20121126保利达·江湾城半年度营销策略表2

16
道旗 工地围挡 入口指示牌
景观
样板段
道旗
8
现场营造
现场包装——售楼处
售楼处实景
售楼处吧台
沙盘图
深入洽谈区
9
现场营造
看房通道
入口 看房线路 售楼处 样板房
二期小高层
售楼处入口
活动
景观
10
现场营造
A户型2+1室2厅1卫95 ㎡
样板房
A 户 型 图
卧室 B户型3室2厅1卫109㎡
书房
客厅
B 户 型 图
保利城二期开盘
06.08
保利城二期加推
12
广告策略
保利城二期媒体组合策略
户外 报广 电视 电台 网络 直效 道旗、高炮、楼体广告、公交车、公交站牌 宁波日报、宁波晚报、东南商报、现代金报等 家博汇 交通频道 乐居、搜房、焦点、腾讯、爱家网各大房地产网站 帐单印刷、短信、媒体品鉴会
现代金报
家博会现场 楼梯广告 户外媒体
道旗 产品说明会
13
广告策略
保利城新媒体推广组合
网络微薄动态更新 专业网站楼盘动态发布 看盘网络实录转载 短信
新浪专业地产网站
宁波地产网
搜房业主论坛
搜狐焦点网
新浪微薄
14
广告策略
保利城销售材料组合
楼书 户型单页 宣传册
楼书
楼书插图
折页楼书 项目宣传册
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总结与启示
推盘与销售模式：三线合一
工程进度、销售进度、推广进度，3者紧密结合，高效对接，勇夺业绩。
区域价值重塑：以镇海新城 未来城市生活为坐标
通过资源整合，贴心的服务在公园核心造一座城，筑一个家，一个值得期待的未来梦想之 城!繁华新城，三公里生活圈。

城 市
名称
出台时间
出台要点
北 京版楼市11
京
条
20104.30
1明确二套房认定以家庭为单位；2同一家庭只能购买一套商品 住房；3限制第三套房贷款。
深 深圳楼市13
圳
条
2010.5.5
1、制止各种名目的囤地炒地行为；2、增加居住用地有效供应； 3、对购买不同套数住房差别化信贷。
重 庆
重庆楼市10 条
2010.5.21
山 东
山东楼市10 条
2010.6.24
1、首套房面积大于90平米，贷款首付比例不得低于30%，二套 房贷款首付不得低于50%，三套及以上住房贷款首付和利率应
大幅提高；2、可暂停发放三套及以上住房贷款。
一、重庆市政策调控
北京、深圳等房价较高的城市率先对楼市调控做出回应，坚决遏制房价过快上涨,实施 更为严厉的信贷政策。而重庆并未对二套房认定和三套房放贷作出明确规定，与北京、 深圳相比温和很多。
示范环境包装
龙湖以期精细化的园林、产品打造赢得了重庆乃至全国客户 的认同，也使其品牌、产品获得了更强烈的认同。这也是龙 湖一贯的优势，细节是魔鬼。
龙湖 春森彼岸-拔高形象，准确把握调性
献给走过世界的人
通过网站形象设计、宣传画面创意、主题推广语等各方面发 力，准确把握项目整体调性，精准打击高端、时尚客群，受 到青睐与认可。
1、高档住房土地增值税预征率上调到2%；2、首套住房主城纳 税人按揭有补助，差别信贷。
山 东
山东楼市10 条
2010.6.24
1、首套房面积大于90平米，贷款首付比例不得低于30%，二套 房贷款首付不得低于50%，三套及以上住房贷款首付和利率应
大幅提高；2、可暂停发放三套及以上住房贷款。

