招商地产产品质量实测实量控制手册XXXX09

第一章总则第一条为确保地产公司工程项目的质量，规范实测实量工作，提高工作效率，特制定本制度。

第二条本制度适用于地产公司所有在建工程项目的实测实量工作。

第三条本制度旨在规范实测实量流程，确保实测数据真实、准确，为工程验收提供可靠依据。

第二章组织机构及职责第四条公司成立实测实量管理小组，负责实测实量工作的组织、协调、监督和检查。

第五条实测实量管理小组职责：1. 制定实测实量管理制度及实施细则；2. 组织实测实量培训，提高实测实量人员业务水平；3. 监督实测实量工作，确保数据真实、准确；4. 对实测实量工作进行考核，对不符合要求的情况进行整改；5. 收集、整理实测实量数据，为工程验收提供依据。

第六条各项目部应设立实测实量小组，负责本项目的实测实量工作。

第七条各项目部实测实量小组职责：1. 按照实测实量管理制度及实施细则，开展实测实量工作；2. 确保实测数据真实、准确，并及时上报实测实量管理小组；3. 配合实测实量管理小组进行实测实量检查；4. 对实测实量过程中发现的问题进行整改。

第三章实测实量工作流程第八条实测实量工作流程如下：1. 制定实测实量方案：根据工程特点，制定实测实量方案，明确实测项目、方法、频率等；2. 实测：按照实测实量方案，对工程实体进行实测，记录实测数据；3. 数据审核：对实测数据进行审核，确保数据真实、准确；4. 数据上报：将实测数据上报实测实量管理小组；5. 数据分析：实测实量管理小组对实测数据进行分析，为工程验收提供依据。

第四章实测实量质量控制第九条实测实量质量控制要求：1. 实测实量人员应具备相应的专业技能和职业道德；2. 实测工具、设备应定期进行校验，确保精度；3. 实测实量过程中，应严格按照规范要求进行，确保数据真实、准确；4. 对实测实量过程中发现的质量问题，应及时上报，并进行整改。

第五章奖惩措施第十条对在实测实量工作中表现突出、成绩优异的部门和人员，给予表彰和奖励。

第十一条对实测实量工作中存在问题的部门和人员，进行通报批评，并责令整改。

XXX有限公司产品质量实测实量标准1适用范围本标准适用于远洋地产集团总部、开发类单位。

2实测实量的比例2.1结构出正负零后，至产品集中交付前：2.1.1标段甲方工程管理人员应组织月度实测实量，每栋实测不低于两套，低密度标段不低于两栋。

2.1.2抹灰工程及地面工程完工后，至产品集中交付前，甲方工程管理人员必须参与不少于20%户数的实测实量与整改。

2.1.3各标段应将自检、验收数据公示，并将甲方抽检点数合格率填报本月工程月报。

2.2精装修项目：2.2.1实测科目及标准不应低于本标准第3节（实测实量标准）所示内容要求，项目可根据客户及产品特点针对性增加实测科目或提高标准；2.2.2甲方应主导土建、精装及相关分包工作面交接的实测实量检查，明确实测科目及质量标准，并应参与一定比例抽检；2.2.3观感质量参照集团工程管理部门观感质量检查要求执行。

3实测实量标准4混凝土结构工程实测实量操作方法4.1实测实量范围：每个标段内根据各楼栋进度，在实测前随机确定已拆完模板的2个楼层作为混凝土结构工程的实测层。

4.2截面尺寸偏差墙柱截面尺寸测量示意4.2.1 指标说明：反映层高范围内剪力墙、混凝土柱施工尺寸与设计图尺寸的偏差。

4.2.2 合格标准：截面尺寸偏差[-5，8]mm 。

4.2.3 测量工具：5米钢卷尺。

4.2.4 测量方法和数据记录A. 以钢卷尺测量同一面墙/柱截面尺寸，精确至毫米。

B. 同一墙/柱面作为1个实测区，从地面向上300mm 和1500mm 各测量截面尺寸1次，选取其中与设计尺寸偏差最大的数，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

示意见上图。

4.3 表面平整度4.3.1 指标说明：反映层高范围内剪力墙、混凝土柱表面平整程度。

4.3.2 合格标准：[0，8]mm 。

4.3.3 测量工具：2米靠尺、楔形塞尺。

4.3.4 测量方法和数据记录A. 剪力墙/暗柱：选取长边墙，任选长边墙两面中的一面作为1个实测区。

中铁建设集团房地产有限公司“实测实量”操作指引手册中铁建设集团房地产有限公司二〇一五年九月—1—“实测实量”操作指引第一章“实测实量”检查方案1.各项目公司应根据本指引制定本公司实测实量执行细则。

施工单位应按分户对所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案；监理公司对施工单位实测数据按不低于30%的比例进行复测；项目公司对监理公司复测数据按不低于50%的比例进行复测；各项目公司应将经监理及公司相关部门复测后的实测数据作为对施工单位付款及评估的重要参考依据。

房产公司工程建设部进行实测实量时应对项目公司公司实测数据进行检查核对。

2.房产公司工程建设部检查组根据项目公司实测实量档案，对项目公司抽测的范围内和未被项目公司抽测的范围内各抽取相应数量检测项进行复测，复测比例不低于项目公司抽测范围的30%。

3.当所选择楼栋数≥5 栋楼时，随机抽取3栋楼进行复测。

当<5 栋时，抽取2栋楼进行复测。

4.所选中楼栋中，项目公司抽测的范围内抽取2个楼层，项目部未抽测的范围内抽取2个楼层，进行复测。

5.要保证每个施工单位至少有1栋楼被抽取。

6.各项目公司需要提供建筑图纸、结构图纸和相关图集，以便核查钢筋间距、保护层厚度、楼板厚度，计算房间净高和开间/进深尺寸设计值。

7.地面垫层完成后，各项目公司需提供房间定位十字线，以便—2—检查房间方正度。

8.主体结构实测实量对现场具备检测条件的结构面进行抽检（含已结构封顶的楼栋）；结构回弹检测构件混凝土龄期要求在28天以上。

结构回弹只对结构实体混凝土强度抽查检测其有无异常。

第二章现场实测实量方法1.主体工程实测实量（1）楼板厚度检测指标说明：反映同跨板的厚度施工尺寸与设计图尺寸的偏差。

合格标准：【-5；+8】mm测量工具：一体式楼板测厚仪测量方法：对已完成部位每栋楼不同楼层随机抽取不少于5块楼板，对抽取的楼板每块不少于5个点进行检测；在距墙≥0.5 米，距楼板中心≥0.5 米范围内进行取点。

