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2014年中国房地产市场总结与2015年趋势展望2014年中国房地产市场形势总结1、政策环境：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。
在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。
2、新房：百城价格连续下跌，重点城市供大于求，房地产开发投资增速创五年来新低价格方面，百城价格指数自5月起连续7个月下跌，四季度跌幅收窄，今年以来累计下跌2.25％；十大城市累计下跌0.25%，跌幅显著低于百城。
不同城市表现分化，保定、厦门1-11月累计涨幅超过10%，菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。
成交方面，2014年以来市场整体下行，市场成交较去年大幅下降。
2014年1-11月，50个代表城市月均成交2273万平方米，同比下降13.6%，与2012年同期基本持平，分别高出2010年、2011年同期10.6%、24.5%。
供应方面，近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场，同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模，累积效应推动新增供应增长至近五年同期最高水平，2014年1-11月，20个代表城市住宅月均新批上市1534万平方米，同比增长3.6%，比2010-2012年同期分别高22.0%、15.1%和20.8%。
其中9月单月供应超过2010年同期历史高点。
3、二手房：十大城市量价均回落，二三季度尤为突出，四季度有所回升价格方面，2014年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%，跌幅超过新房1.07个百分点，而2013年同期则累计上涨17.6%。
2014年房地产行业分析报告2014年6月目录一、2014年上半年市场情况分析 (4)1、全国市场基本情况 (4)2、不同类型的市场情况 (5)3、行业2014年下半年运行判断 (7)二、行业供需格局 (9)1、需求：增速回落，但总量保持高位 (9)（1）人口存量中的改善性需求 (10)（2）人口存量中的拆迁旧改需求 (11)（3）人口增量中的人口红利因素 (12)（4）人口增量中的城镇化率提升因素 (13)（5）存量和增量维度对需求的综合影响测算 (14)2、供给：土地集约化过程 (16)（1）目前我国存量住宅规模的测算 (16)（2）未来我国土地供给规模的测算 (17)3、行业供需逐步均衡将是大势所趋 (20)三、房地产行业变革：重构价值链 (21)1、简单土地价值创造面临挑战 (21)2、房地产金融和服务产业链价值有望逐步崛起 (24)（1）房地产金融链 (25)①海外回顾：美国房地产金融的发展历程 (25)②美国REITs的主要特点 (28)③我国基金化房地产信托未来发展的预测 (29)（2）房地产服务链 (33)①全球房地产服务业的崛起 (33)②我国房地产服务价值链现状 (35)③我国房地产服务业潜在规模空间 (36)④以“彩生活”为代表的新型房地产服务模式 (38)3、行业并购整合加大 (39)（1）并购行业发展的必由之路 (40)（2）所有制改革和国企改革带来更大并购机遇 (42)4、从减法到加法：新一轮“地产+X” (43)5、东部一线城市工业用地价值重估 (45)一、2014年上半年市场情况分析1、全国市场基本情况从全国市场来看，目前市场环境属于投资与销售同向回落状态。
从投资端看，1-5月全国开发投资与新开工累计同比增速分别为14.7%和-18.6%；从需求端看，1-5月全国商品房销售面积以及销售额累计同比增速分别为-7.8%以及-8.5%。
目前除开发投资增速外，行业其余主要指标增速已处于行业近5年来低谷值。
2014年房地产市场总结分析及2015年展望（行业篇）2014年房地产市场总结分析及2015年展望（行业篇）行业迎“拐点”，“白银时代”大幕开启2014年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化明显，中国经济也一改“高增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。
一时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业进入“白银时代”成为普遍共识。
2014年回顾一、主要指标维持低位，经济下行背景下房地产行业获益良多2014年，虽然中国经济基本面没有发生大幅改变，但在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策刺激消化期的“三期叠加”背景下，今年经济增速下行风险加大，稳增长压力巨大。
前三个季度GDP同比增速分别放缓至7.3%、7.5%和7.3%，仅次于2009年一季度全球经济危机的低点。
