估价习题集

习题一：1、工程造价的含义是什么？2、工程造价的构成是什么？3、工程造价的计价特点是什么？4、工程造价计价基本方法是什么？习题二1、某外墙面挂贴花岗岩工程，定额测定资料：完成每平方米挂贴花岗岩的基本工作时间为4.5h，辅助工作时间、准备与结束工作时间、不可避免中断时间和休息时间分别占工作延续时间的比例为：3%、2%、1.5%和16%，试确定挂贴平方米花岗岩墙面的人工时间定额和人工产量定额。

2、人工挖二类土1m3的基本工作时间为6h，辅助工作时间占工序作业时间（基本工作时间和辅助工作时间合称）的2%，准备与结束工作时间、不可避免中断时间和休息时间分别占工作延续时间的比例为：3%、2%、18%，计算该人工挖二类土的时间定额。

3、某现浇矩形柱，设计断面为240×240mm ，其长度为L ，求含模量。

4、某土方工程二类土，挖基槽的工程量为450m3，每天有24名工人负责施工，时间定额为0.205工日／m3，试计算完成该分项工程的施工天数。

5、某工程现场采用出料容量为500L的混凝土搅拌机，每一次循环中，装料、搅拌、卸料、中断的时间分别为1、3、1、1分钟，机械正常利用为0.9，求该机械的台班产量定额。

6、某彩色地面砖规格为150×150×5mm，灰缝为2mm，结合层为10厚1:1水泥砂浆，试计算100m2地面中面砖和砂浆的消耗量。

（面砖和砂浆损耗率分别均为1.5％、1%）习题三3、某挖土机挖土，一次正常循环工作时间为40s，每次循环平均挖土0.3m3，机械正常利用系数为0.8，机械幅度差为25%，秋该机械挖土方1000m3的定额机械消耗台班量。

4、一砖基础，某企业投标报价时决定：灰浆拌和机200L报价台班费为30元／台班，普通粘土砖采用当前市场价格为0.30元／块，其他所有报价数据均按计价表执行，请列表计算出换算后的综合单价。

5、换算定额：1：3水泥砂浆底15厚，1：2.5水泥砂浆面7厚抹砖外墙面，并给出材料用量。

2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(一)及答案单选题（共60题）1、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。

对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。

A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】 A2、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。

A.523.45B.593.75C.643.75D.1000【答案】 C3、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。

A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】 A4、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（）倍。

A.10B.12C.13D.15【答案】 D5、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（）。

A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易【答案】 C6、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）。

A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】 B7、一般物品的价格是（）的外在表现。

A.劳动B.价值C.利息D.地租【答案】 B8、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。

则统一财产范围的价格为（）。

A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】 A9、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。

工程估价习题集练习一工程估价基本知识一、单项选择题1、一座教学楼是( )A 单项工程B 单位工程C分部工程 D 分项工程2、教学楼混凝土工程的混凝土工程是( )A 单项工程B 单位工程C分部工程 D 分项工程3、教学楼的模板工是( )A 单项工程B 单位工程C分部工程 D 分项工程4、下列不属于工程措施费的项目是（）。

A、临时设施费B、夜间施工增加费C、工程点交费D、检验试验费5、基本建设项目按照合理确定建设工程造价和基本建设管理工作的需要从大到小可以把一个建设项目划分为最小的基本单位是（）A：单项工程B：单位工程 C 分部工程D分项工程6、一个生产车间的土建工程为( )。

A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程7、分部工程是( )的组成部分。

A.分项工程B.单项工程C.单位工程D.建设项目8、在建设项目中，凡具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或投资效益的工程，称为（）A、投资估算B、单项工程C、单位工程D、分部工程9、钢筋混凝土工程属于（）A、单项工程B、分项工程C、单位工程D、分部工程10、在建筑安装工程费用中，教育费附加是( )的组成部分之一。

