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万达商业地产讼案天价商铺热销源于虚假宣传？2月5日，元宵节。
静静矗立在长春最繁华商业街重庆路上的万达购物广场，此刻却有人欢喜有人愁：二楼沃尔玛购物广场林立的货价上摆满节日用品，店内大红促销招贴比比皆是。
与之形成强烈对比的是，一楼大部分商铺空空如也，随风舞动的是一张张贴在门口的空铺招租或转让广告。
这已是长春万达购物广场自2003年1月16日开业以来度过的第二个冷寂的元宵节。
不幸的是，它今年还多了三个“同门兄弟”：开业六天以零营业额被迫停业的沈阳万达购物广场、开张不到半年就正式停业的济南万达购物广场，还有同样处于半停业状态的长沙万达购物广场。
商铺业主们没有多大耐心和财力困守高价买来的黄金旺铺，他们纷纷与万达交涉，希望退货或者得到经济赔偿。
处于这场全国性风暴中心的万达，此刻正面临所有地产公司最不愿意看到的事情——业主的大规模信任危机和质疑。
长春万达案公堂开审2003年12月26日下午二时三十分，长春市中级人民法院民事庭。
万达购物广场业主甘延珍状告大连万达集团广告欺诈案(以下简称“长春万达案”)正式进入长春市中级人民法院听证程序。
甘延珍在民事起诉状中陈述道：2001年8月至2002年4月期间，万达集团在吉林省数家报纸刊登广告，预售“万达·沃尔玛购物广场”首层店铺。
并以“万达·沃尔玛购物广场”名义与被告签订《商品房买卖合同》。
民事起诉状中称，与长春商铺市场价相比，当时“万达·沃尔玛购物广场”的售价是“天价”——内铺价格为2.8万元／平方米，临街外铺最高卖到6.68万元／平方米。
2002年10月31日，甘延珍和其他业主收房时，发现大楼名称由“万达·沃尔玛购物广场”更改为“万达购物广场”，原先含金量最高的沃尔玛被“拿下”。
甘延珍向法院请求，判令被告万达集团广告、商标欺诈，侵犯原告财产权。
原告举证说，万达在广告中，故意将与沃尔玛签署的“租赁协议”说成“合作协议”，并将自行开发的购物广场说成是沃尔玛投资开设或与沃尔玛合作开发。
乐购在华叫停商业地产零售商为何搞不定英国零售巨头tesco(乐购)还是被自己迈得过快的“地产步子”绊倒了。
2012年7月下旬至今，乐购被内部员工爆出经历入华以来的最大规模“人事地震”——乐购中国地产部从首席执行官开始的所有员工均被裁撤，地产团队被乐购超市团队接管，加之超市板块的人员换血，公司后台支持部门员工裁撤流失比例约在2/3。
作为世界排名第三的零售商，乐购在中国市场涉足乐购商业(超市大卖场、express便捷店)、乐购地产(乐都汇购物中心)和国际联采三大业务，其中2007年成立的乐购中国地产公司曾是乐购集团在华“追赶”世界零售冠亚军沃尔玛、家乐福的中国战略的最重要发力点，4年多后却成为眼下乐购中国人事地震的核心区。
零售巨头庞大的商业地产战略为何突遭叫停？这是企业的战略调整个案还是零售商转型商业地产热潮的风险预警？乐购的地产收缩又能否让此前疯狂地产扩张的零售商们放慢脚步？乐购在华商业地产“紧急刹车”乐购是目前在华零售商当中逆袭商业地产步伐迈得最快的一个。
从2007年起，乐购就开始在中国寻找商业地产投资、开发和运营的机会，并在2009年在香港成立地产公司，并推出“乐都汇购物中心”品牌。
当时，在国内沃尔玛虽然早已开始和国内地产商万达集团等捆绑拿地扩张，麦德龙也早有购地自建的模式，但是乐购的独立购物中心自建项目却是走在了最前面。
但当时，业内却认为乐购此举相当自然。
在英国，乐购是欧洲最大的土地开发商及土地拥有者。
前乐购中国区相关人士向记者介绍，英国乐购超过80％的物业为自建，只有不到20％的门店是租赁模式。
乐购在全球有4300多家门店，建立在此基础上的物业自建的商业地产经验由此并未遭遇多少质疑。
甚至对于当时乐购商业地产的转型加速，零售商同行感受更多的是外资零售商的逼迫压力，认为从零售商到商业地产的全产业链的侵袭及战略布局将让本土零售商丧失更多市场。
