城市综合体简介

浅谈城市商业综合体的产生与发展现实生活中，综合体设计可以使各种城市建筑相互搭配、相辅相成，做到在功能上相互依存、相互助益，从而使其能够适应城市多样化生活的需求，并进行自我更新与调整，以促进城市的进一步发展。

这也正符合综合体建筑的定义，将公寓、公园、写字楼等多种具有城市生活功能空间进行合理组合搭配，构成一个可以实现高效率、多层次工作状态的建筑组合，而城市商业综合体更是促进城市经济进一步发展的良好条件。

一、城市商业综合体的概念商业综合体的根本来源于城市综合体，但二者又有很多不同之处。

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的城市经济聚集体。

而商业综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

各部分功能之间形成了一种相互依存、互助互益的关系。

它是以一种功能为主、多种功能为辅配套齐全的多功能建筑群，也是城市功能的综合版，具备了本是一座城市应该具备的大部分功能。

城市商业综合体整体布局完善、功能齐全、特色分明，它是多样化化、分散化、多层次的现代服务业聚集区。

它具备商业配套和生活服务的双重模式，是现代发展的主流更是未来发展的趋势。

城市商业综合体对一个城市经济及商业的发展具有极大推动作用。

二、城市商业综合体的特点城市商业综合体与其他的城市建筑物有着一定的区别，它主要具备以下几个特点：1、空间范围大商业综合体是集聚了各种休闲娱乐、购物、餐饮等集一体的场所，还包括了连接各场所的走廊，使其成为一个空间广阔的系统。

一方面使其与室外的空间更加协调，另一方面满足了商业综合体多功能化的特点，各个场所都有自己独立的空间。

2、多功能的综合体商业综合体是具有现代化的消费服务聚集地，其内外部的整体造型、布局完善，功能多样化，特色明显，是现代复合地产的新高地、新载体。

导读2010年那场7000万人次的空前盛会如今依然历历在目、记忆犹新。

那句“城市让生活更美好”的铮铮宣言更是激起了亿万国人对和谐城市、美好生活的孜孜追求。

城市之于生活的意义，早在古希腊就被解读与诠释，亚里士多德曾说：人们为了生存来到了城市，人们为了生活的更好，留在了城市。

城市化已然成为一个国家或地区经济发展到一定程度的必然产物。

在工业化进入中期阶段以后，城市化进程也进入了快速发展时期。

随着现代都市的发展，不断在快节奏与高品质之间寻找平衡的城市族群需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。

它的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。

因为城市本身就是一个聚集体，当不断膨胀的城市人口与日益稀缺的土地资源的矛盾对立日益尖锐之时，城市综合体——这一城市新形态就应运而生了。

（一）城市综合体的概念城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。

城市综合体的六大业态——H（hotel）酒店、O（office）办公室、P（park）公园、S （shopping mall）购物中心、C（congress）会所、A（apartment）公寓，组成了一个新的合生词——HOPSCA。

HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

（二）城市综合体的五大典型特征<一> 超大空间尺度 <二> 通道树型交通体系<三> 现代城市景观设计 <四> 高科技集成设施<五> 地标式的城市建筑世界首座城市综合体——法国巴黎拉德芳斯（La Defense）首先我们不得不提到世界上首个城市综合体——法国拉德芳斯（La Defense）。

它修建于上世纪50年代，是世界上第一个诞生的城市综合体，至今他仍然充满着旺盛的生命力，在当地人们的生活中发挥着巨大作用。

城市综合体，西方称“HOPSCA（豪布斯卡）”，即酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPINGMALL＋会展博览CONVENTION＋社区公寓APARTMENT的复合体。

中国对城市综合体的产品组合比较灵活，一般特指城市商业综合体，即位于城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，突出主题性封闭式的MALL、零售主力店、开放式步行街，结合社区公寓、商务酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目，由于聚集了重要的商业资源和服务功能，一般成为城市重要的功能性建筑集群和商业枢纽，前几年在一二线城市有较集中的发展。

当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向三四线城市渗透、扩展，如何合理规划和建设合理的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。

笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划首先，城市商业综合体是土地使用强度和规划强度较高的集中开发的商业建筑集群。

随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。

其次，在三四线城市商业地域极为有限，土地资源极为宝贵的情况下，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。