购买意愿策略：通过 营销推广和品牌建设 ，提高客户的购买意 愿和忠诚度。
购买能力策略：通过 市场调研和分析，了 解客户的购买能力， 优化产品和服务设计 ，提高客户的购买能 力。
06
实施方案及时间计划
实施步骤及时间安排
01
02
03
04
05
市场调研
目标市场分析 营销策略制定
2023年10月1日至2023年 10月31日
促销策略及执行方案
提供额外的增值服务，如免费看房、 购房咨询等，提高客户满意度和忠诚 度。
与主流媒体合作，进行联合宣传和推 广，扩大仁恒置地的影响力和知名度 。
价格促销
增值服务
活动促销
媒体合作
根据市场情况和竞争状况，制定合理 的价格策略，吸引客户购买。
通过举办各类活动，如楼盘开放日、 社区文化活动等，吸引客户参与，增 加品牌曝光度。
经济策略：通过合理的投资决策 和成本控制，降低宏观经济状况 对项目价格的影响。
投资环境策略：选择可靠的投资 合作伙伴和投资者，优化投资结 构，降低价格波动风险。
客户购买力风险及应对措施
客户购买力风险总结 ：客户的购买力风险 主要来自于其经济状 况、购买意愿和购买 能力等因素的变化。
应对策略
经济状况策略：通过 提供灵活的付款方式 和金融方案，降低客 户经济状况对购买力 的影响。
配套设施完善：项目周边有丰 富的商业、文化、教育等配套 设施。
02
劣势(Weaknesses)
03
距离市中心较远：相对于市区 其他项目，该项目距离市中心 较远，对市区依赖度较低。
项目的SWOT分析
竞争激烈：南京市房地产市场竞争激烈 ，该项目需要与其他项目竞争。

•户型分析：
•卖点：地下室：赠送有产权的地下室，同时设有坡道停车位及双车位地下 车库；首层：挑高6.4米豪华大厅，80平米南向私家花园，40平米侧向花园 ，佛山首创私家电梯厅设计；二层：南向套房，设双露台，面积约30平米 ；三层：四位一体主卧套房，6米宽超豪华主卧，5.4米宽独立书房，24平 米南向独立卫浴，50平米前后露台。
自售
项目位置 禅城区亚洲艺术公园南畔
类型/规模
占地面积：276369平米 总建筑面积：475380平米
容积率 1.80
绿化率 36.50%
建筑类型 别墅，洋房
总户数 1526
销售热线 0757-83133888
•项目概况
•16
•最新动态：五一前推售57～60座 ，面积段在100～150㎡，整体均价 7800元/㎡（毛坯，可提供1000元 /平方米的装修套餐）。五一新推8 号1区3座、4座以及8号2区2座高层 单位，新推单位面积155-210㎡左 右，共计约60套左右，价格在7200 元/㎡—11000元/㎡之间，均价 8000元/㎡，现在购买可享受96折 优惠折扣。
熙 2008年下半年 积160-240平方米四房、五 平方米，带2000元/平方米
岸
房， 6月中样板房开放。
装修。
—— •6
•B户型经典联排：6房4厅6卫，建筑面积约285m2, •竞争产品
另附送私人会所约100m2、花园4个、露台4个
•户型点评 产：品中规中矩，无创新之处。
花园面积偏小，侧向花园基本 为长条花槽。 若安装电梯，导致楼梯窄且 陡，实际使用极其不便。
•7
•竞争优劣势分析
•城市核心区位？自然生态资源 ？
•8
•1.区位优势?
•竞争优劣势分析

企业拓 展30%
676 737 737 860 860 921 430 491
编外经 纪人20%
450 491 491 573 573 614 287 328
资源整 合5%
113 123 123 143 143 154 72 82
派单 扫街 10%
225 246 246 287 287 307 143 164
◆认筹有礼：即日起至开盘，每天进行筹客抽奖活动，每日送出豆浆机、电水壶等礼品，认筹期间烦认筹即可送购物卡，让所有筹客
都能感受到项目最大的诚意，也为销售提供了又一个逼定的武器。 ◆深度挖掘认筹客户的朋友圈层：十一示范区开放后，鉴于时间有限，针对别墅认筹客户，在钻石墅开展夜间私宴、私人party等圈层 活动；对洋房客户，以认筹客户带动新客户参加大型业主答谢宴，开拓业主的朋友圈层。 ◆深度拓展大客户：重新整合所有资源，对黄石、浠水、大冶已拜访的大企业、公务员系统、企事业单位系统、大型工厂、4S店深度 拓展，结合非常6+1老带新优惠、价格输出、利用市区看房车组织看房团。 ◆截客：获取竞品楼盘意向客户及前期认筹客户电话，开展电话营销，邀约其来参加销售中心现场活动，结合现场完美展示，促其改 变主意到江湾城认筹；安排各外拓小组部分组员在黄石长江大桥两边的收费站外手举牌截客，直接拉客户到现场看房。 ◆编外经纪人：大力发展各行各业经纪人，特别是竞品楼盘的销售顾问，利用火爆认筹提升编外经纪人信心和心理预期。 ◆渠道编外经纪人:发展当地一些有影响力和号召力的人做我们项目的渠道编外经纪人更有效地组织客源开展活动。
各小组拓客地图和目标分解
1、拓客分布及目标分解
团城山区：
拓客目标：
黄石港/下陆区：
目标意向登记：
拓客目标：