当其时，在2009年开出青岛乐都汇购物中心——乐购在华的第一家购物中心项目后，一贯以保守、低调形象示人的英国零售商开始愈发张扬着对地产市场的决心和信心。
中国商业联合会购物中心专业委员会、中国购物中心产业资讯中心发布事件1、国家宏观调控波及购物中心和商业地产，土地和银行贷款等方面原因促使有关部委对购物中心和商业地产进行全面调查。
代表性事件：随着开发热潮的兴起，2004年购物中心被国家列入宏观调控清理整顿范围，银监会、商务部、发改委、建设部、国土资源部等部委联合清查购物中心和商业地产的用地与融资等问题。
点评：有关部委对购物中心和商业地产进行全面调查，虽然在短期内未直接出台政策性规定，但已经对购物中心和商业地产开发行为敲响了警钟，特别是对投资市场风险凸现的产权式商铺形成了一定的抑制作用。
理性调整之所以能够成为2005年购物中心和商业地产发展的主基调，与此次调查有着直接的关系。
通过本次对购物中心和商业地产进行调查，也暴露出在实际工作中，由于尚缺乏对购物中心和商业地产统一界定的标准，致使对行业的客观评估遇到一定困难，并直接导致了商业地产与购物中心所下结论完全等同的局面，与实际发展情况存有一定差异。
截止到2004年，中国只租不售购物中心项目只有64家。
事件2、《城市商业网点规划》以及有关听证规定即将出台代表性事件：在零售业“后WTO时代”中国将进一步完善法律法规和配套政策，加强对外商投资商业领域的管理，商务部已经把《城市商业网点规划》作为控制中国零售企业发展，包括外商投资零售企业发展的一个重要依据，并将对新建商业设施实行听证制度。
点评：《城市商业网点规划》填补了我国内贸流通领域网点立法的不足，规划将对商业网点的业态结构、布局结构进行限制，同时对规范商业地产发展将产生重大影响。
一万平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证的规定，对商业地产开发行为提出了更高的专业和资金方面的要求，盲目投资状况将有所改善；由于商业地产开发门槛抬高，还将直接引起开发商队伍的分化，受此影响产权式商铺数量将逐步减少，而强调租赁手段或者只租不售的商业项目将逐渐增多。
上述几点变化的共同作用将使商业地产和购物中心发展从总体上更加趋于专业和理性。
剖析开发商介入零售业的三大模式自2002年下半年以来，我国商业地产迅速发展，大量商业物业的出现，使零售服务企业选址机会大增，多数商业物业租金明显下降，商业物业招商难度亦越来越大，有些商业地产开发商不得不介入零售业。
本文所指的开发商介入零售业是指商业地产开发商以非租赁的形式与零售商合作、合资或投资经营自行开发的商业物业，开发商因此需承担相应的零售经营风险。
一、开发商介入零售业的缘由1、部分城市的商业物业将供大于求。
北京：在建的440多万平方米，而目前1万平方米以上的有120个，面积300万平方米；重庆：目前商业面积400万平方米，2005年将高达700万平方米；成都：2003年商业物业开发量100万平方米，2004年将新增150万平方米，而预计需求为90万平方米；深圳：2002年商业物业开发量1－3季度约为230万平方米，2003年同期约为280万平方米。
这些数据表明，最近几年内，商业物业市场将继续呈现供大于求的局面，其结果是商业物业的租金水平将继续下降。
2、零售商提出的苛刻条件难以接受大量商业物业的出现，一方面使零售商拓新店时有更多的选址机会，压价能力提高，另一方面又使零售店数越来越多，零售业竞争进一步加剧，迫使零售商不得不在选址压价时精打细算，于是便出现了超低租金、免租期长、免停车位和广告位使用费等相关额苛刻条件。
3、其它原因有的开发商不了解零售业情况，投资分析不准确，误认为零售业的利润率较高；有的开发商则认为零售企业成功经营可免息使用近60~90天的供应商贷款。
二，开发商介入零售业的三大模式1、“营业额提成＋保底”的委托经营模式此模式是指开发商与有一定知名度、实力较强、业绩较佳的零售服务商合作，由开发商提供商业物业，零售服务商负责其余部分的投资，并负责经营管理。
