2016年商业物业运营管理行业分析报告

2016年物业服务行业分析报告2016年8月目录一、物业服务行业概述 (4)二、物业服务业现状 (5)1、国外物业服务业现状 (5)2、国内物业服务业现状 (7)（1）由劳动密集型服务向技术密集型服务转型 (9)（2）由物业服务向社区服务转型 (10)（3）由单一物业服务承接向全方位的外包服务转型 (10)（4）由物业服务向服务集成供给服务转型 (11)3、行业上市公司介绍 (12)（1）深圳市物业发展（集团）股份有限公司 (12)（2）彩生活服务集团有限公司 (12)（3）四川嘉宝资产管理集团股份有限公司 (12)（4）重庆天骄爱生活服务股份有限公司 (13)（5）浙江开元物业管理股份有限公司 (13)（6）青岛华仁物业股份有限公司 (13)三、行业壁垒 (13)1、地域壁垒 (13)2、资质壁垒 (14)3、物业资源壁垒 (14)四、国家对物业服务行业的监管体制和政策 (15)五、影响物业服务业发展的因素 (18)1、有利因素 (18)（1）技术进步提升服务品质 (18)（2）市场需求广阔 (18)（3）产业整合速度加快 (19)2、不利因素 (19)（1）经营成本持续上升 (19)（2）高端管理人才匮乏 (20)一、物业服务行业概述1981年3月10日，深圳市成立了全国第一家专业物业管理公司，标志着传统的福利型、行政型房屋管理体制从此转向专业化、经营型的物业管理体制轨道。

随着房地产行业的兴起繁荣，物业服务行业也应运而生，深刻而持久得影响着城市居民的生活，在推动城镇化、工业化、促进社会和谐方面起着重要作用。

物业服务行业为安置剩余劳动力做出的卓越贡献。

物业服务行业作为劳动力密集型行业，有利于减轻就业压力，广泛吸收就业能力较弱的劳动力，促进社会的和谐与稳定。

新形势下物业服务还将保持快速发展，对增加就业依然会持续发挥积极作用。

物业服务对改善居民居住环境，提高城市管理水平方面意义重大。

一个个整洁美观的物业才组成了一个和谐美丽的城市，现在甚至有一些城市正在试行将整个街道的市容等承包给物业服务企业。

94《2016中国物业服务百强企业研究报告》以排名前100企业作为固定的样本数据，分别从管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任等方面进行全面、客观、真实的分析，为进一步促进产业资源优化整合，推动行业转型升级提供指导。

1 管理规模：加速扩张，市场占有率提升1.1 管理面积复合增长，行业集中度进一步提升2015年百强企业物业管理面积总值达49.59亿m 2，占全国物业管理面积（174.50亿m 2）的28.42%，较2014年（19.50%）提升8.92个百分点， 2012—2015年复合增长率达33.90%，管理规模扩张明显（见图1）。

Analy on the Development Characteristics of China’s Property Service Enterprises in 20162016中国物业服务企业发展分析文/中国指数研究院图1 2012—2015年百强企业管理面积情况年份增长率物业管理面积/万m 2机构看市Institute Viewpoint951.2 住宅增长最快住宅物业管理面积总量达35.45亿m 2，同比增长60.12%，增长迅速；办公物业管理面积总计4.41亿m 2，同比增长32.94%；工业物业管理面积总计2.21亿m 2，同比增长59.57%；商业物业管理面积总计1.98亿m 2，同比下滑2.07%。

住宅物业仍是最主要的物业服务业态（见图2）。

1.3 管理项目数量大幅增长管理项目总计32401个，增速达31.94%；企业进入城市数量均值为27个，区域覆盖更为广泛，其中进入城市超过30个的企业有40家，占比达19.05%，全国性综合布局态势尽显。

1.4 优化行业资源配置通过兼并收购有效扩大管理规模，2015年总计收购200余家物业服务企业，收购物业管理面积3.85亿m 2，成为企业管理规模迅速扩大的重要途径。