发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。

特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，在用地规划、工程规划上也可获得优惠便利的政策条件。

城市综合体的概念及演化历程第一部分、城市综合体的概念及演化历程一、城市综合体概念一、建筑综合体概念1．“多个功能不同的空间组合而成的建筑（中国大百科全书）2．是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑（美国建筑百科全书）二、城市综合体的概念城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。

它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车体系，有些还具备会展功能和完善的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化，城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。

同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市的空间价值。

城中城二、建筑综合体的本质建筑综合体首先是以一组建筑的组合为载体，将城市活动中多种不同的功能（商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱）空间进行有机的组合，并与城市的交通相协调。

同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的关系，从而形成一个功能复合、高效率的、复杂而统一的综合体。

建筑综合体的综合性并非表现为数量的简单累加，而是多种功能的系统性优化组合，克服单一功能的局限性、在互动过程中形成更为广泛与优越的整体功能。

根据国务院发展研究中心等机构对2003年以来建成和在建的100个新建筑综合体的研究表明，建筑综合体的复合功能或业态65%的综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。

这充分说明了建筑功能复合的特点。

三、城市综合体的本质城市综合体是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态。

与建筑综合体比较，城市综合体是建筑综合体的高级开发阶段，是现代城市发展背景下的卓有成效的开发模式。

这种开发要求建设过程更加复杂的相互配合、协同发展，它需要与社会经济发展目标和城市总体规目标更紧密地结合，要求进行统一规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

