地一级开发是A股市场喜爱追逐的题材,从事土地一级开发的绵世股份(10。23,—0.15,-1。45％)的股价在2007年就曾掀起一波上涨狂潮，让人印象深刻。
目前土地一级开发的盈利模式主要有两种：一种模式是将开发后的土地进行招、拍、挂,所得价款在扣除开发成本后，在开发企业与政府之间进行分成，并且政府向企业承诺一定的保本收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。如云南城投(23。68，0。66，2.87%)负责开发的环湖东路项目、中天城投（15.73，0。74,4。94％)旗下公司开发的渔安安井项目，以及绵世股份、龙元建设（18。20，0。72，4。12%）采取的都是这种模式。
第二种模式是政府回购开发后的土地，还可能包括地面上的基础设施和建筑物，同时与开发企业约定一个固定的收益率，上市公司黑牡丹(9.13,0.12，1。33％)从事的常州新北区开发就属于这种模式，新北区政府约定按10％的毛利率回购黑牡丹开发后的土地及地上基础设施，按15%的毛利率回购安置房。
相较于第二种模式下稳定的收益，显然在第一种模式中企业更能够享受到地价高涨带来的好处,但同时也面临地价下滑的风险。例如，2007年受益于土地市场的繁荣，绵世股份的业绩大幅增长，但今年上半年的土地拍卖不畅，也使该公司业绩剧降.
在第一种模式下，企业与政府之间的分成比例也往往是双方博弈的结果.就目前几个项目看,中天城投渔安安井项目分成比例最高，达到公司与政府7：3；云南城投的项目是五五分成，而绵世股份与当地政府按照6：4比例进行收益分成。
不过，有业内人士指出，这种分成模式的产生,本质上是由于当地政府缺乏进行土地一级开发的资金，不得不让渡部分土地增值收益,而在北京等发达城市，通过竞标确定的一级开发对于开发商而言也就是一个6%—8%的政府回购收益。并且，在土地出让收入管理规定出台后，土地出让收入纳入地方财政预算，实施收支两条线管理，这种分成的做法操作难度已较大，这也是为什么A股上市公司中少有公司能够获得该类项目的原因。
实际上，即使是第二种模式也面临着收益大幅波动的可能.以黑牡丹为例，在2008年1月1日之前,
政府是按5%的毛利率进行回购,2008年1月1日后才调高到10%。可见,给多少利润，还是政府说了算。(证券时报）
般情况下,无论是政府还是一级开发商，总会把目光聚焦在生地变熟地后的土地增值获利，当成了土地一级开发获益的唯一来源，事实上，只要我们敢于挖掘,在一级开发过程中还有很多、甚至很大的、而且肯定是合法的获利空间。
一级开发期间的土地、场地租赁：由于一级开发的规模大、周期长，开发过程中，肯定会出现部分土地的闲置，不管后期的土地用途如何规划,对暂时闲置的成片土地进行短期性、低密度的投资开发，如蔬菜、花卉、林果种植及水产、家畜养殖等，只要符合环保及消防等要求，政府不应该限制。如长春、沈阳等东北城市，在经济开发区、高新区等开阔地上兴起的大型生态餐厅，集种养殖、休闲观光、餐饮于一体，值得深圳、上海、北京等大城市借鉴.三五知己在远离喧嚣的生态餐厅痛饮，与在五星级酒店品鲍鱼相比,别有一番滋味。当然，笔者的意思绝不是让土地一级开发商开餐厅.
经营性基础设施项目:大部分政府都把通讯、供水、污水处理、燃气、供暖等项目作为财政项目一次性投入了，既给财政背上了沉重的包袱，又大大增加了一级开发直接成本.这类
经营性基础设施项目完全可以包装后作为招商项目直接上市融资，可采取独资、合资、BOT 等多种合作形式，或许还可以获取长期收益。
营利性公建配套项目：成片区域的商业服务、医疗、教育等项目也是有很大的获利空间，政府要引导建设,纳入市场程序，但不能包办。
垄断性资源:地下管网、加油站、公交线路等垄断性资源的合理运作是一级开发获利的隐性支柱之一。
城市文化视觉资源：路、桥等冠名权,道路、路灯、车站广告等经营权还没有引起足够重视,必将成为一级开发获利的另一隐性支柱。
S长经开:新的房地产开发盈利模式
2006—12-26 13:41:00张朝晖中信建投
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结论：06年11月24日资产重组后，公司的主营业务变更为附有条件的土地一级开发、会展中心出租和开发区热力供应，大大减少了与大股东的关联交易,公司经营将走向市场化。同时，公司的实际净资产也与帐面相符。建议在复牌后在4。65元(流通股名义除权价格）附近买入。
简评
一、附有条件的土地一级开发
这是深沪两市房地产开发公司中绝无仅有的盈利模式。
1、受托开发内容
（1）目标土地开发主要包括开发范围内的征地拆迁补偿等，并达到七通一平的土地收储标准。
（2)长春经开负责承担征地补偿、报件费、拆迁补偿、基础设施建设等土地开发费用，向管委会提供目标土地的报批的一切材料并承担相关费用。
（3）按照开发一块供应一块的方式进行土地招拍挂出让,所获土地出让金依法缴纳国家和省政府的税费后为土地出让收益。长春经开和管委会依法约定土地出让收益分配事项。
（4)通过招拍挂方式进行目标土地出让时,管委会保证长春经开依法所享有的参与招拍挂的权利，除非长春经开放弃参与权，管委会不得在长春经开无准备或无法参与的情况下通
过招拍挂等方式进行目标土地出让。
2、项目的开发成本和出让底价
经长春经开进行开发后的目标土地，应依法通过招拍挂进行目标土地的出让.出让底价由长春经开支付的土地开发费用和管委会获得的土地出让净收益及上缴国家及省政府的税费组成，出让底价系长春经开土地开发的全部成本。管委会应在不低于上述底价的条件下通过招拍挂进行目标土地的出让.
3、项目的收益分配
(1)依据土地法及相关管理条例的规定管委会有权获得土地出让净收益，长春经开接受管委会的要求,于协议生效后30日内将土地出让净收益一次性给付管委会（根据上述三项土地委托开发协议，长春经开共需向管委会支付205,624.43万元的土地出让净收益）。待项目详细规划实地测量后，以实际建设用地面积计算,多退少补.
（2）在长春经开出资开发和如上款所述一次性支付管委会土地出让净收益的前提下，管委会通过本项目土地出让所获得的土地出让收益属于长春经开的土地受托开发收益，包括长春经开为土地开发、出让支付的全部成本及长春经开应获得的商业投资收益。按此项约定，长春经开应拥有下列权益:
1）若长春经开通过招拍挂获得目标土地使用权,并按招拍挂的法定程序支付土地出让金后，管委会须及时地将目标土地的出让收益全额划归长春经开。
2）若长春经开未能通过招拍挂获得土地使用权，则管委会须及时地将目标土地的出让收益一次性地全额返还长春经开。
这种开发模式的实质是政府已经锁定土地的开发收益（平均950元/平米），未来土地使用权招拍挂的风险或收益全部由长春经开来承担。如果长春经开计划在这些地块上进行房产开发,将不存在竞争对手。
当北京的房地产开发商们还在因“白家庄事件”批评政府偏袒土地一级开发商时，长春经开已经暗渡陈仓，一次性获得了255.5万平方米的土地一级开发合同.
二、购入土地的盈利空间分析