开发商每月将按一定比例的营业额提成作为利润，若此利润额低于某一约定金额时，零售服务商应向开发商补足至此约定的金额（通常称保底利润），一般情况下，超市类商品的提成比例为1.5－2％，而百货类商品提成比例约为3.5~5％；双方约定的保底利润额通常也低于该项目正常出租时的租金水平。
商业地产投资的风险分析和投资策略商业地产投资是一个高风险的投资领域，也是一个高回报的领域。
在商业地产投资中，有很多因素会影响投资收益和风险，例如市场价值、租赁收入、管理费用、推广费用和供应链成本等。
因此，投资者需要了解商业地产投资的风险，并制定相应的投资策略。
本文将分析商业地产投资的风险，并提出应对风险的投资策略。
一、市场风险市场风险是指由市场变化导致的投资风险。
市场变化可能由宏观经济因素、政府政策、行业竞争等因素引起。
在商业地产投资中，市场风险是最基本和最重要的风险。
针对市场风险，投资者可以采取以下策略：1.分散投资：将投资分散到不同的商业地产项目和地区，降低单一项目和地区的风险。
2.市场调研：深入了解市场情况，掌握市场趋势和变化，把握商业地产项目的投资时机。
3.参考历史数据：对市场的过去和现在进行比较，根据历史数据分析市场趋势，制定相应的投资策略。
二、租赁风险租赁风险是指由租赁合同变化引起的风险。
租赁合同是商业地产投资中一项重要的法律约束，租赁风险直接影响租赁成本和租赁收益。
针对租赁风险，投资者可以采取以下策略：1.多样化租户：吸引不同行业和类型的租户，降低单一租户的风险。
2.灵活租赁：与租户灵活协商租赁协议，制定相应的租赁附加条款，降低租赁变化的风险。
3.建立信任：与租户建立信任关系，积极沟通和解决问题，提高租户忠诚度，降低租赁风险。
三、投资风险投资风险是指由投资本身的可能变化导致的风险。
在商业地产投资中，投资风险是由投资期限、投资规模等因素引起的风险。
针对投资风险，投资者可以采取以下策略：1.慎重选择投资项目：对不同投资项目进行综合评估，选择与投资目标相符的投资项目。
2.制定风险控制机制：建立投资决策流程和投资审批机制，控制投资规模和投资期限，降低投资风险。
3.监控投资：监控投资项目的运营和发展状况，及时识别并应对投资风险。
四、管理风险管理风险是指由管理和运营过程中的不当行为引起的风险。
商业地产销售运营5大方式其优缺点商业地产销售运营5大方式其优缺点目前商业地产销售运营中大体上有自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购五种方式，下面逐一展开分析。
一、自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。
优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。
注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。
二、纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。
优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。
同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。
缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。
注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。
三、返租在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。
优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
商业地产投资的九种模式
1.零售商业地产投资：购买或租赁零售物业，如购物中心、百货商店
或独立商铺，然后将其出租给零售商或其他商业租户，以获得租金收入。
