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什么是工业房地产工业房地产是近年来较为热门的一个概念，它不同于传统意义上的商业房地产或住宅房地产，而是指为工业发展所服务的房地产。
工业房地产通常是指涉及到制造、生产、研发等行业的工业用地和厂房。
那么，什么是工业房地产？工业房地产包括哪些类型的房地产？它的发展现状和未来趋势是什么？下面就来讨论一下这些问题。
一、工业房地产的定义工业房地产的定义可以从两个方面来看：一是从地理位置来看，工业房地产通常是位于城市或城市周边的工业园区、工业集聚区或工业用地；二是从房地产物业类型来看，工业房地产包括制造业用房、仓储用房和技术研发用房。
因此，我们可以将工业房地产定义为：基于城市功能分区以及工业发展需要，为生产、制造、仓储和技术研发等行业提供的一类专属物业。
通常，这些物业具有较高的限制性，只面向从事生产、制造、仓储和技术研发等行业的企业、公司等单位或个人使用。
二、工业房地产的类型从物业类型上来分，工业房地产大致可以分为三类：1、制造业用房制造业用房是指以生产和制造为主要用途的建筑物。
这类用房通常面积较大，建筑品质要求高、场地布局合理，以满足企业日常生产所需。
其建筑结构和机电设备都必须按照特定的生产工艺进行设计和建造。
2、仓储用房仓储用房是指以仓储和物流为主要的使用目的的建筑物，通常分为普通仓库和冷冻冷藏仓库。
随着电商的发展，仓储用房需求也在不断增加，成为工业房地产市场的重要需求。
3、技术研发用房技术研发用房是指以科研和技术开发为主要功能的建筑物。
通常包括实验室、研究所、中试中心等，主要承担新产品研发、技术开发、技术创新等任务。
三、工业房地产发展现状从整体来看，工业房地产市场随着制造业和服务业的的快速发展而得到快速提升。
目前国内外都有很多工业园区，工业房地产的租赁、销售和地皮交易等多元化业务也正在快速发展。
以国内为例，工业房地产在经济转型的时代背景下备受瞩目。
然而，市场需求的迅猛增长也带来了激烈的市场竞争。
一些开发商过于追求快速盈利，建成了大量的工业园区，但由于其房地产产品粗制滥造，质量不过关，导致很多企业在入驻后面临着设备不稳定，环境不佳等问题。
一、工业地产含义指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
二、工业地产分类重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产(物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。
三、工业地产特性投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。
四、工业地产开发模式1．工业园区开发模式目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法,项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化,致使大部分工业园区闲置与搁荒。
2.工业地产商模式指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理,最后获取合利的地产开利润。
如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。
３．主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值,通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善。
如上海金山的上海石化工业园区。
4．综合运作模式指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
５．私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。
主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。
编者按新型城镇化规划提出“推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动”，为工业地产发展在新型城镇化趋势下提供了明确的技术路线和实践方式。
工业地产是我们企业必须要具备的发展能力之一，需要我们长期不懈地分析研究与实践。
作者在此文中，详细介绍了工业地产的发展历史和在新形势下的发展机遇，并大胆地预测了工业地产良好的发展前景，观点鲜明地表示了在新型城镇化背景下对工业地产的信心和希望。
新型城镇化背景下工业地产发展的机遇与趋势前言今年3月，《国家新型城镇化规划》(下简称《规划》)正式公布。
这是指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性的规划，通篇以"人"的城镇化为核心展开，也成为十八大提出"新型城镇化"的最大亮点。
在《规划》出台之后，伴随着国际形势趋于利好，我国经济结构转型和产业转型与升级，工业地产必然在生态工业园区、智慧城市、工业物流地产等方面迎来新一轮的市场发展机会。
新型城镇化针对目前城市"摊大饼"式的扩张，过分追求新城新区、开发区和工业园区占地过大，建成区人口密度偏低等问题，未来单纯以住宅为主的新城新区规划将受到严格限制。
