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上海酒店式公寓研究报告（上）前言[一] 研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。
由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。
尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。
它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。
本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。
[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。
包括以下内容：第一章，概论。
主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。
第二章，酒店式公寓市场状况。
研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。
第三章，酒店式公寓产品分析。
结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。
第四章，前景展望。
本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。
一、概论[一] 酒店式公寓的市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形.在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。
1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。
A4.1 深圳—泰格公寓A4.1.1 项目概况泰格公寓位于深圳蛇口，是由深圳招商房地产有限公司开发建设的。
定位为高档涉外服务式公寓。
本项目于2002年开始建设，2005年6月竣工验收，2005年6月28日全部投入营业。
泰格公寓是严格按照美国绿色建筑委员会的LEED认证标准并结合深圳本地的实际情况精心打造的绿色建筑，获得LEED认证银奖。
本项目用地南面与已建成的鲸山别墅相邻，拟建的小区道路自144号别墅沿山地通至本区，其间的国际学校、幼儿园、游泳池、网球场、小型足球场、儿童游乐场、卫星电视地面接收站等已形成良好的配套资源，为本项目成为高档、成熟的生活社区提供了社区物业保障；西、北与明华国际会议中心和美伦会所相对，有各种娱乐、健身、餐饮配套设施可供使用，整体配套齐备；东面相邻工业大道一侧为10余米高的石坡，布满植被，用地现状林木茂盛，景色优美且交通便利；西侧即是郁郁葱葱的虎山，景观视野良好。
参见图A4.1-1项目的主要经济技术指标如表A4.1-1所示。
A4.1.2 主要生态技术（1）降低热岛强度从本项目建筑覆盖率和容积率指标可以看出，需要通过适当的环境设计来降低小区的热岛强度。
借助计算机模拟技术，通过对不同环境条件下的热岛强度分析，采取了改善风环境、合理布置游泳池位置、铺设透水砖地面、中央空调冷却塔置于高层屋面等措施，使小区的热岛强度由1.7℃下降到0.3℃。
热岛强度每降低1℃，可以带来3%的空调节能效果。
图A4.1-2给出了环境设计后小区的1.5m高度处的温度分布和热岛强度。
（2）改善室外风环境根据小区风环境模拟分析，对建筑布局、景观布置、架空层设置以及休闲娱乐区域的位置进行了优化设计。
优化后小区夏季和冬季主导风向下的风场分布分别如图A4.1-3和图A4.1-4所示。
主导风向下小区主要入口和公共活动场所的风速分布如表A4.1-2所示。
从上表数据可以看出，小区的风环境是比较好的。
不管是夏季还是冬季，各区域的风速比较均匀，没有出现明显的结构风，并且速比主要分布在0.5～1.7之间，这主要得益于小区在垂直方向的高度变化。
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嗯，我需要你们的工作人员在我到达九点前打开窗户并打扫房间，可以吗？A Ok,sir,I already taken some notes about your requirements.Now let me check the room on my computer.Well,one standard single room in 6th floor and the number is 0603,need clean and open the window,anything else? 好的，先生，我已经记下了你的要求。
上海市部分著名建筑名称中外文对照表建筑中文名称外文名称卜内门大楼 The Brunner, Mond & Co.Building 三井洋行大楼 Mitsui Bussan Kaisha 三井银行大楼 Mitsui Bank三菱银行大楼 Mistubishi Bank 大世界 Great World上海电力公司大楼 Shanghai Power Company 上海华商纱布交易所楼 The Shanghai Cotton Exchange 上海邮政大楼 Shanghai Post Office Building 上海总会大楼 The Shanghai Club 上海总商会议事厅(上海电子元件研究所南楼) Chinese Chamber Of Commerce 上海特别市图书馆 Shanghai Library 上海特别市政府大厦 Government Office Building 上海特别市博物馆楼 Shanghai Museum 上海基督教青年会大楼 Y.M.C.A. Building 凡尔登花园，白费利花园(长乐村) Verdun Terrace, Beverly Gardens 大上海大戏院 Metropolis Theatre 大光明电影院 Grand Theatre大华公寓 Majestic Apts.大来大楼 Robert Dollar Building 大新公司 Sun Co., Ltd女青年会大楼 Y.M.C.A. Building 广学会大楼 Christian Literature Society Building 飞龙大楼 Joffre Arcade马立斯住宅（瑞金宾馆一号 Morriss Estate马勒住宅 Moller Mansion 中山医院院舍 The Liang Tsai Hall of the Chung SanMemorial Hospital, Shanghai 中央研究院 Institute of Science 中央造币厂厂房 Shanghai Central Mint 中汇银行大楼 New Chung Wei Bank Building 中行大楼 The Bank of China Hongkew Branch1中西女中 McGregor Hall in McTyiere School for Girls 中国通商银行大楼The Imperial Bank of China, CommercialBank of China中法学校校舍 Ecole Franco-Chinoise 中南大楼 The China & South SeaBank 元芳大楼Messrs. Maitland & Co.’s Premises 公共租界工部局大楼Shanghai Municipal Council Building 友利银行大厦，天祥洋行大楼 Union Insurance Company, Union Building,The Chartered Mercantile Bank of India,London & China太阳公寓 Sun Apts.