A.企业管理费B.财务费用C.计划利润D.建筑安装工程费用的组成部分之一税金11、建设项目工程造价在量上和（）相等。

A.固定资产投资与流动资产投资之和B.工程费用与工程建设其他费用之和C.固定资产投资与固定资产投资方向调节税之和12、根据我国现行建筑安装工程费用项目组成的规定，工地现场材料采购人员的工资应计人（）。

A.人工费B.材料费C.现场经费D.企业管理费13、生产单位提前进厂参加设备安装、调试等人员的工资、工资性补贴等支出应计入（）。

A.建筑安装工程费B.建设单位管理费C.生产准备费D.联合试运转费14、材料二次搬运费属于（）。

A.直接费B.间接费C.其他直接费D.现场经费15、某工程为了验证设计参数，按设计规定在施工过程中必须对一新型结构进行测试，该项费用由建设单位支出，应计入（）A.建设单位管理费B.勘察设计费C施工单位的检验试验费D研究试验费16、施工图预算是在（）阶段，确定工程造价的文件。

《工程估价》习题集参考答案第1讲工程造价及其管理一、单选题二、多选题三、判断题第2讲、建设工程工程量清单综合单价一、单项选择题：1、C2、B3、D4、D5、C6、A7、C8、A9、B 10、C11、A 12、B 13、B 14、B 15、B16、B 17、B 18、B 19、B 20、D二、多项选择题：1、ACE2、ABCDE3、ABE4、ABCD5、ABCDE6、ABCD7、ABC8、ABC9、ABCDE 10、ABCDE三、判断题：1、√2、√3、√4、√5、√6、√7、√8、√9、√ 10、√四、计算题：第3讲、建筑面积一、单项选择题：1、A2、B3、C4、B5、D6、B7、A8、B9、C 10、B11、C 12、B 13、C 14、C 15、D16、B 17、B 18、D 19、C 20、C二、多项选择题：1、DE2、ACD3、ACE4、CD5、ABD6、AB C7、BC8、BDE9、BDE 10、ACD三、判断题：1、√2、×3、√4、×5、√6、√7、×8、×9、×10、√四、计算题：解：二层建筑面积：S=(8.5+0.12×2) ×(11.5+0.12×2)-7.3×0.9+(7.3×1.5+0.24×0.6)/2=101.58m2第4讲A1土（石）方工程分部一、单项选择题：1、B2、C3、B4、D5、C6、A7、C8、D9、A 10、B11、B 12、D 13、D 14、C 15、B16、C 17、D 18、D 19、A 20、C二、多项选择题1、ABE2、ACD3、ADE4、ACDE5、ACDE三、判断题1、√2、×3、√4、√5、×四、计算题：解:(1)②④轴线间矩形面积S1=13.8×12.24=168.912（m2）其中，应扣除的面积：S3=3.6×(3.3-0.12)=11.448（m2）(2)②轴线外两段半墙：S2=3.0×0.12×2=0.72（m2）(3)三角形面积：S4=0.5×(3.90+0.12)×0.5×(4.50+0.12)=4.643（m2）(4)②轴线外半圆面积：S5=3.14×(3.00+0.12)2×0.5=15.283（m2）(5)扇形面积：S6=3.14×(4.62)2×150/360=27.926（m2）首层建筑面积S=S1-S3+S2+S4+S5+S6=206.036（m2）平整场地工程量=206.036（m2）平整场地(1-1)=464.13元/100m2综合单价费=956.27元第5讲A2桩与地基基础工程一、单项选择题：1、B2、C3、A4、C5、B6、C7、D8、C9、B 10、D11、C 12、A 13、B 14、C 15、C16、D 17、C 18、D 19、B 20、A二、多项选择题：1、ABCDE2、ACE3、ABDE4、ABCDE5、AD三、判断题：1、√2、×3、√4、√5、√6、×7、√四、计算题：1. 解：打桩工程量=0.40×0.40×30×160=768 m3＞150 m3，属正常工程。