而对于现有的新城新区，未来将加强功能改造，“推动单一生产功能向城市综合功能转型，推进功能混合和产城融合，在集聚产业的同时集聚人口”，逐步纠正新城新区空心化。
很明显，要提升城市综合功能，创建宜商宜居宜业的产业新城，必然离不开工业地产的发展，工业地产的发展是解决这些问题的重中之重。
可见，在新型城镇化条件下，工业地产所面临的新机遇和发展趋势是值得我们思考的问题。
本文将从工业地产的概念、环境、机遇以及发展趋势等角度来重点阐述和分析。
一、工业地产综述十八大报告中提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。
广州工业用地开发模式广州工业用地开发模式根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
１．工业园区开发模式工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。
因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。
各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。
２．主体企业引导模式主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。
如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。
３．工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
房地产十大开发模式知识1. 住宅建设模式在房地产行业中，住宅建设是最常见的开发模式之一。
住宅建设模式主要包括住宅小区的规划、设计、施工和销售等过程。
开发商通常购买土地并开发建设住宅项目，然后将房屋出售给购房者。
1.1 传统开发模式传统开发模式是指按照固定的规划、设计和施工流程进行住宅建设的模式。
开发商会在固定的地块上开发建设住宅项目，具体开发流程包括土地选址、规划设计、施工和销售等环节。
集群式开发模式是指将一片地块上的多栋住宅 buildings 进行集中规划和建设的模式。
这种模式可以提高土地利用率，增加住户数量，并且可以提供更多共享设施和服务。
2. 商业地产开发模式商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心、写字楼、酒店等。
商业地产开发模式与住宅建设模式有所不同，主要考虑的是商业租客和投资回报。
2.1 购物中心开发模式购物中心开发模式是指投资商购买土地并开发建设购物中心的模式。
购物中心通常包括多个品牌商店、餐厅、影院和娱乐设施等。
开发商通过出租商铺和收取租金来获取投资回报。
写字楼开发模式是指开发商购买土地并建设写字楼的模式。
写字楼通常用于办公场所，租给各类企业进行商业活动。
开发商通过出租办公室空间获取租金收入。
3. 工业地产开发模式工业地产是指用于工业生产和仓储等用途的房地产，包括工业园区、厂房等。
工业地产开发模式主要考虑的是工业租赁和企业需求。
3.1 工业园区开发模式工业园区开发模式是指将一片地块规划为工业园区，并提供基础设施和服务来吸引企业入驻的模式。
工业园区通常会提供工厂办公室、厂房、仓储设施等，以满足不同企业的需求。
厂房租赁开发模式是指开发商建设工业厂房，并将其出租给企业进行生产和仓储等活动。
企业可以根据实际需求租赁合适的厂房，这种模式能够满足企业的定制化需求。
4. 农业地产开发模式农业地产是指用于农业生产和农村居住的房地产，包括农民住宅、农田等。
农业地产开发模式主要关注农田利用和农民居住环境改善。
房地产十大开发模式房地产行业是一个多元化的行业，涉及到不同的开发模式。
以下是房地产十大开发模式：1.住宅小区开发：这是最常见的房地产开发模式，通过规划和建设住宅小区来满足人们的居住需求。
这种开发模式通常包括住宅楼、别墅、公寓等。
开发商通常会提供设施和服务，如公园、游泳池、社区中心等。
2.商业地产开发：商业地产包括购物中心、零售店和办公楼等商业用途的地产项目。
开发商会根据市场需求和商业区域的发展潜力来确定开发商业地产的地点。
3.酒店和度假村开发：这种开发模式涉及到开发酒店和度假村，以满足旅游和休闲需求。
开发商会根据旅游目的地的景点和需求来设计和建设酒店和度假村。
4.工业地产开发：工业地产是为工业制造和仓储服务设计的地产项目。
通常包括工厂、仓库和物流中心等设施。
5.高科技园区开发：随着科技行业的发展，高科技园区成为越来越重要的开发模式。
这种开发模式通常包括研发中心、孵化器、办公楼和实验室等。
6.文化旅游地产开发：文化旅游地产开发是一种结合文化和旅游元素的地产项目。
例如，文化遗址和古迹的保护和开发，以及旅游景点的规划和建设等。
7.养老地产开发：随着人口老龄化趋势的加剧，养老地产开发变得越来越重要。
这种开发模式通常包括养老院、医疗设施和社区服务等。
8.旧改开发：旧改开发是指对旧城区进行整体改造和开发的过程。
这种开发模式旨在提升城市的品质和功能，改善居民的生活条件。
9.特色小镇开发：特色小镇开发是一种以特色为基础，通过规划和建设小镇来促进经济和社会发展的模式。
这种开发模式通常包括特色景点、文化活动和创意产业等。
10.产业园区开发：产业园区开发是一种以其中一行业或产业为主题，通过规划和建设园区来促进产业发展的模式。
