房地产估价师执业资格考试笔记

第十章房地产税收学习笔记一、税收特征：强制性、无偿性、固定性二、房产税：1、范围：城市、县城、城镇、工矿区（农村不收）2、依据：（考试答案一般成对出现，相差10倍，算的时候当心，一定要算清小数点）（1）依据余值收取1.2%：余值=原值*（1—10%-30%）原值包含各种附属设施或不单独计价的配套设施如暖气、管线、电梯等。

（2）依据租金收取12%3、地下建筑：（1）工业：原值=现价*50%-60%（2）商业或其他：原值=现价70%-80%三、土地使用税1、范围：城市、县城、城镇、工矿区（集体土地也要收、外商也收）3、按年缴纳四、耕地占用税3、批准占用后30天内必须交清。

五、土地增值税1、税率：增值部分未超过扣除部分的50%，按30%；50%-100%，按40%；100%-200%，按50%200%以上，按60%2、其他规定（1）1994年1月1日前签订转让合同的，免征。

（2）1994年1月1日前签订开发合同或已立项，按规定投入开发，5年内首次转让免征。

*（3）《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收。

（4）普通标准住宅出售，增值未超过扣除部分的20%的，免征。

（5）签订合同7天内，税务申请。

六、契税1、税率：3%-5%2、2008年11月1日，90平方米以下的，按1%收取。

3、非法定继承人继承的，视同赠与，要征收契税。

七、其他相关税收1、固定资产调节税（1）五个档次：0%、5%、10%、15%、30%（2）2000年1月1日起，暂定征收。

2、营业税、城建税和教育费附加（1）城建税：7%、5%、1%（2）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》2008年131号文件：普通住房：超过2年转让的，免征；2年以内的，按收入减原价差额征收营业税非普通住房：超过5年的，按收入减原价差额征收；2年以内的，按全额征收。

以上规定执行至2009年12月31日。

2023年房地产估价师考试考前核心考点速记1.2023年房地产估价师考试考前核心考点速记篇一房地产拍卖底价评估的特点：①强制处分。

处分行为要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。

②快速变现。

买受人无时间充分了解标的物，因此出价一般低于正常交易价格。

③市场需求面窄，推广力度小。

④消费者心理因素。

认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格。

⑤购买者的额外支出。

拍卖时所发生的费用以及产权转移时所发生的费用，由于竞买者要支付拍卖机构佣金，成为购买者的额外成本。

估价时应该考虑是否扣除。

2.2023年房地产估价师考试考前核心考点速记篇二租赁价格评估特点：①住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估。

住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。

②租约对租金估价有一定的影响。

租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。

如果为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金则采用正常客观的租金标准;如租约所约定的租金与市场租金标准相差较大(或高或低)，租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。

租期最长为20年。

③划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。

④几种租金内涵。

成本租金(折旧费、维修费、管理费、利息、房产税)、商品租金(折旧费、维修费、管理费、利息、房产税、保险费、地租、利润)、市场租金(商品租金根据供求关系形成)。

3.2023年房地产估价师考试考前核心考点速记篇三工业房地产估价特点：①涉及的行业多;②非标准厂房多，单价相差大;③要区分设备和建筑物的造价;④受腐蚀的可能性大。

4.2023年房地产估价师考试考前核心考点速记篇四房地产估价职业道德的主要内容如下：(1)房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。

9、建筑物折旧的求取方法：⑴年限法。

①自然寿命和经济寿命。

建筑物的自然寿命是指建筑从建成之日起到不堪使用时的年数；后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。

②实际经过年数和有效经过年数。

实际经过年数是指建筑物建成之日起到估价时点时的日历年数；有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。

在成本法求取折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。

⑵实际观察法。

注重建筑物的实际损耗程度。

建筑物的损耗分可修复的损耗和不可修复的损耗。

当修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分。

其折旧额为其修复费用；对于不可修复部分，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，然后采用年限法或面新折扣法分别计算其折旧额，最后将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命的折旧额相加，即得到建筑物的折旧总额。

⑶成新折扣法。

适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查。

⑷折旧方法的综合运用。

常以年限法为基础计算折旧，然后根据实地观察法进行修正。

P16310、估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时：①建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。

②建筑物耐用年限短于土地使用年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧。

③建筑物耐用年限长于土地使用年限时，应按土地使用权年限计算折旧。

④建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧。

⑤建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧。

11、现行商品房价格构成：⑴商品住宅价格构成：①成本：征地费及拆迁补偿安置费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑、安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息。

