2013年中山房地产市场年报

中山已限价， 政策影响不大
4月，实施 《中山市闲置土 地处置实施办法》
闲置一年征收20%闲置费； 闲置两年依法收回。
11月9-12日，十八届三中全会 土地改革、城镇化、 市场化、财税改革；
中山土地有法可依， 后续看执行力度
楼市调控逐步去行政， 推进城乡一体化；
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77
30.9% 343 106
43.8%
396 174
43.1%
445 192
35.3% 546
36.6% 660
192
242
893 40.5%
767 38.8%
310
346
866 1000
800
41.1%
600
356
400
200
0.0%
0
房地产开发所占比例
全社会固定资产投资额
房地产开发投资额
2013年1-11月中山固定资产投资额为866亿元，同比2012年1-11月805亿元增长7.6%，增长
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二．2013年中山宏观经济环境
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2013年中山宏观经济情况总结：
（1）2013年，中山市国内生产总值（GDP）的预期增长目标被定为10%，从前三 季度9.6%的情况看，中山市的经济情况基本与预期持平，下半年增大了经济的投入； 从另外一个方面看，中山市2013年居民消费价格涨幅目标控制在3.5%左右，但1-11月 份CPI涨幅为1.5%，在全国基本持平的情况下，中山市是下降趋势。
2013年底前全市要完成不低于2万 套自住型商品住房供地。
益等价款。
上海
非本市户籍居民家庭购房缴纳税
2013年本市住房用地供应量在不低
按照年初本市明确的房价调控目标积 收或社保费，调整为能提供自购 二套房首付比例提高至 继续稳步推进个人住房房产 于过去五年平均供应量的基础上，
极采取措施。
房之日起算的前3年内在本市累
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5、2013年同比2012年房地产投资热度再次上涨。
中山市历年固定资产与房地产开发投资情况及增长率（单位：亿元、%）
50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
16.3% 212
35
19.7% 261
51
21.4% 291
62
23.8% 321
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1、2013年前三季度中山市GDP9.6%，与年前目标10%差0.4%。
20.0
18.0 16.5
16.0
14.0
12.0
10.0
8.0
6.0
4.0
2.0
416
0.0
17.8
497
中山市历年GDP走势（单位：亿元、%）
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2、社会消费品零售总额1-11月10%，与年度目标增长12%差2%
中山市历年社会消费品零售总额及增长率（单位：亿元、%）
25.0
20.0
15.0 12.4
10.0
5.0
134
0.0
12.9 152
（2）2013年，国民经济的“三驾马车”消费、投资、出口，均是上涨趋势。根据 中山市年前制定的目标，2013年全社会固定资产投资增长15%，社会消费品零售总额 增 长 12% ， 出 口 总 值 增 长 4% 。 截 止 到 目 前 的 情 况 ， 中 山 市 消 费 低 于 目 标 值 ， 仅 为 10.1%，投资、出口稍高于目标。
-3
-4
-3.0
-4
中山市CPI
全国CPI
2013年1-11月，中山的CPI同比涨幅1.5%，低于全国的水平。按照年度目标CPI控制在3.5%左 右，2013年1-11月中山市的CPI涨幅有所下降，在全国基本持平的情况下，中山市是下降趋势。
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3、出口总值逐渐加速上涨趋势。
中山市历年进出口总额及增长率
（单位：亿美元、%）
350
70.0
250
40.6
50.0
30.6 150
19.7 23.8
27.2
30.0
50
19.0
6.6 5.1 -5.6
弊：延长交楼时间； 利：保护购房者权益
6月1日，新版买卖合同启用 竣工条件取得《中山市建设工
程竣工验收备案登记证》
弊：开发商资金受限制； 利：保护购房者权益
11月商品房预售款监管 2014年起，开发商须设立监管 账户并将预售款全部入账，每
次支取须审批。
2月20日，新国五条出台 保持房价稳定原则
制定并公布房价格控制目标 建立房价工作问责制度
速度上升；同期房地产开发投资额为356亿元，同比2012年1-11月311亿元上升14.5%，增速高
于固定资产投资，占同期固定资产数额的41%，房地产投资再次被升温。按比值的正常区间为
22%-28%来看，中山的房地产投资比重超过正常范围最高值13%，中山的房地产开发投资仍然
2013年计划供应量。
深圳
凡原业主是在2012年10月前两
继续强化商品住房预售管理，引导房 年期间购买房产现在要卖的，过 二套房首付比例提高至
地产开发企业理性定价
户时提供购房时前一年的社保清 70%及以上。
单或纳税证明。
——
确保今年普通住房用地供应在以往 5年平均供地量的基础上增加20% 以上，四季度还要供应约60公顷住
城市 北京
房价控制目标
限购
信贷
个税
土地供应
新版
新版
新版
新版
新版
购房人取得房屋所有权证5年
自住型商品住房销售均价，与同地段、符合条件的家庭只能购买一套自
同品质的商品住房价格低30%左右的 住型商品住房。转让后，不得再
水平确定。
次购买。
二套房首付比例提高至 70%及以上。
以后转让的，如有增值，按 照同地段住房价格和购房时 价格差价的30%交纳土地收
进出口总额
增长率
出口总额
增长率
2013年1-10月中山进出口总额为294亿元，增长率5.9%；其中出口总值为218亿元，增长率 6.9%；经过2012年的低位后，中山市2013年的对外贸易有所上升。
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4月，实施 《中山市闲置土地处置实施办法》