这种开发模式通常包括工厂、研发中心和配套设施等。
这些房地产开发模式通常是根据市场需求和地方情况来确定的。
每种模式都有自己的特点和挑战，开发商需要根据具体情况选择适合的开发模式，并考虑到市场的需求和发展趋势。
工业厂房代建的“PMC+EPC”模式一、园区是工业厂房的主要载体工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。
从1945年开始，很多国家陆续将工业地产融入到整个国家策略之中，但直到1970年，工业地产才得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。
工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。
根据工业地产报告显示，早在十年前，“日本的工业地产就已占全世界的30％，对日本GDP 贡献在40％以上；而美国工业地产占全世界的27％，对美GDP贡献也超出了30％”。
园区工业地产是指产业园区内工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在中国，工业房地产的土地批租年限为50年。
作为产业体系中的一环，园区工业地产承担了基础载体的供应使命。
在过去的10年里，经历过大干快上的黄金时代，也面临着潮水退去的深耕时代，其底层逻辑已悄然发生改变。
从客观环境看，工业准入门槛提高、“标准地”改革、特色园区兴起，园区工业地产开发政策与早期不可同日而语；从参与者看，即有传统开发区分离后的管委与平台公司，也有园区工业地产新势力的加入，还有老牌园区工业地产和园区开发运营商的嬗递与演进。
工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。
全国范围内，在工业用地之上建造的各类园区工业地产超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的园区管委会及投资人关注的领域。
全球产业链重塑的背景下，制造业成为各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。
2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。
工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。
库房无忧作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。
根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。
四种模式各有利弊，能否顺应潮流，适应当下才是成败与否的关键。
1.产业园区开发模式产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式：是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入驻，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力。
利：这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。
弊：这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。
2.主体企业引导模式主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
利：这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。
弊：这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。
3.产业地产商模式产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。
因此从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。
利：这种模式对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。
2012-2016年中国工业地产市场行情态势与未来发展趋势研究报告工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
中国产业研究报告网发布的《2012-2016年中国工业地产市场行情态势与未来发展趋势研究报告》共十二章。
首先介绍了工业地产行业基本概述、中国工业地产行业市场发展环境等，接着分析了中国工业地产行业运行的现状，然后介绍了中国工业地产行业市场竞争态势。
随后，报告对中国工业地产行业做了重点企业经营状况分析，最后分析了中国工业地产业发展前景预测。
您若想对工业地产产业有个系统的了解或者想投资工业地产行业，本报告是您不可或缺的重要工具。
本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。
其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国家统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。