1.5 企业总资产大幅增长企业2015年资产总额为901.42亿元，同比增长32.43%，企业资产均值达4.29亿元。

2016年物业管理行业分析报告2016年10月目录一、行业监管体系及行业政策情况 (4)1、行业管理体系 (4)2、行业现行的法律法规 (4)二、行业壁垒 (5)1、资质壁垒 (5)2、项目管理能力壁垒 (6)3、品牌壁垒 (6)三、影响行业发展的因素 (7)1、有利因素 (7)（1）国家产业政策支持 (7)（2）市场逐渐成熟 (8)（3）监管环境的优化 (8)2、不利因素 (9)（1）人力成本持续上升 (9)（2）专业经营人才匮乏 (9)（3）竞争机制不完善 (9)四、行业市场概况 (10)1、物业管理市场规模 (10)2、行业发展趋势 (14)（1）服务内容多元化 (14)（2）行业集中度稳步提升 (15)（3）互联网与物业管理行业深度融合 (15)（4）行业价值逐步兑现 (16)五、行业风险特征 (16)1、受房地产行业影响的风险 (16)2、服务质量风险 (17)我国物业行业兴起于1980 年代，第一家物业服务类企业伴随着房地产行业的迅速发展，成立于深圳。

经过三十余年的发展，行业相关的法律及地方法规逐渐完善，协助行业良性发展，市场正朝着有序化、规范化的方向发展。

早期物业管理服务仅限于向房地产企业开发的住宅、写字楼提供后续配套服务，主要包括秩序维护、工程维护、清洁服务、绿化服务等，此类服务也构成了物业管理服务的核心内容。

1990 年代，国家相继出台了一系列行业政策法规，我国物业管理行业进入了一个新的发展阶段。

1994 年，我国建设部33 号令颁布《城市新建小区管理办法》明确“住宅小区应当逐步推进社会化、专业化管理公司，同意实施专业化管理。

”自此上海、广州、深圳等地物业管理市场初步成型。

1996 年，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出“改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。

”自此物业管理行业逐步进入了规范化、市场化发展阶段。

随着物业行业的发展，现代物业服务企业逐渐开始介入房地产的前期开发、房地产销售、售后服务等环节，同时形成了专业化、品牌化、多元化的综合服务。

商业物业行业分析报告一、行业背景分析商业物业是指供商业企业或其他经济组织使用的物业，包括商场、写字楼、酒店、商业街等。

随着消费升级和城市化进程的推进，商业物业行业逐渐成为一种重要的投资和经营领域。

近年来，商业物业行业发展迅速，行业规模不断扩大，市场前景广阔。

二、行业发展态势分析1.市场规模不断扩大：随着消费升级和人口城市化进程的推进，商业物业行业市场规模呈现快速增长的趋势。

尤其是一二线城市的商业物业需求量大，市场潜力巨大。

2.多元化发展趋势：随着消费环境的不断变化，商业物业行业也在不断调整和创新。

除了传统的商场、写字楼等，现代商业物业还包括了主题商场、购物中心、文化创意产业园等，多元化的发展趋势将进一步丰富商业物业行业的投资和经营领域。

3.技术驱动行业发展：随着物联网、云计算、大数据等技术的快速发展，商业物业行业也受到了较大的影响。

智能化、数字化的商业物业正在逐渐崭露头角，通过技术手段提高管理效率和用户体验成为了行业发展的重要方向。

三、行业存在的问题1.市场竞争激烈：商业物业行业市场竞争激烈，主要体现在地理位置、品质、租金等方面。

一些一二线城市的商业物业市场竞争已经达到白热化的程度，这给企业的经营带来了较大的压力。

2.房地产市场波动：商业物业行业受到房地产市场波动的影响较大。

当房地产市场处于低迷期或调整期时，商业物业行业也会受到较大的影响，导致投资或经营风险增加。

3.管理和服务的提升：商业物业行业的管理和服务水平与行业发展的速度不够匹配。

部分商业物业在管理和服务方面存在缺陷，导致租户满意度较低，影响租赁率和业绩。

四、发展趋势和机遇1.消费升级带动市场发展：随着人均收入的提高和消费观念的转变，消费者对商业物业的需求不再仅仅是购物和办公的功能，更多关注的是体验、娱乐、社交等方面的需求。

