关于房产税改革的若干问题探讨——基于重庆、上海房产税试点的启示

二、房产税的设计应遵循既定的政策目标试点中的房产税在一定程度上体现了对控制房价的关注。

此外，《上海暂行办法》和《重庆暂行办法》都将调节“收入分配”作为对个人住房征收房产税的政策目标，但从税制设计上看，达到这一目标，试点方案还需进一步完善。

通常，税收的收入分配职能，是通过税收负担在纳税人之间的分配予以实现的。

对于如何实现税收负担的公平分配，理论上存在两种解释———受益原则和支付能力原则。

受益原则要求按照纳税人从政府公共支出中所获得的收益大小来分担税收，其优点在于反映了纳税人与政府之间的互利关系，使税收与政府支出之间建立起有效的联系；缺点是纳税人从政府支出中所获得的收益难以确定，因为政府提供的公共产品和服务具有非竞争性和非排他性。

支付能力原则要求按照纳税人的负担能力分担税收，即在给定的税收总收入下，每个纳税人应根据其支付能力纳税。

尽管一些经济学家认为，这一原则在决定税收负担的分配时不考虑政府的支出方面而无法令人满意，但从实践的角度看，支付能力原则显然更具可行性，因而目前已被广泛接受。

一个人拥有的房产越多意味着其支付能力就越强。

因此，房产是衡量纳税人支付能力的重要依据。

从收入的角度看，个人房产的增加意味着收入增加或者隐含收入的增加。

因此，对纳税人拥有的房产课税，将有利于调节收入分配差距的缩小。

但上海方案并未将纳税人拥有的存量房产纳入征税范围，其房产税的征收对象仅包括《上海暂行办法》施行之日（2011年1月28日）起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。

换言之，《上海暂行办法》出台之前个人无论拥有多少房产，都无须纳税。

这种税制设计使纳税人的税收负担无法全面反映其支付能力，与实现调节收入分配的政策目标尚存在距离。

实践表明，房地产税收收入通常由地方政府征收、管理和使用。

地方政府通过改善基础设施、建设公共项目等方式提高辖区内公共产品和公共服务的水平，该地区的居民也因此而愿意出更高的价格购买住宅，从而使房屋的价格增值。

浅谈重庆、上海房产税改革【摘要】“高房价”一直是困扰普通老百姓的噩梦。

去年，重庆和上海作为试点开征房产税，出台了许多相关制度措施。

房产税，是否真能成为调控楼市的“原子弹”？抑或不过只是和风细雨一场？有人说它是救命稻草，有人说它操之过急，有人对之寄予厚望，有人却不屑一顾。

【关键词】房产税改革;房价;影响0.前言去年，重庆市和上海市分别颁布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法。

开征房地产税于我国房地产行业而言可以说是一次破天荒的改革。

重庆和上海作为房产税改革的试点城市，其所跨出的一步，是具有重要意义的。

我国现行房产税的基本规范是1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》。

其征税范围仅限于在我国境内用于生产经营的房屋，而对于城乡居民用于居住的房屋则不征房产税。

随着我国社会经济的不断发展，制定于建立“社会主义有计划的商品经济”时代的税收规则，显然在很多方面已无法适应时代的需求。

目前，很多家庭已经拥有了第二套、第三套甚至更多的住房，住房已不仅仅是每个人的安家之所，更多地成为了人们投资的目标，成了一种保值增值的物品。

在如此巨变之下，房产税作为一种政府收入来源和调整房产市场的工具，势必将作出一定改变。

1.两市改革方案重庆、上海两地走在改革的前沿，但房地产改革方案不尽相同，各有侧重。

从征税范围来看，重庆征税对象范围比上海要广。

重庆市首批纳入征收对象的住房为：(1)个人拥有的独栋商品住宅；(2)个人新购的高档住房。

高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。

(3)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。

而上海并不将存量房划入征税对象，只对办法施行之日起，上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，以及非本市居民家庭在本市新购的住房者征税。

对沪渝房产税改革试点的思考摘要：上海、重庆两地征收房产税试点暂行办法出台后，迅速成为国人关注的焦点。

但房产税试点改革却遭到了是否违法甚至违宪的质疑。

本文从房产税立法面临的问题以及在近几年税收高速增长的下，地方财政困难反而与日俱增，房产税能否成为地方财政税收的主要来源，和政府向普通老百姓开征房产税将会面临怎样的挑战几个方面来反思房产税改革试点。

关键词：合法性质疑；立法问题；地方财政；政府的挑战众所周知，征收财产税有助于抑制房地产投机、减少金融体系的不稳定、但却对中低收入者不利。

但在现行的分税制体制下推行财产税，面临的问题就是要妥善处理好中央和地方财政利益的分割问题。

2011年1月27日，国务院常务会议通过决议，同意在部分城市改革试点对个人住房征收房产税，具体征收办法授权试点省、自治区、直辖市自行确定。

同日，《上海市人民政府关于印发的通知》（以下简称《通知》），要求从2011年1月28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。

该《通知》称，征收对象为上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建的商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。

试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。

与此同时，重庆市也作为首批个人住房房产税改革试点城市，其房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆市无户口、无工作、无投资的“三无人员”在重庆所购房产，购买两套以上住房的，从第二套开始要征收房产税。

自此，争论多年的房产税在上海和重庆开始“破冰”。

然而，无论是经济学界还是法学界，无论是学者还是老百姓，都开始从不同角度关注这次房产税改革的试点。

一、沪渝开征房产税的合法性质疑国家产生以后，税收的不可或缺使主权者一直面临着征税依据合法性的诘问。

征税的合法性应该包括如下方面：国家征税时应予征税说明，必须要有法律依据。

房产税改革问题与对策研究——以沪渝房产税改革试点为例摘要：经济体制的改革呼唤税制的改革，“营改增”对地方税源的冲击加快了房产税改革的进程。

作为地方财政收入的一大来源，房产税在调节地方收入分配中发挥着重要的作用，房产税改革势在必行。

本文基于沪、渝两地方房产税改革试点，分析房产税改革中存在的问题，为我国全面实行房产税改革提出了相应的建议，以加快推进我国房产税改革进程。

关键词：房产税；税制改革；沪渝试点；问题与对策5月11日，中共中央和国务院发布实施的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》提到，“深化税收制度改革，完善直接税制度并逐步提高其比重。