目录第一章工业地产行业基本概述 1第一节工业地产阐述 1一、工业地产含义 1二、工业地产分类 1三、工业地产特性 1第二节工业地产开发模式 2一、工业园区开发模式 2二、工业地产商模式 2三、主体企业引导模式 3四、综合运作模式 3五、私人业主开发模式 3第三节工业地产企业盈利模式 3一、主要以土地溢价增值而获取利润 3二、进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 4三、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 4第二章 2009-2010年中国工业地产行业市场发展环境分析 5第一节 2009-2010年中国宏观经济环境分析 5一、中国GDP分析 5二、消费价格指数分析 6三、城乡居民收入分析7四、社会消费品零售总额8五、全社会固定资产投资分析10六、进出口总额及增长率分析12第二节 2009-2010年中国工业地产行业政策环境分析13一、中国工业地产政策13二、2009-2010年中国土地政策分析15三、国家调控政策对工业地产的影响16第三节 2009-2010年中国工业地产行业社会环境分析18一、人口环境分析18二、教育环境分析21三、文化环境分析24四、生态环境分析26第三章 2009-2010年中国工业地产行业运行形势剖析28第一节 2009-2010年中国工业地产行业发展概述28一、我国工业地产的兴起28二、我国工业地产发展所处阶段28三、工业地产将成房地产投资新亮点29第二节 2009-2010年中国工业地产建设中存在的问题30一、“明星园区”太少，重复建设严重30二、招商引资机制不完善，来者不拒30三、贪大求洋，面子工程30四、资金供应链不完善，融资成瓶颈31第三节 2009-2010年中国工业地产行业应对策略分析31第四章 2009-2010年中国工业地产行业运行走势解析34第一节 2009-2010年世界工业地产发展综述34一、国外工业地产开发商放缓投资中国步伐34二、日本工业地产研究36三、美国工业地产分类及启示38第二节 2009-2010年中国工业地产行业运行走势分析39一、中国工业地产市场已恢复到金融危机前水平39二、发展工业地产，节约集约用地40三、一季度工业地产市场稳步发展41四、中国工业地产联盟成立42第三节 2009-2010年中国工业地产重点城市分析43一、《2010年天津工业地产及产业地产发展红皮书》分析43二、重庆工业地产投资热50三、广州工业地产市场物业类型供应量55四、北京典型工业地产——中关村科技园分析57第五章2009-2010年中国土地市场运行形势分析66第一节 2009-2010年中国土地供给分析66一、土地供给量开始增大66二、未来土地供给潜力大，农村建设用地成大势所趋68三、政策关注供应端未来土地市场将加大供给69第二节 2009-2010年中国土地需求分析71一、土地需求的特点71二、土地需求量分析72三、重点地区土地需求分析72第三节 2009-2010年影响中国土地需求的因素分析73 第六章 2009-2010年中国房地产行业运行新形势透析76 第一节 2009-2010的中国房地产供需分析76一、住房潜在需求分析76二、我国购置未开发土地情况78三、我国房地产价格情况80四、我国房地产市场调整分析84五、我国房地产购买力的外部抽离解析91第二节 2009-2010的中国房地产市场运行分析93一、中国房地产市场整体情况93二、中国房地产市场热点问题94三、房地产开发完成情况98四、商品房销售和空置情况100五、房地产开发企业资金来源情况103六、全国房地产开发景气指数104七、2009年中国企业景气指数分析105第三节近三年我国大中城市房屋市场销售价格指数106一、2007年全国70个大中城市房屋销售价格指数106二、2008年月全国70个大中城市房屋销售价格指数110三、2009年月全国70个大中城市房屋销售价格指数115第七章 2009-2010年中国工业地产行业市场竞争态势监测120第一节 2009-2010年中国工业地产行业竞争格局分析120一、工业地产竞争激烈成内外资企业投资新宠120二、常州工业地产的竞争形势分析120三、工业地产竞争形势分析124第二节 2009-2010年中国工业地产行业重点城市竞争分析128一、北京128二、重庆131三、上海140第三节2009-2010年中国工业地产行业提升竞争力策略分析148第八章 2009-2010年中国工业地产行业上市公司竞争性财务数据分析150 第一节天津海泰科技发展股份有限公司 150一、公司基本情况概述150二、2008-2010年公司成长性分析150三、2008-2010年公司财务能力分析151四、2008-2010年公司偿债能力分析152五、2008-2010年公司现金流量分析表153六、2008-2010年公司经营能力分析153七、2008-2010年公司盈利能力分析154第二节上海张江高科技园区开发股份有限公司154一、公司基本情况概述154二、2008-2010年公司成长性分析156三、2008-2010年公司财务能力分析157四、2008-2010年公司偿债能力分析157五、2008-2010年公司现金流量分析表158六、2008-2010年公司经营能力分析159七、2008-2010年公司盈利能力分析159第三节南京新港高科技股份有限公司160一、公司基本情况概述160二、2008-2010年公司成长性分析161三、2008-2010年公司财务能力分析162四、2008-2010年公司偿债能力分析163五、2008-2010年公司现金流量分析表163六、2008-2010年公司经营能力分析164七、2008-2010年公司盈利能力分析164第四节苏州新区高新技术产业股份有限公司 