11月22日，卖地按楼面地价竞价 11月9-12日，十八届三中全会
16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
2012年与2013年商品房成交情况
1月
2月
3月
2013年成交宗数（套）
4月
5月
6月
2012年成交宗数（套）
7月
8月
9月
2013年成交均价（元/㎡）
10月
11月
12月
2012年成交均价（元/㎡）
8000 6000 4000 2000 0
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热点：十八届三中全会后——二套房首付提高
全国重点城市十八届三中全会后细则汇总
报告说明
1）、数据来源：本报告所用数据除特别说明外，均来源于中山中原策略中心整理。 2）、核心内容：本报告将详细剖析2013年中山房地产市场动态，并对2014年市场走势作出推测。 3）、本报告内容里所指的“投资型产品”专指面积为“80平方米以下的产品”;“刚需型产品”专
指“80-120平方米之间的产品”；“首次改善型产品”专指“120-144平方米之间的产品”； “多次改善型产品”专指144平方米以上的产品。 4）、中心组团：东区、石岐区、西区、南区、港口镇、大涌镇、五桂山镇、沙溪镇； 西北组团：东升镇、东凤镇、黄圃镇、南头镇、小榄镇、横栏镇、阜沙镇、古镇镇； 南部组团：坦洲镇、三乡镇、板芙镇、神湾镇； 东部组团：开发区、南朗镇、三角镇、民众镇；
4 8 17
63
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一．2013年楼市政策回顾
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1、2013年全国&中山楼市热点
20%效应被放大， 中山二手占比少，
影响有限
3月1日，新国五条细则出台 坚持限购、限贷的调控政策 二手房交易征收差额20%个税
4、CPI呈下跌趋势，且跌幅高于全国水平。
全国及中山市历年CPI增长率对比（单位：%）
7
5.9
6
4.8
5
3.9
5.5
4
2.4
4.4
3
2
1.2 3.1
1.5
1
0 -0.8 1.2
1.8 1.3
7
5.4
6
3.3
5.4
5 4
2.7 2.6
3
3.0 -0.7
2
2.3 1.5 1
0
-1
-1
-0.7
-2
-2
-3
11月22日，卖地按楼面地价竞价 土地拍卖起始价计价标准将从此
前的总价变为建议起始价。
土地拍卖公开透明， 不可随意改容积率
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2、2013年调控政策维稳，全市成交量价齐升
3月1日，新国五条细则出台
6月1日，新版买卖合同启用
11月商品房预售款监管
2月20日，新国五条出台
70%及以上。
税试点工作。
再增加30%的供应量，确保住房用
计缴纳2年以上。
地供应1000公顷。
广州
根据2013年本市房价控制目标，继续 对新建商品住房预售价格实行价格指
导。
5年内在本市连续缴纳3年以上 个税或社保证明的非本市户籍居
民家庭，限购1套住房。
二套房首付比例提高至 70%及以上。
——
2013年住宅用地实际供应量比前5 年年均实际供应量增加20%以上。 2014年住宅用地计划供应量不低于
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目录
一．2013年楼市政策回顾 二．2013年中山宏观经济环境 三．2013年中山房地产市场总结分析
1、一级土地市场 2、二级新房市场 3、三级二手市场
四．2014年房地产市场趋势分析
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16.4 179
17.9 277
19.7 331
19.5 396
20.5 477
16.3 555
18.2 648
16.9 756
900
750
600
10.3
10.1 450
809 809.51 300
150
0
社会消费品零售总额
增长率
2013年1-11月中山社会消费品零售总额为809.51亿元，增长率为10.1%，同比2012年111月737.55亿元上涨了9.7%。总体呈上升趋势，但距年度增长率12%目标有较大差距。
9.9
5.9
-2.0
10.0
-50
(10.0)
中山市历年出口总额及增长率
（单位：亿美元、%）
300 250 200
44.2 31.3
150
21.1
27.9
26.9
60 50 40 30
100 50 0
22.2 10.8 8.1 -5.2
9.1
6.9 20
0.4
10 0
-50
-10
2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013年1-10月
中山房地产市场年报
——2013年年度总结及2014年年度趋势分析
中山中原策略中心 ZhongShan.01.2014
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被3 擅自引用、复制和传播。
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宅用地。
› 对中山房地产市场影响：
1、中山市目前购房资格为非本市人群买房贷款必须提供一年以上个人所得税完税证明，中山市或效仿一线城市，提高非本市购房者购房门槛。
2、中山市目前首付比例仍然是6成及以上，或将提高至65%及以上，主力扶持首次购房人群。
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18.7
16.7
15.2
14.7
13.5
13.0
10.5 10.2
2191
610
818
1036
1211
1409
ຫໍສະໝຸດ Baidu
1564
1826
3000
2500
11.1
2441
9.61
2000 1500
1907.58 1000 500
0
GDP
增长率
2013年前三季度中山市国民生产总值（GDP）为1908亿元，同比2012年前三季度的1753 亿元上涨8.8%，增长率为9.6%。增速虽有下降，但与年前目标10%的增长率基本持平，有望达 到年前目标。后半年经济增长加速，仍可达到逐年增长的情况。