中国海外宏洋集团有限公司实测实量操作手册(2016)中海宏洋集团工程事业总部2016年4月目录一、前言 (7)二、目的、范围、取样总则、操作要求 (9)1.目的 (9)2.适用范围 (9)3.取样总则 (9)4.操作要求 (10)三、实测内容 (13)1混凝土结构工程【国家规范GB50204-2002】 (13)1.1截面尺寸偏差 (13)1.2表面平整度 (13)1.3垂直度 (15)1.4顶板水平度极差 (16)1.5楼板厚度偏差 (16)1.6露筋、狗洞等重大缺陷 (17)1.7楼板开裂 (18)2砌筑工程【国家规范GB50203-2002】 (18)3.1表面平整度(砌筑工程) (18)3.2垂直度(砌筑工程) (19)3.3外门窗洞口尺寸偏差 (20)3.4重要预制或现浇构件 (21)3.5砌筑规格 (21)3.6混砌 (22)3.7灰缝缺陷 (22)3.8二次结构缺陷 (22)3.9砌体开槽 (23)3.10防水反坎 (24)4.1座便预留排水管孔距 (24)4.2同一室内面板/插座标高差 (25)4.3同一室内底盒标高差 (26)5 抹灰工程【国家规范50210-2001】 (26)5.1墙体表面平整度 (26)5.2墙面垂直度 (27)5.3阴阳角方正 (28)5.4顶棚水平度(抹灰工程) (29)5.5房间开间/进深偏差 (29)5.6户内门洞尺寸偏差 (30)5.7户内门洞/外墙窗内侧墙体厚度极差 (31)5.8方正度 (32)5.9空鼓335.10裂缝 345.11室内净高偏差(抹灰工程) (35)5.12地面平整度(GB50209-2002) (36)5.13墙面起砂(GB50209-2002) (37)5.14外露钢筋头、抗裂网等(GB50209-2002) (37)5.15缺棱掉角(GB50209-2002) (37)5.16接茬粗糙(GB50209-2002) (37)5.17修补(GB50209-2002) (38)5.18地面水平度极差(GB50209-2002) (38)5.19地面表面质量(GB50209-2002) (38)5.20排风、排烟风道(GB50209-2002) (39)6装饰工程 (39)6.1表面平整度 (39)6.2墙面垂直度 (40)6.3阴阳角方正 (41)6.4顶棚(吊顶)水平度极差(涂饰工程) (42)6.6 表面粘接 (44)6.7 表面平整度(墙、地砖/石材铺贴) (44)6.8 地面平整度(墙、地砖/石材铺贴) (45)6.9墙面垂直度(墙、地砖/石材铺贴) (46)6.10阴阳角(墙、地砖/石材铺贴) (46)6.11室内墙地砖接缝高低差(墙、地砖/石材铺贴) (47)6.12墙砖裂缝/空鼓(墙、地砖/石材铺贴) (47)6.13地砖裂缝/空鼓(墙、地砖/石材铺贴) (48)6.14阳台\卫生间地砖排水坡度 (49)7.防水工程 (50)7.1涂膜厚度 (50)7.2细部构造 (51)7.3卷材搭接长度 (51)8.铝合金(或塑钢)窗安装工程【国家规范GB50210-2001】 (52)8.1门或窗框正面垂直度(铝合金－塑钢窗) (52)8.2窗框固定(铝合金－塑钢窗) (52)8.3门窗扇、五金件 (53)8.4门窗玻璃、镜子 (53)8.5打胶 (54)8.6边框收口与塞缝(铝合金－塑钢窗) (54)8.7铝合金型材拼缝高低差(相同截面型材/不同截面型材) (55)9入户(室内)门 (55)9.1门框正、侧面垂直度(入户门、室内门) (55)9.2 门扇与地面留缝宽度(入户门、室内门) (56)9.3 门框及门扇表面及门锁五金观感(入户门、室内门) (56)10.栏杆 (56)10.1.栏杆安装 (56)11.外墙 (57)11.1阳台墙砖粘贴(平整度) (57)11.3外墙涂料基层(阴阳角方正度) (58)11.4外墙涂料、瓷砖面层(装饰线、分色线平直)观感 (59)12.公区精装 (59)12.1抹灰/涂饰平整度 (59)12.2抹灰/涂饰垂直度 (59)12.3墙砖平整度 (59)12.4墙砖垂直度 (59)12.5地砖平整度 (60)12.6 公区墙地砖接缝高低差(墙、地砖/石材铺贴) (60)13地暖工程【JGJ142-2004】 (60)13.1地暖—加热管铺设与固定 (60)13.2地暖—绝热层厚度 (61)13.3地暖—钢丝网与填充层厚度、铝箔、伸缩缝 (61)13.4地暖/散热器 (62)14.保温 (62)14.1保温隔离带 (62)14.2保温厚度 (63)14.3 粘贴面积、拼缝 (63)14.4 收头、网格布包封和抗裂层 (63)14.5 锚栓 (63)15 消防设施【《建筑设计防火规范》GB 50016-2014】 (64)15.1公区箱式消火栓安装偏差 (64)15.2防火门正侧面垂直度 (64)15.3消防探测器 (64)15.4管道防火封堵 (65)15.5应急照明灯 (65)16 园建 (65)16.1平整度 (65)16.2板缝高低差 (66)16.4石材压顶 (67)17 绿化 (67)17.1软景实测 (67)四、相关附件 (68)附件1.中海宏洋产品质量评估数据记录表 (68)附件2. 中海宏洋安全文明评分表 (68)附件3. 中海宏洋关键指标评定表 (68)附件4. 中海宏洋项目管理行为检查评分表 (68)附件5. 中海宏洋2016年评估体系调整方案PPT (68)附件6. 中海宏洋XX公司2016年X月实测实量月报模版 (68)一、前言从公司的总体战略目标出发,质量将是企业能否经得起市场考验的重要因素,本着房地产业务可持续成长的原则,随着公司的高速发展,产品质量管理的制度化、标准化已成为提高产品质量的必然趋势.在2012年5月,我部发布了《中国海外宏洋集团有限公司工程质量管理制度》(下称《制度》),迈出了公司质量管理标准化的第一步;2012年9月集团完成了第三方实测单位的招标工作,将实测方法、数据计算等方面进行了优化,打造了集团统一、公平的实测检查平台,通过第三方实测工作的推广,使各地对于实测工作高度重视,并得到切实推进,对工程质量的提升起到了较好的促进作用.为促进产品质量提高,降低入伙后业主投诉,使实测实量成绩与客户满意度吻合,集团工程事业总部将原实测实量评估体系进行调整,主要包括产品质量评估、风险评估和管理行为评估三大部分,其中产品质量评估包括:实测实量、观感质量和成品保护三个部分,风险评估分为关键指标评定和安全文明评分,关键指标主要针对主体结构较大缺陷、防渗漏管理、抹灰空鼓、开裂等进行评定.