与此同时，固定资产投资同比增速由年初的17.7%下降至11月的15.8，房地产开发投资增速更是从19.8%逐月下滑至11.9%，并有继续下滑趋势。
CPI、PPI等指标增速屡创新低，显示出国内外需求低迷，通胀率持续走低并面临通缩风险，投资、出口、消费等方面都说明经济增长动力不足，整体经济下行风险都进一步显现。
在这种情况下，中央政府先后出台了一些列“微刺激”、“稳增长”措施，一方面是基建投资的增加，尤其是在高铁、核电的投资大幅加大，一定程度上弥补了房地产开发投资下行对整体经济的冲击。
另一方面，通过“定向降准”、“央五条”等鼓励金融机构继续支持居民购房需求，并于三季度末出台“9.30”房贷政策，松绑实行三年的“限贷”政策直接推动了房地产业快速筑底回稳，随之2年来首次不对称降息又带来资金面宽松，也使房地产行业受益匪浅。
房地产行业分析 2014房地产行业是指以房地产开发和运营为核心的一系列商业活动。
在中国国民经济中，房地产行业是一个重要的支柱产业，对国内生产总值（GDP）的贡献率较高。
本文将从市场规模、发展趋势、政策环境和风险挑战等方面对房地产行业进行分析。
一、市场规模房地产市场规模巨大，包括住宅、商业地产、办公楼等多个子领域。
根据国家统计局的数据，截至2019年底，中国房地产行业总资产达到293.4万亿元，其中住宅销售额为15.75万亿元。
房地产行业对国内生产总值的贡献率达到17.57%。
二、发展趋势1.城镇化推动需求增长：中国正在进行大规模的城镇化进程，这将进一步推动房地产需求增长。
随着城市化进程的加快，人口流动和就业需求的增加，对住房、办公楼和商业地产的需求也将稳步增长。
2.消费升级趋势：随着经济发展和人民收入水平的提高，消费者对住房的需求不仅仅停留在基本居住需求，更多关注居住品质和舒适度。
因此，高品质住宅和商业地产的开发和销售将成为行业的发展方向。
3.房地产科技化：随着科技的发展，房地产行业也开始应用各种新技术。
例如，虚拟现实（VR）技术可用于房屋销售预展示，人工智能（AI）技术可用于自动化管理和智能家居系统的开发。
这些新技术的应用将提高房地产行业的效率和竞争力。
三、政策环境中国政府一直以来都高度重视房地产行业的发展，并通过一系列的政策来引导和规范市场。
例如，限购政策和限贷政策旨在控制房价过快上涨和避免房地产泡沫。
土地供应政策则通过增加土地供应来平衡市场供需关系。
此外，还有减税降费政策和金融支持政策等，以促进房地产行业的发展。
四、风险挑战1.房地产泡沫风险：由于投资投机和过度供应等原因，房地产市场存在出现泡沫的风险。
一旦泡沫破裂，将对金融体系和整个经济产生严重冲击。
2.政策风险：政府对房地产市场的调控政策是不稳定的，随时可能发生变化。
这些政策变化可能会对市场产生不利影响，增加企业经营的不确定性。
3.资金风险：房地产行业通常需要大量的资金支持开发项目，但融资难度较大。
2015年房地产行业分析报告2015年7月目录一、房地产行业告别高速增长行业改革需求加大 (3)1、房地产行业告别高速增长 (3)2、行业现状倒逼改革力度加大 (4)二、国企改革将成为地产行业下半年投资主线之一 (6)1、相关政策密集出台，国企改革步伐加速 (6)2、房地产行业国企占比高运营效率相对较低 (6)3、国改注入优质资产，提高企业运营效率 (8)三、央企和经济发达地区的地方国企改革率先发力 (9)1、央企改革是国企改革排头兵 (9)2、经济发达地区的地方国企将率先发力 (10)（1）上海国资改革是国企改革排头兵 (10)（2）浙江国资混合所有制改革成效明显 (11)四、重点公司 (12)1、中粮地产：城市更新与前海建设提升公司估值 (12)2、招商地产：大股东资源优势明显 (13)3、信达地产：与大股东协同发展，收购处置潜力大 (13)4、上实发展：夯实主业，多元发展 (14)5、嘉凯城：转型城镇商业，盈利能力改善空间大 (15)一、房地产行业告别高速增长行业改革需求加大1、房地产行业告别高速增长今年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。
1-5 月全国商品房销售面积35996 万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。
销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。
1-5 月房地产开发投资累计完成额32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比1-4 月累计完成额增速回落0.9 个百分点。
国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于100 为景气空间，低于100 为不景气空间。
该指数在去年年中在95 左右徘徊了几个月以后一路下行，2015 年5 月国房景气指数92.43，创下了1997 年指数创立以来的历史低值。
