惠州市房地产市场调查报告
别墅项目（根据市调资料整理）
依据市场调查统计，惠州市现主要在售或预计销售别墅楼盘主要包含合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、湖畔新城、东方威尼斯5个楼盘和御龙山.润园项目，合生国际新城、半岛一号、御龙山.润园属于惠州大型别墅项目，作为惠州奥林匹克花园别墅项目主要竞争个案，将会在后面个案作详细分析。金山龙庭、湖畔新城和东方威尼斯项目以公寓为主，建有少量别墅，不作为竞争个案作深入阐述。
注：
1.御龙山.润园：项目前期，相关数据资料未能收集，项目概况在竞争个案分析体现
2.面积250-280㎡及400㎡以上区间属市场空白点，上述统计未体现
3.合生国际新城交房标准：精装修；其它楼盘交房标准：毛胚惠州主要别墅项目面积与套数分析
面积分析
1.惠州市目前别墅面积主要集中在300-400㎡区间，占到总供应量43%；其次200-220
㎡区间占总供应量29%；280-300㎡占总供应量21%
2.以上三区间段占总供应量93%，按面积划分主要集中于200-220㎡中小户型（29%）
和280㎡以上中大户型（64%）
3.200㎡以下小户型（4%）和220-250㎡中户型（3%）仅占总供应量7%，250-280㎡
和400㎡以上户型为市场空白点
套数分析
1.惠州市目前的别墅项目从套数分析，主要集中在200-220㎡区间，占总供应量37%，
300-400㎡区间占总供应量35%，280-300㎡区间占总供应量19%
2.以上三区间段占总供应量91%，主要集中于200-220㎡中小户型（37%）和280㎡
以上中大户型（54%）
3.200㎡以下小户型（5%）和220-250㎡中户型（4%）仅占总供应量9%，250-280㎡
和400㎡以上户型为市场空白点
建议深入市调，准确了解市场对该区域段需求潜力，结合惠州奥林匹克花园项目特性，进行针对性产品设计以促进销售工作顺利开展。
别墅项目销售均价统计
根据市场调查统计，惠州市目前在售或预计销售别墅项目销售均价：独栋别墅：6000元/㎡；联排别墅：5000-6500元/㎡；叠加别墅：4000元/㎡。
别墅项目主要竞争个案分析
合生国际新城
1.项目概况
合生国际新城是合生创展广州地区公司今年新开工的第一个大型项目，也是合生集团向珠三角地区渗透的重要一步。
合生国际新城地处惠城区水口镇，惠州三环路旁，紧邻水口文体中心广场，占地面积1000余亩，其中一期开发主要以联排别墅（TOWNHOUSE）为主体，规划建设成大惠州超大规模、深蕴生态性、现代感的国际性社区。
客户定位：中海壳牌为龙头的外资企业高管，本地精英人士，深圳投资型客户。由此可以看出合生创展目前向国际化发展的趋势。
项目选址：水口：中海壳牌所在地大亚湾开发区的直接辐射受益地。在看中水口未来重要的经济地理位臵带来的投资增值的同时（这是合生一贯的策略：首选具有较大升值潜力的地段），更是看中“壳牌”带来的大亚湾所汇聚的外资投资环境，及形成的国际精英汇集之
所。这和它的市场定位十分吻合。
服务配套：五星级会所、国际标准商务中心、提升到“金钥匙”层次的国际酒店式物业管理、打造英文过硬的销售队伍。
2.户型、面积分析
合生国际新城一期共推出146套联排别墅，总建筑面积34412㎡。其中218.64㎡共74套，占总推出套数50%；299.42㎡户型36套，占总推出套数25%；190.2㎡户型20套，占总推出套数14%；228.03㎡户型16套，占总推出套数11%。
数据表明：合生国际新城前期推出房源主要定位以联排别墅为主，户型面积主要集中于190-230㎡中小区间段，占总推出套数75%，其一期推出临街299.42㎡商业别墅（36户，占总推出套数25%，底层商业带夹层，二、三层住宅）值得关注。
3.销售状况
合生国际新城一期现处于前期认筹阶段，接待点设臵在惠州五星级酒店——康帝酒店一楼大厅入口左端，面积大致80㎡左右。据现场销售人员介绍，普通联排别墅开盘价格预计在6500元/㎡左右，商业别墅开盘价格预计在7000元/㎡左右，228.03㎡户型作为其推出的楼王项目，2联别墅造型，赠送超大面积花园，价格定位8000元/㎡以上，据说已全部认筹。
一期开盘房源9月下旬房屋认购后可享受2个点折扣；已认购并在开盘当日成交，可在2个点折扣基础上再享受2个点折扣。按揭（中国工商银行）一般情况下首付三成。认筹情况良好，从06年6月30日开始至06年7月3号，首批推出146套房源已完成多套下筹，190.02㎡4房2厅4卫户型20套已认筹18套，218.64㎡5房2厅4卫户型74套已认筹50余套。228.03㎡4房2厅5卫楼王户型已全部认筹。
半岛一号
1.项目概况
位于惠阳区淡水镇中心社区内淡水河的泗水地段，总占地面积达200万平方米，由北面约100万平方米的低密度商品居住区和东南面约100万平方米（含水域面积27万平方米）的文化体育公园组成，成为惠阳区乃至惠州目前房地产项目中最大型的文化体育房地产项目，也将是规划配套齐全、开发设计理念较新的高尚文化体育房地产项目，和本项目定位有相似之处，该项目对深圳的消费者有极大的吸引作用；
据开发商介绍，该文化体育公园投资将达8000万元，以文化、体育为主体，由美国知名的设计公司———美国SWA设计公司概念规划设计，北京清华城市规划设计研究院整体设计，现已全面动工建设，公园一期15万平方米将于今年年底竣工并对外开放。
2.户型、面积分析
半岛一号一期于06年5月推出66套别墅，户型集中在210㎡区间，形态主要以联排为主，少量叠加别墅为辅，06年8月初左右推出24套210㎡叠加别墅，建议重点关注其市场反馈情况以作为惠州奥林匹克花园一期二批别墅形态参考建议。06年9月第三次别墅推盘。
3.销售状况
一期推出66套别墅项目已售清，联排均价5000元/㎡，叠加均价4000元/㎡，采取认筹制对目标客户进行精选与锁定。
御龙山.润园
1.项目概况
项目位于惠州红花湖片区，整个社区依山而建，环湖而居。周边配套较为齐全，交通方便。
项目占地面积：303230㎡；建筑面积：216660㎡；容积率≤0.64；建筑密度≤18.0%，