完善后的实测实量评估体系将产品质量评估、安全文明得分、关键指标扣分综合考虑,以标段综合合格率进行排名,管理行为评估单独排名.实测实量评估工作由集团工程事业总部统一组织安排,委托第三方评估咨询公司(深圳瑞捷)对集团所有项目进行季度评估检查,每年三次.完善后的实测实量评估体系主要针对产品质量评估数据记录表、安全文明评分、关键指标评定、标段合格率计算规则四方面做出调整:1、产品质量评估数据记录表,主要包含实测实量(包括观感质量、成品保护),按70%权重记入综合成绩.2、安全文明评分表:安全、文明量化评价,按20%权重记入综合成绩.3、管理行为评分表,按10%权重记入综合成绩.4、关键指标评定:个别现象不扣分,部分存在扣0.3分,普遍存在扣0.5分,共设置16个扣分项,最多可扣8分.5、计算规则:（1）标段最终得分 = (实测实量合格率×70%＋安全文明施工合格率×20%+管理行为×10%)-关键指标（2）项目最终得分=各标段得分的算术平均值6、第三方实测实量评估报告中增加以下内容:5.1集团平均合格率、各公司平均合格率(不排名)、项目平均合格率及排名;5.2项目和标段年度综合合格率排名;5.3观感质量和成品保护分项合格率简评分析;5.4关键指标扣分统计、项目管理行为集团平均合格率;注:集团平均合格率为各公司合格率的算术平均值;公司平均合格率为各项目合格率的算术平均值;项目平均合格率为各标段合格率的算术平均值.从起,地区公司实测实量自评估工作按此版本执行,由于本次实测实量评估体系调整采用综合得分扣减关键指标扣分的方式算得标段合格率,因此各地区公司每月自查工作中增加了关键指标评估工作,同时原实测实量记录表的检测项目有所调整,希望各地区公司参与实测实量工作的相关同事尽快掌握实测项目和量化标准,以便更好的开展工作,通过实测实测评估全面、真实的反应项目实际情况,对我司在建工程质量和客户满意度的提高有促进作用.二、目的、范围、取样总则、操作要求1.目的1.1规范工程质量实测过程中的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求.1.2提供工程质量实测的标准操作方法,尽可能消除人为操作引起的偏差.2.适用范围2.1本指引适用于中海宏洋所有在建工程(自开工至交付完成)项目,包括全资项目以及非全资但中海宏洋负责经营管理的项目.3.取样总则3.1随机原则:各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等,必须结合当前各标段的施工进度,通过图纸或随机抽样事前确定,第三方实测单位通过随机系统进行抽测.3.2可追溯原则:对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档.3.3完整原则:实测主要目的是为了反映当前施工过程质量现状,以对后续施工进行及时纠偏,因此要求针对在施工序进行全面实测.3.4效率原则:在选取实测套房时,要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性,使一套房包括尽可能多的实测指标,以提高实测效率.3.5各标段应具备如下条件方组织进行实测:1)主体结构:标段内拆模完成4层及以上;2)砌筑阶段:标段内除样板楼层外,砌筑墙体及二次预制构件完成4层及以上;3)抹灰阶段:标段内除样板楼层外抹灰完成4层及以上;4)园建绿化交付前30天必须参评,不区分是否施工完成或后续调整更换.4.操作要求4.1集团、地区公司、项目部、承建商形成四级检查体系,具体分工如下表:(1)检查人员的数量地区公司根据检查情况、检查任务自行酌情确定,检查人员需相对固定,避免流动性过大,检查仪器需要按相关规范定期进行校准,以减少因检查规则、检查仪器操作生疏或检查仪器的误差等因素带来的影响.(2)承建商实测小组人员名单需上报项目部备案.项目部实测小组人员名单需上报地区公司工程事业分部备案.地区公司实测小组人员名单需上报集团工程事业总部备案.4.2标段综合合格率计算规则(1) 在建项目标段最终得分 = (实测实量合格率×70%＋安全文明施工合格率×20%+管理行为×10%)-关键指标(2) 项目最终得分=各标段得分的算术平均值关键指标评定:a)个别存在不扣分;b)部分存在扣0.3分;c)普遍存在扣0.3分;注:关键指标扣分原则采用累计扣分方式,共设置16个扣分项,最多可扣8分.4.3关键指标评定、安全文明评估按标段进行划分,检查范围包括作业层、屋面、地下室及标准层等,评估楼栋不少于该标段楼栋总数的20%以上,且不少于2栋楼.4.4合格率及计算方法1)分项合格率=分项合格点数/计算点数;2)承建商合格率=该承建商承建的检测内容合格点数之和/计算点数之和;3)标段合格率=合格点数之和/计算点数之和;4)项目合格率=标段合格率算数平均值.4.5地区公司季度内月报合格率平均值不得与第三方检测结果有±3%的误差.4.6检查记录结果的上报:1)各检查体系应留存保管好各自层级的实测原始数据记录资料,以备检查;2)承建商每周五前应完成本周检查、汇总编制实测实量报告并上报项目部;3)项目部每周五前应完成本周检查、汇总编制实测实量报告并上报地区公司工程事业分部;4)地区公司工程事业分部每月25日之前应完成地区公司月度实测检查、汇总编制实测实量报告,同时上报集团工程事业总部.4.7为体现实测实量评估工作的公平、公正和严谨性,避免一切不合理的质量处理方法,具体说明如下:1)如发现存在提前隐蔽,隐蔽工序不合理前置,意图规避现场评估实测时,如现场仍存在具备实测条件的部位,则按实测成绩的75%计算标段分项合格率,如已不具备实测条件,则按合格率60%计算标段分项合格率.2)如材料品质不合格(并非真材实料,将影响使用功能),则该分项及相对应的安装合格率均记为0.4.8未按图施工处理原则为确保地区公司严格按设计图纸施工,达到预期展示效果和功能要求,实测实量质量评估体系将增加“未按图施工扣分环节”.扣分原则:1)对未按图施工的标段将其综合合格率直接按百分点扣减,扣减点数为1%-5%.2)被扣分的地区公司标段,和扣减点数将由总部规划设计部决定.4.9混凝土工程检查标准1)实测数据应反映项目的真实状况,若结构有质量缺陷时,例如涨模,允许局部进行剔凿,剔凿面积不能超过单面墙面积的10%,且不允许出现剔凿后露筋的现象;模板拼缝处允许打磨,打磨面积为模板拼缝两侧各5厘米范围内.