全国房地产估价师执业资格考试笔记3全国房地产估价师执业资格考试笔记3 八、运用各种估价方法时应注意的问题。

●市场比拟法●① 可比实例选择不当（八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1年）② 建立价格可比根底易出错（楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积）③ 交易情况修正（修正的方向，分子分母位置）④ 交易日期修正（说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用）⑤ 房地产状况修正（直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正≤20%，综合修正≤30%）。

●收益法●（有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限确实定）① 计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误② 收益面积有误（大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。

车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。

收益要与相应面积对应好）③ 收益工程要全、不要漏项（易漏租赁保证金和押金等的利息收入）④ 费用也要客观（p199教材）a 不包含所得税、抵押贷款归还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项）。

b 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定）⑤ 带有租约的情况（p12标准）对其是否客观的说明⑥ 纯收益确实定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明⑦ 资本化率确实定要充分说明理由；⑧ 收益年限确实定；⑨ 公式运用是否正确。

●本钱法●①生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物；②开发本钱确实定要有依据；③管理费用确实定；④计息期易出错，利息的计算基数是土地本钱+建立本钱+管理费，容易缺项；⑤开发利润：⑴要与利润基数对应好。

⑵利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。

⑶四种利润率与基数的对应关系（p145理论与方法）易出错；⑥税费；⑦折旧。

二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记?房地产估价案例与分析?目录第一局部房地产估价原那么 (1)第二局部估价程序 (2)第三局部房地产估价技术路线 (3)第四局部估价方法 (3)一、市场比拟法 (3)二、收益法 (5)三、本钱法 (7)四、假设开发法 (9)五、基准地价修正法 (11)第五局部不同估价目的下的估价 (11)一、土地使用权出让价格评估 (11)二、房地产转让价格评估 (12)三、房地产租赁价格评估 (12)四、房地产抵押价值评估 (13)五、房地产保险估价 (14)六、房地产课税估价 (14)七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15)八、房地产的分割、合并估价 (15)九、房地产纠纷估价 (16)十、房地产拍卖底价评估 (17)十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17)十二、损害赔偿估价 (18)第六局部各种类型的房地产估价 (18)一、居住房地产估价 (18)二、商业〔含餐饮〕房地产估价 (18)三、商务办公〔写字楼〕房地产估价 (18)四、旅馆〔含娱乐〕房地产估价 (19)五、工业房地产估价 (19)六、特殊用途房地产估价 (19)第七局部估价报告格式 (19)估价报告常见错误 (21)第八局部估价报告案例 (23)第九局部投资分析 (23)第十局部网上下载 (24)案例分析解题思路1、问答：考估价的根本领项，估价目的、对象、时点〔市场变化对估价结果的影响〕，价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题〔如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命〕等。

2、单项选择：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，根本原理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。

1、什么是技术路线？路线的三个方面①价格内涵，由目确实定②估价思路，由原那么原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

全国房地产估价师执业资格考试笔记2四、估价目的（核心）1、不同估价目的要受不同法律法规制约。

①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）4、目的决定价格形成。

是因决定价格内涵而决定的；5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。

7、目的影响技术路线。

五、房地产价值形成及分配规律1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）4、带租约的房地产转让价格；5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。

扣除房地产以外资产的贡献；8、房地的匹配问题。

六、资料的搜集。

资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）1、一般资料：（1）项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；③项目有关文件。

（2）估价时点房地产市场状况的资料：①一般性的；②地区性的；③本类型房地产资料（商业、特殊物业）（3）估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……（4）估价对象区域条件资料：①交通。

②环境。

③繁华程度。

（5）相关法律、法规、政策。

2、不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）（1）市场比较法：①交易实例及实例房地产状况。

②不同交易情况价格差异的资料。

③房地产价格指数及汇率方面的资料。

④房地产状况修正的有关技术资料。

（2）成本法：①土地取得成本方面的资料。

②土地开发和房屋建设方面的资料。

③管理费用方面的资料。

房地产估价师执业资格考试笔记一、考试概述房地产估价师执业资格考试是经国家房地产估价师资格认证委员会组织的考试，旨在评估考生在房地产估价领域的专业知识、技能和能力。