巴黎公寓 Paris Apts.巴黎公寓 Paris Court日本领事馆（联合国救灾办公室） The Consulate of Japan 日清大楼 The Nishin Navigation Company 王伯群住宅 Residence of the KMT Minister of Transportation业广地产有限公司 The Shanghai Land Investment Co. 东方汇理银行大楼The Banque de L’ Indochine 东方饭店 Grand Hotel东亚银行 East Asia Bank兰心大戏院 Lyceum Theatre台湾银行大楼 The Bank of Taiwan 四川路桥 Szechuen Road Bridge 四行储蓄会大楼 The Joint Savings Society Bank 圣三一基督教堂 Holy Trinity Church，The AnglicanCathedral圣尼古拉斯教堂 The St．Nicholas Russian Orthodox Church 圣母大堂Russian Orthodox Mission Church 圣约翰大学校舍 St．John's University 圣沙勿略天主堂(董家渡天主堂) St．Francisoo Xavier Church 圣依纳爵新堂(徐家汇天主堂) St．Ignatius Cathedral 圣若瑟天主堂 St. Joseph Cathedral 外白渡桥 Gauden Bridge2外滩信号台 The Gutzlaff Signal Tower 正广和公司大楼 Calbeck Macgregor's Office 正广和汽水厂厂房 Messrs Calbeck Macgregor & CO．永安公司，新永安公司 Wing On Co., Ltd．永年人寿保险公司大楼 China Mutual Life Insurance Company 汇中饭店 Palace House Hotel，Palace Hotel 汇丰银行大楼 Hong Kong and Shanghai BankingCorporation汉弥登大楼 Hamilton House皮裘公寓 Bijou Apts．礼和洋行大楼 The Carlowitz & Co．礼查饭店 Astor House Hotel 亚尔培公寓，皇家花园，梅谷公寓(陕南村) Mico's Apts.，King Albert Apts．亚细亚大楼，史塔夫大楼，麦边大楼 Asia Petroleum Company，Staff Buildings，Ltd.，McBain Building 亚洲文会大楼 The North China Branch of the RoyalAsiatic Society交通银行大楼 Bank of Communications 会乐精舍 Willow Court先施公司 Sincere Co., Ltd. 光陆大楼，光陆大戏院 Capitol Theatre华安合群人寿保险公司大楼 China United Apts．华俄道胜银行大楼 The St．Petersburg Russo-Asiatic Bank 华懋公寓 Cathay Mansions 华懋饭店Sassoon House同孚大楼（吴江大楼） Yates Apts.吕班公寓 Dubail Apts.字林西报大楼 North China Daily News Building 安息堂 Catholic Church 扬子大楼 Yangtsze Insurance Building 毕卡地公寓（衡山宾馆） Picardie Apts.江湾体育场 Shanghai Recreation Ground 百乐门舞厅 Paramount Ballroom 百老汇大厦 Broadway Mansions3自由公寓 Liberty Apts. 西本愿寺上海别院 Shanghai Nishi Honganji 西园大厦 West Park Mansions 西侨青年会大楼 The Foreign Y.M.C.A.Building 达华公寓 Hubertus Court 克莱门公寓 Clements Apts. 宏恩医院楼 Country Hospital 杜月笙住宅Mr.Y.S. 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Building, Glen Line Building 枕流公寓 Brookside Apts. 林肯公寓（曙光公寓） Lincoln Apts. 河南路桥 New Honan Road Bridge 河滨大楼Embankment Building 法邮大楼 Campagnie des Messageries Maritimes 法国太子公寓，道斐南公寓（建国公寓） Dauphine Apts. 法租界公董局 The Municipal Council 法国总会 Cercle Sportif Francais 英国领事馆 British Consulate General 迦陵大楼 Liza Hardoon Building 金城银行大楼 Kincheng Bank 俄罗斯领事馆 The Old Russian Consulate 修道院公寓 The Cloister 南京大戏院(上海音乐厅) Naking Theatre 南洋公学校舍 Engineering Building at Chiao Tung University总巡捕房 The Central Police Head Quarters 美孚洋行大楼(黄中大楼) Standard-Vacuum Oil Company 美国乡村总会 Columbia Country Club 美国花旗总会会所 American Club 美琪大戏院 Majestic Theatre 美童公学校舍 Shanghai American School 峻岭公寓，茂名公寓及附楼，格林文纳公寓 The Grosvernor House 泰山公寓 Tai Shan Apts. 海关大楼 Chinese Maritime Customs House 海格大楼 Haig Court 爱司公寓 Estrella Apts. 爱林登公寓 (常德公寓) Eddington House 诸圣堂 The All Saints Church5诺曼底公寓，东美特公寓 Normandie Apts. 都城饭店 Metropole Hotel培文公寓，培恩公寓 Bearn Apartments 密丹公寓 Midget Apts.清心女中 Pure Heart School for Chinese Girls 清心堂 Pure Heart Church 盖司康公寓，万国储蓄会公寓（淮海公寓） Cascoigne Apts.银行公会大楼 the Shanghai Chinese Banking Association 惠罗大楼Whiteaway Laidlaw & Co., Ltd. 普益大楼 Asia Realty Co. 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