现场如果出现为提高实测成绩而进行大面积剔凿、打磨(面积超过单面墙10%)的现象时,则砼结构截面尺寸、墙面表面平整度、墙面垂直度实测合格率乘以90%的系数.2)砼结构如果出现露筋、狗洞、烂根等质量缺陷时,允许进行修补;除此之外,如果需对砼结构进行修补,必须有地区公司工程事业部工程组或项目工程师已通过审批的修补方案.现场如果出现无审批方案即对混凝土结构进行大面积修补的(修补面积超过单面墙10%),或用于修补的材料、工艺导致后期存在质量风险的(例如采用砂浆、腻子等进行修补),或有意规避检查而提前甩浆隐蔽的,则砼结构截面尺寸、墙面表面平整度、墙面垂直度实测合格率乘以80%的系数.3)当砼结构顶板如果出现以下任意一种情况时:①针对实测测点进行修补②出现大面积修补现象(修补面积超过单跨板10%)③用于修补的材料、工艺导致后期存在质量风险(例如采用砂浆进行修补),则砼结构顶板水平度实测合格率乘以80%的系数.4)如果现场砼结构既有剔凿、打磨,又有不合理修补时,相应的砼结构分项合格率按80%计算.三、实测内容1混凝土结构工程【国家规范GB50204-2002】1.1 截面尺寸偏差1.1.1 指标说明:反映层高范围内剪力墙厚度、柱尺寸的偏差.1.1.2 允许偏差值要求: [－5,8] 米米.1.1.3 测量工具:5米钢卷尺1.1.4 测量方法和数据记录（1）以钢卷尺测量同一面墙/柱截面尺寸,精确至毫米.（2）同一墙/柱面作为1个实测区,累计实测实量15个实测区.每个实测区从地面向上300米米和1500米米各测量截面尺寸1次,选取其中与设计尺寸偏差最大的数,作为判断该实测指标合格率的1个计算点.1.1.5 示例墙柱截面尺寸测量示意1.2 表面平整度1.2.1 指标说明:反映层高范围内剪力墙、砼柱表面平整程度.1.2.2 允许偏差值:[0,8]米米,所有平整度偏差均视为正值.1.2.3 测量工具:2米靠尺、楔形塞尺1.2.4 测量方法和数据记录:（1）剪力墙/暗柱:选取长边墙,任选长边墙两面中的一面作为1个实测区, 共20个实测区, 60个计算点.（2）当所选墙长度小于3米时,同一面墙4个角(顶部及根部)中任取2个角.按45度角斜放靠尺,累计测2次表面平整度.这2个实测值分别作为该指标合格率的2个计算点.（3）当所选墙长度大于3米时,除按45度角斜放靠尺测量两次表面平整度外,还需在墙长度中间水平放靠尺测量1次表面平整度.这3个实测值分别作为判断该指标合格率的3个计算点.（4）所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的,在洞口45度测一次,作为新增实测指标合格率的1个计算点.1.2.5 示例:1.3 垂直度1.3.1 指标说明:反映层高范围内剪力墙、砼柱表面垂直的程度.1.3.2 允许偏差值要求:[0,8]米米(层高≤5米),[0,10]米米(层高＞5米),所有垂直度偏差均视为正值.1.3.3 测量工具:2米靠尺1.3.4 测量方法和数据记录:（1）剪力墙:任取长边墙的一面作为1个实测区,共15个实测区, 45个计算点.（2）当墙长度小于3米时,同一面墙距两端头竖向阴阳角30厘米位置,分别按以下原则实测2次:一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度,二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度,这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点.（3） 当墙长度大于3米时,同一面墙距两端头竖向阴阳角30厘米和墙中间位置,分别按以下原则实测3次:一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度,二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度,三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度.这3个实测值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点.（4） 砼柱:任选砼柱四面中的两面,分别将靠尺顶端接触到上部砼顶板和下部地面位置时各测1次垂直度.这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点.1.3.5 示例:1.4 顶板水平度极差1.4.1 指标说明:考虑实际测量的可操作性,选取同一功能房间客厅、餐厅、卧室砼顶板内四个角点和一个中点距离同一水平基准线之间5个实测值的偏差值,综合反映同一房间砼顶板的平整程度.1.4.2 允许偏差值要求:统一采用塔尺大头朝上测量,以实测值最小值为基准点,当偏差值＞15米米,则 5个计算点均不合格.1.4.3 测量工具:塔尺3米(或5米)配合激光投线仪 1.4.4 测量方法和数据记录:（1） 实测公共区域顶板为必测,每一楼层选择一个公共区域结构顶板进行实测.柱垂直度测量示意墙垂直度测量示意（2）每一个测区室内及公共区域进行实测,每一块结构板作为一个实测区. 累计实测实量8个实测区,每个实测区5个计算点,共40个计算点.卫生间和厨房不测量.（3）使用激光扫平仪,在实测板跨内打出一条水平基准线.同一实测区距顶板天花线30厘米处位置选取4个角点,以及板跨几何中心位分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离.以最低点为基准点,计算另外四点与最低点之间的偏差值,作为判断该实测指标合格率的5个计算点.（4）所选房中顶板水平度极差的实测区不满足8个时,需增加实测套房数.示例顶板水平度测量示意1.5 楼板厚度偏差1.5.1 指标说明:反映同跨板的厚度施工尺寸与设计图尺寸的偏差.1.5.2 允许偏差值要求:实测值与设计值允许偏差为[-5、+8]米米.1.5.3 测量工具:超声波楼板测厚仪(非破损)或卷尺(破损法,采用钻孔机械钻穿楼板后测量)1.5.4 测量方法和数据记录:(1)同一跨板作为1个实测区,累计实测实量10个实测区,共10个计算点,同一跨板作为1个实测区.每个实测区取1个样本点,取点位置为该跨板长边1/3、短边1/2位置.1个实测值作为判断该实测指标合格率的1个计算点.(2)测量所抽查板跨的楼板厚度,当采用非破损法测量时将测厚仪发射探头与接收探头分别置于被测楼板的上下两侧,仪器上显示的值即为两探头之间的距离,移动接收探头,当仪器显示为最小值时,即为楼板的厚度.1 个实测值作为判断该实测指标合格率的1个计算点.