机器设备评估一、单选题1、机器设备的净价通常是指设备的( D)。

A、购买价+运杂费B、建造价+安装费C、购买价+运杂费+安装费D、购买价+建造价2、机器设备评估中的直接法是确定设备的( C)最直接的方法。

A、更新重置成本B、可修复部分实体性贬值C、净价D、设备复原重置成本3、物价指数法一般只能用于确定设备的( A )。

A、复原重置成本B、更新重置成本C、实体贬值D、功能性贬值4、进口机器设备消费税的计税基数是设备的( C )。

A、FOB+关税B、FOB+关税+增值税C、（CIF+关税）/(1-消费税税率)D、CIF+关税+增值税5、设备的( D )属于进口设备的从属费用。

A、到岸价B、离岸价C、国内运杂费D、国外运杂费6、机器设备重置成本中的直接费用包括( D )。

A、各种管理费用B、总体设计费用C、人员培训费用D、安装调试费用7、计算重置成本时，不应该记入的费用是( A )。

A、维修费用B、购建费用C、安装费用D、调试费用8、进口设备的到岸价是指( C)。

A、设备的离岸价+进口关税B、设备的离岸价+海外运杂费+进口关税C、设备的离岸价+海外运杂费+境外保险费D、设备的离岸价+境外保险费9、设备成新率是指( C )。

A、设备综合性陈旧贬值率的倒数B、设备有形损耗的倒数C、设备有形损耗率与1的差率D、设备现实状况与设备重置成本的比率10、机器设备经济寿命是指( B)。

A、机器设备从使用到报废为止的时间B、机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间C、从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算得时间D、机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间11、鉴定机器设备的实际已经使用的年限，不需要考虑的因素是( A)。

A、技术进步因素B、设备使用的日历天数C、设备使用强度D、设备的维修保养水平12、运用修复金额法估测成新率适用于( B)。

A、所有机器设备B、具有特殊结构以及可补偿性有形损耗的设备C、具有特殊结构，及在技术上可修复的有形损耗的设备D、具有特殊结构及不可补偿有形损耗的设备13、进口设备的外贸手续费的计费基数是( C)。

习题一第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A．收益性B．用途C．市场性D．地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用：（）A．比较法B．收益还原法C．假设开发法D．成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（）A．已消失的房地产B．在建工程C．房地产的未来状况D．房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （）A．商业、办公、工业、居住B．商业、居住、办公、工业C．商业、办公、居住、工业D．商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（)A．用途B．开发程度C．是否产生收益D．经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A．50年B．无限期C．20年D．40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（)决定的A．不可移动性B．相互影响性C．数量有限性D．独一无二性8．房地产的价值注重：（）A．实物B．权益C．区位D．实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：( ）A．支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B．支付典价后只能获得房地产的使用权C．支付典价后房地产的使用者不付租金D．出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产( ）A．商业B．办公C．特殊用途D．综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（）A．土地单价 B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的,主要是（ )的供求状况。