2.办公楼地产投资：购买或租赁办公楼物业，将其出租给企业、专业
服务提供商或政府机构，以获得租金收入。
3.餐饮地产投资：购买或租赁餐饮物业，将其出租给餐饮企业或其他
餐馆，以获得租金收入。
4.酒店和度假地产投资：购买或租赁酒店和度假地产，将其出租给企业、个人或度假者，以获得短期或长期租金收入。
5.仓库和物流地产投资：购买或租赁仓库和物流设施，将其出租给物
流公司、制造商或电商企业，以获得租金收入。
6.健康护理地产投资：购买或租赁医疗机构、养老院或其他健康护理
设施，将其出租给医疗机构或医疗服务提供商，以获得租金收入。
7.教育地产投资：购买或租赁学校、大学或培训中心物业，将其出租
给教育机构或培训提供商，以获得租金收入。
8.娱乐和文化地产投资：购买或租赁娱乐场所、剧院、博物馆或其他
文化设施，将其出租给表演者、艺术家或活动组织者，以获得租金收入。
9.城市更新地产投资：购买或租赁城市中心的旧建筑或废弃地块，进
行改造、重建或重新规划，然后将其出租给不同类型的商业租户，以获得
租金收入，并参与城市发展和更新。
这些商业地产投资模式都有其各自的风险和回报特点。
投资者应该根
据自己的投资目标、风险承受能力和市场条件来选择适合自己的投资模式。
此外，投资商业地产还需要考虑物业管理、市场需求、竞争状况和法律法规等方面的因素，以确保投资的成功。
商业地产玩伤零售商
商业地产玩伤零售商
成都某零售企业因手里有不少现金流，加之觊觎商业地产暴利许久，今年初终于大手笔涉足，在成都市中心准备上演一出商业地产大戏。
但戏还未上演，意外就来了。
由于市中心的原商业城的拆迁、补偿数目完全超出了这家企业的预算，再加上今年政府对地产项目的严格调控，以及成都商业地产本身竞争惨烈，这家企业的项目迟迟开不了工，之前的招商计划也都泡汤，关键是资金链也紧张起来，目前货款已经拖欠供应商近半年了。
无奈之下，这家企业只好向员工进行了第二次集资，更可悲的是，目前他们自己也不知道，该项目能否正常启动。
这仅是中国众多企业在商业地产泡沫中的一个缩影。
近年来，许多手握现金的零售企业纷纷进军商业地产，在地产业繁荣之时坐享地产的高回报，而一旦遭遇地产的“滑铁卢”，零售本业也受到影响，甚至拖累零售业。
欢乐斗“地主”
“太热了，现在大家见面并不是问要不要做商业地产，而是问谁还没做商业地产。
”上海贝兹投资管理有限公司华中区首席代表谢涛这样形容商业地产的火热程度。
他告诉记者，不仅仅是北京、上海、成都那些一线城市，连河南安阳、商丘这些普通三线城市也在做，其实全国上下都在做。
而纵观零售业，内资外资同样热情不减，王府井、大商、山东银座等国企就不用说了，华润更不用提，湖南步步高、河北惠友超市等民营企业也都在介入商业地产，甚至还有住宅地产。
此外，外资企业也并不例外，除了日前被传言地产“出事”的TESCO，沃尔玛、麦德龙等外资零售企业都在中国持有相当一部分商业地产。
大商美好家园运营总监助理梁建勇告诉记者，零售商涉入地产，不外乎以下几方面原因：现金流充足，因为供应商账期一般较长;迫于目前租金上涨幅度太快的压力，如果自建项目可以利用零售本业迅速带动商圈，并提高其地产利润。
一位上市房企总经理也坦言，长期持有商业地产项目不仅可以从物业升值中获利，更重要的是可以通过抵押物业从而获得大量的银行贷款，这也是零售企业以及其他非地产行业愿意进入商业地产领域的重要原因。
而进入商业地产，拿地的环节不可避免，所有的企业都会按照政府的规划去争取自己合适的位置。
不过梁建勇告诉记者，目前的实际情况是，一些初次涉水商业地产的企业，由于缺乏经验，可能对位置、面积、规模等不一定有正确的定位和规划，另一方面则有点无奈，地方政府为了某某工程，希望甚至要求企业拿更大的地皮，这有时候令企业的选择就有点尴尬：不拿，不甘心，拿，又用不了。
拿到地以后怎么玩?当商业地产的回报达不到预期或者企业难以忍受漫长的培育期，这时，“烈士”开始出现了。
香饽饽变拖油瓶
由于缺乏商业开发与运营管理经验或者其他原因，长期“大跃进”带来的负面效应也已经开始显现，昔日的“香饽饽”在今年变成了“拖油瓶”。
