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碧桂园拓客8大战术第一篇：碧桂园拓客8大战术碧桂园拓客8大战术明源地产研究院综合整理 2014-05-28 10:23:33 人物：企业：碧桂园导读：拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐。
碧桂园8大拓客战术，快狠准，你懂的。
明源地产研究网拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐。
碧桂园8大拓客战术，快狠准，你懂的。
一、拓客工作开展的策略及组织 1.拓客策略根据项目定位、产品类型,锁定目标客户群;根据客户群的特性、分布区域及行业，制定拓客策略。
2.编制详细客户地图(1)城市调研宏观概况：城市经济的支柱产业、经济结构、商业类型、人脉资源构成等。
微观概况：各区域商家、企业数量，各群体客户类型、规模等。
(2)客户地图具体到每个区域、每个行业，具体数量、位置、规模等信息，拓客计划方可准确开展。
根据客户地图的详尽描绘，清楚的分析出，市场中符合项目定位的客户容量。
(3)案例分享——塘厦三盘a.大企业拜访(主要是企业法人方面)整合商家资源，项目配套资源，制定不同级别的拓客套餐。
全镇共有企业413家，已经完成拜访超过270家;最大贡献是人脉拓展公关,以顺利接洽超过160家大企业的法人完成推荐工作。
b.私营企业拜访(主要针对小型私营业主、商家等等)制作战略合作PPT、项目拓展PPT进行洽谈，洽谈重点是发掘其拥有的自身客户资源，项目介绍及展点植入的洽谈;已洽谈私营企业868家，举办现场活动19场。
c.机关企事业拜访(主要针对公务员、银行、医疗、教育、村委等)通过项目部、财务部、采购部、下游合作单位搭建拓展平台。
金融机构71家，已完成66家;医院10家，已完成8家;教育机构41家，完成29家;村委26个，完成17个。
3.人脉资源拓展(1)关键核心寻找到最容易接触有钱人的人和渠道清晰了解渠道的种类、数量!(2)人脉资源类型本身是有钱人：政府高官、企业主、外企高管。
碧桂园广告语篇一：广州碧桂园3分钟广告词广州碧桂园３分钟广告词对于每日都系都市忙碌拼博我地，在烦嚣和紧张中松弛之后，只要几十分钟路程，就可以换上满眼翠绿，吸上大啖大啖的清新空气，尼个，广州碧桂园就为你做得到。
当然，系呢度，远远既吾止尼d。
比五星级更为完善的社区配套设施，为每一住户提供了至尊的享受。
这个系全省最大的豪华会所。
在这里，吃的、玩的，真系应有尽有！（画面：超市、肉菜市场、碧桂园酒家、电影院、十道保龄球馆、壁球室、恒温泳池、儿童乐园、健身室、夜玫瑰夜总会、大型图书馆等。
）呢d，即便你系五星级的酒店都未必享受得到！这个占地＿＿＿平方米的后花园，有中国园林的经典，有异国风情的写意，置身其中，沐浴着满眼翠绿，将闷气吐出，换一身畅快淋漓，尼种享受，都市系无法想象既！碧桂园的五星级的享受仲体现在星级服务上。
无论什么时候，随时一个电话，就乜野事都可以搞掂！呢度假保安更为严密，仲系做到夜不闭门。
仲有专门引进的消防车，碧桂园疹所的救护车，呢d甘用心的服务，真系比五星级仲要五星级！系甘好的环境之下，碧桂园对楼宇的建设更系倾尽心思！呢个系＿＿型的洋房，＿＿平方米，你而家睇到的装修，都系用左上乘的材料，它的布局更合理，视野更开阔。
甘好的洋房仅售＿＿万，首期只需一成即可拥有！仲有呢d复式套间，全屋装修仅售＿＿万，真系物超所值！难怪广州碧桂园第一期推出的４０００多个单位吾到三个月即告售罄。
