宝鸡市房地产市场分析
目录：
一、宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况
二、区域楼市研究
三、市场总结及项目建议
第一部分宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况
1.宝鸡作为西部老工业基地，地区生产总值自2009年以来保持快速发展势头，GDP增速始终稳定在13%以上，为房地产市场的进一步发展提供了基础支撑，根据GDP增速与房地产发展情况，宝鸡房地产市场处于高速发展期；
2.宝鸡2013年城镇人均可支配收入达到28509元，较上年增长10.60%，城镇人均可支配收入在陕西省属于较高水平，随着居民收入的提高，为进一步置业提供了可能，但宝鸡农民纯收入水平偏低，直接影响了随着城镇化发展带来的人口红利购买力；
806.54
976.09
1175.751409.87
1545.91
15%
14.40%14.50%15.10%
13%
12%
12%13%13%14%14%15%15%16%0
200400600800100012001400160018002009
2010
2011
2012
2013
2009-2013年宝鸡市GDP 增长情况
GDP(亿）
增速
3.宝鸡市近四年住宅年去化量维持在205万㎡，结合市场调查整个市场库存量400万㎡左右库存来看，市场呈现供大于求现象，楼市竞争压力大；
4.宝鸡人口年自然增长率维持在在3.5‰左右，年增加人口在0.9万人，考虑宝鸡为人口净流出区域，扣除宝鸡每年人口
净流出量0.47万人，宝鸡实际增加人口仅为0.43万人，按2013年宝鸡城镇人口人均住房31㎡计算，人口增加对房地产需求面积仅为13.3万㎡；房地产需求主要靠城镇化来实现，宝鸡每年城镇化提高1.5%左右，入市人口达到5.6万人，住房面积需求180万㎡；两者合计193.3万㎡左右（2010-2013年年均住宅销售面积205万㎡），市场将延续目前平稳增长态势；
根据第六次人口普查情况显示，宝鸡在流动人口总量中，流入人口34.13万人，其中来自省内29.88万人，来自省外4.25万人；流出人口为38.86万人，其中户籍在本市流向省外14.53万人，在省内24.33万人。由此可见，宝鸡市流出人口大于流入人口4.73万人，宝鸡市人口迁移流动呈现流出型，年均净流出0.47万人；
资料显示：十年来，宝鸡市人口分布与城市发展同步，人口从乡村到城镇、从欠发达地区向经济较发达地区集中的趋势更加明显，经济较发达的三个区人口增加，平原和山区县加大农村劳动力转移力度，外出打工者较多，净流出人口增加。从地域分布看，渭滨、金台、陈仓三个区常住人口占38.69％，同2000年相比比重上升了1.39个百分点，成为宝鸡市吸纳流动人口的主要地区；凤翔、岐山、扶风、眉县四个平原县常住人口占44.63％，同2000年相比比重下降了1.08个百分点；陇县、千阳、麟游、凤县、太白五个山区县常住人口占16.68％，与2000年相比比重下降了0.31个百分点。
总结：宝鸡经济保持快速发展势头，有利于房地产市场的稳定发展，但受宝鸡总人口等方面制约，预计未来整体市场将呈稳定增长态势；
第二部分 区域楼市
1.区域位置
依据区位及自然环境的分割，为了更好的对宝鸡市房地产市场进行深入分析，特把市场划分为五个板块进行阐述： 火车站板块
金台大道板块
老城区渭河南板块
高新区板块
高新区东板块
宝鸡房地产市场总结：
➢宝鸡房地产整体来看销售情况不理想，市场需求有限，在售项目多，大部分项目销售周期长；整体市场投放量仍呈放大之势，竞争激烈；
➢受楼市整体低迷影响，新入市项目已比较注重对楼盘品质的打造，从园林景观、楼盘外立面等各个方面入手来提高竞争力；随着房屋总价的提高，新入市产品户型户型面积已有明显下降，低总价小面积更为畅销，购房客群仍以刚需为主，市场上开始出现一些产品创新，但尚有较大的品质空间有待挖掘；
****高层销售及产品建议：
➢区域：项目位于***交汇处。
优势；1.项目紧邻渭河，享受渭河湿地绿化，环境较好。2.门前滨河路交通便捷。3.项目位于高新区，是未来宝鸡主要发展区域。
劣势：1.项目距离中心主城区稍远。生活配套相对不健全，目前客户对区域接受度稍低。2.区域三公里内项目较多，且库存量大，竞争激烈。3.该区域各楼盘品质高低健全，价位高低都有，后期定价不易。
➢产品：本案周边多层、小高层产品齐全。宝鸡市场较为畅销产品为110㎡左右小高层。随着房屋总价的提高，建议项目应注意对产品面积的控制，降低置业门槛；
➢品质：项目有别墅项目，紧邻渭河，品质稍高，后期物业服务可与别墅项目同步，提高小区档次，增大项目竞争力。。➢推广：后期项目应加大营销推广力度，线上线下形成互动，拓宽客户资源；加大区域客户截留。举办不同类型活动增加项目舆论氛围。