2014-2015年房地产行业分析报告2014年12月目录一、房地产市场长周期回顾与展望 (3)1、政策面从针对性调控到回归市场化 (4)2、前后商品房时代的价格表现 (5)（1）前商品房时代房价表现（1988-1997 年） (5)（2）后商品房时代房价表现（1998-今） (6)3、前后商品房时代的销量表现 (8)4、中长期发展驱动因素分析 (9)（1）人口：购房需求高峰出现在2013 年 (9)（2）经济增速：依旧处于下行周期 (10)（3）货币政策：上涨不过是货币幻觉 (11)（4）支付能力及住房拥有率：房价收入比高于合理区间，住房拥有率处于世界中高收入水平 (12)（5）长效机制：房产税越行越近 (13)5、行业中长期走势展望 (14)二、房地产市场短期趋势分析 (15)1、成交量去年底开始下降，今年7 月份逐步回升 (15)2、房价短期企稳，分化特征明显 (18)3、库存依旧维持高位，去化周期小幅改善 (19)4、地产投资持续低迷，新开工由正转负 (20)215、短期宏观环境分析.........................................................................................（1）宏观经济：短期延续出清 (21)（2）金融市场：信贷小幅回升 (23)（3）宏观政策：弱化地产依赖 (25)①房地产政策分析：从地方限购放松到中央限贷放松 (26)276、短期趋势分析小结.........................................................................................2014 年楼市成交经历了一个“前低后高”的走势，年初成交量从2013 年的历史高位大幅回落，上半年持续低迷，而由7 月份起，成交量连升5 个月，迭创年内新高；房价方面 4 月份起开始第一轮全面降价后，近几个月也出现筑底企稳的态势。
15年房地产公司年度总结5篇第1篇示例：15年房地产公司年度总结随着国家经济的快速发展，房地产行业也得到了长足的发展。
15年对于房地产公司来说是一个具有挑战性的一年，同时也是一个充满机遇的一年。
在这一年中，我们公司取得了一系列的成绩和进展，为此我们对公司在15年的工作进行了一次全面的总结和分析。
一、市场分析在15年的房地产市场中，面临了宏观经济下行压力、政策调控和行业调整等多重挑战。
在政策层面，房地产市场调控继续保持高压态势，楼市调控措施继续收紧，一系列政策的出台对于楼市产生了深远的影响。
市场需求方面逐渐从一二线城市向周边城市和三四线城市转移，整体市场呈现平稳态势。
不过，尽管市场面临着严峻的挑战，我公司经过了多年的积累，已经具备了应对复杂市场环境的能力。
我们坚持以客户为中心，不断完善产品和服务，通过差异化和高品质的产品，积极拓展市场，保持了较好的业绩。
二、销售业绩在15年中，我公司销售业绩取得了较好的成绩。
公司产品根据市场需求进行了优化和调整，开发了一系列适应市场需求的产品。
在市场竞争激烈的情况下，我公司团队以饱满的热情和专业的态度，不断挖掘市场，争取订单，在一系列的销售推动下，取得了令人满意的销售业绩。
三、项目成绩在15年中，我公司不断强化项目管理，提高了项目的品质和服务水平。
公司致力于推动项目建设，不断优化项目规划和设计，提升了项目的整体竞争力。
我们始终将质量和服务放在首位，严格把控项目质量，在项目建设中积极应对各种风险和挑战，使项目建设取得了显著的成绩。
四、创新发展在15年中，公司积极投入到科技和创新领域，加强技术研发和创新能力，推动产品和服务的创新发展。
不断提高产品技术水平和市场竞争力，不断满足市场需求，把握市场动态，积极开展产品研发，推出了一系列新产品和新服务，使得公司在激烈的市场竞争中取得了优势地位。
五、市场拓展在15年中，公司积极拓展市场，加强对房地产市场的研究和了解。
通过多种渠道和手段，不断加大市场推广力度，扩大了市场份额。
2015房地产报告范文引言房地产行业是一个非常重要的经济领域，对一个国家的经济发展起着重要的推动作用。
本文将对2015年的房地产市场进行分析和展望，以便更好地理解过去的趋势和未来的发展方向。
1. 2015年房地产市场回顾2015年是一个重要的年份，全球经济复苏缓慢，房地产市场也受到了一定的影响。
然而，中国房地产市场在这一年取得了一些积极的成果。
首先，2015年中国房地产市场的销售额稳步增长。
这主要得益于政府推出的一系列鼓励购房的政策，如降低首付比例和利率等。
这些政策的实施促使了购房需求的增加，进而带动了房地产市场的发展。
其次，2015年中国房地产市场的库存压力有所缓解。
在之前的几年中，由于过度投资和过度开发，许多城市面临着严重的库存问题。
然而，2015年政府采取了一系列措施来解决这个问题，如推出购房补贴和限购政策等。
这些措施的实施使得库存压力有所减轻，市场供需关系逐渐趋于平衡。
最后，2015年中国房地产市场的投资趋势发生了一些变化。
由于政府对高风险投资的限制，一些投资者开始将目光转向了房地产市场。
这导致了房地产市场投资的增加，并对市场产生了积极的影响。
2. 2015年房地产市场展望尽管2015年中国房地产市场取得了一些积极的成果，但也面临着一些挑战和风险。
首先，政府需要继续加大对房地产市场的调控力度。
房地产市场存在一定的泡沫风险，政府需要通过限购和限贷等措施来防范潜在的风险。
其次，房地产市场的可持续发展问题需要引起关注。