广州碧桂园设有多条专线巴士往返于市区，踏上宽畅的广州大道只需十几分钟车程就到啦！比市区的交通更方便！碧桂园，给你一个五星级的家！（字幕：广州碧桂园第二期现正公开发售）３０秒旁白一五星级的广州碧桂园第二期现正公开发售！花园洋房带豪华装修仅售＿＿万，首期只需一成即可拥有！仲有超大型的会所，吃喝玩乐应有尽有，＿＿＿平方的园林绿化，令你写意优悠！星级的服务，只要一个电话，令你万事无忧！碧桂园，给你一个五星级的家！３０秒旁白二广州碧桂园继第一期四千套３个月内售罄之后，第二期即日起公开发售！第二期的广州碧桂园将进一步体现五星级的概念，所有单位拥有更开阔的视野，更为现代的设计，园林绿化更具特色，所有设施已经全部投入使用，碧桂园，给你一个五星级的家！１５秒交通篇为配合广州碧桂园第二期既公开发售，（字幕：元月一日到九日）特增设５条巴士专线方便各界人士睇楼，承搭地点如下：（画面叠上字幕：海珠区江南酒店，荔湾区泮溪酒家，越秀区六榕寺，东山区假日酒店，天河区宏城广场。
房地产策划案例：碧桂园（一）引言概述：本文将以碧桂园为案例，探讨其房地产策划案例。
碧桂园是中国领先的房地产开发商之一，以其独特的策划模式和卓越的市场表现而备受瞩目。
本文将分析碧桂园的策划案例，从产品定位、市场分析、项目规划、定价策略和推广营销五个大点展开，以期提供对房地产策划的深入理解与借鉴。
正文：一、产品定位1. 核心价值观传达：通过品牌文化塑造和宣传，凸显碧桂园作为家庭幸福的代表。
2. 目标客户群分析：了解目标客户的需求和喜好，以便精准定位产品。
3. 产品特性和差异化：借助碧桂园独特的房屋设计、服务标准等特点，打造具有竞争力的产品。
4. 地理位置选择：选择有潜力和发展前景的地点建设项目，以满足消费者对便利性和生活品质的需求。
5. 可持续发展考虑：在产品设计和规划中注重环境保护和可持续发展，提高项目的长期价值。
二、市场分析1. 宏观经济环境分析：了解国家政策、经济形势、人口流动等因素对房地产市场的影响。
2. 地区市场调研：深入了解目标地区的房地产市场需求、竞争情况和消费者购房动机。
3. 市场细分：根据市场需求和消费者特点，将市场细分为不同的目标群体，以便制定针对性的策略。
4. 竞争分析：研究竞争对手的产品定位、销售策略和市场份额，为制定自己的推广策略提供参考。
5. 潜在风险评估：预测市场变化、政策调整等可能影响项目的风险，并采取相应的风险控制措施。
三、项目规划1. 规划设计策略：制定项目规划的整体蓝图，包括基础设施、绿化环境、公共设施等方面的考虑。
2. 综合配套规划：为了提升项目的吸引力和竞争力，规划综合配套设施，如商业中心、学校、医疗设施等。
3. 社区文化建设：通过文化活动、社区活动等方式，建立社区文化，增强居民的归属感和凝聚力。
4. 可持续发展规划：注重节能环保、生态保护等方面的规划，提高项目的可持续发展水平。
5. 项目进度管理：制定详细的项目进度计划，合理安排施工、销售等各个环节，确保项目按时交付。
房地产的经典广告语1. 东方新世界--凝聚梦想的传奇2. 东风广场----传世新经典，享受现在时3. 碧桂园——给你一个五星级的家4. 南国奥园——运动就在家门口5. 祁福新村——精英卫星城6. 现代城——SOHO现代城7. 蔚蓝海岸——中国高尚人文社区8. 熙园——修身齐家报天下9. 星河湾——一个心情盛开的地方10. 阳光棕榈园——日子缓缓，生活散散11. 世纪村王府——人生亦变，王府永恒12. 四季花城——一个美丽的地方13. 合生创展成熟，才是完美生活14. 碧桂园凤凰城白领也可以住别墅15. 给你一个五星级的家，集十年经验建造16. 城启•蓬莱阁创西关首个新贵公寓17. 天河北侨林苑融入广州做“新广州人”18. 白云高尔夫花园白云居住，首选人家19. 凤凰城为每个成功的广州人建造一间别墅!20. 碧海湾国际名流府邸21. 南国奥林匹克花园南园奥园，胜在综合性价比22. 