的社会不公。
三、我国房地产市场现状及存在的问题1.供需失衡我国房地产市场供需失衡，导致房价持续上涨。
为缓解这一问题，应加强土地供应规划，合理调整住房供应结构。
2.房价过高长期以来，我国房地产市场价格居高不下，百姓购房压力巨大。
政府应继续加大调控力度，遏制房价过快上涨。
3.开发模式单一我国房地产市场主要以商品住房为主，开发模式较为单一。
借鉴他国经验，我国可推动房地产多元化发展，包括长租公寓、共享住房等。
四、借鉴他国经验改进我国房地产市场的措施1.政策调控政府应继续加大调控力度，通过限购、限贷、限价等手段，遏制房价过快上涨。
同时，完善土地供应制度，确保土地资源合理分配。
2.多元化开发模式鼓励房地产企业转型升级，发展多元化业态。
澳大利亚房地产价格走势分析一、从宏观政策角度看1、醇熟的房地产管理体系。
澳洲房地产市场拥有逾180年的运作经验、房地产管理模式和法律保障体系在整个过程中至臻完善和醇熟。
同时、澳洲土地私有、物业具有永久产权、购房首付仅需一成、购房持有环节是没有房产税、遗产税的、房屋出租也有对出租房屋的严格的法律保障。
2、移民政策的放松。
随着澳洲放宽移民条件、移民潮持续涌来。
根据500万投资移民签证最新数据显示、截止到2021年11月30日、澳洲移民局共收到了1908份投资移民意向申请、其中正式签证申请的1357 份中、91%来自中国、而在517份的获批签证中、有88%来自中国。
3、宽松的货币政策。
目前澳洲除了低息的贷款环境、澳元对人民币汇率也处于低位、极大地降低了移民及置业澳洲的成本。
4、基础设施建设的规模增加、为当地经济加速增长做好基础性铺垫。
二、从需求变量角度看澳大利亚幅员辽阔、国土面积位居世界六、但其70%的国土处于干旱或半干旱地带、中部大部分地区不适合居住、人口主要集中在沿海岸线地区、如悉尼、墨尔本、布里斯班等首府城市。
另一方面、作为一个移民大国、澳洲人口增长迅速、对澳洲房产销售与租赁构成强有力的支撑。
三、从实际销售角度看据RP Data的数据显示、在2021-2021财政年度、全澳别墅销售跃升10%、至348,670、而公寓的销售量也增加8.6%、至135,330。
四、从澳洲首府城市房价指数看另据RP Data统计数据、2021年10月到2021年10月的一年时间里、澳大利亚八大首府城市房价中值上涨了8.9%、其中、悉尼房价中值上涨了13.1%、仍然是澳洲楼市表现最强劲的城市、墨尔本、布里斯班表现亦极为抢眼。
考虑到澳洲各大银行利率处于历史低位、进入房地产市场的资金流向更加宽裕、使房价上涨幅度继续扩张。
1、购买澳洲房地产项目的定金购买房产时，不管在哪个国家，标准做法是，首先支付一笔定金。
这笔首付定金在签订合同后立即支付，定金的金额各国有所不同。
发达国家房地产市场发展历程特征及其启示——基于澳大利亚、韩国和德国的对比研究吕添贵 王雅文摘要：研究目的：归纳分析探讨发达国家房地产市场发展历程及其特征，探索其发展经验与借鉴启示。
研究方法：文献梳理法与归纳总结法。
研究结果：（1）以发达国家澳大利亚、韩国和德国为研究对象的房地产市场发展历经波动曲折，呈现快速发展、波动性增长以及平稳发展的特征；（2）财政支持，人口增长和政策变化是影响澳大利亚、韩国、德国等发达国家房地产市场变化的重要因素；（3）应该从法律法规、住房政策、市场机制、税收政策等方面完善房地产市场的发展。
研究结论：基于发达国家房地市场发展历程的特征分析对我国实现房地产市场的有序推进具有重要启示。
关键词：发达国家；房地产市场；发展历程；启示中图分类号：F301文献标识码：A 文章编号：1001-9138-（2019）04-0020-25收稿日期：2019-03-15作者简介：吕添贵，江西财经大学旅游与城市管理学院，讲师，博士后。
通讯作者：王雅文，江西财经大学旅游与城市管理学院，本科生。
基金项目：国家自然科学基金项目（71864016）；教育人文社科基金项目（17YJC630100）；中国博士后基金项目（2017M622098）；江西省自然科学基金项目（20171BAA218017）；江西省博士后项目（2017KY55）；江西省社会科学规划项目（16GL31）；江西省高校人文社科项目（GL18242）；江西教育厅科技项目（GJJ160460）；江西省教育改革课题（JXJG-17-4-22）。
1 引言随着社会经济的快速发展，尤其是《新型城镇化规划2018-2022年》的不断推进，房地产行业已经成为中国现阶段衡量经济的主要指标，是我国财政税收的重要支柱来源。