过度的投资和开发可能导致资源浪费和环境污染。
政府应该制定更加严格的土地开发和环境保护政策，以确保房地产市场的可持续发展。
最后，房地产市场需要更加注重产品质量和服务质量。
随着消费者对品质和服务的要求提高，房地产开发商需要加大投入，提升产品和服务的质量，以满足市场需求。
结论2015年是中国房地产市场发展的重要一年，尽管面临一些挑战，但也取得了一些积极的成果。
政府需要继续加大对房地产市场的调控力度，并注重可持续发展和产品质量。
2015年房地产行业分析报告2015年9月目录一、2014年以来房地产行业的发展回顾 (4)1、房地产行业价格指数总体走低 (5)2、房地产开发投资规模持续下降 (6)二、“新常态”背景下房地产行业的发展走势 (11)三、上市房企的发展动向分析 (14)1、上市房企差异化明显，未来分化发展不可避免 (15)2、房企转型呈多元化发展 (19)（1）北京上市房企的发展趋势 (19)（2）上海上市房企的发展趋势 (20)（3）广东上市房企的发展趋势 (21)（4）杭州上市房企的发展趋势 (22)（5）珠海上市房企的发展趋势 (23)（6）宁波上市房企的发展趋势 (24)（7）苏州和廊坊上市房企的发展趋势 (24)四、未来上市房企的可能发展情景 (25)1、继续以房地产为主业，同时以其他相关业务协同发展的“房地产+X”模式 (25)2、逐步以其他业务为主业，同时以房地产为辅业的“X+房地产”模式 (27)3、退出房地产行业，彻底转型的“X”模式 (27)五、重点企业简况 (28)1、保利地产：业绩稳健增长，业务布局充满期待 (29)2、华夏幸福：布局京津冀协同发展，产业新城模式优势显著 (30)政策指引转变，房地产行业将回归本位。
过去地方政府的行为对房地产行业的发展具有推波助澜的作用。
房地产虽然在短期中带动了经济的快速增长，但在整体上制约了国民经济结构的优化升级。
随着不动产登记平台的建立，房地产税纳入立法程序，政府对房地产行业的政策指引已经发生转变，房地产行业的投机性将明显削弱，其行业本性将逐步显现。
房地产行业在整体上已进入“后半阶段”，但在区域及结构上仍存有发展空间。
由于中国区域经济存在巨大差异，在国家稳步推进区域协同发展、新型城镇化等战略的背景下，与此有关的地区还存在较大的发展空间。
同时，中国居民虽然首次购房的刚需弱化，但随着生活水平的提高，其对改善性住房、体验性住房的需求将会逐步提升，从而房地产行业的投资机会将更多由过去的“增量”营利向“存量”营利的方向转变。
第1篇一、前言随着我国经济的持续增长和城市化进程的加快，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，发挥着越来越重要的作用。
回顾过去几年，我国房地产市场经历了起伏跌宕的历程，在此，我们特此撰写此报告，对房地产历年发展情况进行全面总结，以期为未来房地产行业的发展提供有益借鉴。
二、房地产历年发展概况（一）2008-2012年：政策调控与市场波动并存1. 2008年：受全球金融危机影响，我国房地产市场受到较大冲击。
为稳定经济，政府出台一系列政策措施，如降低首付比例、调整房贷利率等，房地产市场逐步回暖。
2. 2009年：政府继续实施宽松的货币政策，房地产市场成交量大幅上升。
但部分城市出现房价过快上涨现象，政府开始加强调控。
3. 2010年：政府出台“国十条”等一系列调控政策，调控力度加大。
房地产市场出现降温迹象，房价增速放缓。
4. 2011年：政府持续调控，房地产市场成交量持续低迷。
部分城市房价出现下跌。
5. 2012年：政府出台“新国五条”，进一步强化调控。
房地产市场逐渐进入调整期。
（二）2013-2016年：政策微调与市场分化1. 2013年：政府开始微调政策，房地产市场逐渐回暖。
部分城市房价出现上涨。
2. 2014年：政府继续微调政策，房地产市场分化加剧。
一线和部分二线城市房价上涨，三线城市房价下跌。
3. 2015年：政府加大去库存力度，房地产市场逐渐企稳。
部分城市房价出现上涨。
4. 2016年：政府继续实施去库存政策，房地产市场保持稳定。
部分城市房价过快上涨现象得到抑制。
（三）2017-2020年：调控常态化与市场调整1. 2017年：政府加强房地产调控，房地产市场进入调整期。
部分城市房价过快上涨现象得到抑制。
2. 2018年：政府继续实施房地产调控，房地产市场逐渐企稳。
部分城市房价出现下跌。
3. 2019年：政府继续加强房地产调控，房地产市场保持稳定。
部分城市房价出现上涨。
4. 2020年：受新冠疫情影响，房地产市场受到一定程度冲击。