逸景翠园家园绿色而易1. 绿地崴廉公寓：金桥40万平方米德国音乐艺术生活2. 汇都国际：昆明都心，城市引擎3. 财富之都风情之都梦幻之都文化之都商贸之都4. 西部首座巨型商业之城5. 颠峰商圈的原动力，缔造西部财富新领地6. 新江湾城：绿色生态港国际智慧城7. 新江湾城，一座承载上海新梦想的城区8. 上海城投，全心以赴9. 建设知识型，生态型花园城区10. 风和日丽：入住准现楼，升值在望11. 湾区大户，空中花园12. 大格局下的西海岸13. 市中心：市中心少数人的专属14. 颠峰珍贵市中心的稀世名宅15. 正中心城市颠峰领地16. 颠峰勾勒稀世名宅17. 繁华不落幕的居家风景18. 地利皇者尽得先机19. 稀世经典180席20. 阳光国际公寓：阳光金桥来自纽约的生活蓝本21. 钟宅湾：海峡西岸生态人居休闲商务区22. 汇聚国际财富与人居梦想的绝版宝地1. 隐逸空间环境是一面镜子，照见家的质素2. 超大规模点亮与过往不同的“大”生活3. 成熟配套周边一切是镜子，照见家的质素4. 精品建筑外揽天下，内宜室家5. 均好户型每天每秒都被释放到四壁之外6. 大唐新都：原创生活，非常空间7. 住宅不是炫耀的标签，生活是用来享受的。
碧桂园营销策略碧桂园是中国领先的房地产开发商，以其优质房产项目和创新的营销策略而著名。
以下是碧桂园的营销策略：1. 品牌建设：碧桂园通过广告、宣传和赞助等方式增强品牌知名度。
公司通过参加房地产展览会、电视广告和社交媒体推广等方式，展示其高品质的房地产项目，吸引潜在买家。
2. 多元化的产品线：碧桂园的产品线包括住宅房产、商业地产、酒店和度假村等。
通过提供多元化的产品线，碧桂园能够吸引不同类型的买家，满足他们不同的需求。
3. 优质服务：碧桂园致力于为客户提供优质的服务。
公司在项目售前、售中和售后都有专职人员提供全程服务，包括帮助客户选择适合的房产、提供贷款咨询和解答客户的疑问等。
4. 消费者互动：碧桂园通过消费者互动活动来与客户建立良好的关系。
例如，组织客户见面会和购房咨询会，并为客户提供参观楼盘的机会，以使客户更好地了解产品的优势。
5. 社交媒体推广：碧桂园利用社交媒体平台，如微信、微博和抖音等，与潜在买家进行互动。
公司通过发布有关房地产市场和购房技巧的内容，吸引用户的注意并提高品牌知名度。
6. 促销活动：碧桂园经常举办促销活动来吸引买家。
例如，在特定时间段内推出优惠方案，如降价、赠品或分期付款等，以吸引更多的潜在买家。
7. 地产培训：碧桂园为其销售团队提供定期的培训和教育，以提高销售技巧和客户服务水平。
公司采用激励措施，如提供奖金和提升机会，以激励销售人员提供优质的服务并取得良好的销售业绩。
总之，碧桂园通过品牌建设、多元化的产品线和优质的服务，吸引潜在买家并建立良好的客户关系。
通过采用社交媒体推广和促销活动等手段，进一步提高品牌知名度并吸引更多的潜在买家。
同时，通过为销售团队提供培训和激励措施，提高销售业绩。
广州碧桂园房产广告词
给你一个五星级的家（广州碧桂园）
这个1992年在顺德启动的房地产企业，在房地产疲软的潮流中逆流而上，1994年王志纲的团队提出“给你一个五星级的家”的口号，从此确定了碧桂园提供五星级生活的品牌方向。
地产商指着“广州一期那点儿别墅和周边一堆烂地”对他说，碧桂园“要建四星级的酒店、五星级的会所，搞五星级的服务”。
而现在他曾经听到的“疯”话真的全都实现了。
现在碧桂园品牌从顺德走向全国，成为一家拥有26亿元资产、，近3万名员工，在全国具有高知名度和重大影响力的大型房地产企业。
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文章来源网络整理，仅供参考学习。