研究将部分品目消费税征收环节后移。

建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。

稳妥推进房地产税立法。

健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。

”房地产税从试点到立法，已走过了近10年的历程，但是目前我国的房产税立法工作仍处在第一步的草案起草阶段，房产税改革道阻且长。

1沪渝房产税改革试点试点问题分析2011年1月，上海、重庆作为试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法，正式开始对部分个人住房征收房产税，开创了我国住房制度改革以来向本国国籍个人拥有住房征收房产税的先河。

重庆将个人拥有的独栋商品住宅、个人新购高档住房以及在重庆无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上的普通住房纳入征税范围，并房产交易价格作为计税依据，按不同税率征收。

上海将市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在本市新购的住房作为征税对象，以评估值作为计税依据，税率为0.6%。

房产税的改革在稳固税基提升地方财政收入、抑制房价高速上涨以及推动房地产行业的改革方面发挥了显著的效果，但是其改革还存诸多问题。

1.1成本转嫁房产税改革通过对存量住房和高档住房等投资性房产加征房产税，提高了炒房者成本。

从表面上看，为了规避税负，投资者可能会减少投资性住房的投资，商品房需求可能会有所减少，在供求总量不变的前提下，需求的减少会使价格有所下降，从而降低房价，让真正需要住房满足基本生活需求的人买得起房，减轻住房压力，有利于社会生活水平的提高。

上海重庆房产税试点改革效果探究-经济法论文-法律论文-法学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——本篇论文目录导航：【题目】上海重庆房产税试点改革效果探究【绪论第一章】房产税的基本理论【第二章】沪渝房产税改革试点评析【第三章】国外房产税制度的经验及启示【第四章】完善我国房产税制度的对策思考【结语/参考文献】中国房产税制度优化研究结语与参考文献摘要房产税在世界各国的征收历史由来已久。

1986 年制定的《中华人民共和国房产税暂行条例》为我国目前房产税征收提供了法律依据。

随着经济的不断发展，房产税在组织地方财政收入，调节收入分配等方面的功能日益凸显，房产税面临着与时俱进的改革，2011 年房产税改革在重庆和上海两个城市率先试点改革，改革在向前推进的过程中也面临着一些仍需解决的问题，只有解决好这些问题才能为我国制定房产税法律制定提供可靠的实践理论。

本文以沪渝房产税试点改革为切入点，首先对房产税征收的背景、目的以及房产税的基本理论进行分析，在此基础上再对沪渝房产税改革的内容进行比较分析，对试点效果及存在的问题进行研究，然后从国别的角度比较分析美国、日本及英国的房产税制度的立法，以此为启示，结合我国的具体国情为完善我国房产税制度提供行之有效的建议，力求建立一个合法合理的房产税税收制度，为我国经济的发展以及社会的进步提供一个有利的环境。

关键词：房产税改革；试点；效果；合法性目录摘要绪论（一）研究背景（二）文献综述（三）研究目的与意义一、房产税的基本理论（一）房产税的概念及其特征1.房产税的概念2.房产税的特征（二）房产税改革的社会背景二、沪渝房产税改革试点评析（一）沪渝房产税改革试点的内容分析1.扩大了房产税的纳税范围2.计税依据以市场评估价为基础3.采取差别税率，设定税收减免4.明确税收用途（二）沪渝房产税改革试点的效果分析1.房价调控方面2.税收制度方面3.调节收入分配方面4.组织地方财政方面三、国外房产税制度的经验及启示（一）美国房产税制度1.税基宽，税种少2.以房屋评估价值为计税依据3.税率因地制宜4.健全的房产税评估与征管制度（二）日本房产税制度1.日本房地产税收的种类2.日本房地产税收制度的特点（三）英国房产税制度1.市政物业税2.营业房产税（四）外国房产税制度给我国房产税立法的启示四、完善我国房产税制度的对策思考（一）明确房产税立法目的1.完善地方税收体系2.组织地方财政收入3.调节收入分配（二）房产税制度立法原则的定位1.税收法定原则2.以简税种、宽税基、低税率原则设计税制（三）完善房产税制度的具体措施1.完善房地产产权登记制度2.健全房地产价格评估制度3.建立房地产价值评估复议制度和司法诉讼程序4.建立完善的税收优惠政策结语参考文献返回本篇论文导航。

房产税改革研究——基于沪渝两地经验及路径作者：陈炎飞丁怡来源：《时代经贸·北京商业》 2017年第36期【摘要】自从分税制实行以来，地方政府一直缺少一项稳定的财政税收来源，往往以买地为主要税收来源，从而一步步推高房价。

纵观国际，房产税作为重要的地方税，一直以为被认为是解决地方财政问题，解决收入分配，维护社会公平的重要财政手段。

本文旨在通过对上海与重庆实施房产税改革试点各项措施的分析，结合国际经验，为下一步改革提出一定的政策建议。

【关键词】房产税；财产税；收入分配一、我国房产税的改革路径针对房产或者土地改良物的课税，从我国古代就一直存在。

周朝的“廛布”是官府针对商贾储存商品货物的邸舍以及其居住房屋的税种；唐代的“间架税”则开始具备有房产税的特征，其征收是以居住房产的占地面积、修筑年代以及房屋质量的好坏作为评判标准；清朝初期的“市廛输钞”以及清末和民国初年的“房捐”都是针对房产的赋税。

