2018年河南省物业管理行业发展报告-上书房信息咨询

2018年物业管理行业分析报告2018年1月目录一、基本面：地产后周期黄金时代来临 (4)1、2018-2020年物管服务行业：大周期里的小高潮 (4)2、马太效应下，头部企业预计增速更高 (7)（1）物业管理行业高度分散以及“大行业，小龙头”的竞争格局 (7)（2）头部企业高速增长，收并购助力 (7)3、房屋物业管理软价值显现，资产保增值需求提升 (9)（1）居为上，优质物管提升房产“软价值” (9)（2）资产保值增值需求致使品牌价值提升 (10)二、商业模式：线上线下全面升级，龙头示范效应将带动行业逆袭 (11)1、传统服务差异驱动因素弱化，增值服务战火点燃 (11)（1）物业公司大力发展增值业务 (12)（2）竞争力高下也将体现在对用户个性化、差异化长尾需求的满足 (17)2、技术赋能，社区服务平台盈利模式出现 (18)三、资本层面：后地产时代资本觉醒，社区资产价值将重估 (20)1、房地产价值链后端转移，社区入口备受关注 (20)2、2017年，物业管理元年正式启动 (22)四、重点企业：具备资源、品牌优势，以及转型先发优势的龙头 . 241、绿城服务 (24)2、中海物业 (25)3、彩生活 (25)物业管理行业整体处于稳健向上的发展周期，即将进入2-3年的加速发展期。

存量房时代，居住消费升级和资产保值增值需求带来广阔的行业空间，2015年后商品房销售增长态势良好，结合物业公司储备面积转化周期特征看，仅一手房增量所带来的物业管理费收入增速未来2-3年将明显提升，若考虑二手项目和价格提升等因素，预计行业整体收入将进入加速成长期。

百强物业过去十年间平均营收CAGR 高达24%，其领先优势在业务先发、管理水平先进及规模经济下将更加明显，随着行业市场格局进入加速集中期，预计未来2-3年百强物业收入增速提升更为明显。

商业模式升级，2018年转型效果将集中开始显现，龙头企业示范效应明显。

管理面积较大、市场化和业务创新走在行业前列的龙头物业管理公司，过去几年中在增值服务业务上积极布局，预计在2018年将集中开始体现。

目录1.物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期 (3)1.1.行业规模稳步增长 (3)1.2.行业成长驱动力 (4)1.3.行业市场空间 (8)2.行业商业模式 (8)2.1.收费模式：包干制vs酬金制 (8)2.2.物业背景：地产商子公司vs独立第三方 (8)2.3.服务业态：住宅物业vs非住宅物业 (9)3.行业发展趋势 (13)3.1.百强完成全国化布局，规模扩张重点逐渐向区域深耕. 133.2.强者恒强，并购加速扩张规模 (14)3.3.重点发展基础物业服务，品牌发展商涉足非住宅物业. 153.4.基础外包+智能化建设，降低人工成本+提升服务品质 174.估值及相关标的介绍 (17)4.1.A股 (18)4.2.港股 (19)4.3.新三板成物业公司集中地 (25)5.风险提示 (31)1.物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。

我国物业管理行业伴随房地产行业的产生而产生，最早可以追溯至二十世纪八十年代，第一家物业管理公司为深圳物业管理有限公司。

2003年，国务院、发改委以及住建部等部委发布了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，为规范物业管理行业提供了法律框架，行业发展逐渐规范，自此中国物业服务行业迅速成长。

2010年之后，各地方以及中央出台先后出台相关政策鼓励物业管理公司多元化经营，向提升市场化程度化的方向发展。

2014年6月，彩生活登陆港股，成为第一个上市的物业管理公司。

2015-2017年，港股以及新三板物业管理上市公司数量逐步增加，目前港股上市物业相关公司6家，新三板挂牌物业相关公司已接近60家，近期南都物业也已成功过会，成为登陆A股资本市场第一股。