A．本地区的房地产 B．全国房地产C．全国本类房地产 D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5％）,则:（）A．实际价格28．5万元,名义价格30万元B．实际价格29．28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28．578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为（）A．路线价 B．比准价格 C．积算价格 D．收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属（ )A．市场调节价 B．政府指导价 C．政府定价 D．政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（）是买卖双方讨价还价的基础，成交时要比此低. A．起价 B．标价 C．成交价 D．均价7．下列价格阐述正确的是：（ )A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值8．投资价值评估时所采用的折现率为：（）A．根据市场现状 B．最低收益率C．最高收益率 D．社会一般收益率9．房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（）A．房地产供大于求 B．房地产求大于供C. 开发商对未来预期看好 D．消费者对未来的预期看好10．成本租金不包括下列项目中：（ )A．贷款利息 B．折价费 C．管理费 D．保险费答案：第一章答案1B．2B．3A．4C．5A．6C．7D．8D．9C．10C第二章答案：1．C，2．D,3．D,4．B，5．B，6．B，7．B,8．B,9．C,10D第四章市场比较法1．市场比较法的理论依据是( )A．替代原理 B．生产费用价值论 C．预期原理 D．均衡原理2．在市场比较法中，建筑容积率修正属于（）修正A．交易情况 B．交易日期 C．房地产状况D．实物状况3．市场比较法的适用条件是（）A．存在着发育完善的房地产市场B．在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C．存在着规范的房地产估价制度D．科学的房地产估价理论4．在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（）A．一个即可 B．两个也行 C．三个D．三个以上．十个以下5．经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（）A．估价对象的价格 B．交易时点的价格C．正常价格 D．与估价对象的房地产状况相同的价格6．经过交易日期修正后,可比实例的价格就变成了（ )A．估价对象的价格 B．交易时点的价格C．正常价格 D．与估价对象的房地产状况相同的价格7．经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了( ）A．估价对象的价格 B．交易时点的价格C．正常价格 D．与估价对象的房地产状况相同的价格8．房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以( ）状况为基准（通常设定100）的A．可比实例房地产 B．估价对象房地产C．交易实例房地产 D．类似房地产9．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（）状况为基准（通常设定（100）的。

房地产估价习题集单选题（1）房地产是指土地、建筑物以及其他地上定着物，包括物质实体和依附于物质实体上的权益，是实物、权益、（）三者的综合体。

A. 土地B.区位C地上定着物D建筑物（2）下列（）属于建筑物。

A. 道路B桥梁C教室 D.烟囱（3）建造在地上的假山属于下列哪一种类？A. 建筑物B构筑物C地上定着物D. 土地（4）一般来说，凡是自行能够移动或者用外力能够推动，且又不改变其性质和价值的财产属于不动产；不可移动的财产属于（）。

A.房屋B建筑物C 土地 D.不动产（5）通常所说的“三通一平” 、“五通一平”或“七通一平”是指（）A.基础设施B. 土地承载力C地质条件 D.公共配套设施（6）房地产价格水平及其变动是有房地产的（）这两种力量共同作用的结果。

A.供需与价格B.需求与价格C供给与价格 D.供给与需求（7）时间的推移而减少的是（）A.原始价值B.账面C市场价值 D.投资价值（8）现有甲、乙、丙 3 块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米；乙为800 元/平方米；丙为500 元/平方米，其容积率分别为6、4、2。

如此 3 块地其他条件完全相同，则明智的买者会买哪块土地？A.甲 B 乙C丙 D.无法确定（9）某房地产的（）指能满足类似需要、可代替它的其他房地产。

A.替代品B.互补品C.附属品D配套品（10）由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）。

A.全国房地产总的供求状况B.全国本类房地产供求状况C本地区本类房地产的供求状况 D.本地区房地产的供求状况（11）成交价格围绕着（）上下波动。

A.评估价格B理论价格 C.市场价格 D.交换价格（12）.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违背了房地产估价的（）原则。

A.合法B.公平C替代 D.最高最佳使用（13）.如果与估价对象有利害关系，估价人员应当回避，这是遵循（）原则A.合法B公平C估价时点 D.最高最佳使用（14） . 在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价中，估价时点通常为（）A.现在B.过去C未来D难以把握（15） .城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业、，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为（）A.居住B.工业C商业D办公(16) 比准价格是一种( )A.公平价格B理论价格C评估价格D.市场价格(17) 市场比较发达地区的经济性交易的房地产价格的评估适用( )A.市场比较法B.收益法C成本法 D.假设开发法(18) 下列哪一种情况会导致房地产价格偏高( )A.卖方不了解行情B.政府协议出让土地C设立抵押的房地产 D.购买相邻房地产(19) 运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域相比( )A. 土地质量相同或相似B.相邻地区C同一供需圈D用途相同(20) 市场比较法要求比较案例最长不超过( )年A.1B.2C.3D.5(21) 假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于( )的调整。