客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்

•高品质视觉表现
•高品质物料体系
•高品质礼品体系
•辅推案名： •原生于江湾深处，优雅而不动声色，高贵却不显乖张，内敛的气质尽
显精雅之风
•建 发 · 璞 寓
•璞： 未雕琢的玉；寓：寓所，府第 •璞寓，正江湾的和氏璧！
•形象攻略
•少而精致 •只做品质
•高品质视觉表现
•高品质物料体系
•高品质礼品体系
•一期名：珺邸
XX年新江湾城20地块整 体营销策划3
2020年5月28日星期四
•形象攻略
•少而精致 •只做品质
•高品质视觉表现
•高品质物料体系
•高品质礼品体系
•一期名：珺邸
•三期名：建发·玥府
•二期名：建发 璟墅
•案名推荐
•LOGO示意
•色标
•LOGO示意
•辅助图形
•LOGO示意
•形象攻略
•少而精致 •只做品质
•样板房包装
•展示攻略
•体验样板段包装
•样板房包装
五角场至项目交通指示牌导引
•展示攻略
•体验先行 •品质之旅
•阵地包装
•售楼处包装
•样板段包装
•样板房包装
项目周边包装
•
殷行路、淞沪
路进行引导旗拦截
•展示攻略
•体验先行 •品质之旅
•阵地包装
•售楼处包装
•SLOGAN建议
•不着痕迹的优雅
•「形象篇」 • 核心创意点：唯一性
•走遍世界，玥府人生
•百年湿地．醇精装全景雅筑 建发江湾力作 •
•每一个城市都有一片最适合人居住的地方。 •建发玥府，纯粹原生态生活容量，无限生活维度
•天赋奢享，天生的优雅生活。