以成都天府大道以西建筑面积达12.5万平方米的苏宁生活广场为例，尽管地理位置优越，但开业一年来，其经营状况一直欠佳。
同时，即使开业快一年，该商场很多店铺仍在招商中，有不少店铺已经关门，整体开铺率不足六成。
有地产业内人士分析，该项目的地段其实非常好，经营不善的关键就在于项目开发商不是专业做房地产的，经验不足导致招商、运营困难。
南京中商的运气则更差些，高速扩张的地产项目拖累了其上半年业绩。
半年报显示，上半年公司百货业实现营业收入28. 5亿元，营业成本22.9亿元，营业利润率同比增加0.52个百分点;房地产业仅实现营业收入460万元，营业成本则高达2403万元。
对比之下，房地产亏损近2000万元。
外资零售TESCO同样不能幸免。
最近TESCO在中国耕耘三年的商业地产团队已经被超市团队接管，主要原因是其在商业地产方面不成功的尝试也拖累了超市业务的发展。
TESCO曾经在青岛四方区开设了特易购购物中心，乐购是其主力店。
“青岛的四方区人口较多，但消费水平不高。
购物中心招商部分招了很多不知名的品牌，而且价位很高，并没有得到当地消费者的认可。
而在超市部分，为了达到目标，该店甚至一个月调整9次多。
要知道一个大卖场从开设到培养客流需要一个过程，这是商业规律，过于频繁的调整反而不利于客流的聚集。
”一位青岛商界人士表示。
“TESCO乐购本身是大卖场，而一个卖场不足以作为主力店成功支撑起一个购物中心，必须借力卖场之外的项目。
”谢涛告诉记者，其实有些外资零售企业，玩起中国商业地产还是有些不熟稔。
虽然外资零售有品牌和融资优势，但在地产上应该有合作方，比如开发商。
开发商再利用外资的品牌获得土地以及政府资源，双方互相利用，才会产生最大利益。
另一方面，也是所有外资共同缺乏的，就是不善于和政府博弈。
“很少听说自建商业地产前2~3年能赚钱的企业，听到更多的是预算先预亏几年。
”梁建勇告诉记者，今年房地产遇冷的大形势又在一定程度上加长了培育期，出现拖累也属正常。
商业与地产的对接
“在目前零售业低迷期间，不存在谁去拖累谁的问题。
”一位业内人士向记者表示，化解风险，争取双赢才是商业和地产最佳的融合方案，只是现实和理想还有一点差距。
正如梁建勇所说，通常情况下，许多零售商的商业地产都建造在郊区或者是城郊附近。
很多的商业配套、人流、商圈都还没有形成;而且我国的消费者还没有达到美国那种人人有车、习惯去城郊消费的程度。
相反，国内的大部分城市的消费者尤其是年轻消费者，仍然习惯于在市中心集中配套的商业区消费。
一方面是商业与消费者没有完全对接上，另一方面则是地产项目在招商上展开的恶性竞争让许多零售商陷入招商困境。
中国商业地产联盟秘书长王永平表示，开发商在与品牌商的博奕过程中议价能力大大下降。
按照以往的惯例，购物中心的租户都先付租金，自付装修费。
但是现在，一些品牌商户不仅要求开发商延长免租期，还要按照高标准去装修商铺，而且不再付出固定租金，只按照经营流水给开发商抽成。
这种现象过去只有LV等少数奢侈品才敢开出的价码。
但是现在这股风气已经刮到了时尚快销品和高档餐饮店。
“这样一来，所有的风险全部转嫁到了开发商的身上。
”
当然，这与企业有时盲目拿地有一定关系。
事实上，如果零售商能够把商业与地产很好地结合起来，优势仍然很大。
谢涛给记者举了个例子，大润发切入地产的方式是，与开发商共同合作，比如共同成立公司来开发某个地产项目。
在开发商拿地之前大润发就会对体量做要求，比如大润发打算卖场面积1.8万平方米，考虑到开发商利益，可能会要求开发商去拿3~5万平方米，而不会盲目地去8万、10万之类的Shopping mall。
银泰百货总经理厉玲对此表示了认同，她认为，对房地产商而言，如高层楼层出售，低层无法出售，风险是很大的。
对于零售商而言，如果没有好的物业，就无法发展壮大，竞争实力也得不到增强，同样也有巨大的竞争压力。
如果两者能越早一些走到一起，就越早实现双赢。
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