2003年10月党的十六届三中全会发布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出:“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。

2006年3月，十届全国人大四次会议表决通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》第32章第2节写入了“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”的战略举措。

2010年5月，国务院同意并转发了发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求“逐步推进房产税改革”。

2011年1月27日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。

同日，重庆市人民政府发布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，从而开启了房产税征收的试点，房产税改革进入实质性操作阶段。

二、房产税的理论基础从房地产的状态及流动过程看，房地产的经营活动一般分为开发、保有和流转三个环节。

2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委员会的通知》首次具体提出“逐步推进房产税改革”。

2010年10月，党的十七届五中全会关于“十二五”规划建议又进一步提出要“研究推进房地产税改革”。

2011年1月，经国务院常务会议同意，上海、重庆作为房产税改革试点城市，开始对个人住房征收房产税。

房产税改革从提出到至今已两年有余，其实行成效是否达到预期目的是国人所关注的。

本文试图从房产税实施目的出发，结合目前房产税改革所采取的措施，分析房产税改革所取得的成效及存在的弊端，并提出相关的意见及建议。

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。

对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产的使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

2010 年国务院同意发改委《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。

重庆市、上海市为开征房产税试点，于2011 年1 月28 日起正式开征房产税。

一、房产税改革的原因国家实施房产税改革的主要原因在于目前我国的房产税并不能体现房产税本身所具有的调控职能。

具体为以下三点：（一）征税范围过窄现行房产税征税范围限定在“经营性用房”，而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围，这不利于对房地产市场的调控。

（二）计税依据不能反映房地产的真实价值目前我国房产税的计税依据有两种，分别为从价计征和从租计征。

这种计税依据存在以下两个方面的问题：即以房产原值作为计税依据无法反映房地产的市场价值，也无法抑制房地产租赁市场的膨胀发展。

（三）税率设计缺乏灵活性我国现行房产税的税率采取“一刀切”的方法，并没有根据不同收入的人群设置不同的税率，没有体现出“差别化”的税率。

这意味着无论房地产的持有者持有多少价值的房产，其在纳税数额的比例上是完全相等的。

这也成为房地产投机者对房地产进行大量投资，以致大量房产空置积压的原因之一。

沪渝房产税的思考摘要:近年来,中国城市化进程推进,大大增加了对住房的需求,住房逐渐变成了中国的焦点问题。

2011年在重庆和上海两市进行了房产税改革试点,其改革方案在征税范围、计税依据、税率及税收减免等方面有了较大进步;但是,在两地试点效果可圈可点,而且方案中仍收到诸多约束条件的限制,只有让沪渝两地在实践中不断完善房产税改革的方案,才能真正地让房产税起到抑制房价、调节收入分配、促进社会公平和完善税制体系等方面的作用,才能有效地在全国开展房产税改革。

关键词:房产税重庆房产税改革上海房产税改革1、沪、渝及其他地区差异性房产税制度现状分析中国现行房产税法的基本规范,是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称原条例）。

中国房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。

征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋,不涉及农村及城镇居民居住用房。

现行房产税采用比例税率,主要有两种:一种是房产原值一次减除10%～30%后的余值计征,税率为1.2%;另一种是按房产出租的租金收入计征,税率为12%。

2011年1月28日,上海、重庆作为征收房产税的首批试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法,正式开始对部分个人住房征收房产税,开创了我国住房制度改革以来向本国国籍个人拥有住房征收房产税的先河,由此我国的房产税改革进入了一个新的发展阶段。

此次沪渝两地的房产税改革与原条例相比有如下特点:1.1 扩大了房产税的征税范围根据原条例的规定,中国房产税征收范围有限。

按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称上海暂行办法）规定,自2011年1月28p原条例中的从价计征的房产税计税依据是房产的历史成本。

这种计税依据不能实际反映真实赋税水平,也违背了公平的原则。

根据最新公布的上海暂行办法中规定,参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。

关于房产税征收若干问题的再思考摘要：沪渝两市的房产税试点在热议中走过一年多的历程，但其税收属性和征税目的依然没有得到准确、合理的界定。

本文在充分讨论房产税税收属性和征收目的的基础上，着重就实现征税目的的客观条件进行阐述，为房产税的深化改革提出自己的见解和思考。

关键词：房产税征税目的估值体系排查登记综合信息系统2011年1月27日，上海、重庆两地宣布次日起开始房产税征收试点改革。

时至今日,两地实施房产税试点已经一年有余，但回顾一年来征税过程，再结合当前房地产市场现状看，在开征之初就招致热议的若干问题，至今仍然值得我们深思。

一、房产税的税收属性与征收目的分析两市的征税对象不难发现：前者面向新购住房，完全针对“增量”征税；后者虽对“存增量”和“存量”同时征税，但“增量”的规定较多，限制新购住房的意图依然十分明显。

以商品房销售价格为征收依据、对商品房销售环节（增量）进行征税，这种征收方式更多地体现了商品税而非财产税的特征，这与传统意义上财产税属性下的房产税有着本质上的区别。

分清房产税的税收属性，明确征收的首要目的，对具体征税方式和征税依据的确定有着非常重要的意义，所以有必要对房产税的税收属性和征收的首要目的展开讨论。

（一）税收属性按课税对象分，税收一般可分为流转税、所得税、行为税、资源税和财产税五种，前四者分别以商品生产流转额和非生产流转额、各种所得额、纳税人的某些特定行为、资源开发与使用为课税对象，而财产税以纳税人所拥有或支配的财产为课税对象，侧重于对财富累积存量的征收，这是财产税有别于其他税种的一个重要特点。