《房地产估价》习题集（一）一、单项选择题（共15小题,每小题1分。

每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意,请将其编号填入相应括号里）1、楼面地价=土地单价/（）。

A、建筑层数;B、建筑覆盖率；C、绿地率;D、建筑容积率。

2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于(）供求状况。

A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的;D、本类房地产的。

3、完好房的成新度一般为（)。

A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。

4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格.A、高于；B、低于；C、等于;D、不可比。

5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、(）、个别因素修正。

A、环境因素；B、质量因素；C、区域因素;D、新旧程度。

6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）.A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数；C、房地产价格指数；D、定额调整系数。

7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。

A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格-折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度；D、房屋重置价格—年折旧额。

8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+(）+正常利税.A、拆迁费用；B、建造建筑物费用;C、公共设施建设费用；D、市政设施建设费用。

9、土地价格=［房地纯收益—(）]/土地还原利率A、土地纯收益;B、建筑物价格×建筑物还原利率;C、建筑物总收益;D、房地费用。

10、从理论上讲,获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（)。

A、越高；B、越低;C、不变;D、越可靠。

11、某房地产正常年纯收益为6000元，当前银行年利率为10％，购买年为8，估价应为(）元.A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。

12、收益法公式成立的条件是（）.A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零;D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。

1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。

2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。

3、市场比较法所依据的是（替代）原理。

4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。

5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。

6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。

7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。

8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。

试述成本法与收益法的区别。

1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)；2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)；3．所需资料不同；4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。

1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=2220000/2000=11002、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300X床位，平均每X床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。

估价复习题答案一、单项选择题1. 估价师在进行市场比较法估价时，应选择与估价对象相似的物业作为比较案例。

以下哪项不是选择比较案例时需要考虑的因素？A. 物业的地理位置B. 物业的用途C. 物业的所有权性质D. 物业的建筑风格答案：D2. 以下关于收益法估价的表述，哪项是不正确的？A. 收益法适用于有稳定收益的物业B. 收益法需要预测物业未来的收益C. 收益法不需要考虑物业的重置成本D. 收益法需要考虑物业的运营成本答案：C3. 土地使用权出让合同中，土地使用权的年限通常是多少年？A. 30年B. 50年C. 70年D. 90年答案：C4. 在进行成本法估价时，以下哪项不是需要考虑的成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 管理成本D. 销售成本答案：D5. 以下哪项不是影响物业价值的主要因素？A. 地理位置B. 物业状况C. 市场供求关系D. 估价师的个人偏好答案：D二、多项选择题1. 以下哪些因素会影响物业的市场价值？A. 物业的地理位置B. 物业的建筑年代C. 物业的维护状况D. 周边环境答案：A, B, C, D2. 收益法估价中，以下哪些是计算净收益时需要考虑的收入？A. 租金收入B. 广告收入C. 管理费收入D. 营业外收入答案：A, B3. 以下哪些是成本法估价中需要考虑的成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 管理成本D. 销售成本答案：A, B, C三、判断题1. 市场比较法估价时，比较案例的选择应尽可能与估价对象相似。

（正确）2. 收益法估价适用于所有类型的物业。

（错误）3. 成本法估价时，不需要考虑物业的地理位置因素。

（错误）4. 土地使用权的年限越长，其价值越高。

（正确）5. 估价师的个人偏好会影响物业的市场价值。

（错误）四、简答题1. 简述市场比较法估价的基本原理。

答：市场比较法估价的基本原理是利用市场上类似物业的交易价格来估算估价对象的价值。

估价师会选择与估价对象相似的物业作为比较案例，然后根据比较案例的交易价格和估价对象之间的差异，对比较案例的价格进行调整，从而得出估价对象的估算价值。