165一、公司基本情况概述165二、2008-2010年公司成长性分析166三、2008-2010年公司财务能力分析167四、2008-2010年公司偿债能力分析168五、2008-2010年公司现金流量分析表169六、2008-2010年公司经营能力分析169七、2008-2010年公司盈利能力分析170第五节厦门建发股份有限公司 170一、公司基本情况概述170二、2008-2010年公司成长性分析171三、2008-2010年公司财务能力分析172四、2008-2010年公司偿债能力分析173五、2008-2010年公司现金流量分析表173六、2008-2010年公司经营能力分析174七、2008-2010年公司盈利能力分析174第六节鲁商置业股份有限公司 175一、公司基本情况概述175二、2008-2010年公司成长性分析176三、2008-2010年公司财务能力分析177四、2008-2010年公司偿债能力分析177五、2008-2010年公司现金流量分析表178六、2008-2010年公司经营能力分析179七、2008-2010年公司盈利能力分析179第九章 2009-2010年中国房地产融资分析181第一节房地产融资途径181一、银行贷款181二、上市融资181三、房地产债券融资182四、夹层融资183五、房地产信托183六、海外地产基金184七、房地产信托投资基金（REITS） 184八、其他方式185第二节 2009-2010年中国房地产融资市场现状分析186一、房地产融资市场格局发展背景186二、房地产融资市场特征189三、房地产融资市场发展趋势191第三节 2009-2010年中国房地产企业融资分析193一、房地产企业融资原则193二、房地产企业融资风险194三、房地产企业融资策略194第十章 2012-2016年中国房地产行业投融资与并购策略分析195 第一节 2012-2016年中国房地产企业融资渠道策略分析195一、国家房地产金融调控政策分析195二、我国房地产现行融资渠道问题分析197三、我国房地产企业融资渠道策略分析199第二节 2012-2016年中国房地产融资策略分析202一、中国房地产融资模式分析202二、房地产中小公司融资策略分析205三、我国中小型房地产企业融资出路分析209第三节商业地产融资创新途径分析 213一、预售的法规化213二、垫资的信用化213三、信贷的多元化213四、资产的证券化214五、土地的梯度化214六、股权的开放化214第十一章 2012-2016年中国工业地产业投资机会与风险分析215 第一节 2012-2016年中国工业地产业投资环境分析215第二节 2012-2016年中国工业地产业投资机会分析222一、工业地产投资潜力分析222二、工业地产投资吸引力分析228第三节 2012-2016年中国工业地产业投资风险分析229一、市场竞争风险分析229二、政策风险分析230三、其他风险分析230第四节研究中心专家建议 231第十二章 2012-2016年中国工业地产行业发展趋势分析233第一节 2012-2016年中国工业地产发展趋势233一、政策将强调市场对工业用地的配置作用233二、国外地产巨头携手投资基金联合进入233三、投资热点区域将不断扩大234第二节 2012-2016年中国工业地产发展趋势的影响因素分析234一、政府政策的影响234二、市场供求的影响234三、发展模式的影响235四、投资回报的影响235第三节 2012-2016年中国工业地产行业盈利预测分析236通过《2012-2016年中国工业地产市场行情态势与未来发展趋势研究报告》，生产企业及投资机构将充分了解产品市场、原材料供应、销售方式、市场供需、有效客户、潜在客户等详实信息，为研究竞争对手的市场定位，产品特征、产品定价、营销模式、销售网络和企业发展提供了科学决策依据。
第一章绪论第一节房地产开发与经营及其特点一、房地产开发与经营的基本含义1、房地产开发（P1）狭义：在依据国家法律获得了国有土地的使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计、建造、施工等开发活动。
二、房地产开发与经营的特点（P3）1.难度较大2.风险较大3.政策性强第二节房地产开发与经营形式和内容一、房地产开发的形式与内容（P4）1、按开发时间不同，分为初次开发和再次开发2、按开发内容不同，分为外延式开发和内涵式开发3、按开发规模不同，分为单项开发和综合开发二、房地产经营的形式与内容1、按经营对象的相对差异，划分为地产经营和房产经营2、按经营规模和经营方式，划分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营3、按活动发生的不同过程，划分为房地产开发经营、房地产流通经营、房地产消费和使用经营第二章经营理论和策略第一节房地产开发与经营理论概述三、消费者市场购买行为理论（P14）*消费者市场：所有为了个人消费而购买物品或服务的团体或个人构成的市场。