(3)示例:1.6 露筋、狗洞等重大缺陷1.6.1 指标说明:反映同一户内及公共部位现场混凝土观感.1.6.2 允许偏差值要求:无露筋(长30公分)、狗洞等重大缺陷(长10公分).1.6.3 测量工具:目测、卷尺.1.6.4 测量方法和数据记录:(1)抽检4户(含2个楼梯等公共部位),如不足5个房间,增加其他楼层补足5个房间.每个房间、楼梯均作为一个实测区.(2)实测区范围内,露筋、烂根(长＞30公分)、狗洞、裂缝(长＞10公分)等质量缺陷,未及时按合理方案修补,1 个实区作为判断该实测指标合格率的1个计算点.1.7 楼板开裂1.7.1 指标说明:反映同一户内及公共部位现场混凝土观感.1.7.2 允许偏差值要求:客厅、卧室、厨房、卫生间、公共部位等结构板无裂纹.1.7.3 测量工具:目测1.7.4 测量方法和数据记录:(1) 抽检4户(含2个楼梯等公共部位),如不足5个房间,增加其他楼层补足5个房间.每个房间、楼梯均作为一个实测区. (2)实测区范围内,(客厅、卧室、厨房、卫生间、公共部位等)出现裂缝1 个实区作为判断该实测指标合格率的 1个计算点.2 砌筑工程【国家规范GB50203-2002】3.1 表面平整度(砌筑工程)3.1.1 指标说明:反映层高范围内砌体墙体表面平整程度. 3.1.2 允许偏差值:[0,8]米米. 3.1.3 测量工具:2米靠尺、楔形塞尺. 3.1.4 测量方法和数据记录:(1) 每一面墙正手面都可以作为1个实测区,优先选取有门窗、过道洞口的墙面.测量部位选择正手墙面.累计实测实量10个实测区,40个计算点.(2) 当墙面长度小于3米,各墙面顶部和根部4个角中,取左上及右下(或左下及右上)2个角,按45度角斜放靠尺分别测量2次,其实测值作为判断该实测指标合格率的2个计算点. (3) 当墙面长度大于3米时,除在墙面顶部和根部4个角中测量2次外,还需在墙长度中间位置增加1次水平测量,3次测量值均作为判断该实测指标合格率的3个计算点.(4) 墙面有门、窗洞口时,在门、窗洞口45度斜交叉测1尺,该实测值作为新增实测指标合格率的1个计算点.(5) 所选2套房中墙面表面平整度的实测区不满足40个时,需增加实测套房数.3.2 垂直度(砌筑工程)3.2.1 指标说明:反映层高范围砌体墙体垂直的程度.评判标准:B 米砌块[0,5]米米,加气块平整度测量示意(注:第四、五尺仅用于有门洞墙体）[0,5]米米.3.2.2 允许偏差值:[0,5]米米.3.2.3 测量工具:2米靠尺.3.2.4 测量方法和数据记录:(1) 每一面墙正手面都可以作为1个实测区,避开二次构件部位优先选取有门窗、过道洞口的墙面.测量部位选择正手墙面.累计实测实量30个实测区.(2) 实测值主要反映砌体墙体垂直度,应避开墙顶梁、墙体斜顶砖、墙底灰砂砖或砼反坎,消除其对测量值的影响,如两米靠尺过高不易定位,可采用1米靠尺.(3) 当墙长度小于3米时,同一面墙距两侧阴阳角30厘米位置,分别按以下原则实测2次:一是靠尺顶端接触到上部砌体位置时测1次垂直度,二是靠尺底端距离下部地面位置30厘米时测1次垂直度.墙体洞口一侧为垂直度必测部位.这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点.(4) 当墙长度大于3米时,同一面墙距两端头竖向阴阳角30厘米和墙体中间位置,分别按以下原则实测3次:一是靠尺顶端接触到上部砌体位置时测1次垂直度,二是靠尺底端距离下部地面位置30厘米时测1次垂直度,三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度.这3个测量值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点.(5) 所选2套房中墙面垂直度的实测区不满足30个时,需增加实测套房数.3.2.5 示例:墙垂直度测量示意3.3外门窗洞口尺寸偏差3.3.1指标说明:反映洞口施工与图纸的尺寸偏差,以及门窗框塞缝宽度,间接反映窗框渗漏风险.3.3.2允许偏差值:[－10,10]米米.3.3.3测量工具:5米钢卷尺或激光测距仪3.3.4测量方法和数据记录:（1）对于平外墙面的门窗洞口:同一门或窗洞口均可作为1个实测区,累计实测实量8个实测区.测量时不包括抹灰收口厚度,以砌体边对边,各测量2次门洞口宽度及高度净尺寸(对于落地外门窗,在未做水泥砂浆地面时,高度可不测),取高度或宽度的2个实测值与设计值间的偏差最大值,作为判断高度或宽度实测指标合格率的1个计算点.（2）外门窗洞口尺寸偏差的实测区不满足32个时,需增加实测套房数.（3）示例:3.43.4.1指标说明:反映后期门窗框固定位置情况.3.4.2合格标准:(1) 门窗框预制块:采用预制混凝土块、实心砖,最上部(或最下部)的混凝土块中心距洞口上下边的距离为150～200米米,其余部位铝合金窗中间间距为不大于400米米,塑钢窗中间间距为不大于600米米,且均匀分布.(2)现浇窗台板:宽同墙厚,高度≥100米米,每边入墙内≥200米米(不足200米米通长设置);门窗洞口测量示意（高、宽）(3)洞口(大于300米米)的过梁:同墙宽,入墙不少于250米米;因平面限制,入墙小于150米米时,采用植筋及现浇.(4)墙顶空隙的补砌挤紧或灌缝间隔不少于14天;(5)不同基体(含各类线槽)抗裂网(网格≤15×15,直径≥0.7米米)或耐碱玻纤网(需放置与两层抹灰之间),基体搭接≥100米米;挂网前墙体高低差部分采用水泥砂浆填补.(6) 砌体墙空调孔:如为空心砖砌体墙,不得采取直接开孔方式安装空调套管;无倒坡.注:以上尺寸可根据实际图纸及规范要求.3.4.3测量方法及数据记录选取20个实测区,户内每一面砌体墙作为1个实测区.所选2套房中实测区不满足20个时,需增加实测套房数.3.5砌筑规格3.5.1指标说明:反映墙体砌筑过程中,砌筑观感质量.3.5.2合格标准:砌块规格统一,无缺棱掉角(缺角最长边≥3厘米),无断砖;3.5.3测量方法及数据记录:户内每一面砌体墙作为1个实测区.同一实测区,分别检查合格标准中的要求实测点是否符合合格标准.累计6个实测区,一个实测区作为该指标合格率的1个计算点,不合格“1”,合格记“0”.3.6混砌3.6.1指标说明:反映墙体砌筑过程中,墙体由两种或以上的材料砌筑现象.3.6.2合格标准:所选测区内,所有砌筑墙面均无使用两种或两种以上材料砌筑.3.6.3测量工具:目测3.6.4测量方法和数据记录:(1)抽检2户(含外墙),外立面砌体墙每面墙均作为一个实测, 累计6个实测区.户内条件不能满足实测要求时,需增加实测套房数.。