2014-2015年房地产行业分析报告2014 年10 月目录一、2015 年是资金市 (4)1、2015 年vs 2012 年：这次很相似，就差资金面 (4)（1）行业调控政策走向放松 (4)（2）未来供给面同样趋于收缩 (4)（3）行业库存去化周期在年底出现改善迹象 (4)2、来自政策的惊喜多于基本面 (8)（1）政策趋势将走向“市场化”+“差异化”........................................................................ 8 （2）2015 年政策研判 ........................................................................................ ................ 9 ①信贷管理/公积金政策......................................................................................... ..... 9 ②税收管理......................................................................................... .......................... 9 ③限购执行......................................................................................... .......................... 9 ④土地制度......................................................................................... .. (9)3、2015 年全国数据预测：投资增速8%，销售面积增速3% (10)（1）2015 年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10% ..................................................................................... ........................................... 10 （2）重点城市预测：供给小幅下降5%~10%，供需缺口回到5%以内 ..................... 12 （3）公司销售增速：14 家A/H 公司2015 年销售额预计同比增长11% ................... 15 （4）房价趋势：预期平稳，环比调整幅度在5%以内. (18)二、行业转型 ........................................................................................ ..191、行业黄金时代已是过去时 (19)（1）2014 年开始，人口结构不再支持房地产需求持续释放 ...................................... 20 （2）存量住房户均超过1 套，测算空臵率达17.7%，未来需求转向“居住升级”+“旧城改造” ..................................................................................... .......................................... 21 （3）货币增速已经很难再快速提高，二三线城市房价涨幅有限，失去赚钱效应 (23)2、地产“白银”时代，开发商唯有转型 (24)①国际经验看，除非土地供给严格被控制，地产商高利润率不可持续............. 24 ②开发商的集中度提升在中长期看是个“伪命题” ................................................. 26 （1）布局：回归前20%的一二线城市 (28)（2）产业：龙头开发商纵向一体化，中小型公司跨领域多元化 ............................... 34 （3）模式：降杠杆、轻资产；以金融化带动国际化................................................... 38 ① 传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率” ............. 38 ②实现国际化则需要高度的金融化，加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”.. 39 ③案例分析：传统型开发商日本三井不动产的“轻资产”之路 (39)一、2015 年是资金市1、2015 年vs 2012 年：这次很相似，就差资金面2014年底的市场形势与2011年底类似：（1）行业调控政策走向放松2014年以来，除开北上广深四大一线城市及三亚以外，地方政府均已退出限购执行，而同时，湖北、福建等各地政府也开始允许公积金省内流动，实行了契税补贴等政策刺激措施，行业调控政策从2013 年底的从紧状态走向宽松。
（2）未来供给面同样趋于收缩随着2014年开发商投资活动趋于保守，新开工收缩，我们预判2015年供应较2014年下降5%~10%（对比2012年，重点城市供应较2011年持平）。
（3）行业库存去化周期在年底出现改善迹象截止9月底，我们监控的库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16个月左右，而2011~2012年周期，库存去化月数高点出现在2012年1月，为17.9个月，之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。