商业物业行业在满足消费升级的需求方面有较大的发展潜力。

3.技术驱动转型升级：物联网、云计算、大数据等先进技术对商业物业行业的发展具有重要影响力。

2016年中国物业服务百强企业运营状况研究报告一、区域分布：中南与华东继续主导，华北与西南逐步崛起图表2014-2015年百强企业区域分布情况数据来源：产研智库百强企业全国区域分布呈阶梯状，其中，中南与华东分别以75家和70家企业持续引领全国物业管理行业的发展；华北和西南分别有31家和29家企业，同比分别增加1家和6家企业，加速向中南与华东地区看齐；西北与东北共有5家企业进入百强阵营。

对比2014年来看，中南、华北与西南地区进入百强企业的数量有所增加。

分省市来看，广东省以54家企业领跑全国。

深圳市36家，北京市24家，上海市24家，持续荣获前三甲。

二、管理规模：加速扩张，百强企业市场占有率提升至28.42%1、管理面积复合增长率达33.90%，行业集中度进一步提升（管理面积整体情况分析）百强企业2015年管理面积总值达49.59亿平方米，占全国物业管理面积（174.50亿平方米）的28.42%，较2014年（19.50%）提升8.92个百分点，行业集中度进一步提升。

百强企业通过兼并收购快速扩大管理规模，尤其是排名前十企业的兼并收购面积和数量均占据百强企业兼并收购总数的一半以上，管理面积同比大幅增长74.84%；其次是百强企业自身的实力不断壮大，促进规模提升。

2015年，百强企业管理面积均值为2361.48万平方米，同比增长46.76%，连续三年持续上涨，2012年至2015年复合增长率达33.90%，管理规模扩张明显。

按管理面积层级划分，2015年管理面积在5000万平方米以上的百强企业有17家，比上年增加6家；3000-5000万平方米有23家，增加10家；2000-3000万平方米有25家，增加4家；1000-2000万平方米有67家，增加14家。

整体来看，管理面积在1000万平方米以上的百强企业大幅增加了34家，呈现明显的规模化发展趋势。

2、住宅增长最快达60.12%，是最重要的管理业态（分业态管理面积情况分析）图表2014-2015年百强企业分业态管理面积情况数据来源：产研智库分业态来看，百强企业2015年住宅物业管理面积总量达到35.45亿平方米，同比2014年（22.12亿平方米）大幅增长60.12%，增长迅速；办公物业管理面积总计4.41亿平方米，同比增长32.94%；工业物业管理面积总计2.21亿平方米，同比增长59.57%；商业物业管理面积总计1.98亿平方米，同比下滑2.07%。