从学术界的一般经验和国外的政策实践来看，房产税以非流动性的存量财产为征收对象，属于财产税的范畴。

房产税的财产税属性决定了它的征收的基本方向和主要方式，既不能像流转税那样针对商品的交易环节征收，又不同于所得税那样对新增收入所得进行征收，当然，也和行为税、资源税有着本质区分。

就上海、重庆两地试点中对新增购房征税的情况看，两市所指的“房产税”更多带有流转税和行为税的性质，称之为“房屋购置税”或“高端住宅消费税”似乎更为合适。

２０２０年４月第３８卷第２期陕西理工大学学报(社会科学版)ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｈａａｎｘｉＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ(ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓ)Ａｐｒ.２０２０Ｖｏｌ.３８㊀Ｎｏ.２我国房地产税试点改革分析及启示以沪渝房产税试点改革为例卢㊀阳ꎬ㊀蒋㊀莉(１.陕西理工大学管理学院ꎬ陕西汉中７２３０００ꎻ２.国家税务总局镇巴县税务局ꎬ陕西汉中７２３６００)[摘要]㊀为落实十八届三中全会逐步提高直接税比重的改革目标ꎬ房地产税改革成为当前税制改革的主要税种之一ꎮ房地产税改革和房产税沪渝试点的财税改革逻辑类似ꎬ通过对沪渝房产税改革试点的成效进行实证分析ꎬ发现沪渝房产税改革试点对调控房价㊁增加财政收入㊁调节收入分配等三大政策目标的实际效果均不显著ꎮ从房价构成的金融逻辑来看ꎬ房地产税改革应当淡化房地产税调控房价的政策目标ꎻ从地方财政收入的逻辑来看ꎬ房地产税暂时无法成为地方财政收入的主要来源ꎻ从房地产税改革主要功能来看ꎬ我国房地产税立法应当以推动税收法定㊁整合房地产税种㊁优化税制为主要的改革目标ꎮ[关键词]㊀房地产税ꎻ物业税ꎻ税制改革ꎻ房价调控[中图分类号]Ｆ８１２.４２㊀㊀㊀㊀[文献标识码]Ａ㊀㊀㊀㊀[文章编号]２０９６￣４００５(２０２０)０２￣０００７￣０７㊀㊀[收稿日期]２０１９￣１０￣２５㊀㊀[修订日期]２０２０￣０２￣２８㊀㊀[作者简介]卢阳(１９８７ )ꎬ男ꎬ江苏南京人ꎬ经济学博士ꎬ陕西理工大学管理学院讲师ꎬ硕士研究生导师ꎬ主要从事税收理论与政策研究ꎻ蒋莉(１９８９ )ꎬ女ꎬ陕西汉中人ꎬ经济学学士ꎬ国家税务总局镇巴县税务局干部ꎮ㊀㊀[基金项目]２０１８年陕西教育科学 十三五 规划课题 跨专业知识结构的特殊课程教学模式改革 以«国际财务管理»为例 (ＳＧＨ１８Ｈ１４８)ꎻ陕西理工大学科研计划资助项目 地方税权配置问题研究 (ＳＬＧＱＤ２０１７－２４)２０世纪９０年代末ꎬ我国住房制度进行了重大改革ꎬ商品房交易市场初步形成ꎬ受 炒房 等因素影响ꎬ房价进入快速上升通道ꎮ孟定定(２０１１)认为ꎬ 炒房 并非单纯的经济产业问题ꎬ为了稳定社会㊁抑制 炒房 ꎬ国家需要通过政治手段抑制房价[１]ꎮ因此ꎬ２００３年ꎬ十六届三中全会提出了开征 物业税 ꎬ以实现对居民持有房产进行征税的目的ꎮ２０１０年ꎬ国务院以 逐步推进房产税改革 的方案替代了新开征 物业税 ꎬ并于２０１１年分别在上海㊁重庆开始房产税改革试点ꎮ房产税改革增加了房产持有环节的税收负担ꎬ但是却难以理顺整个房地产行业的各种税费关系ꎬ无法解决房产税重复征税的难题ꎬ因此ꎬ房产税改革始终无法达成税收立法的基本条件ꎮ２０１３年ꎬ十八届三中全会提出了落实税收法定原则的时间表ꎬ为了按期落实税收法定原则ꎬ房产税试点改革被叫停ꎬ取而代之的是以整合房地产行业相关税种的系统性改革 房地产税改革ꎮ需要指出的是ꎬ房地产税改革与房产税改革最大的不同主要集中在相关税费的整合和协调ꎬ避免重复征税ꎬ但是ꎬ对居民房产持有环节征税的这一基本目标始终是一致的ꎮ从理论上而言ꎬ对居民房产持有环节征税可以起到调控房价㊁增加财政收入㊁调节收入分配的作用ꎬ因此ꎬ分析沪渝房产税改革试点的实际成效可以对上述观点进行验证ꎬ进而为科学设计房地产税税制提供重要参考ꎮ７一、我国房地产税改革概述(一)我国现行房地产行业涉及的主要税种如图１所示ꎬ我国房地产行业相关税种根据房产取得㊁交易和保有等环节ꎬ涉及契税㊁印花税㊁增值税㊁所得税㊁土地增值税㊁城市维护建设税㊁教育附加费㊁房产税㊁城镇土地使用税和耕地占用税等十个税种ꎮ图１㊀我国房地产行业流通环节和保有环节涉及税种我国房地产行业税制存在 重流轻存 的特点ꎮ如图１所示ꎬ流通环节涉及税种共７种(其中印花税在取得㊁交易环节各征收一次)ꎬ保有环节涉及的相关税种只有３种ꎮ如图２所示ꎬ在税收贡献率方面ꎬ流通环节的税负水平也明显高于保有环节ꎬ且差距呈逐渐扩大趋势ꎮ图２㊀我国房地产税流通环节和保有环节税负比较㊀㊀㊀㊀数据来源:财政部官网提供数据汇总整理㊀㊀(二)我国房地产税改革中核心税种的表述演化在我国房地产税变革过程中ꎬ政府关于房地产税的政策文本表述不尽相同ꎬ关于表述变化的话语分析在公共政策的研究当中有着重要的地位ꎬ表述的变化可以在一定程度上反映政策的变迁ꎮ８１.