1.1.行业规模稳步增长行业规模稳步增长。

物业服务行业2008-2014年间的管理面积、企业数量、从业人员及营收规模，均呈现稳定增长。

2018年9月物业市场月报01近年来，物业管理行业从单一的经营模式转向多元化经营。

由于物业社区入口资源，能够精准把握社区增值服务需求，物业公司逐渐从基础物业服务提供者向社区生活服务提供者转型。

睿信地产研究院通过持续跟踪物业管理行业及典型企业的业务布局与管理动态，对物业行业基础物业服务及增值服务的规模、结构，及行业典型案例，进行深入剖析，以探讨国内物业企业增值服务业务的发展现状及未来发展空间。

本文将从物业行业基础物业服务方面对其进行探讨。

02基础物业服务仍为主力增值服务匍匐成长1.规模看，增值服务收入呈跳跃式增长，发展动力强劲物业企业的收入，以基础物业服务为主体，同时包括增值服务收入、协销收入、顾问服务等其他服务收入。

近年来基础物业服务收入仍为收入的主要来源，但增值服务收入规模呈较大幅度增长。

物业企业的基础物业收入均值近年来稳定增长，2017年TOP30的基础物业收入均值达15.85亿元。

基础物业收入增速在经历2016年小低谷后，2017年有所回升，达34%。

在基础物业收入的分位数据方面，75分位、50分位、25分位物业费收入规模均有所增长，分别为23.06亿元、12.31亿元和6.26亿元。

同时，各分位增速均出现不同程度下降，其中25分位增长速度明显低于50分位与75分位，领先企业规模优势明显。

物业企业增值服务收入规模飞速增长，2017年，行业TOP30增值服务收入增速延续2016年的高速发展之势，从2.5亿元提升至4.58亿元，增速达83%，超越2016年的80%。

TOP30增值服务收入的分位数据方面，75分位与50分位、25分位的差距逐步拉大，2017年实现增值服务收入3.94亿元，且保持平稳增速；50分位、25分位值分别达2.65亿元与0.99亿元，但增速略低于75分位。

上书房信息咨询满意度研究中心致力于满意度研究10年之久，拥有一流的专业调研执行团队，已累计为500余家各类客户提供了研究咨询、调研执行、数据分析等专业信息服务，服务的客户包括港中旅物业、绿景物业、长春北湖科技园、地铁集团锦荟PARK项目等，赢得了广大客户的认可和支持。