1.消费者购买动机a.本能动机：原始动机，由本能需要产生b.心理动机：通过各种心理活动而形成2.购买决策过程消费者需求产生→寻找、搜集有关信息作为购买依据→分析、整理、比较，选出最满足需求的产品→购买阶段→买后评判3.消费者购买行为分析主要解决何时购买、何处购买、由谁购买、如何购买等问题。
第二节房地产开发与经营策略分析二、房地产市场开发策略（P17）a.开发由本地化向跨区域发展b.开发从品质向品牌跨越c.纯住宅开发向商用物业拓展d.诚信开发地产争雄楼市e.开发健康住宅风声水起三、不同时期房地产价格策略（P19）1.房地产产品进入期2.房地产产品成长期3.房地产产品成熟期4.房地产产品衰退期第三章房地产企业第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与特征（P29）1.概念：从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询和物业服务，实现自身经济价值的经济组织。
工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势一、工业地产概念与特性工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。
工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。
工业地产的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
二、工业地产发展在中国01工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。
由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。
改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。
制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。
02工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造我国开发区经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。
开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。
这在国家级和省级开发区表现得更为明显。
同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。
一、什么叫工业地产工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。
作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在我国，工业房地产土地的使用年限为50年。
二、工业地产有什么特点：工业地产有着其自身的特点工业地产作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，有着其自身的特点，在其将来发展趋势上也必然有着其自身的优势与制约。
以下可以从几方面粗略窥探一下：1、政府政策的影响。
由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点，政府监管调控力度松懈，许多地方政府与商家的地产交易混乱无序，各自为着自身利益钻着调控监管不到位的空隙，滥占、滥用有的甚至违法经营。
这种状况不可能长久维持下去，随着工业地产被广泛关注与投资开发，国家为着长期良性的发展战略，必然要理清现存的混乱无序与违法经营。
政府的监管调控力度不断加大，这当然会令那些钻营者失去取巧的机会与利益，但从长远看，健康的规范成熟的工业地产对于吸引外资与可持续发展才是正途。
通过市场的公平竞争，优胜劣汰，有实力的公司企业自然长存。
2、市场供求的影响。
从国际大环境上看，我国经济发展始终保持着强劲的增长速度，每年的GDP增长都在8%至10%，处于世界各国经济发展前几位。
我国对于外资的吸引力也一直处于世界前列。
随着国家工业化进程步伐的加快，制造业方兴未艾，越来越多的外资企业在中国落户，工业发展前景大好，世界工厂的局势渐成。
从地区环境上看，由于其他三类的地产市场趋于饱和，工业地产将成新一轮的竞争领域。
国家重点发展工业，政策上给以大力支持，国家工业不断发展壮大，必然拉动工业地产的需求。
从工业地产结构上看，工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等将会大量建造，并且发展方向趋于综合型配套型多样化。
3、发展模式的影响。
一般来说工业地产的开发模式有四种:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
工业地产的概念、特点以及开发模式什么是工业地产，关于工业地产你又了解多少呢？我们一起来看一看关于工业地产的相关知识。
（一）工业地产的概念以及在该类土地上的供工业制造使用熟地，工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、商用地产和综合类用地以外的第四类的建筑物及其他附属物的统称。