2、紧绑展示、工程节点，充分利用现存资源与展示条件，吸引客户关注、认知，更有 效积攒客户
阶段划分
保利达·江湾城全年重要节点
施工节点
展示节点 销售节点 事件节点
4月
6月中旬外展开放
5
6
月
月
取得一期预售许可证 8月15日园林示范区开放
售楼处开放 8月中旬集中认购
7月
8
月
一期封顶
样板间开放
9月12日开盘
接待/展示功能
正式售楼处开放 园林示范区开放 取得销售许可
样板区开放 一期工程封顶
阶段难点
阶段划分 推广目标 推广重点 推广思路
筹备期
不具备销售条件 不具备展示条件 不具备蓄客条件
不具备销售条件
不具备销售条件
展示条件仍有所缺失
只有临时外展点，接待 售楼处、样板区还未开放，接待 意向客户迟疑的观望情绪
销售节点事件节点8月中旬集中认购9月中旬秋交会9月12日开盘阶段划分推广目标10月11月12月筹备期品牌推广期市场注册期体验强销期年底冲刺期推广思路推广主题塑造有实力的开发商品牌形象树立高度引发市场关注树立产品绝版属性高度蓄客保证开盘290套树立产品高端品质持续强销树立圈层年底冲刺利用保利达在沈阳拥有的三块地块围档楼体资源做大众品牌宣传利用活动让保利达品牌在沈阳媒体业内与大众中引发关注认知实现保利达品牌落地利用产品独特的地段优势稀缺的河景资源利好的发展政策白昼时间长气温适宜的气候条件依靠项目周边临河资源开展活动同期配合软文宣传引发市场关注由中国出发从世界归来浑河地王北岸五里河南岸江湾城采用走出去的营销模式利用项目公认的地段优势项目的规划理念优势借助前期的市场关注度及白昼时间长气候适宜的自然条件与傍晚活动多的地域习惯继续开展以浑河为依托的小型公众活动配合大量广告宣传告知项目的绝版属性实现市场的高度认同从而大量蓄客利用地段浑河资源稀有性与产品优势理念及热烈的认筹信息集中广告宣传开展大型产品发布会增进意向客户对项目了解制造相对火爆的市场热度催促下定认筹利用项目自身的规划园林户型外立面等产品细节利益结合区域发展价值地段河流价值依靠案场自身实体优势开展活动增进来访客户对项目了解同期发布广告宣传促进现场销售消化前期积累资源利用前期积累大量客户做案场活动培养老业主品牌好感度与忠诚度促动犹疑客户成交拉动老带新少数人的荣耀多数人的向往现实条件现场建筑已达11层围挡基础已经完成较高的现场工地楼体3处地块围档外展点开放具备简单接待展示功能正式售楼处开放园林示范区开放取得销售许可阶段难点不具备销售条件不具备展示条件不具备蓄客条件不具备销售条件只有临时外展点接待功能展示功能缺失销售组织团队处于磨合不具备销售条件售楼处样板区还未开放接待条件与展示条件不完善本时段为沈阳气温最热时期出行减少全年到访淡季蓄客受制约展示条件仍有所缺失意向客户迟疑的观望情绪11月起气候转冷到访客户减少意向客户对保利达江湾城产品细节及真实品质无全面认知沈阳地区的销售淡季客源将明显减少成交客户对品牌的认同度对品牌口碑的不确定性传播影响推广重点借助品牌市场蓄势依靠地段市场蓄势以地段特性为主产品优势为辅市场蓄客借助产品稀有性与选购热度快速集中认筹借助项目实体展示强力去化品牌维护累积客户冲刺销售目标展示节点6月中旬外展开放8月15日园林示范区开放售楼处开放样板间开放施工节点一

网络
搜房广告投放及看房团活动
直投类 做穿区域，杨浦区、森兰、五角场直投及短信轰炸
活动
聚集人气营销活动及销售配合，1次售楼处开放活动，1次样板房开放活动，1次 聚集人气圈层活动
电视
收视率不断提高，选择第一地产及今日房产，10月投放
暗线
信息释放点：项目形象及产品信息传播——主题：正江湾，全景湿地，原生雅筑 销售关键点：售楼处公开、样板房公开
阶段二：强势开盘期
1、系列开盘及加推 2、持续热销 3、现场体验营销活动 目标：产品解析+销售高潮
传达热销，渗透产品细节
阶段三：强势热销期
1、持续热销 2、现场体验营销活动 目标：挖掘客户，回馈客户
媒体安排
明线：广告强势蓄势，360°立体强攻 暗线： 体验营销，360°客户深挖
明线：户外拦截，活动导入 暗线： 体验营销，360°客户深挖
十大持续执行渠道保障拓客效率
巡展
短/彩 信
电话 开发
同策 客户 系统
同策 资源 嫁接
圈层 联动
老客 户再 利用
竞品 客户 狙击
派单 及直 投
特殊 渠道 挖掘
项目执行过程中，同策将持续攻击十大拓客渠道，保证目标客户进场率；并根据各 营销阶段实际需要，着力攻坚当阶段的重点客户渠道。
本阶段渠道发力点——九大渠道同步铺开：巡展、短/彩信、电话开发、同策客户 系统、同策资源嫁接、圈层联动、竞品客户狙击、派单及直投、特殊渠道挖掘
策略关键词：强势影响，体验营销
搭建1：推广策略—雅筑生活输出 搭建2：阶段推广—雅筑生活推广
媒介策略
双线并行，明线影响力，暗线凝聚力，注重时 效营销、客户维护及拓展
实施手段
10月底开盘，8月中下旬开始筹备，必须在2-3个月内迅速聚集人气， 这是一场硬仗，因此推广上我们需要打破常规，快速爆发。

Thank1、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