现在就差资金面的改善！1）资金量角度：M2-M1的同比增速在低位，居民储蓄池子深度还不够。
从过往数据来看，我们发现M2-M1的同比增速，以及居民储蓄余额增速对房地产月度销售额同比增速有明显领先关系，领先时间大约6~12个月。
M2-M1主要反映居民储蓄、企业定期存款及证券保证金、住房公积金等账户余额，而企业定期存款变动弹性相对较小，所以其同比增速可以简单认为是居民手中高度可变现资产的增长情况，从该项指标看，2014年以来同比增速一直在下行通道，预示着未来1~2 个季度的区间，房地产销售额难有大幅改观。
2）资金价格方面，预计2015年实际利率平稳回落，回落速度缓于2012年：根据中金宏观组预测，2015全年将有两次降息，而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位（2014年预测：2.0%），意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015年房价平稳。
综合来看，我们认为，实体市场状况与2012年相比，仅差货币政策支持的“发令枪”，比如全面降准及降息的刺激（2011年底至2012年7月，央行三次降准，两次降息）。
2、来自政策的惊喜多于基本面（1）政策趋势将走向“市场化”+“差异化” 就国际经验而言，政府干预房地产的政策思路会随着房地产市场成熟度而变化。
在房地产起步时期，住房短缺矛盾突出，政府一般全面介入公共住房建设（比如直接参与实物建房，类似于我国房改前，韩国、日本的70年代）；而在住房短缺问题得到缓解前提下，政府会逐渐退出实物建房领域（公共住房建造开始市场化、私有化），之后在住房总量较为充足情况下，政府转向提供信贷和货币支持，提高住房自有化率（对低收入家庭发放购房/租房补贴、提供住房抵押贷款担保，类似我国目前）；最后，在住房自有化率达到饱和，居民杠杆提升到一定程度后，开始推动房地产金融发展，实现抵押贷款证券化等等（比如美国1970年，英国、爱尔兰等1990年后）。
（2）2015 年政策研判2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现。
我们认为，未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。
①信贷管理/公积金政策新增信贷总量在2015年依然保持稳健趋势，投资数据疲弱情况下，2015年地方有望出台首套房利率优惠补贴措施，支持购房需求释放；公积金将逐步允许异地流动，公积金贷款上限也将提高。
②税收管理各地方政府将逐步契税减免等措施鼓励新房交易，同时二手房税收也将有所松动；开发商层面，或将推行房地产行业的营业税改增值税措施；存在年底部分城市推广房地产税试点可能性。
③限购执行部分一线城市或将退出限购，比如深圳、广州。
④土地制度鼓励旧城改造，严控特大型城市新增建设用地；或将有改性/城市更新的制度性框架出台。
3、2015 年全国数据预测：投资增速8%，销售面积增速3% （1）2015 年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10% 理由有两点：1）历史上看，房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标，2014年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速；2）目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预期2015年新开工将继续缩减，从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015 年2季度及以后。
按揭贷款支持将有所好转，预计销售额同比增长5%左右，销售面积同比增速3%。
行业销售指标的先行指标则是信贷增速，中金宏观组预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5万亿元，按照过往经验，新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿。
（2）重点城市预测：供给小幅下降5%~10%，供需缺口回到5%以内9大重点城市数据显示，2015年供需缺口将收窄，预计城市供应同比下降7%，需求同比回暖9%：我们观察到2014年二季度开始，重点城市新开工有显著放缓，按照9-12个月的生产周期估计，我们预计2015年行业供应将放缓约7%，其中由于供给同比高基数主要是2014 年上半年，预期2015年上半年供应降幅将达10%。
需求层面，根据中金银行组判断，首套房按揭利率或将在2014年底、2015年初回归至9 折附近（对比2012年，首套房按揭利率开年为8折），我们预计2015 年城市销售将同比回升9%，供需缺口由2014年的19%收窄至5% （2012 年供需缺口为-4%，即需求超过供给4%）。
