居民住宅小区物业管理制度
第一章总则
第一条为给城市居民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境,加强住宅小区物业管理,维护物业管理当事人的合法权益,根据国家有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条本市行政区域内住宅小区的物业管理适用本办法。
具有一定规模并属多个业主共有或共用的住宿、办公、商贸混合区的物业管理,可以参照本办法的规定执行。
第三条本办法所称住宅小区,是指实行城市综合开发,基础设施配套比较齐全,具有一定规模的住宅区域或住宅组团。
本办法所称物业,是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。
本办法所称物业管理,是指业主自治组织及其委托的企业,对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。
本办法所称业主,是指物业的所有权人及合法使用人。
第四条本市住宅小区的物业管理,实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合、合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则,积极推行物业管理企业化、专业化ⅱ市场化、社会化。
第五条本市及各县市房产管理部门负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督,
未设房产管理部门的县市由建设行政主管部门(以下统称物业行政主管部门)负责。
公安、规划、市政环卫、园林绿化、供水、供气、供电、通讯、广播电视等管理部门及其行政执法组织和居民自治组织,应当充分发挥物业管理企业的作用,合力推行物业管理工作。
第二章业主委员会
第六条住宅小区成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。
一个住宅小区成立一个业主委员会。
第七条业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成,可以选聘所在地居民委员会的人员参加。
业主委员会一般由7至11人组成,其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应,且总数不能少于全部委员总数的三分之二。
业主委员会委员每届任期2至3年,可以连选连任。
业主委员会设专职或兼职主任委员一名,由业主委员会委员选举或推举产生,负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。
业主委员会组建的具体办法、程序和业主委员会章程示范文本,由本市物业行政主管部门制定。
第八条业主委员会自成立之日起15日内,应当持下列文件到物业行政主管
部门登记:
(一)业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会委员名单;
(三)业主委员会章程。
第九条业主委员会代表和维护业主的合法权益,履行下列职责:
(一)召集业主大会审定《物业管理公约》和业主委员会章程;
(二)选聘、续聘、解聘物业管理企业;
(三)审定物业管理企业拟订的物业管理计划、目标和大中修理、更新改造方案;
(四)根据价格管理部门核定的标准,确定本住宅小区物业管理服务的具体收费项目和标准;
(五)检查、监督、考核物业管理企业的工作,督促业主遵守《物业管理公约》,调解业主与物业管理企业之间的纠纷;
(六)监督物业管理企业合理使用物业维修金和物业管理用房、经营性用房;
(七)组织实施行政机关委托管理的事项;
(八)《业主委员会章程》规定的其他重要事项。
第十条业主委员会自成立之日起3个月内,应当择优选聘有相应专业资质证书的物业管理企业。建筑面积超过3万平方米的住宅小区,应当通过招标方式选聘物业管理企业。
业主委员会只能选聘一个物业管理企业统一负责住宅小区的物业管理,住宅小区的业主不得自行委托物业管理企业。
第十一条业主委员会选聘、续聘物业管理企业应当与其签订《物业管理合同》,明确物业管理的事项、标准、费用、期限、违约责任、争议处理及双方约定的其他事项。
《物业管理合同》示范文本由本市房产管理部门按有关规定统一印制。
第十二条新建住宅小区在业主委员会成立并选聘物业管理企业以前,由住宅小区开发建设单位聘请物业管理企业负责过渡性物业管理。
过渡性物业管理期间,住宅小区开发建设单位应当与物业管理企业签订过渡性物业管理合同,物业管理服务费由开发建设单位和房屋买受人依照房屋买卖合同的约定承担。
过渡性物业管理期间不得使用物业维修金。
第三章物业管理企业
第十三条设立物业管理企业应当具备相应的专业资质,依法登记注册,取得法人资格。物业管理企业资质管理的具体办法由本市房产管理部门制定。
物业管理企业可以享受国家和省、市人民政府有关第三产业发展的优惠政策。
失业人员、企业下岗职工兴办或参加物业管理企业的,依照《**市再就业工程实施办法》的规定给予特别扶持。
第十四条物业管理企业享有下列权利:
(一)依照《物业管理合同》制定受托范围内的物业管理措施;
(二)依照《物业管理合同》、《物业管理公约》实施管理,制止管理范围内的违章行为;
(三)依照《物业管理合同》收取管理服务费用和根据有关专业管理部门的委托代收水、电、气等费用;
(四)选聘专业人员承担专项芾矸褚滴瘢?BR> (五)请求业主委员会督促业主遵守物业管理规定;
(六)无偿使用物业管理用房,优先租用经营用房开展与物业管理服务有关的经营活动;
(七)在履行《物业管理合同》规定义务的前提下开展其他特约服务。
第十五条物业管理企业应当履行下列义务:
(一)依法经营,全面履行《物业管理合同》;
(二)不间断地为业主提供服务;
(三)超出《物业管理合同》规定采取重要管理措施时征得业主委员会同意;
(四)自觉接受业主委员会和业主的监督;
(五)自觉接受物业行政主管部门依法实施的行政管理和监督。
第四章物业管理活动
第十六条物业管理企业根据《物业管理合同》和有关专业管理部门的委托,负责下列管理事项:
(一)房屋的使用管理及房屋公用部位的维修、养护;
(二)道路、路灯、停车场(库)、供水、供电、供气、排水、有线电视、消防、安全等公用设施、设备的管理和维护;