二〇一八年是中国物业管理行业的关键一年，该行业面临着许多机遇和挑战。

本文将对二〇一八年物业管理行业进行分析，并探讨未来的发展趋势。

首先，二〇一八年物业管理行业受到了政策的支持和推动。

政府出台了一系列鼓励物业管理行业发展的政策，如物业管理专业化的培训和认证制度，以及对物业管理企业的资金支持和税收优惠政策等。

这些政策的出台，为物业管理行业提供了更好的发展环境和机会。

其次，二〇一八年物业管理行业的市场规模持续扩大。

随着城市化进程的推进以及人们对生活质量的要求提高，物业管理服务的需求不断增长。

特别是在一、二线城市，由于房地产市场的快速发展，物业管理行业蓬勃发展。

根据统计数据，二〇一八年物业管理行业的市场规模达到了数千亿元，预计未来还将保持较高的增长速度。

另外，物业管理行业的专业化水平不断提升。

二〇一八年，越来越多的物业管理企业意识到专业化的重要性，并加大了培训和技术投入。

一些企业引入国际先进的物业管理理念和管理模式，提升了服务品质和效率。

此外，物业管理行业还积极开展与相关行业的合作，通过整合资源和优势互补，实现了协同效应。

然而，二〇一八年物业管理行业也面临着一些挑战。

首先，行业的市场竞争日趋激烈。

由于行业利润空间相对较大，越来越多的企业涌入该行业，导致市场竞争激烈，部分企业面临着生存与发展的压力。

其次，物业管理行业在一些方面仍存在着不足，如服务质量参差不齐、管理效率不高等问题，需要进一步提升。

未来，物业管理行业的发展趋势将呈现以下几个方面。

首先，随着中国经济的不断发展，城市化进程的推进，物业管理行业将迎来更大的发展空间。

因此，企业应积极扩大市场份额，加强品牌建设，提供更加专业和高效的物业管理服务。

其次，物业管理行业将加强创新能力。

随着科技的进步和信息化水平的提高，物业管理企业将加大对科技应用的投入，引入智能化和数字化技术，提升服务质量和管理效率。

此外，物业管理行业还将加强国际化合作。

随着中国企业走出去的步伐加快，物业管理企业也将面向国际市场，通过与国外企业的合作和交流，提升自身的管理水平和国际竞争力。

2018年物业管理行业分析报告2018年4月目录一、行业概况 (4)二、行业发展现状及特征 (5)1、行业规模增长迅速 (5)2、经营绩效提升明显 (6)3、市场高度分散，行业集中度逐渐提升 (7)4、区域化明显但差距逐渐缩小 (8)5、住宅物业是主要的管理业态 (9)6、劳动密集型，从业人员快速增长 (10)7、盈利模式多元化和立体化 (12)三、行业管理 (15)1、行业主管部门及监管体制 (15)（1）住房和城乡建设部 (15)（2）国家发展和改革委员会 (15)（3）财政部 (15)（4）国家税务总局 (16)（5）中国物业管理协会 (16)2、行业主要法律法规及政策 (16)（1）行业相关法律法规及部门规章 (17)（2）相关产业政策 (18)四、行业进入壁垒 (19)1、资金壁垒 (19)2、品牌壁垒 (20)3、管理壁垒 (20)五、行业上下游的关系 (21)1、上游行业 (21)2、下游行业 (22)六、行业竞争状况 (22)1、行业竞争格局 (22)2、行业主要企业及市场份额 (23)七、行业风险 (24)1、政策风险 (24)2、部分物业管理公司对于开发商依赖的风险 (25)3、人力资源风险 (25)一、行业概况物业管理起源于19世纪60年代的英国，而1908年在美国芝加哥召开的芝加哥建筑物管理人员组织(Chicago Building Managers Organization，CBMO)宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。

至今，物业管理行业己有超过150年发展历史。

我国物业管理行业最早可以追溯至1981年，全国第一家物业管理公司一一深圳市物业管理公司成立，建立起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的商品化房管体制。

从1981年到1994年，可以算是物业管理行业的探索和起步阶段。

21世纪后，随着《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的颁布，行业开始进入法制规范期。

2018年物业管理行业分析报告2018年4月目录一、行业管理体制、法律法规与政策 (4)1、行业管理体制 (4)2、政策法规与部门规章 (4)二、物业管理行业概述 (6)1、物业管理行业的经济地位 (6)2、物业管理行业的特点 (6)（1）区域性 (6)（2）周期性、季节性不明显 (7)（3）劳动密集型、知识密集型 (7)（4）服务范围广 (7)（5）关联度强 (8)三、我国物业管理行业整体发展情况 (8)1、行业市场规模 (8)2、行业竞争格局和市场化程度 (9)3、行业发展情况 (11)（1）多数物管公司有房地产开发背景 (11)（2）非一线城市带来新的发展机会 (11)（3）住宅物业是主要的管理业态 (12)（4）盈利模式多元化和立体化 (12)四、影响我国物业管理行业发展的因素 (14)1、有利因素 (14)（1）良好的政策环境 (14)（2）行业监管愈为完善 (15)（3）消费提升助力物业市场的持续发展 (15)2、不利因素 (16)（1）人力成本日益增加 (16)（2）行业集中度较低 (16)（3）行业责任边界较为模糊 (16)（4）专业人才缺乏 (16)五、行业主要壁垒 (17)1、资质壁垒 (17)2、项目管理能力壁垒 (17)3、服务专业化壁垒 (18)4、市场品牌壁垒 (18)六、我国物业管理行业发展趋势 (18)1、与互联网行业深度融合 (19)2、运营模式的创新转变 (19)3、行业集中度提升 (20)4、行业价值逐步兑现 (20)七、行业上下游的关系 (21)一、行业管理体制、法律法规与政策1、行业管理体制根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房与城乡建设部。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督，主要负责对物业服务收费进行监督。

