万科松山湖1号项目盘点1
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万科楼盘命名及主打广告语
楼盘命名及广告语
1、万科的命名：万科城、金域蓝湾、万科东海岸；17英里，第五园；松山湖壹
号
东莞：松山湖壹号Never before, never again 日本虹溪诺雅境界所在，人杰出
万科城市高尔夫花园绽放成熟之美
金域蓝湾前所未有的海居体验
金域华府惟中心所有
运河东1号追忆似水年华万科全面家居升级方案大宅，大隐莞
城中央城市便利生活
万科城家族原墅
万科翡丽山：
武汉：
万科城显赫门庭前城后景
金域华府世界新意，凝韵东方
万科圆方名士换装升级开启
高尔夫不极致，不登场
金色家园城核珍藏版高端居住区一寓千金汉口仰止
魅力之城光谷之心，时尚之旅
西半岛
润园：关系出名门，定义城市终极府邸
城市花园：大城优越，理想共筑
香港路8号
四季花城永远的花城，永远的生活
广州万科
中粮万科金域蓝湾重估江景价值在新年之前提前倒数
万科兰乔圣菲
万科柏悦湾
万科城城市里的院子，最后的珍藏向东，山在那里金色城品自由畅想家
万科云山花园收官力作，完美绽放
万科新里程
金色康苑金色荔苑金色家园云山花园蓝山花园
深圳万科
万科棠樾谈古论今说国宅在东方生活当以境界甄别万科城登场，即成典藏万科在造一座城
东方尊峪360度原生山谷领地
金域东郡成就东部新城人居梦想
17英里我能与世界保持的距离
天琴湾尊贵生活体验
万科兰乔圣菲新中心区家族别墅
万科·金域华府：后CBD 城市KING生活
第五园骨子里的中国
东海岸山海之上真义人生
清林径偷得浮生半日闲。
全国著名水景豪宅研究报告
深圳市永大鹏城房地产投资策划有限公司
Stucco石材、涂料、筒 瓦的搭配使用，充分体 现现代建筑的个性化； 隐藏式雨水沟设计，保 证外立面统一美观.
第四部分 价值回报
2006年开盘松山湖1号万科项目总经理袒言“在松山湖1号一期开盘前，心灵受到
一定折磨。”行情价卖8000元/㎡尚可，但12000元/ ㎡确实不确定市场承接力。
建筑群体屋顶轮廓所体现出的一种自由流动的群体组合美感。
深圳市永大鹏城房地产投资策划有限公司
二、水系环境参考 5 依据规划和小区道路走线、建筑形态，布置 种形态的水系
1喷泉：主入口形象彰显核心地段，每20米为一个喷
泉式动态水景，每个水景的形态特点也不同，以活泼 向上的喷泉水景作为主入口的导视系统令人一进入小 区就心旷神怡。 组团与组团之间也有喷泉式动态水景布置；
池经常更换新鲜活水。
清水养鱼：通过世界专利“宝墨园”的活水处理专业技术，能让
锦鲤成活长大，五彩斑斓活泼锦鲤的在溪涧之中游戈的水景奇观是 其它项目难以做到的。
深圳市永大鹏城房地产投资策划有限公司
三、广州星河湾豪宅附加值提升策略
1、教育：引进省级重点 名校执信中学；星河湾幼 儿园；
2、商业及商务配套：： 星河湾商业联盟，星河湾 商来步行街，酒店；超市、 餐饮及康体娱乐中心、数 百间豪华客房、多功能会 议室及国际标准网球场， 豪华商务会所；
区位
资源 规模 容积率 绿化率 建筑形式 楼间距
户型面积
装修状况 总户数 车位比 园林设计 功能内容 功能比例 市场表现
开发商
香蜜湖1号位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，同时也是深圳富人区气质 最为纯粹的地方 拥有极为纯粹的城市湖景——占地20万平米的香蜜湖 占地9.35万平米，建面13.10万平米 1.4 绿化率57.76％ 5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式，共400多套。 