通过考试取得执业资格后，考生可以合法从事房地产估价工作，并对房地产市场进行准确估价，为行业和个人提供专业的咨询服务。

二、考试科目及内容1.房地产估价基础知识–了解房地产市场基本概念和特点–掌握房地产估价法律法规–熟悉房地产估价的基本原理和方法2.经济金融与房地产市场–熟悉宏观经济和金融政策对房地产市场的影响–掌握房地产市场调控政策和相关法规–了解房地产市场与社会经济发展的关系3.房地产市场调研与数据分析–学会使用各种方法进行房地产市场调研–掌握房地产市场数据的采集和分析技巧–了解房地产市场趋势和变化规律4.房地产估价实务–掌握房地产估价的实际操作流程–熟悉房地产估价报告的撰写要求和格式–了解房地产估价的审查和监督程序三、备考指导1.系统学习基础知识房地产估价师考试要求考生具备扎实的基础知识，包括房地产市场、法律法规、估价原理和方法等内容。

考生应该选择权威的教材、参加培训班或自学，全面系统地掌握各科目的知识点。

2.多做练习题通过做大量的练习题，考生可以更好地理解知识点，熟悉考试题型和答题技巧。

可以选择购买专门的考试辅导书籍或参加在线模拟考试。

3.深入实践房地产估价是一门实践性很强的学科，理论知识的掌握只是基础，必须通过实地考察、实际案例分析和模拟估价等方式进行实践。

考生可以联系当地的估价机构或专业人员，参与实际项目的估价工作，提高自己的实际操作能力。

4.做好笔记和总结备考过程中，考生可以逐步积累笔记，记录重要知识点、难点和应对方法。

对于做错的题目，要仔细总结错误原因和解题思路，及时调整学习计划。

四、考试注意事项1.注意审题与解题考生在考试过程中要仔细审题，明确题目要求和考点。

进行解题时，要理清思路，条理清晰地写出答案，注意语句表达的准确性和简洁性。

房地产估价师之估价原理与方法考试知识汇总笔记1、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（　）元/m2。

A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 B2、关于比较法运用的说法，错误的是（）。

A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】 D3、下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。

A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】 D4、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。

A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】 C5、下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。

A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产【答案】 B6、资本化率是（）的倒数。

A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数【答案】 D7、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。

A.价值时点B.开发完成C.未来延迟销售D.销售完成【答案】 C8、关于估价目的的说法，错误的是（）。

A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】 C9、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

房地产估价师笔经
（一）房地产估价师考试复习之注重根本,精读教材
房地产估价师考试共4个科目。

应试者要想一次通过，就必须至少精读一遍教材，精读时一定要注意每个细节问题。

（二）房地产估价师考试复习之结合房地产估价师考试大纲重点复习
房地产估价师考试的四个科目都有相应的考试大纲。

凡是考试大纲要求掌握和熟悉的内容都是考试的重点，所占的分值也最多。

一定要重点掌握,部分没有时间全面复习的考生要先看大纲要求掌握和熟悉的内容,这部分知识点基本上占到了房地产估价师考试分值的60%-70%。

其重要程度大家可想而知。

（三）房地产估价师考试复习之学会把知识点系统化
房地产估价师考试所用教材上有很多东西比较抽象,大家不容易理解.我们要学着把抽象的东西具体化,建立概念、理论、方法之间的联系,这样对大家通过房地产估价师考试很有帮助。

（四）房地产估价师考试复习之掌握概念、理论、方法的本质
考生要从概念、理论、方法的“本意”出发来理解概念、理论、方法，掌握其精髓，这样就可以做到以不变应万变。

（五）房地产估价师考试复习之记住一些基本的公式以及适用的条件和范围
房地产估价师考试计算题是不给计算公式的，因此应试者必须记住公式。

不要因为这个丢分,那就太不值得了。

（六）房地产估价师考试复习之房地产估价师考试--重在做题
书本上的知识点再怎么熟悉,如果不做题想顺利通过考试基本上是不可能的,任何考试都是一样。

必须多做题目包括课后习题,历年真题,模拟题等。

但大家要记住千万不要背题,要在做题的过程中熟悉和掌握知识点。

房地产估价师之估价原理与方法考试考点大全笔记1、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。

首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。

已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。

A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞丁＞甲【答案】 C2、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。

在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。

A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】 D3、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。

A.1B.2C.3D.4【答案】 C4、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”【答案】 C5、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。

A.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定【答案】 B6、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。

A.半年B.一年C.两年D.三年【答案】 B7、从（）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。

A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】 B8、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。