2018年物业管理行业分析报告一、房企拆分旗下物管，子业务寻求独立发展 (3)二、物管蓝海市场，向龙头、高端、单一业主集中 (4)（一）物业服务市场空间巨大，预计2020年全国市场规模过万亿 (4)（二）市场集中度向龙头提升是必然 (5)（三）高端住宅及单一业主成新的需求生力军 (6)（四）服务多元化挖掘物管深层价值 (7)三、相关企业简况 (8)（一）绿城服务：高端物管龙头 (8)（二）彩生活：领先的平台型物管企业 (9)（三）南都物业：首家A股过会物管企业 (10)在消费升级的大背景下，物管的配售除了加强楼盘销售、维护房企品牌以外，开始逐渐转向以住户为核心、服务于住户生活需求的作用。

2014年，首家物管公司彩生活于香港上市，随后高端物管企业绿城服务、中海物业等也纷纷登陆资本市场。

2018年，南都物业成为首只A 股上市物管企业，碧桂园物业、雅居乐物业等也陆续递交材料。

大型综合开发商拆分体内物管公司，使之通过市场化融资渠道寻求独立发展，或将成为新常态。

万亿物管市场空间巨大：物业管理服务市场空间巨大，2016 年全国在管面积185 亿平方米，平均单价超过3 元/平米/月，按年均6.7%的在管面积增长及5%的单价涨幅，预计2020年全国物业管理市场规模过万亿.市场集中度向龙头提升是必然：全国目前物管公司10万余家，百强企业在管面积增速10%、占比29%，十强企业管理面积增速38%、占比10%。

市场向龙头集中、强者恒强发展趋势显著。

单一业主成新的需求生力军：百强企业非住宅物业管理面积占比29%，而全国仅22%。

单一业主物业管理单价高，且有管理效率优势，高质量的机构物业管理权是龙头物管公司必争之地。

多元化服务挖掘物管深层价值：物业消费场景的配套服务可深度挖掘物管价值。

开展多种经营业务及资源整合，嫁接互联网、大数据、云计算等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，可进一步体现物业管理的商业价值。

2018年物业管理行业分析报告2018年7月目录一、行业监管体制、相关政策及产业政策 (5)1、行业主管部门及监管体制 (5)2、行业主要法律法规及产业政策 (6)二、行业发展现状、市场容量、特点及未来发展趋势 (7)1、行业发展现状 (7)（1）物业管理行业市场服务范围和主要服务内容 (8)（2）物业管理行业的市场规模 (8)2、行业市场容量 (10)3、行业发展前景 (11)（1）运营模式的创新转变 (11)（2）服务的多元化发展 (12)（3）管理的专业化能力提升 (12)三、进入本行业的主要障碍 (13)1、品牌壁垒 (13)2、管理壁垒 (13)四、相关企业简况 (14)1、第一成美 (14)2、安信联行 (14)3、客都股份 (14)五、行业上下游情况 (14)1、上游行业 (15)2、下游行业 (16)六、影响行业发展的因素 (16)1、有利因素 (16)（1）城镇化水平不断增长 (16)（2）我国GDP增长速度稳定 (17)（3）居民人均可支配收入稳定增长 (18)（4）商品住宅升级提升物业管理行业覆盖 (18)（5）相关政策支持 (18)2、不利因素 (19)（1）劳动力成本上升，行业利润率受压缩 (19)（2）缺乏专业化及差异化服务 (19)（3）高端管理人才匮乏，限制行业转型发展 (20)七、行业特点 (20)1、周期性 (20)2、区域性 (20)八、行业风险特征 (21)1、政策法规风险 (21)2、市场竞争风险 (22)3、服务质量风险 (22)4、专业人才短缺、人才流失风险 (23)物业管理是指物业管理经营企业受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理；为物业所有人或者使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。