第四代城市综合体简介一、第四代城市综合体概念第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体;它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点,是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用,实现了与外部城市空间的有机结合,交通系统的有效联系,成为城市功能混合使用中心,延展了城市的空间价值;二、城市综合体的发展过程一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产;在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式：第一代供销社商业模式;就是我们小时候买盐打酱油的地方,现在已经比较少见,但在小城镇还有一些;第二代百货商业模式;所谓“一条街道两座楼,一个警察看两头”,就是那个年代一座小城市的写照,“两座楼”其中一座肯定是百货大楼,那时每个城市都有引以自豪的百货大楼,这是一座城市的标志;第三代是购物中心;也就是在欧美最先兴起的SHOPPINGMALL大型购物中心,百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段,而SHOPPINGMALL一般是在交通最发达的地方,要有大量室外停车场,占有很大的用地面积,以一站式购物为主;第四代即“城市生活休闲中心”; 是为了满足年轻人的需求旺盛,加入更多的时尚元素和时尚概念,定义为城市时尚休闲生活中心;其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体,将“体验式消费”方式无限延扩;三、第四代城市综合体与第三代的区别第一个是选址不同,像大的ShopingMALL在城市郊区需要大量的土地资源,需要大面积的停车场,一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心,同时自然形成商圈,拥有自己的自然的文化底蕴;第二个是建筑模式有所不同,过去大的ShopingMALL是一个大壳子,本身的整体性很好,相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些;而第四代城市综合体则是分区分块建设,有机结合;第三是管理理念的不同,像过去的第三代模式人与人的交流少,主要是希望有大量的购物需求为主;第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所,使购物能够更人性化、休闲化;四、第四代城市综合体的构成及内容五、案例以恒实·平阳景苑为例分析第四代商业综合体的定位特点以第四代商业模式的恒实·为例,项目设计定位为广域化时间型消费的商业设施、城市的副中心;超大的体量和庞大的、复合性的服务功能,有机的把休闲购物、美食娱乐、自然公共空间、城市地标四大功能结合在一起,使得它不简单是一个商业集团的商业地产项目,而在更高层面上成为这个城市的城市资产;它的良性运行关系到社会生活和谐与繁荣着,并决定着这个城市国际化发展的信心和速度;因此,平阳景苑之对于地方政府的意义,除了税收和就业机会之外,更标志着这个城市的发展方向和幸福指数;项目——即：杨家堡城中村片区改造暨亲贤北街西段打通工程,被太原市委市政府列为“城中村”片区改造的重点、亮点工程;也是市、区政府招商引资的试点项目;规划净用地235亩,总建筑面积约111万平米;由51万平米住宅及公寓、17万平米办公及酒店、7万平米商业、1万平米学校、6万平米地下商业,29万平米地下车库组成;恒实·平阳景苑地处长风大街,平阳路,亲贤北街,滨河东路四路围合交汇处,地理位置极其优越,交通十分便捷,西面与长风商务区、市政新址仅一桥之隔,东面则是太原市最繁华的亲贤长风商圈,从地理位置来讲,本项目是起到连接长风商务区和亲贤长风商圈的纽带,地段价值无可比拟;目前,本项目已有多达30多条公交线路通达全市,距火车站公里,只需十几分钟的车程；距飞机场公里,也只要二十分钟左右的车程 ,出行十分方便;整个项目将引进国际上最先进的商业运营模式,以风靡世界的“时尚生活体验” Life Style Center为模式;项目建成后将是一个集聚金融办公中心、酒店商务中心、精英行政中心、开放式商业中心、城市娱乐中心、立体休闲购物中心、旗舰品牌时尚中心、特色商业广场、顶级公寓、高端住宅等为一体的第四代商业综合体;项目在建筑设计上,通过对商住和谐、品质生活、时尚消费的精心处理,构建Shopping Park,提高来此顾客的舒适度,增加客流的逗留时间,进而促进"非目的性消费";这有别于以品牌聚集为手段,以促进"目的性消费"为目的的传统商业地产项目；在商业业态的布局上,平阳景苑大量增加了娱乐和生活功能,将零售业务从主要业态中逐渐减少,使商业地产成为人们生活娱乐的一部分,而将零售业务渐渐让位给风头正健的大型品牌专营店,这又与以大型超市或主力百货为主力店的传统商业地产项目迥异;恒实·平阳景苑项目发展战略和经营理念山西恒实地产作为山西商业地产开发的领军企业,始终贯彻长久经营和可持续发展的价值理念体系,在经营管理上花大成本进行品牌价值提升的经营理念;恒实·五个重点招商区域品类各异,布局合理,各区域以国际快消品牌、潮流时尚服装集合店、高档西式茶餐厅、室内真冰场、化妆品集合店、特色大众美食城和美特好精品超市为主体,配以时尚箱包、配饰、个性毛绒玩具、美容美体、水吧、饰品等类别为辅的布局,带动整体的商业氛围,引导业态定位,强力辐射周边区域,吸引人流聚集,起到以点带面的作用,力争将该区域打造成一个青春、个性、潮流、时尚的一个聚集地;同时,通过前期销售与招商的同步进行,引进众多国内、国际知名商业企业和品牌;并对投资业主购买的商铺按照既定的商业规划,采用委托出租的招商模式,确保商业部分的统一规划、统一经营、统一管理的理念;以庞大建筑群的建筑特色为亮点,吸引了大量人流,凭借轻轨交通公交路线,形成网状交通体系,依托充足的客流量支撑平阳景苑商业航母的体量,加速财富聚集,延伸创富梦想;我们强调重视行销,包括项目整体装修,无处不在的绿意植栽,随处可憩的休闲角落,多姿多彩的商业宣传,轻松娱乐的背景音乐…….让顾客在休闲自然的情景化空间里购物消费;山西恒实地产用敏锐的感知和超强的预见性,以无以伦比的强势发展态势和无限拓展远景,站在山西商业地产最前沿,以巨资打造山西首个第四代城市商业综合体,裂变长风商务黄金板块,必将树立商业地产时代之上最醒目的巅峰地标,从现在起荣耀未来;。

城市商业综合体商业综合体全称为城市商业综合体，英文为HOPSCA，即豪布斯卡，其为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。

HOPSCA是由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。

每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的建筑群落，往往也被称为“城中之城”。

ＨＯＰＳＣＡ体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。

ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。

从1999年以来，在商业网点向商业地产转移的时候，不同的地产受到开发商朋友的广泛的关注。

作为城市商业综合体，2000年的时候就有人提出来，这个要作为专门的商业地产的研究。

实际上目前朝两个方向走第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。

从传统的对过去的一些区域性的经济研究，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。

主要表现为三块:第一块是已有专业的研究队伍;第二块是在大学里面，关于综合体理论的研究;第三块是海归派的学者的研究。

城市综合体是中国改革开放下的发展大方向。

第二个方向是从实践当中，出现了三支力量。

第一支力量是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。

第二支力量我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体，还有以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。

什么是城市综合体1. 城市综合体概述城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

1.1 城市综合体的概念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

1.2 城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。

而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。

1.3 城市综合体的四大典型特征特征一：超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。

由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

特征二：通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。

这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

特征三：现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。

通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

特征四：高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。

其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。