引言概述：碧桂园是中国房地产开发商和品牌之一，成立于1992年，总部位于广东深圳。
该公司以其高品质住宅项目和综合开发项目而闻名，是中国房地产行业的领导者之一。
本文将深入研究碧桂园在房地产策划方面的案例，并对其成功的秘诀进行详细分析。
正文内容：一、市场调研与定位策略1.详细调查目标市场的需求与竞争情况：碧桂园在进行策划之前会进行详尽的市场调研，包括对目标市场的人口结构、消费能力、需求特点以及竞争对手的分析。
2.确定产品定位：通过市场调研，碧桂园能够准确地确定自己的产品定位，选择适合目标市场的房屋类型、面积、价格等。
同时，他们积极关注市场趋势，精准把握消费者的偏好和需求。
3.制定营销策略：碧桂园制定创新的营销策略，如线上线下相结合的销售模式、多样化的促销活动等，以吸引目标市场的消费者并提高销售业绩。
二、项目规划1.土地选址策略：通过市场调研和专业团队的支持，碧桂园选择有潜力的土地进行开发，并根据项目定位和市场需求的不同，选择不同地段的土地，以满足消费者的需求。
2.项目设计创新：碧桂园注重项目的设计创新，以打造独特的生活体验。
他们与知名建筑设计师合作，注重细节，融入现代、环保和智能化的理念，提高产品的附加值和市场竞争力。
3.配套设施规划：碧桂园在项目规划中考虑到了人们对生活便利和舒适度的需求，积极规划社区配套设施，如公园、购物中心、学校、医院等，提供全方位的生活服务。
三、市场推广策略1.品牌塑造与宣传：碧桂园通过大规模的广告宣传、品牌推广活动以及与知名企业的合作，塑造了其在消费者心中的品牌形象和信誉度。
2.精准营销策略：碧桂园通过市场调研和数据分析，制定精准的目标市场和消费者画像，采取定制化的营销策略，精准触达目标消费者，提高销售转化率。
3.社交媒体和数字化营销：碧桂园积极拓展社交媒体平台和数字化营销渠道，通过、微博、抖音等社交媒体平台，以及搜索引擎营销、内容营销等方式，扩大品牌影响力和曝光度。
四、品质保障与服务体系1.品质控制体系：碧桂园建立了严格的品质控制体系，从选材到施工，从细节到工艺，对每个环节进行严格把控，确保交付给客户的产品具备高品质。
一、合生创展成熟，才是完美生活(2002 ’量服务升级年质)二、碧桂园凤凰城白领也可以住别墅(给你一个五星级的家，集十年经验建造)三、城启 ?蓬莱阁创西关首个新贵公寓四、天河河北侨林苑融入广州做“新广州人”五、白云高尔夫花园白云居住，首选人家( “好房子，要住 70 年”)(双跃式，双书房)六、凤凰城为每个成功的广州人建造一间别墅!(凤凰城浪漫阳光别墅/独立花园别墅)(白领也可以住别墅)(在森林湖泊中安个家)七、碧海湾国际名流府邸(新中轴线，数千亿打造成的豪华后花园)八、南国奥林匹克花园南园奥园，胜在综合性价比(我日复一日的追求，就是为了明天帮你圆梦)九、逸景翠园家园绿色而易居(在 8.6M 生态阳台上拥抱万亩生态果林)十、珠江帝景感受江畔艺术之都传世之美(法式庭院，卢浮宫)十一、时代花园非凡生活视等闲(成就机场路至尊府邸)十二、翠山美庭(翠山美庭 =住越秀山 +中国大酒店 )十三、城启，荔港南港全方位主体化教育文化社区(西关风情之旅西关风情一日游))(国家雕塑大师钟志源力作——大型组雕“西关之家”落户)十四、京士顿山尊，贵乎大自然为您预留一片绿色(生态公园 /趣味滑草 / 家庭烧烤 /品茶 /名流生活 /负离子吸氧登山/高尔夫 )十五、天鹅苑 ?绿色家园十六、天府绿园我家住在天河公园对面(两府一园——天河美妙生活圈)十七、美林海岸天河中心大型临江山景园林休闲社区(寻找非常男女 )十八、经典居(挑战临江豪宅3800 元 /m2)十九、金海岸花园五一玩海去(清河东路，“新都市主义”黄金地段 )二十、嘉富人家水荫路上幽静人家二十一、保利花园世纪绿洲家景甲天下(让花开在你身边，开在你脸上，开在你心里。