物业管理行业的起源可以追溯到19 世纪60 年代的英国。

2018年物业管理行业分析报告正文目录1. 优质业务布局渐成，新兴增值服务助力行业起飞 (5)1.1 高速发展期已至，老树根基发新芽 (5)1.2 业务多元化引燃新增长点，轻资产模式助力护航 (7)1.3 业务特性培育“现金牛”，细水长流保障盈利稳定 (12)2. 大行业小龙头格局已现，行业集中度稳健抬升 (14)2.1 居民追求品质生活，市场规模与深度同步成长 (14)2.2 行业龙头初起，业务扩张多元化增强 (17)3. 资本助力并购圈地，科技打造平台式运营 (20)3.1 拆分上市获价值重估，资本市场助力并购跑马圈地 (20)3.2 智能科技提效降成本，增值服务协同促发展 (22)4. 主要公司分析 (24)4.1 彩生活 (24)4.2 碧桂园服务 (28)4.3 绿城服务 (31)5. 风险提示 (34)图目录图1：国内物业行业发展阶段 (5)图2：2017年部分服物务业在服公务司公营司业三收项服占务比占收入比8图3：2017年部分物务业在服公务司公毛司利三润项中服务占毛利比 (8)图4：百强物业企业2017年各业态面积占比 (9)图5：百强物业企业2017年各业态收入占比 (9)图6：百强物业企业2017年各业态平均物业费 (10)图7：百强物业企业2017年各地区平均物业费 (10)图8：百强物业企业营业成本构成结构 (11)图9：百强物业企业各业务外包占比 (11)图10：百强物业运营效率变化 (11)图11：百强企业近年来项目缴费率和续约率 (13)图12：百强企业2017年各业态缴费率 (13)图13：商品房竣工面积和销售面积月度累计同比 (14)图14：历年物业公司在管面积情况 (15)图15：历年百强物业公司在管业态变化 (15)图16：2016年百强物业公司增值服务收入比重2016年百强物业公司增值服务收入比重 (16)图17：百强物业公司管理房产与周边房产价格 (17)图18：百强物业公司管理房产与周边房产价差比 (17)图19：百强企业管理情况变化 (17)图20：TOP10企业管理情况变化 (18)图21：TOP10与百强历年在管面积比值 (18)图22：2017年部分公司在管项目来源比例（按面积） (19)图23：2017年物业公司新增面积市场化拓展占比 (19)图24：部分公司历年来自第三方在管项目面积比重 (20)图25：中国商品房销售面积及同比商品房销售面积及同比 (20)图26：7月2日港股主要物业公司及其母公司市盈率 (21)图27：7月2日港股主要物业公司及其母公司相对涨幅 (21)图28：保利集团社区养老服务模式——和悦会 (23)图29：绿城服务社区主要社区增值服务案例 (23)图30：万科“睿”服务平台 (24)图31：彩生活平台构成 (24)图32：彩生活总营业收入及同比增速 (25)图33：彩生活净利润及同比增速 (25)图34：彩生活营业现金流水平 (26)图35：彩生活盈利指标水平 (26)图36：彩生活平台协同关系 (27)图37：彩生活住宅运营模式 (28)图38：彩生活平台资金运转模式 (28)图39：碧桂园服务营业收入及增速 (29)图40：碧桂园服务营业利润及增速 (29)图41：碧桂园服务营业现金流水平 (30)图42：碧桂园服务盈利指标水平 (30)图43：：绿城服务营业收入及增速 (32)图44：绿城服务营业利润及增速 (32)图45：绿城服务营业现金流水平 (33)图46：绿城服务盈利指标水平 (33)表目录表1：物业服务运用互联网平台的发展历程 (6)表2：关于物业行业的法律法规 (7)表3：港股物业公司IPO募资用途 (7)表4：物业公司介入新开发住宅物业项目的流程 (12)表5：2017年发行的基于物业费ABS (14)表6：2023年市场规模预测 (15)表7：港股主要物业公司2017度盈利表现 (21)表8：2017年部分物业公司收购情况一览 (22)1. 优质业务布局渐成，新兴增值服务助力行业起飞1.1 高速发展期已至，老树根基发新芽物业管理行业发展历程分为四个阶段，初创期、传统业务发展期、转型探索期、高速发展期。

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告河南上书房人力资源有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:河南上书房人力资源有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分河南上书房人力资源有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。

1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：人力资源服务（不含职业中介活动、劳务派遣1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。