作为有别于住宅地产、工业制造标准厂房和非标准性质的用地，工业类土地上可建的建筑物的用途范围通常包括：厂房、仓储物流用房、货物堆场、工业配套用房和用于工业研发类的楼宇等。
工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。
（二）工业地产的特点与以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，工业地产业的盈余体现在能够快速启动、大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定“此相对应的，工业房地产的商业模式具备四大特性。
回报”（三）工业地产的开发模式工业地产常见的开发模式主要有如下四种：、工业园区开发模式1也是我国目前工业园区开发模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，而更多的是工业地产市场的主要载体。
工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，各类工业园区作为社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。
基于区域经济建设、示范和带动作用的重要环节，是我国价值链中具备良好的辐射、本地区国内外经济的交汇点，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
通过创造相关产业政此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，其主要特性表现为：然后通过招商引策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
、主体企业引导模式2为实现企业自身更好是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，主体企业引导模式，以营建一个相对独立的工业园区；通过获取大量的工业土地，的发展与获取更大的利益价值，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
3、工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理利润的地产开发模式。
4、综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
二、影响中国工业地产的有利和不利因素（一）有利因素1、国际产业转移和工业体系全球化随着工业体系全球化趋势的加剧，越来越多的跨国公司把生产或服务转移到海外，再把产品纳入旗下的全球供应体系，形成供应链的重组，全球的工业格局发生巨大的变化。
而中国实行改革开放后，工业化进度加快，劳动力和生产资料价格低廉，在工业全球化格局中比较优势明显，工业制造企业纷纷崛起，中国成为全世界最大的工业产品加工厂。
2、产业结构性调整和产业升级中国在很多领域处于产业链的低端，这虽然是中国工业化进程的必经之路，同时也是产业结构不尽合理所致。
正是意识到了这些问题和目前产业环境的改变，各级政府开始把产业结构性调整和产业升级当成主要经济工作来抓。
包括成都、重庆在内的许多二、三线城市正在积极备战新一轮的产业升级和产业大对接。
3、市场需求巨大众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业房地产带来了稳定持续的客户群体，而国内工业制造业的崛起更是蕴育了一个潜力巨大的工业地产需求市场。
4、投资回报率高目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8％以上，好的项目能达到9％，甚至高达17％左右。
如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12％－16％，回报率较高。
5、融资渠道有望拓宽2008年底，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，《意见》中与房地产行业关系比较密切的主要有两点，分别是《意见》的第一部分，即“落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长”和《意见》的第五部分第十八条，即“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。
房地产信托投资基金（即REITs）是一种以租金收益为标的的融资产品，普通住宅项目不能以房地产投资信托基金形式上市，以持有物业为开发模式的商业或工业地产企业将从中受益（二）不利因素1、市场风险将不断提高（１）当前的国际金融危机还会持续甚至加剧，工业地产的投资与开发成本将大大增加。
．（２）国内目前还缺乏完全立足于工业发展的工业地产开发商，其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上，这将产生巨大的供需求脱节，经营风险不可避免。
（３）开发商和业主在工业地产市场的竞争更为激烈，态度也更为主动。
（４）由于目前普遍存在的市场供大于求现象，工业地产的质量要求更高但价格却在降低。
（５）地产租用方正变得更为理性，他们希望租用的地产地理位置更佳、基础设施更成熟、业主管理更规范。