物业管理行业分析报告物业管理是指管理和运营物业的相关工作，包括物业维修、保洁、安全管理、设备运行、小区环境等各个方面。

物业管理行业经过多年的发展，已经成为城市社会服务的重要组成部分。

以下是对物业管理行业的分析报告：一、市场规模和发展趋势：目前，随着城市化进程的加快，物业管理行业迅猛发展。

根据统计数据显示，物业管理业务的市场规模逐年扩大。

随着城市人口的增加和城市化建设的推进，未来物业管理行业的发展前景可观。

二、行业竞争格局：当前，物业管理行业的竞争格局相对分散，行业内有大量的小型物业管理公司存在。

然而，大型物业管理公司利用其资金实力、技术水平和服务质量的优势，开始垄断行业市场。

此外，行业内也存在一些优质的物业服务品牌，如绿城物业、万科物业等，它们的服务质量和品牌口碑在行业内占据一定的优势地位。

三、行业政策和法规：为了规范物业管理行业的发展，政府加强了对该行业的监管力度，并制定了一系列的政策和法规。

这些政策和法规主要涉及物业管理公司的准入条件、操作规范、服务质量要求等。

这对于行业的长期健康发展是有利的。

四、面临的挑战和机遇：物业管理行业在发展过程中面临着一些挑战，如行业准入门槛低、人才短缺等。

同时，也带来了一些机遇，如城市化进程的加快，意味着物业管理市场的需求将会持续增长。

同时，新技术的应用也为物业管理行业带来了发展机遇，如物联网、大数据、人工智能等。

五、发展建议：为了促进物业管理行业的健康发展，可以从以下几个方面进行改进：1.加强行业自律，提高服务质量。

物业管理公司应加强内部管理，提升服务质量，提供更专业、高效、便捷的服务，提高用户满意度。

2.注重人才培养，提供良好的职业发展机会。

物业管理行业应加大人才培养力度，通过建立培训体系、提供职业发展机会等方式，吸引优秀的人才加入行业。

3.利用新技术，提高服务水平。

物联网、大数据、人工智能等新技术的应用可以提高物业管理的效率和质量，推动行业的发展。

4.加强行业协会的建设和管理，起到行业自律和服务指导的作用。

2016年中国商业地产物业管理行业研究分析报告一、商业地产物业相关概述
目前，商业物业有两种说法，即广义和狭义之分。

广义的商业物业是指用于商业用途或者具备商业功能的物业，它包含了购物中心、商业街、商场、写字楼、酒店、批发市场等。

而狭义的商业物业是指用于商业服务的物业形式，主要有零售、批发、餐饮、娱乐、休闲等商业业态，它们在开发模式、经营模式和功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼、酒店等物业类型。

所以说，商业物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性的市场等，其中，集商业购物、餐饮、娱乐、金融等各种服务功能于一体的大型商场物业也称公共性的商业物业。

二、中国商业地产物业发展分析
近年来，商业物业管理营业收入占比逐渐上升，2015年，中国商业物业管理营业收入约为330亿元，同比增长11.11%。

三、中国商业物业竞争企业分析
四、中国商业物业发展前景
受到城市进程加速的因素驱动，在中国城市规模和建设面临新的需求，还有城市新城的改造，这对商业地产的发展是非常迫切的，需要资金和各方面专业团队的支持。

未来几年，预计商业地产投资规模将会进行一个放量扩展阶段。

总结起来就是这样的，层次会多元化；消费需求以及市场的需求会推动商业地产整体的发展。

伴随着我国商业地产的蓬勃发展，我国商业物业管理行业发展空间巨大。

中商产业研究院预测，到2021年，我国商业物业管理行业营业收入将达到580亿元。

商业地产物业管理市场分析报告1.引言1.1 概述概述：商业地产物业管理市场是指对商业地产物业进行综合管理和运营服务的市场。

随着现代社会经济的发展，商业地产物业管理市场的规模和影响力不断扩大，成为各类商业地产的重要组成部分。

本文将对商业地产物业管理市场进行深入分析，探讨其发展现状、趋势和竞争格局，以期为相关领域的实践者和研究者提供参考和借鉴。

1.2 文章结构文章结构部分:本文将分为三个主要部分，包括引言、正文和结论。

在引言部分，我们会对商业地产物业管理市场进行概述，并介绍文章的结构和目的，最后对整篇文章进行总结。

接着，在正文部分，我们将就商业地产物业管理市场的概况、趋势分析和竞争格局进行深入分析。

最后，在结论部分，我们将总结主要发现，展望未来发展，并给出建议和对策。

文章1.3 目的: 本报告旨在对商业地产物业管理市场进行深入分析，以了解市场的概况、趋势和竞争格局。

通过对市场的研究，我们旨在发现市场存在的问题和挑战，为行业相关企业以及政府部门提供可行的建议和对策，促进行业的健康发展和可持续发展。

同时，也通过展望未来的发展，为企业的战略决策提供参考，以应对市场的变化和挑战。

1.4 总结:经过对商业地产物业管理市场的深入分析，我们发现市场概况相对稳定，但受到经济和政策环境的影响。

市场趋势表明，客户对物业管理服务的需求将继续增长，并且服务内容和质量要求也会提高。

在竞争格局方面，市场上存在多家知名物业管理公司，竞争激烈，但整体行业集中度还有待提高。

总的来说，商业地产物业管理市场具有潜力和挑战并存。

在未来的发展中，我们需要关注市场变化，通过提升服务水平、创新业务模式以及拓展市场渠道来应对竞争压力，以确保企业持续健康发展。

2.正文2.1 商业地产物业管理市场概况商业地产物业管理市场概况商业地产物业管理市场是一个充满活力和竞争的领域，涉及到商业地产的租赁、维护、运营和其他相关服务。

随着城市化进程的加速和商业经济的蓬勃发展，商业地产物业管理市场呈现出快速增长的趋势。

2016年物业管理行业分析报告2016年6月目录一、智慧社区 (5)二、物业管理市场迅速发展 (6)三、物业管理行业上市公司 (8)四、行业联动 (9)五、收入来源 (10)六、利润变现 (13)七、成本控制 (14)八、政策及价格粘性 (16)九、综合服务 (18)十、同业公司比较 (19)由于今年将至少有两家物业管理公司在香港市场新上市，我们预计物业管理行业在未来将迎来更多区域或者全国范围内的行业整合。

