新疆2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析考试题

房地产估价师考试《房地产估价基础与实务》练习题1．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。

A．估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权下的市场价值B．价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵C．被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响D．估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额2．抵押估价报告中，估价结果中应该披露的价值不包括（）。

A．抵押价值B．法定优先受偿款C．市场价值D．投资价值3．估价技术报告的内容不包括（）。

A．估价对象描述与分析B．实地查勘期C．市场背景描述与分析D．估价测算过程4．在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中，要搞清楚土地的区位状况，下列不属于土地区位状况的是（）。

A．土地的位置B．土地的通达性C．土地的开发程度D．土地的周围环境5．当估价对象的实际用途与登记用途、规划用途均不一致时，应根据（）确定估价所依据的用途。

A．最高最佳利用分析B．估价目的C．价值时点D．价值类型6．下列各选中，不属于附件应该包括的内容的是（）。

A．估价委托书复印件B．专业帮助情况和相关专业意见C．估价对象变现能力分析D．估价对象法定优先受偿款调查情况7．假设开发法中运用比较法测算开发完成后房地产价值时，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）倍范围内。

A．0.2～1.5B．0.3～2C．0.5～1.5D．0.5～28．下列有关假设开发法的运用，描述错误的是（）。

A．投资利息只有静态分析法中才需要测算B．销售税费一般不计算利息C．开发完成后的价值不能采用成本法求取D．假设开发法与成本法无法同时采用9．在成本法估价中，下列不属于功能折旧的是（）。

A．功能缺乏折旧B．功能先进折旧C．功能落后折旧D．功能过剩折旧10．在成本法估价中，土地补偿费，是指征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的（）倍。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。

房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。

A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。

A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。

A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。

A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。

A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。

A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告2.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。

A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率3.路线价法主要适用于（）的估价。

A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地4.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格5.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。

A.现在B.未来C.过去D.B和C6.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。

A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况7.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。

A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格8.中国目前的房租有()。

A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金9.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。

A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法10.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

2015年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷( )。

A．实体B．功能C．质量D．权益中的权利2．下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是( )。

A．未来状况下的房地产B．已灭失的房地产C．部分产权的房地产D．以房地产为主的整体资产3．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是( )。

A．该房地产位于28层办公楼的第八层B．该房地产500m内有地铁站点C．该房地产离机场约25kmD．该房地产坐北朝南4．某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元／m2，容积率为2．5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为( )元／m2。

A．7000B．8750C．11000D．137505．一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是( )(假定年利率为5％)。

A．成交日期时一次性付清，给予3％的价格优惠B．成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C．成交日期的一年后一次性付清D．成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付6．下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是( )。

A．建筑结构B．周围环境C．建筑物内空间布局D．土地开发程度7．下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是( )。

A．土地用途B．所在区域绿化水平C．土地容积率D．土地使用期限8．关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。

A．估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况B．抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C．未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D．司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响9．某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是( )。

2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷一[问答题]1.某家庭拟购买一套新房，并将（江南博哥）原有住房出租。

预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。

该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。

购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。

问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房？（精确到小数点后2位）（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？参考答案：详见解析参考解析：已知A＝2000元，n＝240，i＝6%/12＝0.5%，R＝9.6%。

（1）求购房最高总价：贷款总额：购房最高总价＝P/70%＝279161.54/70%＝39.88（万元）。

（2）求出售原有住房时，住房的市场价值：V＝A×（12/R）＝2000×（12/9.6%）＝25（万元）。

设剩余M个月需要偿还25万元，则有：代入具体数据可得：解得：M＝196.66（个月）。

240－196.66＝43.34（个月），根据题目要求需要取整数，所以，在还款44个月之后出售住房。

[问答题]2.某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。

已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。

如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m2。

房地产估价师案例与分析：常见错误32015年房地产估价师案例与分析：常见错误3市场比较法(1)修正系数的确定没有充足的理由(2)比较实例的数量不够，即没有达到三个以上(含三个)的可比实例(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。

(4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%.(5)比较修正的方向错误。

(6)可比实例不符合条件。

(7)区域因素与个别因素混淆不请。

(8)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。

(9)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。

(10)比较修正项目有漏项。

(11)间接比较与直接比较混淆不清。

(12)区域因素比较修正的内涵理解错误。

案例分析改错题总结从估价报告的结构上讲，内容不完整a、缺委托估价方b、缺受理估价方c、估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。