我国现行房产税的起源与内涵我国房产税的提法最早出现在１９５０年１月政务院颁布的«全国税政实施要则»ꎬ随着计划经济时代税务部门的解散而消失ꎮ１９８６年ꎬ«房产税暂行条例»的出台恢复了该税种ꎮ我国现行的房产税与国际上较为普遍的不动产税有着较为明显的两大差别:一是我国现行房产税对保有环节的征收力度较弱ꎬ特别是对个人非营业性住房免税ꎬ而国外的不动产税主要课税对象就是保有环节的房产ꎻ二是我国房产税计税依据是在房产原值的基础上得出的ꎬ而其他国家的不动产税一般采用评估价值ꎮ这两个差别也成为近年来我国房地产税改革的重点ꎮ２.对房产保有环节征收的物业税２００３年ꎬ十六届三中全会通过的«中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定»提出 实施城镇建设税费改革ꎬ条件具备时对不动产开征统一规范的物业税ꎬ相应取消相关收费 ꎮ２００６年 十一五规划纲要 提出 改革房地产税收制度ꎬ稳步推进物业税并取消有关收费ꎮ 这也是当前房产税改革ꎬ对持有房产征税的起源ꎮ但是ꎬ 物业税 对于我国现行税制而言属于新税种ꎮ虽然ꎬ１９８５年全国人大对国务院授予工商税立法权ꎬ但是ꎬ截止２０１０年ꎬ授权立法已经运行了二十多年ꎬ全国人大已经具备税收立法的能力ꎬ适时收回国务院税收立法权ꎬ推进税收法定已经成为学界共识ꎮ在这样的背景下ꎬ无论是全国人大ꎬ还是国务院主导 物业税 等新税种立法ꎬ在时机上都显得过于敏感ꎮ３.融合了物业税性质的沪渝房产税改革试点２０１０年后在新税立法压力巨大的情况下ꎬ２０１１年上海㊁重庆两市开始推行房产税试点ꎬ从此官方口径下的 物业税 完全被 房产税试点 所取代ꎮ实质上ꎬ房产税试点是物业税改革的延续ꎬ其主要内容都是对保有环节的房产征税ꎮ但是ꎬ沪渝房产税改革试点对于征税对象和计税依据的政策制定主体是地方政府ꎬ根据税收法定原则ꎬ税收要素的变更需要通过全国人大进行立法ꎮ因此ꎬ沪渝房产税改革试点的合法性也始终受到社会各界的质疑ꎮ４.承担简并税种任务的房地产税改革２０１３年ꎬ十八届三中全会提出要落实 税收法定 原则ꎬ要求 将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范 ꎬ国家紧急叫停了房产税试点范围的扩大ꎬ首次提出房地产税立法ꎮ２０１５年ꎬ第十二届全国人民代表大会第三次会议对«立法法»进行修订ꎬ将税收立法作为专项列出ꎬ并细化了 税种的设立㊁税率的确定和税收征收管理等税收基本制度 都要通过立法确定ꎮ因此ꎬ通过行政法规在现有房产税基础上进行要素修改几乎不再可能ꎮ按照税收法定原则ꎬ梳理房地产相关税费ꎬ简并税费ꎬ形成税目㊁税基㊁税率明确的新税种成为房地产税改革的唯一路径ꎮ２０１５年至今ꎬ房地产税连续４年被列入人大常委会的立法预备项目ꎮ二、沪渝房产税改革试点与成效２０１１年的上海㊁重庆的房产税改革试点是我国房地产税制改革的标志性事件ꎬ是突破现有税制ꎬ对保有房产进行征税的大胆尝试ꎮ沪渝房产税改革试点的政策目标与当前房地产税改革的政策目标基本一致ꎬ其性质属于房地产税改革的公共政策 风洞试验 ꎬ为房地产税改革积累经验ꎬ控制改革风险ꎬ降低改革成本ꎮ(一)沪渝房产税改革试点的经济背景如表１所示ꎬ自１９９９年国家全面取消福利分房后ꎬ我国房地产市场价格进入上升通道ꎮ２００８年底至２０１１年出现了一个小周期ꎬ其中２００９年的房价增速达到了近十年的峰值２３.１８％ꎬ商品房销售面积２００９年３月 ２０１１年３月实现同比连续上涨２５个月之久ꎮ２０１０年ꎬ国务院出台 国十一条 ꎬ并将财政政策和货币政策调整为双紧模式ꎬ以期抑制房价ꎬ缓解经济过热现象ꎮ２０１１年ꎬ国务院又出台 新国十条 ꎬ继而在上海㊁重庆两地开展房产税试点ꎬ希望通过税收手段对房地产市场进行宏观调控ꎮ９表１㊀２００２年至２０１７年全国商品房均价与增速统计表年份全国均价(元)上海(元)重庆(元)全国均价增速２００２２２５０４１３４１５５６㊀２００３２３５９５１１８１５９６４.６２％２００４２７７８５８５５１７６６１５.０８％２００５３１６８６８４２２１３５１２.３０％２００６３３６７７１９６２２６９５.９１％２００７３８６４８３６１２７２３１２.８７％２００８３８００８１９５２７８５－１.６８％２００９４６８１１２８４０３４４２１８.