房地产项目产品质量实测实量工作指引一、背景介绍随着我国房地产市场的不断发展和繁荣，由于近期楼市的回暖和多数开发商的规模化发展，相关产品的质量检测和验收工作显得越来越重要，本次实测实量工作指引旨在对房地产项目的产品质量检测和验收工作进行规范，为市场提供统一的标准和定量的数据支持。

二、实测实量工作指引的作用1.为业主购房提供实际的数据支持，减少虚假宣传；2.对开发商进行督促，提高产品质量水平；3.规范市场行为，维护市场秩序。

三、实测实量工作的基本流程1.组织实测实量工作；2.制定实测实量工作方案，明确测试内容、测试要求、测试时间和测试地点；3.请专业人员进行实地测试，以保证测试结果准确可靠；4.分析测试结果，制定针对性的改进措施，并逐一监督检查；5.形成实测实量报告。

四、实测实量工作的范围1.房屋质量：对建筑物内外墙面、楼梯、底盘、横梦、电梯等进行实测实量，以统计数量和质量是否符合相关标准；2.设备设施：对房间内的卫生设施、水电设备、通风设备进行测试，以保证设备设施符合使用要求；3.环境质量：对室内空气质量、噪声、污染等环境影响因素进行测试，以确定是否达到相关标准要求；4.安全性：对建筑物的防火、抗震性及其他相关安全指标进行测试，以保证业主的安全。

五、实测实量工作注意事项1.测试时应遵循专业化和科学化的技术要求，选取合适的测试方法和设备；2.测试内容应覆盖全面，涵盖房屋质量、设备设施、环境质量和安全性等方面；3.测试人员应具备专业技术背景，并遵循相关的规范和流程；4.测试过程应保证中立公正，不受其他利益影响。

六、实测实量工作的意义实测实量工作可以及时发现和纠正建筑存在的各项问题，为消费者提供更加统一和客观的数据支持，在需要时可以推动开发商提升建筑质量，同时也可以促进市场行为规范和市场信誉度的提高。

七、实测实量工作的总结实测实量工作是对房地产项目的产品质量进行检测和验收的一种有效途径，可以增强市场对业主和开发商的信任度和可靠性，同时也可以对市场质量进行有效的监管和管理。

招商地产某住宅项目实测实量方案摘要：本实测实量方案旨在对招商地产住宅项目进行详细测量，并绘制详细的平面图、立面图和剖面图，为后续设计和施工提供准确的数据和图纸依据。

本方案将通过现场实测和测量仪器的使用，对项目的空间尺寸、结构布置、设备设施等进行测量和记录，最终形成详细的实测实量报告。

本实测实量方案的实施将严格按照国家测绘标准和相关规范要求进行，保证实测数据的准确性和可靠性。

一、项目概况本实测实量方案针对招商地产住宅项目，该项目位于XX区，总建筑面积约XXX平方米，包括地下室、地上多层住宅楼以及配套公共设施。

本方案将对住宅楼及公共设施的建筑结构、空间尺寸、设备设施等进行实测实量。

二、实测实量内容及方法1.实测实量内容（1）建筑结构测量：包括地下室、地上楼层的平面尺寸、高度、结构柱、梁、墙等的尺寸和布置测量。

（2）空间尺寸测量：包括住宅户型的房间面积、厨房、卫生间尺寸等的测量。

（3）设备设施测量：包括水电管道、消防设备、通风设备等的测量和记录。

（1）现场实测：对建筑结构和空间尺寸进行直接的现场实测，采用测量仪器进行测量，如测量尺、平板尺、测距仪等。

（2）测量仪器的使用：采用高精度的测量仪器进行实测，确保数据的准确性和可靠性。

（3）平面图、立面图和剖面图的制作：根据实测数据，使用计算机辅助设计软件绘制详细的平面图、立面图和剖面图，表达建筑物的空间布局和结构特点。

三、实测实量流程及时间安排1.实测准备阶段：包括收集项目相关资料、确定实测目标、制定实测计划、组织实测人员等。

预计时间为X天。

2.现场实测阶段：进行建筑结构、空间尺寸和设备设施的实测。

预计时间为X天。

3.数据处理和图纸绘制阶段：将实测数据进行整理、计算和处理，绘制平面图、立面图和剖面图。

预计时间为X天。

4.实测实量报告编制阶段：根据实测数据和图纸，编制实测实量报告。

预计时间为X天。

四、实测实量保证措施1.严格按照国家测绘标准和相关规范要求进行实测实量。

Xx地产集团有限公司实测实量操作手册（2016）xx地产集团工程事业总部2016年4月目录一、前言 (6)二、目的、范围、取样总则、操作要求 (8)1.目的 (8)2.适用范围 (8)3.取样总则 (8)4.操作要求 (9)三、实测内容 (11)1混凝土结构工程【国家规范GB50204-2002】 (11)1.1截面尺寸偏差 (11)1.2表面平整度 (12)1.3垂直度 (13)1.4顶板水平度极差 (14)1.5楼板厚度偏差 (15)1.6露筋、狗洞等重大缺陷 (16)1.7楼板开裂 (16)2砌筑工程【国家规范GB50203-2002】 (17)3.1表面平整度（砌筑工程） (17)3.2垂直度（砌筑工程） (18)3.3外门窗洞口尺寸偏差 (19)3.4重要预制或现浇构件 (19)3.5砌筑规格 (20)3.6混砌 (20)3.7灰缝缺陷 (21)3.8二次结构缺陷 (21)3.9砌体开槽 (22)3.10防水反坎 (22)4.1座便预留排水管孔距 (23)4.2同一室内面板/插座标高差 (24)4.3同一室内底盒标高差 (24)5 抹灰工程【国家规范50210-2001】 (25)5.1墙体表面平整度 (25)5.2墙面垂直度 (26)5.3阴阳角方正 (26)5.4顶棚水平度（抹灰工程） (27)5.5房间开间/进深偏差 (28)5.6户内门洞尺寸偏差 (29)5.7户内门洞/外墙窗内侧墙体厚度极差 (30)5.8方正度 (31)5.9空鼓325.10裂缝 335.11室内净高偏差（抹灰工程） (33)5.12地面平整度（GB50209-2002） (34)5.13墙面起砂（GB50209-2002） (35)5.14外露钢筋头、抗裂网等（GB50209-2002） (35)5.15缺棱掉角（GB50209-2002） (35)5.16接茬粗糙（GB50209-2002） (36)5.17修补（GB50209-2002） (36)5.18地面水平度极差（GB50209-2002） (36)5.19地面表面质量（GB50209-2002） (37)5.20排风、排烟风道（GB50209-2002） (37)6装饰工程 (37)6.1表面平整度 (37)6.2墙面垂直度 (38)6.3阴阳角方正 (39)6.4顶棚（吊顶）水平度极差（涂饰工程） (40)6.6 表面粘接 (42)6.7 表面平整度（墙、地砖/石材铺贴） (42)6.8 地面平整度（墙、地砖/石材铺贴） (43)6.9墙面垂直度（墙、地砖/石材铺贴） (44)6.10阴阳角（墙、地砖/石材铺贴） (44)6.11室内墙地砖接缝高低差（墙、地砖/石材铺贴） (45)6.12墙砖裂缝/空鼓（墙、地砖/石材铺贴） (45)6.13地砖裂缝/空鼓（墙、地砖/石材铺贴） (46)6.14阳台\卫生间地砖排水坡度 (47)7.防水工程 (48)7.1涂膜厚度 (48)7.2细部构造 (49)7.3卷材搭接长度 (49)8.铝合金（或塑钢）窗安装工程【国家规范GB50210-2001】 (50)8.1门或窗框正面垂直度（铝合金－塑钢窗） (50)8.2窗框固定（铝合金－塑钢窗） (50)8.3门窗扇、五金件 (51)8.4门窗玻璃、镜子 (51)8.5打胶 (52)8.6边框收口与塞缝（铝合金－塑钢窗） (52)8.7铝合金型材拼缝高低差（相同截面型材/不同截面型材） (53)9入户（室内）门 (53)9.1门框正、侧面垂直度（入户门、室内门） (53)9.2 门扇与地面留缝宽度（入户门、室内门） (54)9.3 门框及门扇表面及门锁五金观感（入户门、室内门） (54)10.栏杆 (54)10.1.栏杆安装 (54)11.外墙 (55)11.1阳台墙砖粘贴(平整度) (55)11.3外墙涂料基层(阴阳角方正度) (56)11.4外墙涂料、瓷砖面层(装饰线、分色线平直)观感 (57)12.公区精装 (57)12.1抹灰/涂饰平整度 (57)12.2抹灰/涂饰垂直度 (58)12.3墙砖平整度 (57)12.4墙砖垂直度 (58)12.5地砖平整度 (57)12.6 公区墙地砖接缝高低差（墙、地砖/石材铺贴） (59)13地暖工程【JGJ142-2004】 (59)13.1地暖—加热管铺设与固定 (59)13.2地暖—绝热层厚度 (60)13.3地暖—钢丝网与填充层厚度、铝箔、伸缩缝 (60)13.4地暖/散热器 (61)14.保温 (61)14.1保温隔离带 (61)14.2保温厚度 (61)14.3 粘贴面积、拼缝 (62)14.4 收头、网格布包封和抗裂层 (62)14.5 锚栓 (62)15 消防设施【《建筑设计防火规范》GB 50016-2014】 (63)15.1公区箱式消火栓安装偏差 (63)15.2防火门正侧面垂直度 (63)15.3消防探测器 (63)15.4管道防火封堵 (64)15.5应急照明灯 (64)16 园建 (64)16.1平整度 (64)16.2板缝高低差 (65)16.4石材压顶 (65)17 绿化 (66)17.1软景实测 (66)四、相关附件 (66)附件1.xx地产产品质量评估数据记录表 (66)附件2. xx地产安全文明评分表 (66)附件3. xx地产关键指标评定表 (66)附件4. xx地产项目管理行为检查评分表 (67)附件5. xx地产2016年评估体系调整方案PPT (67)附件6. xx地产XX公司2016年X月实测实量月报模版 (67)一、前言从公司的总体战略目标出发，质量将是企业能否经得起市场考验的重要因素，本着房地产业务可持续成长的原则，随着公司的高速发展，产品质量管理的制度化、标准化已成为提高产品质量的必然趋势。