具体来看，2014 年6 月，总部位于深圳的彩生活服务集团于2014 年6 月成为第一家在香港上市的物业管理公司；2015 年10 月，中海物业集团作为中国海外发展旗下从事物业管理业务的全资子公司，在香港主板以实物分派方式成功独立上市，合资格股东每持有三股中国海外发展可获得分配一股中海物业（中海物业和中国海外发展享有相同的股权结构，即由央企中国建筑工程总公司作为母公司持有约61%股份）；随后，2015 年11 月，总部位于广州的独立物业管理公司-中奥到家集团也顺利实现上市。

此外，总部位于杭州的开发商绿城中国旗下的绿城服务集团，和总部位于广州的开发商祈福集团旗下的祈福生活服务均已在港交所披露上市计划。

物管市场高度分散。

中国指数研究院2014 年数据显示，中国物业管理行业中合计有超过7 万家公司，但仅有不到20 家公司的合约管理面积超过5,000 万平米。

具体来看，物业管理公司主要分为两类，一类具有房地产开发商背景，并在很大程度上受益于母公司充足的物业资源，占总数比例约为80%；另一类则为独立的物业管理公司，占比约20%。

从合约管理面积的项目来源来看，中海物业约90%来自于中海自身开发物业，仅有10%来自外部项目，而万科旗下的万科物业则有高达95%来自于万科自建物业，仅有5%为外部项目。

与此形成鲜明对比的是，中奥到家几乎100%在管面积均来自于其他独立开发商发展的项目。

某商业城2016年一季度市场运行分析报告一季度，xx商业城管委会（开发总公司）以十八届五中全会、全国两会精神为指导，以全面迎接G20峰会为契机，以“创新发展年”和“环境治理年”为主题，围绕“环境治理、安全稳定”两大重点，面对市场扩大消费压力不断加大的严峻形势，破解难点，创新亮点，努力拓展市场，一季度虽然受经济大环境以及去年基数相对较高等因素影响，但仍实现商品成交额xxxx万元，市场运行呈现总体平稳、稳中有进的态势。

一、交易兴旺、市场稳定增长假日经济凸显。

一季度集中了“元旦”、“春节”、“元宵节”、“情人节”“三八节”等法定假日或传统节日，所属市场纷纷抓住这一有利商机。

据监测，节假日期间相关市场的销售收入均保持在8%以上的增速。

限上企业支撑市场增长较为显著。

作为商业城主力军的限上企业，在打造品牌商品批销中的作用日益显现，极大地满足了卖方市场的不同需求。

1-3月，限上企业实现批零额xxx亿元，同比增长xx%。

零售业稳步增长。

从分行业看，商业城相关行业继续增长，其中，日用百货和住宿快餐业繁荣活跃。

一季度，百货和住餐业分别实现零售额xx和xx亿元，xx同比增长xx和xx%。

二、规范秩序、创造良好环境管委会制定新年度国有资产经营管理工作计划。

同时为激发经营户创业创新热情，推出2016年度“创先争优”活动，主要分为“转型升级标兵单位”、“年度安全生产单位”和“示范经营单位”创建。

管委会加强对市场商品的检测和监管，严厉打击各种违法行为。

针对大包装、经济价值相对高的商品进行了定期检查。

一季度共检测商品xxx只，不合格x只。

催缴经营户（签字留底）xx 户，收缴资料xxx份，制作发放索证卡片xxxx张，努力做到了对主要上市商品、食品的检测全覆盖。

管委会完善了摊位管理办法，商铺转让和转租更趋规范，真正流向了经营者，“炒铺”行为得到遏制。

同时，建材和服装等市场经过精心改造，盘活了闲置资产，部分门面已投入使用，进一步增加了商铺量。