)二十二、奇逸花园?蓝谷离公司不远，离绿色很近二十三、天骏花园我创造，我享受(知本宣言 )二十四、星河湾心情盛开的地方二十五、锦绣香江居住与世界同步(自然是建筑的灵感，品味是生活的艺术)(国际化山水生态高尚别墅社区)二十六、蝶舞轩生活由我定义(祈福新屯阝——精英卫星城 )(我的生活，必须刺激)二十七、中海康城你想生活二十八、广州雅居乐体验国际文化生活(不同的角落，同样的异国风情)二十九、金碧花园地王之王三十、世纪华都科技核心，经典内涵三十一、润汇大厦爱在江南西的日子三十二、岭南花园清凉爽韵三十三、旭景家园在这座花园的家，总有花样的心情(给生活更多的浪漫和遐想)三十四、远洋明珠正(城市新中轴线，位置中正，尽显华贵)三十五、海珠区 ?光大花园住在光大里住在健康里(住在舒适里住在安全里住在方便里 )(大榕树下健康人家 )三十六、富力半岛花园一线临江，独享壮丽江景三十七、富力环市西苑环市西路成熟配套，演绎从容生活三十八、富力千禧花园生活张开翅膀三十九、盈泽苑传世府邸，辉耀流金岁月四十、富力 ?天朗明居 2 期新生代圆梦，阳光之城活力无限四十一、五羊华轩享受，都市凝固的乐章(简洁时尚的外型，全新高科技环保材料，俊朗挺拔的线条，构成都市生活新标志)四十二、雅宝新城没有富爸爸照样住靓房(65 万可拥有 208m2 欧美式别墅 )四十三、新裕大厦商务公寓式酒店四十四、东风广场传世新经典，享受现在时四十五、白云区 ?金桂园世纪华章，金色领地经典压轴之作(如意生活，坐享其成)四十六、海珠区 ?信步闲庭自然就在呼吸之间(回归自然的生活 )(十万平方米现代岭南生态园林社区)四十七、丽景湾悠享香格里拉的江畔成熟四十八、嘉仕花园(加勒比湾风情 )四十九、海珠区 ?海岸俊园水岸壮阔江景，体验非凡意境(全城首创江景成品豪宅)五十、天河区 ?美林海岸花园 365 天海岸假期五十一、天河区 ?世纪华都享受“佳地”新生活五十二、天河区 ?东方新世界放飞轻松入住的梦想五十三、天河区 ?中海康城空间决定生活质量五十四、天一新村与绿叶为伍，与鸟雀为邻，清新自然，学府为家。
(1)中熙•香缤山：城山开，境完美。
进，都市繁华，退，自然绿意(2)兰江•山第：①世界级品质住宅(用中国高品质的建筑材料，筑深圳人的半山臻美生活梦)②心灵传世，经典传家(只有对细节的疯狂执着，方可成就源远流传的传世殿堂)(3)锦绣•御园：御品奢华，盛装绽放(4)合正•东部湾：内湾•山谷•游艇，私人度假目的地(5)观澜湖：全球高尔夫1号资产，一栋足珍贵，此后不再有(6)碧桂园•山河城：①宁选山河城一美墅，胜过深圳CBD半间房②一家人的亲情美墅。
③深圳人的“绿野仙踪“，一间房间=一栋美墅？(7)合生•小桂湾：再向东17英里，深圳发现小桂湾/山麓湖畔，海湾半岛(8)汇龙湾：中央正宅，全景王座(9)心境•山水都：山水甲深圳/一墅揽四山双河，何处再有？(10)彭成•大东城：领誉世界的姿态(11 )光耀•将军湖：①小别，适合小别的别墅②一觉醒来，就周末了③日子漫漫，及时偷懒，像这里的飞鸟和大鱼们，细细体会。
④别！来这套(12 )百合盛世•别苑：专享深外分校学位，轻松实现名校梦(13)万泽•云顶香蜜湖：南有红树林，北看生态谷(14)彭惠•花园：高铁通了，生活近了15) 光耀- 全球候鸟度假地：①一千只候鸟，有一千种候鸟的庭院生活②挑个周末，教孩子们在阳光里挥霍春光。
③365 个拒绝理由，怎敌一个度假惊喜。
④你失算了，候鸟球场的天空清澈得让人嫉妒。
⑤做不了球痴，就做球痴的父亲。
⑥用半生的时间，在庭院开一个小差。
(16)星河盛世：46怦活出你的铂金风尚(17)观澜湖•君悦山：①每一天，回家就是度假②冠军加冕胜地，生活至高奖赏③每一座山，都是一个传奇④每一种生活想象，都与高尔夫相连⑤家在世界第一大球会⑥30 分钟，呼吸瑞士的纯净空气18) 都市广场：①统一管理，“钱”力无限②一站式潮流集结，商机一触即发③紧邻市政广场，CBD 商圈完美发力。