高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为相对独 立的区域，减少两者的干扰 户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米；Townhouse主力户 型350平米左右。 毛坯 447户，其中高层318套，低层219套 447：778 私家园林最大化 高档住宅，水上会所，幼儿园，私家园林 水上会所2000多平米，幼儿园3000平米 2005-10-25开盘价2万/平，2007-09-12达到7万/平，除两套顶层复式，其余已 经销售完毕 中海地产、香港信合置业
尾盘去化方案PPT课件
第16页/共32页
老带新活动
时间：3月1日——4月15日； 对象：金域松湖及金域蓝湾老业主； 要求：凡老业主带新业主认购，并在规定时间内签约，
即可获得老带新奖励 奖励：
奖励一：老业主可获得价值1000元百佳购物卡一张。 奖励二：同时老业主可参与赢全屋家电抽奖活动，全屋家电5件（价值
4000元海尔电视机一台、价值2000元海尔电冰箱一台，价值1500元洗 衣机一台，价值3000元空调一台，价值1500元热水器一台）。
剩 余 户 型 ：剩余户型中96平米剩余货量最多，客户对96平
米的只有一个洗手间及价格较高抗性比较大，但后续进行挤 压销售出货没问题。
剩余产品价值：剩余可销售产品数量较少，周边市场存在同
类竞品不多，是目前松山仅存的高性价比洋房。
第2页/共32页
目标下的问题？
问题一
60余套货如何快速走货？34号楼如何快速推销？
2013年全年上门 3310批
深入挖掘业主资源：配合大型业主活动，深度挖掘近3000批老业 主，促进老带新；
外拓深圳：通过项目品牌，项目区域位置，吸引深圳客户； 扎根本地：扎根松山湖及周边镇区，通过派单、展场、活动、短
信、企业团购等方式吸引客户。
第5页/共32页
策略
针对以上两个问题我们应该怎么做？
企业拓展：最后一次深入园区企业，重点挖掘即将入驻松山
湖的企业。
经验：2013年12 月销售成功拓 展深圳菲鹏公司，该公司即将入 驻松山湖，成功认购12套。
拓展时间：2013年3月初； 拓展企业：以新入驻企业为主，
大型企业为铺。
第19页/共32页
推广渠道：户外广告
3月份更换最后一块户外，34栋#蓄客期间在华为旁公交站台进行公 交站台广告。利用最后一款户外，抢住松山湖最后机会，实现完美 收官。
老带新活动
时间：3月1日——4月15日； 对象：金域松湖及金域蓝湾老业主； 要求：凡老业主带新业主认购，并在规定时间内签约，
即可获得老带新奖励 奖励：
奖励一：老业主可获得价值1000元百佳购物卡一张。 奖励二：同时老业主可参与赢全屋家电抽奖活动，全屋家电5件（价值
4000元海尔电视机一台、价值2000元海尔电冰箱一台，价值1500元洗 衣机一台，价值3000元空调一台，价值1500元热水器一台）。
剩 余 户 型 ：剩余户型中96平米剩余货量最多，客户对96平
米的只有一个洗手间及价格较高抗性比较大，但后续进行挤 压销售出货没问题。
剩余产品价值：剩余可销售产品数量较少，周边市场存在同
类竞品不多，是目前松山仅存的高性价比洋房。
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目标下的问题？
问题一
60余套货如何快速走货？34号楼如何快速推销？
2013年全年上门 3310批
深入挖掘业主资源：配合大型业主活动，深度挖掘近3000批老业 主，促进老带新；
外拓深圳：通过项目品牌，项目区域位置，吸引深圳客户； 扎根本地：扎根松山湖及周边镇区，通过派单、展场、活动、短
信、企业团购等方式吸引客户。
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策略
针对以上两个问题我们应该怎么做？