某某地产产品质量实测操作指引目录第一篇总则.........................................................................1.目的........................................................................................2.适用范围.....................................................................................3.取样原则与计算说明 ........................................................................... .取样原则................................................................................. 第二篇尺差控制篇...................................................................1.混凝土结构工程 ............................................................................... .基本原则................................................................................. .截面尺寸偏差（砼结构）................................................................... .外门窗洞口尺寸偏差（砼结构）............................................................. .表面平整度（砼结构）..................................................................... .垂直度（砼结构）......................................................................... .顶板水平度极差（砼结构）................................................................. .楼板厚度偏差（砼结构）................................................................... .施工控制线设置（砼结构阶段）............................................................. .轴线偏差控制（砼结构）...................................................................2.砌筑工程..................................................................................... .基本原则................................................................................. .表面平整度（砌筑工程）................................................................... .垂直度（砌筑工程）....................................................................... .方正度（砌筑工程）.......................................................................3.抹灰工程..................................................................................... .基本原则................................................................................. .墙体表面平整度（抹灰工程）............................................................... .墙面垂直度（抹灰工程）................................................................... .室内净高偏差（抹灰工程）................................................................. .顶板水平度极差（抹灰工程）................................................................方正度（抹灰工程）....................................................................... .地面表面平整度（抹灰工程）............................................................... 第三篇定尺加工篇...................................................................1.砌筑工程..................................................................................... .基本原则................................................................................. .外门窗洞口尺寸偏差（砌筑工程）...........................................................2.抹灰工程..................................................................................... .基本原则................................................................................. 第五篇观感质量篇...................................................................1.设备安装..................................................................................... .座便预留排水管孔距偏差（设备安装）....................................................... .同一室内底盒标高差（设备安装）........................................................... .并列面板高度偏差（设备安装）.............................................................2.抹灰工程..................................................................................... .基本原则................................................................................. .阴阳角方正（抹灰工程）................................................................... .地面水平度极差（抹灰工程）...............................................................3.涂饰工程..................................................................................... .基本原则................................................................................. .墙面表面平整度（涂饰工程）............................................................... .墙面垂直度（涂饰工程）................................................................... .阴阳角方正（涂饰工程）................................................................... .顶棚（吊顶）水平度极差（涂饰工程）.......................................................4.墙面饰面砖工程 ............................................................................... .基本原则................................................................................. .表面平整度（墙面饰面砖工程）............................................................. .垂直度（墙面饰面砖工程）................................................................. .阴阳角方正（墙面饰面砖工程）............................................................. .接缝高低差（墙面饰面砖工程）............................................................. .空鼓（墙面饰面砖工程）...................................................................5.地面饰面砖工程 ............................................................................... .基本原则................................................................................. .表面平整度（地面饰面砖工程）............................................................. .接缝高低差（地面饰面砖工程）............................................................. .空鼓（地面饰面砖工程）...................................................................6.室内门安装工程 ............................................................................... .基本原则................................................................................. .门框正、侧面垂直度（室内门）.............................................................7.铝合金（或塑钢）门窗安装工程 ................................................................. .基本原则................................................................................. .型材拼缝宽度（铝合金门窗）............................................................... .型材拼缝高低差（铝合金－塑钢门窗）....................................................... .铝合金门或窗框正面垂直度（铝合金－塑钢门窗）.............................................8.木地板安装工程 ............................................................................... .基本原则................................................................................. .表面平整度（强化复合、实木复合、实木地板）............................................... .地板接缝宽度（实木复合、实木地板）....................................................... .地板接缝高低差（实木复合、实木地板）..................................................... .地板水平度极差（强化复合、实木复合、实木地板、石材地面、瓷砖地面） ....................... 第六篇防渗漏篇.....................................................................1.防渗漏工程................................................................................... .基本原则................................................................................. .卫生间涂膜厚度（防水工程）............................................................... .卫生间附加防水层（防水工程）............................................................. .外门窗边框外表面防水层（铝合金－塑钢窗）................................................. .卫生间地漏（防水工程）................................................................... .外门窗边框外表面防水层（铝合金－塑钢窗）.................................................第一篇总则1.目的1.1．作为《产品质量评估管理办法（试行）》制度的补充。