19) 佳兆业-城市广场：深圳从此大不同/城央之上，创领都会生活花样年 -花样会：向绿色幸福出发观澜 -凯旋城：家住中信，学在南开，奋斗提速10 年 /向北的深圳，向上的幸福城建 -仁山智水：不但曾经拥有，更要天长地久，时间带不走的建筑 宏发 -君域：一席君域，一生荣耀 星河 -盛世：中心区行政商务舱绿景 -中央公馆：从来都是跨境的前行。
房地产项目广告投放秘籍：碧桂园“封锁性”广告投放策略探因碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造的呢？我们认为整合营销传播功不可没，更重要的是广告的封锁性投放策略点燃了导火索。
如果你有100块，现在有两种花费方案，你可以一次性花掉全部的100块，你也可以分10次每次花10块，你会如何选择？我们可以把类似的思维模式运用于广告的投放策略上，不同的媒介投放策略，必然会导致不同媒介排期，从而而会达到不同的效果！前一种一次性花100块做法，我们的专业术语是“集中式投放策略”，即将广告安排在一个特定的时间段内集中发布；后一种分10次，甚至更细化为50次、100次的花费方式，我们称为“连续式投放策略”，即在一定时间内均匀地安排广告播出时间；还有就是夹在两种策略之间的猛打一阵，停一阵，再打一阵，我们姑且把它形容为“间歇式投放策略”。
广告的媒体投放策略大致分为以上三种，当然，我们还可以对策略进行深度细化，找出更多不同策略，如可以对连续式和间歇式折衷创造出一种“脉冲式”。
在长期以来的广告媒介计划中，我们一般采用的是交互安排法，所谓交互安排法就是广告大量出现在某一段时间内，然后静止一段时间，再大量出现，广告就是这样走走停停，类似于“间歇式策略”。
这是没有错的，企业的广告费用是有约束边界的，如同上面的“100块”限额，有限的费用无法担负长期的高频率的广告，采取“间歇式策略”可以产生不抵的到达率，也可以保持一定的暴露频次。
但是，我们注意到，我们现在处于一个传播过度、信息爆炸的时代。
面对如此众多、又如此杂乱的信息，如何让自己的广告信息受到消费者注目，突破其大脑的壁垒，在其中占有一席之地呢？从心理学角度看，人都有一定的心理阈值，而且心理阈值会随着不断的刺激而提高，例如，经常看暴力和残忍镜头的人容易提高其忍受暴力和残忍现象的心理阈值，当信息对我们冲击的强度和频率低于我们的心理阈值时，我们基本上不会感知到信息。
如果你走在大街上，你不会注意姿色平庸的女子，就算她在你身边晃来晃去，但美女只要看到一眼你就可以记住，也就是说如果每次10元投入的产出是可能0，最后相加的结果也是0，在这种情况下，或许一下把100块一起花掉的效果会好的多，这也可以部分解释为什么在中国好广告斗不过那些“狂轰乱炸”的一般广告作品。
“封锁性”投放策略在前面假设的基础上，我们提出一种比“集中性”更集中的广告投放策略，在“集中性策略”时我们一天花掉100，而在“封锁性策略”中可能要求一个小时就把100块花掉，远远打破受众原来的心理阈值，给予毁灭性的灌输。
如果把企业原来的广告投放策略比喻为慢慢把水烧开，现在则是一下子就要让水沸腾！在碧桂园凤凰城“一天狂销七个亿”的案例中，首次出现了“封锁性”广告策略的提法，碧桂园的前董事长助理刘文伟在评述凤凰城投放策略时称之为“封锁性”，并带有垄断的性质。
2002年“五·一”前后，凤凰城展开强势媒体攻势，其广告在传媒密集投放，密集到让人喘不过气来，只要你看报纸、电视，你就躲不到凤凰城广告的袭击，报纸广告基本上是整版的，电视广告投放频率也极高，甚至引起部分人的反感。