８２％２０１０５０３２１４４６４４２８１６.９８％２０１１５３５７１４６０３４７３４６.０７％２０１２５７９１１４０６１５０８０７.４９％２０１３６２３７１６４２０５５６９７.１５％２０１４６３２４１６７８７５５１９１.３８％２０１５６７９３２０９４９５４８６６.９０％２０１６７４７６２４７４７５４８５９.１４％２０１７７８９２２３８０４６７９２５.２７％㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理(二)沪渝房产税改革试点的税收政策上海房产税试点政策主要是针对本市居民新购二套及以上住房和非本市居民新购住房的征税ꎮ计税基础在交易价格的基础上减按７０％计算ꎮ总共设定了两档税率ꎬ对于交易价格低于上年度交易均价２倍以下的适用低档税率０.４％ꎬ其他都适用高档税率０.６％ꎮ税收优惠主要考虑本市居民基本住房需求和对高层次人才的倾斜ꎮ如表１所示ꎬ重庆试点分为２０１１年和２０１７年两个版本ꎮ２０１７版政策对于征税对象的范围进行了适度扩大ꎬ由 三无 人员购买二套及以上住房扩大为新购ꎮ对于税率ꎬ两个版本的差别不大ꎮ在税收优惠方面ꎬ对于在试点实施前拥有的独栋住宅享有免税面积为１８０平方米ꎬ新购的独栋和高档住宅免税面积均为１００平方米ꎬ 三无 个人不再属于三无情况的当年可予以退税ꎮ表２㊀重庆市房产税试点税率表㊀㊀(三)沪渝房产税改革试点的实施效果１.对调控房价作用有限如图３与图４所示ꎬ２０１１年上海㊁重庆房产税改革试点实行后短期内新建商品住宅销售价格小幅下跌ꎬ但是ꎬ在之后的两年时间里新建商品住宅销售价格仍然处于长期上涨趋势ꎮ可以说ꎬ房产税改革试点对于调控房价而言是有一定效果的ꎬ但总体效果比较有限ꎮ０１２.对增加财政收入作用不明显在财政收入方面ꎬ从房地产税收收入来看ꎬ上海与重庆的房产税税收收入一直呈稳定增长状态ꎮ上海试点前五年(２００７ ２０１１)收入复合增速为１２.０１％ꎬ试点后五年(２０１２ ２０１６)复合增速为１９.１１％ꎻ重庆试点前五年(２００７ ２０１１)税收复合增速为２６.８５％ꎬ试点后五年(２０１２ ２０１７)复合增速为２２.５４％ꎬ增速反而有所降低ꎮ综合来看ꎬ房产税改革试点后两地税收增速没有显著提升ꎮ图３㊀上海市试点前后新建商品住宅销售价格指数(上月＝１００)㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理图４㊀重庆市试点前后新建商品住宅销售价格指数(上月＝１００)㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理㊀㊀从房产税占地方财政收入比重来看ꎬ试点后次年两地税收占比都有所提高ꎮ如图５所示ꎬ上海的房产税占地方财政收入比重从２０１１年的２.３２１７％提升到２０１２年的２.７０１１％ꎬ提升了０.３７４０％ꎬ但是ꎬ此后上海税收比重再次下滑至试点前水平ꎬ未能延续增长ꎻ如图６所示ꎬ重庆的房产税占地方财政收入比重从２０１１年的２.３７１１％提升到２０１２年的２.８２７３％ꎬ提升了０.４５６２％ꎮ总体来说ꎬ由于试点地区窄税基㊁低税率的特点ꎬ房产税试点对地方财政贡献程度有限ꎮ３.在调节收入分配方面没有显著作用我国房产税改革的初衷是通过对保有环节特别是高收入群体拥有多套住房的征收较重的房产税ꎬ通过降低房地产市场需求ꎬ增加市场供给(短期供给)等办法ꎬ从而起到抑制房价㊁调节收入分配的作用ꎮ由于我国近年来房价上涨主要是经济增长和城市化进程的加快所带来的刚需支撑ꎬ所以长期来看１１房地产市场的刚性需求暂时不会改变ꎬ长期供给也不会有趋势性的转变ꎬ长期内抑制房价的目的难以通过房产税试点实现ꎬ加之房产持有成本的增加反而会导致中低阶层住房压力的增加ꎮ刘甲炎(２０１４)通过ＤＤＤ(三重差分)和ＤＩＤ(双重差分)对房产税改革中中低收入水平居民储蓄行为进行了实证研究ꎬ实证结果显示试点地区居民收入储蓄水平比其他地区平均水平高出了８.６６７％ꎬ最终验证了房产税试点导致中低收入水平居民福利丧失[２]ꎮ图５㊀上海市试点前后５年房产税收入占地方财政税收收入比例变化㊀㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理图６㊀重庆市试点前后５年房产税收入占地方财政税收收入比例变化㊀㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理三、对我国房地产税制改革的启示房地产税改革和房产税沪渝试点的财税改革逻辑类似ꎬ房地产税难以承担调控房价㊁增加财政收入㊁调节收入分配等政策目标ꎮ因此ꎬ我国房地产税立法改革应以完善税收立法制度㊁整合税种㊁优化税制为主要的立法目标ꎮ(一)应当淡化房地产税调控房价的政策目标房价的变化主要由人口密度和资本密度两大因素影响ꎮ人口密度的增加势必增加资本密度ꎬ而资本密度的增加则会增加就业机会㊁加快城市经济发展㊁提升劳动回报水平ꎬ进一步推动人口增长ꎮ因此ꎬ部分城市会随着人口密度和资本密度的增加ꎬ房价呈现刚性增长ꎮ金融工具的介入ꎬ特别是杠杆类金融工具的介入会对房地产市场的资本流动产生显著影响ꎬ进而引发房价变动预期ꎬ加剧地区间的房价波动ꎮ与之相比ꎬ税收作为稳定的价格要素ꎬ虽然在短期内会对资本流向产生一定影响ꎬ影响房价ꎬ但是ꎬ ２１税收却不是资本流动和人口流动的决定性因素ꎬ税收不具备长期影响房价的能力ꎬ日本㊁韩国以及我国沪渝的房产税改革试点的实际情况均证明了通过房地产税立法调控房价ꎬ实际作用有限ꎮ因此ꎬ房地产税改革应当淡化房地产税调控房价的政策目标ꎮ(二)房地产税暂时无法成为地方财政收入的主要来源目前我国地方财政收入的主要来源主要有三个方面:税收㊁国有土地出让和财政拨款ꎮ当前房地产税改革主张在房地产保有环节实现 宽税基㊁强征管 的改革导向ꎬ进而增加地方税收收入ꎬ但是ꎬ将房地产税发展成为地方财政主要来源的税种仍然比较困难ꎮ结合我国地方财政状况来看ꎬ目前我国地方政府债务压力巨大ꎬ而缓解债务压力最有效㊁最直接的方法就是实行土地财政ꎮ唐云锋㊁马春华(２０１７)提出ꎬ地方政府为缓解财政压力ꎬ有动机增加土地财政收入ꎬ提高房价从而征收更多房地产税ꎻ地方政府提高土地出让价格ꎬ会间接提高房价ꎬ因此ꎬ地方政府财政压力不仅直接提升房价ꎬ还通过土地财政固化了 房价棘轮效应 [３]ꎮ就我国进行房地产税改革的目标而言ꎬ是要通过对保有环节征税ꎬ增加房产持有成本ꎬ从而抑制房价过快增长ꎬ为房地产市场降温ꎮ这一宏观调控目标的实现势必影响土地和房产价格的增长ꎬ会加重地方财政压力ꎮ正如朱为群等(２０１５)的研究表明ꎬ地方税的主要定位应该是为地方财政筹措资金ꎬ而不是作为宏观调控的手段[４]ꎮ房地产税改革和地方财政的职能与逻辑形成了 悖论 ꎮ因此ꎬ房地产税暂时无法成为地方财政收入的主要来源ꎮ(三)房地产税立法应当以推动税收法定㊁整合房地产税种㊁优化税制为主要的改革目标目前ꎬ我国的房地产税制存在 以租代税㊁以费代税㊁以费挤税㊁以税代租 的现象ꎬ混淆了房地产税制中税㊁费㊁租之间的关系ꎮ按照我国全面实现税收法定的财税体制改革目标ꎬ应当以房地产税改革为契机ꎬ全面推动我国房地产行业的清费立税ꎮ鉴于我国房地产税对增加地方财政收入和房地产价格宏观调控的作用有限ꎬ房地产税立法的重点应当以整合现有税种㊁优化税制为主要目标ꎮ首先ꎬ通过房地产税改革ꎬ整合原有房产税㊁城镇土地使用税㊁耕地占用税和土地增值税ꎬ实现 简税制 ꎮ其次ꎬ通过增加对房产保有环节征税ꎬ强化征管ꎬ实现 宽税基 ꎮ最后ꎬ通过对纳税人收入状况进行精准识别ꎬ强化房地产现值的评估能力ꎬ结合金融市场和经济发展的实际动态调整房地产税的免征额㊁累进税率和税收优惠ꎬ实现中低收入群体的 低税负 ꎮ[㊀参㊀考㊀文㊀献㊀][１]孟定定.论中国房地产过热:形成机理㊁影响及对策[Ｄ].南京:南京大学ꎬ２０１１:１１￣１２.[２]刘甲炎.我国房产税改革效果评估及对居民储蓄行为的影响研究[Ｄ].武汉:华中科技大学ꎬ２０１４:７６￣８９. [３]唐云锋ꎬ马春华.财政压力㊁土地财政与 房价棘轮效应 [Ｊ].财贸经济ꎬ２０１７ꎬ３８(１１):３９￣５４＋１６１.[４]朱为群ꎬ唐善永ꎬ缑长艳.地方税的定位逻辑及其改革设想[Ｊ].税务研究ꎬ２０１５(２):５１￣５６.[５]田青青.现行英国住宅税法律制度研究[Ｄ].太原:山西大学ꎬ２０１３:３￣５.[６]颜畅.英国开征住宅税的经验及启示[Ｊ].金融与经济ꎬ２０１０(１１):３８￣４０.[７]况伟大.开征房产税对预期房价的影响:来自北京市调查问卷的证据[Ｊ].世界经济ꎬ２０１３ꎬ３６(６):１４５￣１６０. [８]况伟大.房产税㊁地价与房价[Ｊ].中国软科学ꎬ２０１２(４):２５￣３７.[９]任强.房产税:美国实践及借鉴[Ｊ].财政研究ꎬ２０１５(１):５３￣５７.[１０]张克.从物业税设想到房产税试点 转型期中国不动产税收政策变迁研究[Ｊ].公共管理学报ꎬ２０１４ꎬ１１(３):２４￣３７＋１４０.[１１]胡治.英国房产税制度对我国房产税税制改革的启示[Ｊ].现代国企研究ꎬ２０１６(２４):１０４.[１２]吴迪ꎬ陈耀东.我国房产税试点分析与立法展望[Ｊ].延边大学学报(社会科学版)ꎬ２０１８ꎬ５１(６):８４￣９１＋１４２. [１３]张薇.我国房产税改革的困境与出路[Ｊ].东北师大学报(哲学社会科学版)ꎬ２０１６(１):２５８￣２６３.[责任编辑:刘英]３１。