企业拓展：最后一次深入园区企业，重点挖掘即将入驻松山
湖的企业。
经验：2013年12 月销售成功拓 展深圳菲鹏公司，该公司即将入 驻松山湖，成功认购12套。
拓展时间：2013年3月初； 拓展企业：以新入驻企业为主，
大型企业为铺。
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推广渠道：户外广告
3月份更换最后一块户外，34栋#蓄客期间在华为旁公交站台进行公 交站台广告。利用最后一款户外，抢住松山湖最后机会，实现完美 收官。
推荐-广州金燕达观光大松山湖锦绣山河项目大盘营销整
北京大盘：现实的造城运动
北京成规模的大盘开发已经有20多年的历史，89年代的方庄，90年代的望京。90年代 后的回龙观文化居住区。 望京是值得关注的项目，借助奥运村、亚运村、CBD的建设，在首都机场与旧城之间 圈地1000万平方米，是北京最大的项目。随着社区的不断成熟逐渐形成一个近30万人 口、名副其实的超大居住社区。相当于一个中等城市。
万科品牌＝对品质保证和优质服务的承诺
企业品牌支撑
以星河湾为例看大盘营销
星河湾，从一期到三期 从产品领导者到品牌领导者
星河湾——华南版块的桥头堡，中国地产的风向 标。星河湾的一举一动，都牵动着华南版块乃至 中国地产界敏感的神经。
星河湾的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
地产巨鳄大战番禺
广州CLD显山露水 华南虎拔高房地产开盘门槛 中国楼市看广东， 广东楼市看华南， 华南板块， 掀起你的盖头来。
多频次开盘，以产品创新来 引导市场。
万科城——统领多种物业类型 多样生活实景展示——3万平商业、中心广场、景观园林、样板房
Loft
❖户型：1房1厅2卫 ❖面积：68+20(送)M2 ❖特色：公共区、私密区完全分 离，客厅开阔
小高层
宽景House
❖户型：4-5房 ❖面积：137-205M2 ❖特色：超宽向阳面，送地下室
前言：
大道无形。对于锦绣山河，任何技巧性强的 房地产手法都已经过时，金燕·达观认为：
我们需要站在城市运营的高度来操作锦绣山河
金燕的观点一：
锦绣山河不是房地产！？
大盘营销 & 城市运营
从“华南板块”的崛起，到京沪大盘的辉煌，时代的涌动，房地 产开发已由散兵游勇的发展模式向集团式、规模化的方向“大跃 进”。
北京成规模的大盘开发已经有20多年的历史，89年代的方庄，90年代的望京。90年代 后的回龙观文化居住区。 望京是值得关注的项目，借助奥运村、亚运村、CBD的建设，在首都机场与旧城之间 圈地1000万平方米，是北京最大的项目。随着社区的不断成熟逐渐形成一个近30万人 口、名副其实的超大居住社区。相当于一个中等城市。
万科品牌＝对品质保证和优质服务的承诺
企业品牌支撑
以星河湾为例看大盘营销
星河湾，从一期到三期 从产品领导者到品牌领导者
星河湾——华南版块的桥头堡，中国地产的风向 标。星河湾的一举一动，都牵动着华南版块乃至 中国地产界敏感的神经。
星河湾的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
地产巨鳄大战番禺
广州CLD显山露水 华南虎拔高房地产开盘门槛 中国楼市看广东， 广东楼市看华南， 华南板块， 掀起你的盖头来。
多频次开盘，以产品创新来 引导市场。
万科城——统领多种物业类型 多样生活实景展示——3万平商业、中心广场、景观园林、样板房
Loft
❖户型：1房1厅2卫 ❖面积：68+20(送)M2 ❖特色：公共区、私密区完全分 离，客厅开阔
小高层
宽景House
❖户型：4-5房 ❖面积：137-205M2 ❖特色：超宽向阳面，送地下室
前言：
大道无形。对于锦绣山河，任何技巧性强的 房地产手法都已经过时，金燕·达观认为：