但我国房地产市场依旧存在着诸多问题：我国房地产市场一二线城市房价居高不下，需求量大，但成交量少；房地产存量较多，库存商品房滞销，相关企业建设资金无法收回，加重企业的负债；房地产市场存在着大量的投机行为，大量购房、囤房的行为，导致房地产行业的畸形生长，剖析房地产市场热点，弥补改善我国房地产存在的问题已经成为当前研究的热点内容之一。
目前围绕着房地产市场的发展，诸多学者已经对发达国家的房地产市场进行了广泛探讨，以澳大利亚、韩国、德国为例，分别探索了发达国家的房地产市场的特征、市场机制对房地产市场发展的影响、税制变化对房地产市场的影响以及政府部门的宏观调控、发达国家的房地产市场发展状况对中国的启示。
但大多数学者是从单个发达国家出发，探讨该国家的发展模式以及该国家的发展给我国的启示，缺乏对整体发达国家房地产市场发展的总结和站在此基础上对中国启示的探索。
鉴于此，我国政府虽已经在调控房地产价格、减少库存、防范投机等方面采取了相应的措施，但仍有很多不足，需要通过对国外房地产市场的研究，制定更加符合我国国情、促进房地产市场健康发展的策略和方针政策。
因此，本研究以德国、韩国、澳大利亚为例，对发达国家房地产市场的现状、模式和特征进行归纳和梳理，以此为我国的房地产市场提供借鉴和思考。
2 发达国家房地产市场发展历程2.1 平稳发展型该模式的典型代表是德国。
德国房地产业对经济的贡献率低于10%，更像是社会福利性产业。
房地产增幅稳定，1970年以来的47年里，德国房价年均增幅1.8%，在全球其他主要经济体房价潮起潮落中独善其身；德国占地面积为35.7万平方公里，人口数量8200万，不存在土地财政依赖。
德国土地所有制形式包括联邦政府（国有）、州和地方政府所有、教堂和私人所有土地，其中联邦和地方政府所有约10%，私人所有约占比80%。
土地私有为主的土地制度先天上决定了德国不存在土地出让金一说，也就不存在土地财政依赖。
市场作为住房供应主体，以补贴和住房合作吸纳民间房源承担社会住房的功能（见表1）。
一是供应端：政府依靠补贴和住房合作社吸纳民间租赁房源，由此市场成为社会住房供应主体。
德国住房市场主要由58%租赁住房和42%自有住房组成，是欧洲唯一租赁比例高于自有产权比例的国家，其中政府房源占比7%、市场房源93%。
二是需求端：优惠政策广泛吸纳民间房源，房产税+租金管控维稳市场。
支持政策方面，对于私人房东，政府通过补贴、税收、贷款等优惠政策支持建房，所建成在后续一定时期中将承担社会住房的功能。
值得注意的是，该种模式也存在着不足，尤其是房产过度集中，且已经出现泡沫。
德国的房价已经脱离了德国目前的经济基本面，而德国房地产市场泡沫出现的最主要原因是欧洲央行持续不断的刺激政策。
2.2 波动发展型该模式的典型代表是韩国。
韩国房地产业约占韩国国民总值的6%，约有100多万人口从事房地产行业。
1965年起韩国的经济进入快速腾飞期，而以庆尚北道高速公路的开工为契机，房地产投机行为开始急剧发展；1973年第一次石油危机导致了全球性的经济危机，韩国的房价增速有所放缓，但韩国快速的城镇化、工业化，以及韩国人奔赴中东地区的建设热潮使大量外汇涌入韩国，导致了韩国第二次房地产开发高峰爆发；20世纪80年代以后，由于公营住宅的占比迅速提高到50%以上，房地产投机行为得到了一定的打击，房价的增长速度重新回到个位数，并在1986年首次出现了负增长；1985年下半年至1987年上半年，韩国经济出现的“三低”现象，即低利息、低油价、低韩元价值，导致1988年至1990年韩国地价年平均上涨26.7%，房价上升了16.3%。
在此次房价上涨过程中，房屋表1：发达国家房地产市场发展历程归纳总结数据来源：ABS。
租金也不断发生变化。
随着韩国第一次物业税改革的实施，韩国房价开始振荡回落，全国平均地价于1992年跌落1.3%，1993年跌落7.4%，1994年跌落0.6%。
房价的跌落幅度也是从1991年的0.1%增加到1995年的5%。
紧接着在遭受1997年金融危机后，1998年地价跌落13.6%，房价跌落12.4%；为了刺激经济、使韩国从金融危机的衰退中走出来，韩国政府又相继放松了各项房地产管制政策，从而使得房价在2002和2003年间出现了15%到20%的报复性反弹，但是随着之后新的房地产投机打击政策的制定，房价稳定增长。
2000年之后房价开始持续上涨，为控制房价，韩国政府又推出了一系列综合不动产税以及房产转让所得税。
2007年以后，房价终于停止继续攀升，但市场陷入停顿，2008年受次贷危机影响，房价再次下跌。
2017年再次实施房地产调控政策。
2.3 快速发展型该模式的典型代表是澳大利亚。