2、工业用地供应继续吃紧国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发[2006]307号)、《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》(国土资发[2007]78号)，在事实上在政策上消除了各地“零地价”、“负地价”出让工业用地的可能。
从政策上来看，中国工业用地粗放式的供应阶段已经在2007年走向结束。
严格控制新增建设用地特别是工业用地将成为调控的重点。
这种政策的结果将使得工业地产市场上土地供应更加紧张，土地投资成本也将大大抬升。
3、目前融资渠道有限国内开发商中，上市公司还可以通过证劵市场来获取一定的融资能力，而更多的开发商基本上是靠银行贷款这个单一的融资手段来实现资金融通。
这种融资条件显然不足以支撑开发商追求长期经营、回收成本与获得收益的目标。
另外，投资者市场传统上对工业地产并不活跃，近年越来越多的投资基金进入到工业地产领域，主要是为高质量的楼宇建筑和具备良好发展性的项目提供支持。
三、中国工业地产的现状（一）大量的外资投资聚焦工业地产随着国家加大对住宅地产和商用地产的政策调控，国外的投资大鳄们的注意力已经开始转向了工业房地产且大有蓬勃发展之势。
普洛思、AMB、腾飞、新加坡丰树、日本新熙地等国际投资集团都大规模的开始了中国的工业地产投资布局。
世界五大行的戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、高力国际也纷纷成立了所属工业地产部门，建立了工业房地产投资专项服务。
外资加大对中国的工业地产投资力度，主要是基于中国的工业地产市场刚刚启动，现在快速介入意味着他们将可以争夺更多的“蛋糕”。
何况中国工业地产的投资回报率也很高，而且投资回报的稳定性和长期性更符合国外投资者的投资习惯。
外资在抢占市场的同时也带来了新的开发模式和投资理念。
如世界最大的上市工业房地产投资信托公司普洛斯，于2003年携“物流地产”概念登陆中国市场，只用了短短几年时间，便完成了在沿海地区的战略布局，普洛斯投资业务遍及沿海及内陆18个城市，开发并管理39个物流园共计近70万平方米以上的物业。
（二）国内工业地产投资现况国内工业地产尚在起步阶段，国内的工业地产投资企业看中的可能是凭借自身资源实现拿地的低成本和今后转变为其他商业用地的增值潜力。
大致有以下几类投资商：1、原先是住宅地产或者是商用地产的开发商，很早就储备了大量的工业用地，近几年国家的宏观调控政策让他们逐渐把注意力集中到工业地产上来，如上海的复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发商，都开始涉足工业地产领域。
2、大型的产业集团、上市公司在自身的产品生产制造用地中储备了一部分的闲置土地，利用租金产生一些收益，俗称“养地”，静等土地升值。
还有就是一些公司的生产基地外移，把容易出租出售的土地或者厂房重新包装定位实行招商。
他们的招商特点是只出租不出售。
3、一些民间资本组成的投资集团，在操作上他们具备相当的灵活性，在资金的投入和使用。
如浙江资本组建的浦庆投资公司投资的招商体”弄潮儿“上更为大胆，是工业房地产投资的．量达到27万平方米的“上海浦东机电数码港”、瑞安集团与大连软件园的开发商亿达集团共同开发的总投资达150亿元的大连软件园二期等。
4、一些小规模的生产加工厂家、投资商或是投机客，他们手中的工业房地产的单位体量不大，但是数量很多，分布很广，其所占的工业房地产的总的比重很大，是目前工业区在进行产业升级和产业机构调整中遭遇的最大障碍。
四、工业地产的发展趋势现在，工业地产已由传统的工业物业发展成为一种产业模式、赢利模式、投资模式。
（一）从土地运作到资本运作1、国家政策的推动2005年3月，国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》，堵住了那些廉价拿到工业用地然后做商业和住宅用途的开发商的土地运作之路。
2006年底，国土资源部公布《全国工业用地出让最低价标准》，零地价或廉价拿地投资运作工业地产的方式从法律上宣告结束。
2007年1月，国土资源部为落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》精神，将建设用地审批权统一从地方收归到省级政府。
2007年11月1日起国土部将工业用地正式纳入招拍挂范围，彻底终结了工业用地协议出让的时代。
同时加大对闲置土地的打击力度，在全国各地开展打击“以租代征”违法行为。
一大批闲置土地被收回，大量的以租代征，未批先建的工业地产项目落马。
国家政策围追堵截，已经让靠廉价土地投资运作的模式没有了任何生存的机会。
2、REITs引领潮流普洛斯、腾飞等外资的进入，正式开始了中国工业地产的资本运作之路。
3、国内工业地产资本运作的典范—张江高科张江高科绝对是值得中国工业、产业园区深入思考和学习的案例，也是这些园区奋斗的目标和方向。
然而令中国其它园区望尘莫及的还不是工业园运作，而是张江高科高超的资本运作模式。
在吸引大量高科技企业入驻，形成以集成电路、软件、生物制药、创意产业等为代表的集群经济后，张江高科又开始投资参股到园区内的企业，不但支持了园区内的企业发展，也从这些高科技企业的上市中获得丰厚的回报。
（二）工业地产的产业化趋势产业地产是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。