由房产税引发的思考———源自渝沪试点单璇（上海理工大学管理学院，上海200090）[摘要]房产税试点为我国的房地产市场调控提供了新的工具。

沪渝房产税的征收作为房地产调控“组合拳”的一个组成部分,其所要实现的宏观调控目标是促使房价理性回归,防止房地产价格继续快速上涨,但也要防止房价的暴跌。

同时房产税改革也是促进税收公共化和推进符合市场经济要求的公共财政体制建设的良好契机。

进一步完善房产税，可以采取征收“房产空置税”和“累进制房产税”；计税依据应改原值为市值或评估值。

同时，政府应建立起经济适用房与廉租房相结合的保障性住房制度，实现“居者有其屋”的目标。

[关键词]房产税；宏观调控；降低房价[中图分类号]F230[文献标识码]B[收稿日期]2012-07-06[作者简介]单璇(1988-)，山东菏泽人，上海理工大学硕士研究生。

研究方向：金融学。

2011年初,上海市和重庆市同时公布实施了对居民住宅征收房产税的改革试点方案,成为我国房地产市场调控的又一项重要举措,从而在全国引起了广泛的关注。

房产税虽然是过去的税种,但一度只是对经营性房产征税,居民住房是免征的。

重庆与上海两市对居民开征房产税的改革，使一度悬而未决的房产税是否有必要征、如何征、何时征的争论终于尘埃落定。

但是，如何把房产税的改革试点工作落实到位，取得房产税的征管经验，促进房产税改革试点的顺利实施和稳步推行，仍有一些值得深入思考和统一认识的问题。

一、房产税的目标1.调整资本的投资方向，遏制投机性购房投机性炒房现象的存在，是中国商品房居高不下的一个重要原因。

畸形的投资助推高风险泡沫，而泡沫破灭会对整个社会经济带来巨大的冲击。

近几年由于美国等发达国家的宽松的货币政策，造成人民币升值压力，大量国际性热钱通过各种渠道流入中国大陆进入房市，使得我国火热的房地产投机市场再次异常升温，接近沸点。

二次房地产调控的初步成效恐将化为乌有。

买房子等升值，再卖房子这个恶性循环将大量的资本吸引进入这个市场，一路推动房地产市场向畸形的方向发展，使得我国楼市超过股市成为第一大资金的蓄水池。

2010年5月31日，《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》下发，决定进行房产税改革试点。

2011年1月28日，重庆、上海作为首批试点城市，展开房产税改革。

2012年11月21日，时任财政部长谢旭人发表文章指出“要认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开”。

2013年1月16日，时任总理温家宝在财政部座谈会上也明确指出了房产税改革和推广的必要性。

因此，总结两地试点改革的经验教训，探讨我国房产税改革很有必要。

一、开征房产税的目的及定位(一)开征房产税的目的如果将目标定位于逐步取代限购令等当前采取的调控房价的措施，房产税的开征应该具有抑制投机者对房产的投资性需求的作用，逐步淡化房产的金融属性;如果将目标定位于逐步取代“土地财政”的新主体税种，房产税的开征应当实现地方政府的收入目标。

我们不应忘记的是:当初开征烟草税时，其目标是通过税收来抑制对烟草的需求。

然而人们逐渐适应烟草税的存在，而将其看作一种正常现象，抑制需求这一目标也就再难以实现，反而烟草税成了一种纯粹的增加税收的手段。

房产税开征是否也会面临这种前景:一方面税收部门会为了完成收入目标而制定高税率，进而使房产税演变成一种“苛捐杂税”，使百姓的财富受到损害;另一方面房价管理部门也面临着抑制房价过快上涨的目标，他们也会倾向于通过高税率来抑制投机性需求。

这两方面的冲突要求我们首先确立开征房产税的目的及相应的政策取向。

以国外己开征房产税的国家为例，几乎不存在以抑制房价上涨开征房产税为目的的国家。

同时，我们也应注意到，没有哪个国家通过开征房产税抑制了房价的上涨。

当然这和房产税税率普遍不高不无关系，例如大多数国家的房产税税率仅为1%到3%。

所以，本文认为我国开征房产税的目的，也应当是抑制投机者对房产的投资性需求，逐步淡化房产的金融属性。

只有这样才能让投机资金和大量资源重新投入到实体经济当中，促进实体经济转型和升级。

房产税改革问题探讨房产税改革问题探讨【摘要】2021年国家在重庆，上海进行了房产税改革试点，本文针对房产税试点改革的实施效果进行分析，进而探讨现阶段我国制约房产税开征的条件，最后提出了相应的对策，希望能对我国房产税改革有所帮助。

【关键词】房产税；税制改革；征税范围随着我国经济高速房展和城镇化的推进，伴随对未来高通货膨胀的预期，房产逐步成为个人财产重要的组成局部以及累积财富、躲避通胀的重要方式，近年来，房地产价格上涨过快。

为加大对房价的干预力度，2021年1月，国务院批准在重庆，上海进行房产税改革试点，现试点改革已进行一年有余，我们有必要对试点改革的实施效果进行梳理总结。

一、重庆、上海试点征收房产税的实施效果房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房产税改革希望实现两大目标：一是调整社会收入，实现收入的再分配，缓解社会贫富两极分化；二是通过改革抑制房产投机行为，引导房地产开发商开发满足群众社会需求的普通住房，激发普通居民的购房需求，维持房地产市场健康开展。

但从重庆，上海两个试点城市实行的房地产改革试点暂行方法来看，主要特点表现为：第一，征税面窄。

两个试点城市的政策指向有明确的针对性，即独栋商品住宅，高档住房，多套住房，众多拥有普通存量住房的人群被排除在房产税征收范围之外。

另外，我国农村城市化程度不断提高，经济兴旺地区的农村房地产市场开展很快，不加区别地将农村住房排除在外，不符合实际情况。

第二，税收负担较轻。

重庆市实行0.5%～1.2%的全额累进税率，上海实行0.6%的比例税率，且两城市对应税的房地产有免税面积的优惠，以重庆首笔征收的个人住房房产税为例，该住房位于重庆市北部新区某高档社区，为二手住宅，建筑面积为202.73平方米，单价13000余元，征收房产税6154.83元，实际税收负担率为2‰左右，可见税收负担过轻。

第三，对房价调节的作用有限。