根据澳大利亚国家统计局数据显示，澳大利亚的房地产部门是澳洲最大、最重要的资产部门。
2015年底澳大利亚房地产总值已超过6.6万亿澳大利亚元，而同一时间的澳大利亚证券市场之股票总值仅不到2万亿澳大利亚元（Australian Government，2015）。
自1960年起，澳大利亚房地产以10%的年均增长速度不断递增，平均7年翻一番。
与此同时，由于澳大利亚人口的增长以及房屋供给量的不足，导致澳大利亚房地产价格的持续上涨。
澳大利亚的房屋是私人永久财产，银行同意每月只支付利息，到期支付本金。
2016年超过60%的澳大利亚人拥有一间房产，成为是全球房地产人均拥有率最多的国家之一。
为此，澳大利亚房地产市场更多呈现的是快速发展特征。
3 发达国家房地产市场历程特征及影响因素3.1 发达国家房地产市场历程的特征3.1.1 政府宏观调控的参与澳大利亚政府部门实行信息公开化，对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表，公众可以获取全面的信息。
在德国，房地产行业是属于国家社会福利体系的重要部门，德国制定房地产政策的出发点是要建设适合广大人民需要的住房，保障居民住房需要是德国政府最主要的政策目标之一。
韩国政府在2017年启动了新的房地产市场调控政策，主要是对投机过热地区与投机地区，阻止投机资金的流入；强化以实际需求为中心的房地产需求管理；加强投机性房产需求的调查，扩大住房供给和加强金融等监管措施等。
3.1.2 适应本国国情的房地产制度体制社会市场经济模式是德国住房价格稳定的基石，第二次世界大战后，德国一直以社会市场经济的理念指导经济发展，社会市场经济的要义是强调经济自由和社会公正与平衡的兼容，德国住房领域的政策和法规都体现了这一点。
韩国、澳大利亚也贴合本国国情市场，根据本国国情的需要，出台了相应的房地产调控政策。
3.1.3 房屋市场以租赁房屋类型为主导很多发达国家的居民习惯以租房为主。
在德国，只有约50.4%的德国家庭居住在自有住房中，低于欧盟60%的住房自有率水平家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租赁住房，4.2%租住政府或社会住房管理机构提供的社会租赁房。
在澳大利亚，有30%的澳洲人租房居住。
租房思想深入人心。
3.1.4 构建拥有健全的房地产税制为有效遏制炒房盈利的投机行为，韩国实行累进制的交易所得税。
德国与房地产相关的税收包括所得税、资本利得税、土地税和土地交易税等。
在德国，投资房地产获得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的税率纳税。
而为了限制房地产的投机行为，德国法律规定，购买一套房屋自住10年后卖出可以不缴纳所得税，如果购买不到10年就卖出需缴纳所得税，如果5年内卖出3套及以上还要加收资本利得税（盈利额的25%）。
3.2 影响发达国家房地产市场发展的因素3.2.1 房地产市场的发展和人口有着密切的关系人口位于增长期时，由于人口的增长需求，会拉动房地产的发展。
发达国家现阶段位于人口老龄化时期，随着经济的发展和人们思想的转化，生育率降低，人口减少，导致房屋需求量减少。
以澳大利亚为例，据澳大利亚权威贷款保险机构集团（QBE LMI）估计，澳大利亚的三大首府城市未来10年内人口将巨幅增长，使得澳大利亚房屋需求量上升。
除此之外，由于房屋建造审批效率停滞不前，使得房屋供给日趋紧张，远远不及国内人口增长速度，很大程度上加剧了澳大利亚地区房地产价格的上升。
3.2.2 政策对房地产市场的影响澳大利亚、韩国、德国等发达国家都建立了完整的房地产法律体系，包括严格的贷款标准。
澳大利亚抵押贷款采用“贷款全部追索”，这样可以减少借方无法偿还贷款所带来的风险。
德国实行严格的房价定价机制保证了德国住房价格的稳定。
韩国实行差别化的房地产金融政策。
为配合政府部门的房地产调控，韩国银行对无房户购买住房和年收入在2万美元以下的购房户给予优惠的贷款利率，对已经拥有住宅的居民贷款再买房则提高贷款利率，对“投机过热”的地区引进“总负债偿还比率”制度，即要求贷款偿还和其他负债偿还额加息不得超过申请人年收入的40%。
3.2.3高度的市场透明度，完善的监管制度其中以澳大利亚的市场最为明显，澳大利亚开发商利益独立，银行独立承担市场风险，施工单位完全脱离了澳房产开发商，建筑成本透明化，政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担。