土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。

建筑物需说明：名称、坐落(门牌)、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。

单独估价建筑物时，也要有土地证明。

此外，还应对环境作简要说明。

d、缺估价目的，或目的不清。

是何种条件状态下的价格。

如熟地、毛地;开发场地还是项目完成时的土地;已完工建筑还是在建工程;期地、期房现房等。

e、估价时点：不是一段时间，而是某一日。

f、缺估价依据。

估价方法及操作的主要依据;与估价目的相配合的合法性依据等。

房地产估价案例分析总结记录综合察看1.对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。

2.察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3.估价时点是否准确4.修正年限是否正确5.检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6.对采用的方法是否有合理的说明和理由7.任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8.注意利息的计算方式，期限9.报告有效期应以报告完成之日为准10.现实用途和法定用途相符11.一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用&考试大&市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用一开发法12.注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)13.要察看估价类型，对照规范对此要求14.最后一道题一定要细心，首先指出错误，在进行改正，切忌认真。

四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。

比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。

一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。

如果交易实例太少，可能引起较大偏差。

另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。

对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。

2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题 1.00 分)成本法求取建筑物重新购建成本时，建筑安装工程费的求取方法有（）。

A. 单位比较法B. 市场提取法C. 分部分项法D. 工料测量法E. 指数调整法2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）A. 实体B. 功能C. 质量D. 权益中的权利3.(单项选择题)(每题 1.00 分)高层建筑物地价分摊，属于（）。

A. 房地产咨询业务B. 房地产价值分配业务C. 房地产价值减损评估业务D. 相关经济损失评估业务4.(多项选择题)(每题 1.00 分)下列选项中，对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响的区位因素有（）。

A. 层高B. 楼层C. 临街状况D. 交通条件E. 外部配套设施5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于估价资料归档的说法，错误的是（）。

A. 估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B. 估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C. 估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D. 估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构6.(多项选择题)(每题 2.00 分) 可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（）。

A. 与实际成交价格相比B. 与合格估价师的重新估价结果相比C. 考察估价程序是否严谨D. 考察估价过程方法有无失误E. 考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范7.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。

A. 开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所有对应的价值B. 未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等C. 评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D. 对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E. 可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

山西省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象权益状况描述与分析考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，假如该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。

假如抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。

A．1655.33B．1719.43C．1743.69D．2149.292、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。

2024年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，依据规定，C房地产开发公司应在前，支付全部地价款。

A：2024年7月1日B：2024年8月1日C：2024年9月1日D：2024年10月1日E：房地产估价机构必需加盖公章3、国务院办公厅国办发(2024)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__。

A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税D．个人购买一般住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税4、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2024年考题】A：本估价机构全部B：全部参与该估价项目C：由引交估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格5、一般来说，标准方差越小，投资风险__。

A．越小B．越大C．越难限制D．越难估算6、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公允台理的价值。

A：托付人B：估价报告预期运用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格7、由于自然缘由、社会缘由导致借款人失去还款实力，以及由于主观缘由、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。

2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关提分题库(考点梳理)单选题（共30题）1、在某次通信中，发送方发送了一个8位的数据（包含一个奇校验位），若传输过程中有差错，则接收方可检测出该8位数据（）。

A.奇数个位出错B.偶数个位出错C.出错的位置D.出错的位数【答案】 A2、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。

同时租出，租客是王某。

当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

A.20％的首付款加上该首付款2年的利息B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】 C3、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。

A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】 B4、对于长度为11的顺序存储的有序表，若采用折半查找（向下取整），则找到第5个元素需要与表中的（）个元素进行比较操作（包括与第5个元素的比较）。

A.5B.4C.3D.2【答案】 B5、程序以解释方式运行时，不（）。

A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件【答案】 D6、为在网上搜索内容而输入关键词时，常可能打错别字。

当系统显示没有匹配项后，有些系统还会向你推荐某些关键词。

为实现这种推荐，采用（54）方法更有效。

A.聘请一批专家，对每个常用关键词给出一些易错成的词B.聘请一批专家，对每个常输错的关键词给出纠正后的词C.查阅有关的词典，对每个常用的关键词找出易错成的词D.利用系统内记录的用户操作找出用户纠错词的对应关系【答案】 D7、在while型循环结构中，（）。