另外一个隐含的目的是垄断这个时间段的主力媒体，让同行没有机会没有地方可以打广告，让消费者只能看到凤凰城的广告。
一位网民甚至如此表述：“凤凰城的广告让我想到了另一个产品－－脑白金。
”同时有一个数据可以佐证：据碧桂园内部人士的说法，单“五一”期间的广告投放额就有2000万到3000万。
当然，在房地产业正常广告投放额与销售额的比例在３％内很正常，而实际上许多楼盘的这一比例已经上升到７％～８％。
因此凤凰城的广告投入并不算太高，但由于周期非常短，加上选择的媒介非常集中，产生的效果是爆炸性的。
最后的结果大家都知道，10月1日一天销售额突破7个亿，成为经典案例。
李奥贝纳广告公司就媒体的接触率与持续安排法的问题得出结论：广告的排期安排应该根据品牌所要达到的传播效果而定，而接触率只是在媒体计划中的一种策略性角色，它是评估工具，而非广告行销的最终目标，对企业而言，广告效果是最重要的。
我们同意这个观点，当我们从最终销售效果来看，看似不理性的“封锁性”策略也有许多值得称道之处！我们再明确一下“封锁性”的广告投放策略的含义，它类似于“集中性”又有所超越。
封锁性，顾名思义，指在广告投放的一段时期内，企业不惜巨资，让竞争对手的广告几乎绝迹，即使有竞争对手的广告，也要让它的信息淹没在我们的广告信息之中；并造成在一段时间内消费者看到的、听到的、谈到的，几乎都是本企业的产品或者广告。
这也带点“集中优势兵力，歼灭敌人”的味道，将企业有限的广告预算集中在一段极短的时间内。
国内很多企业其实是很擅长这一招的，比如目前保健品行业中的脑白金，采取的就是这种策略，让竞争对手的广告无机可乘。
在国外，由于市场的相对理性，不会出现如同凤凰城和脑白金这样的非常极端的案例，但相同的行为还是很多，我们来看看微软是如何推广视窗95的！视窗95和2亿美金我们一直认为，微软不是一个以技术见长的公司，而是一个营销领先的公司。
比尔.盖茨决定用2亿美元来进行视窗95的全球推广时，许多人感到愕然，这是一个怎样的天文数字，简直可以把其他软件商的声音都压至无声！视窗95根据“新新人类”这一市场定位，将新奇、轻松、活泼定为推广活动的基调，全球宣传策略都在这个基础上进行。
在美国，微软买下了流行的综合性刊物《今日美国》的大量版面做联版广告；在法国，为他们的"国车"雪铁龙轿车绘上视窗95的标志，以象征时尚、速度，并引发既是电脑迷又是爱车一族的新新人类的关注；在英国，微软以60万美元的天价在视窗95上市当天，买下登有广告的《泰晤士报》原发行量两倍的报纸，免费赠送给读者，创下该报百年未有的记录，此举除本身的宣传效应外，还引来世界各大新闻媒体的报道，又免费大作了广告；在中国台湾，推出歌星童安格演唱的广告歌《看未来有什么不一样》，歌很快流行，视窗95也成了新一代耳熟能详的新名词，另外还以便利店7～11店为主要销售店，象征这个软件不仅新潮、流行，还像日常用品一样必不可少。
除了这些常规的行销活动，比尔·盖茨还选择了许多独特的“市场接触点”，如利用电脑网络主画面向全球资讯网的用户推介视窗95，这一接触点的运用把信息传给了软件产品最直接的用户。
在促销方式上，有特价、赠送、免费20小时播接帐号等，还进行了规模宏大的记者招待会、新闻研讨会、产品展示会、有奖回答、免费上机操作、咨询等公关活动。
例如，视窗95在台湾上市时，比尔.盖茨本人亲临台湾举行记者会。
盖茨的亲自出马，引发了众多媒介的报道。
同时，还在宝岛开始“全民电脑运动”，在岛上45个据点向两万余人次提供免费上机操作视窗95，接着在1996年举办1000人种子教师演习营，筹办了200场全省校园巡回讲座及数千人参加的视窗95先锋营。
在台湾这弹丸之地，如此规模与深度，毫不夸张地具有“全民”意义。
视窗95的传播活动，以2亿美元的巨额投入在全球同步推出，电视、广播、资讯网、MTV、CD、录像带、印刷品、SP活动、攻关活动各种工具无所不用其极，无孔不入地钻进每一个能接触到目标对象的空间。
其实，从纯技术的角度看，视窗95并非最好的软件。
有的电脑专家说：IBM的OS/Z 软件，比微软的视窗95性能好，何以在市场上黯然失色？症结在于IBM面对微软强大的宣传攻势，没有采取相应的对策，只能拱手将市场让给了微软。
微软的传播上的成功，导致了伟大的销售神话，在北美，视窗95上市仅4天就卖出100万套，在全球，视窗95成为操作系统新的标准。
封锁性的背后奥妙从传统的投放策略来看，这样的“封锁性”广告投放似乎有失理性，因为从经济学的原理出发，任何物品在投入达到一定程度后，就会发生边际效用递减，也即每一单位的投入的产出会随着投入数量的增加而减少！广告作为经济现象的一种，也不可避免的遵循这一规律，任何广告投入费用到一定程度后，都会呈现效用递减甚至是负效应。
如图1中原始的回报曲线dfg所示，在费用投入的初期即df期，随着广告费用的不断投入，在销售上产生的回报是不断增加的，这种情况是品牌建立初期的常态，这时由于企业以前较少投广告，一旦加大广告投入，往往会在销售回报上有突破性增长，1998年的爱多就是这样。
一旦到达顶点f，此后投入的回报会快速下降，1998年后的爱多的广告投入对销量的带动力越来越小！现在，中国的媒体市场越来越复杂，经过成千上万种媒体广告狂轰滥炸的洗礼之后，消费者越来越成熟了，即使最具专业水准的有的放矢，也难以激起消费者立即购买的冲动。
当信息传播的竞争加剧，必然导致收益的下降，我们假设原始的广告回报曲线是dfg，而现在曲线从dfg往下移动到abc，也就是说同样的100块的广告投入，如果以前可以带来200的收入回报，现在只有150，下降是一个长期的趋势。
我们的许多企业发现，以前一投广告马上就有很好的市场反映，现在则不同了，打了同样的广告费，但市场却是死水微澜，原因就在与整个行业的传播信息的过多，导致了回报急剧降低。
按照我们的上述分析，作为一个理性的企业家，面对上面的情况，最优的广告投入应当是x1，因为一旦超过了这个点，投入的总体回报开始下降，花钱不讨好的事是不会有人去干的！那我们如何解释“封锁性”策略的存在以及成功案例。
我们认为，在上面的图1中，我们对消费者的心理阈值考虑不够充分，心理阈值会随着不断的刺激而提高，以前或许10元的广告费用可以打动，但现在由于广告的轰炸提高了阈值，要成功的打动消费者需要20元。
而一旦打动，则意味着回到原始的广告回报曲线dfg，甚至更高，因为在这个区域，几乎很少有其他的竞争对手的信息可以出现。
竞争对手都按照一般的abc曲线来决定广告投放策略时，“封锁性”企业的回报曲线变化为图2中的ahig，这时x2的广告投入产生比x1高的回报。
而且，消费者的阈值在接近x2之处。
类似凤凰城和视窗95的广告策略，能够获得巨大的成功是有理可依的，并非是毫无科学的赌博。
当你的声音可以把其他所有的声音都压下去时，你获得的注意与投入之间是呈现几何性增长的，你分贝可能只不过高别人一点，但我们可以肯定，全场的目光都会转向你！当然，如果想要获得最优的收益，深刻地把握消费者的心理是必须的，因为你必须找到消费者最佳的受刺激位置，如果太低效果不好，如果太高则是费用的浪费和导致反效果，所以寻找回报曲线的h点是非常重要的。
脑白金通过大量的铺天盖地的广告，不断地高强度的刺激消费者，它现在的问题在于已经远远的超过x2的费用，而效果开始进入下降通道。
“封锁性”策略也应当有一个适当的度。
当然，我们的分析建立在竞争对手、广告创意、产品品质等等变量都静态或无区别的假设下，如果我们企业的这些因素都强于竞争对手，则回报曲线继续往上移，企业取得更好的广告回报！结语在广告运动中，广告主80％的广告费用预算将投向广告媒体。