我们需要站在城市运营的高度来操作锦绣山河
金燕的观点一：
锦绣山河不是房地产！？
大盘营销 & 城市运营
从“华南板块”的崛起，到京沪大盘的辉煌，时代的涌动，房地 产开发已由散兵游勇的发展模式向集团式、规模化的方向“大跃 进”。
万科集团案名大全
3.88 21.645
2.50 2.5
84.5018 2.17 24.2588 1.8
12.43
0.8
TOP1+G2 G2
C
4 苏南 5 苏南 6 苏南 7 苏南 8 苏南 9 苏南
杭州公司 1 杭州 2 杭州 3 杭州 4 杭州 5 杭州 6 杭州 7 杭州
8 杭州
9 杭州 10 杭州 11 杭州
苏南公司 1 苏南 2 苏南
3 苏南
提香别墅 金色城品 兰乔圣菲 四季花城 蓝山小城 燕南园 新里程 白马花园 花园小城 金色雅筑 金色城市 琥珀郡园 翡翠别墅 金色名邸 城花新园 旗忠项目 滨江路项目 铜山街项目
玲珑湾花园(苏) 金色家园(苏) 万科中粮本岸 (苏)
南城水濂山项目
24.95
金兰色湾家半园岛(花佛园山（A财9)务合 并南禅为海城顺A区7德南地地庄块块项）目(万科 城兰)乔圣菲花园(顺德新 区南)海大沥体育中心
东丽湖万科城 假日风景 金色家园 滨海新城 金域蓝湾 霞光道5号 魅力之城 金奥国际 假日润园
东丽湖 假日风景 南开冶金研究所
时尚广场 宁发花园
城市花园 紫金苑 花园新城 金色家园 四季花城 新榆公馆 万科城 兰乔圣菲 新里程 魅力之城 金域蓝湾
四季花城 新榆公馆 长白 兰乔圣菲 浑南大道新里程项目 于洪区塔湾项目 浑南业乔项目
南京公司 1 南京 2 南京 3 南京 4 南京 5 南京 6 南京 7 南京
宁波公司 1 宁波 2 宁波
南昌公司 1 南昌 2 南昌
镇江公司 1 镇江 2 镇江 3 镇江
北京区域 北京公司 1 北京 2 北京 3 北京 4 北京 5 北京 6 北京 7 北京 8 北京 9 北京 10 北京 11 北京 12 北京 13 北京 天津公司 1 天津 2 天津 3 天津 4 天津 5 天津 6 天津 7 天津
公共建筑_12480
14
深圳市华阳国际工程设计有限公司
15
深圳市清华苑建筑设计有限公司
16
深圳市建筑科学研究院股份有限公司
17
深圳市中建西南院设计顾问有限公司
深房传麒山（曾用名：深 房御府） 宏欣豪园 珠海云顶澜山花园（碧溪 丽城） 北海·蓝海银湾（二期）
18
悉地国际设计顾问（深圳）有限公司
19
深圳机械院建筑设计有限公司
14
15
深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司教育新村拆迁改造项目
16
艾奕康建筑设计（深圳）有限公司
唐城·壹零壹一期 花样年.美年广场 期、Ⅰ.3期 Ⅰ.1
17
艾奕康建筑设计（深圳）有限公司
18
北京中外建建筑设计有限公司深圳分公司 燕晗山居 香港华艺设计顾问（深圳）有限公司 深圳市梁黄顾艺恒建筑设计有限公司 深圳中深建筑设计有限公司 深圳尖岗山名苑一期（中 海九号公馆） 成都世纪天鹅湖花园
龙圣堡花园（Ⅰ期）
宏发上域花园
3
深圳市梅山苑二期
4
格林春天一期
5
深圳艺洲建筑工程设计有限公司
中粮·一品澜山花园
6
悉地国际设计顾问（深圳）有限公司
兰江山第花园一期 大亚湾中联金沙世纪花园 一期
7
深圳市清华苑建筑设计有限公司
8
深圳市清华苑建筑设计有限公司 北京中外建建筑设计有限公司深圳分 公司 深圳市梁黄顾艺恒建筑设计有限公司 上海长福工程结构设计事务所（普通 合伙） 深圳华森建筑与工程设计顾问有限公 司 深圳华森建筑与工程设计顾问有限公 司 艾奕康建筑设计（深圳）有限公司 深圳华森建筑与工程设计顾问有限公 司 深圳华森建筑与工程设计顾问有限公 司 深圳市清华苑建筑设计有限公司 深圳市库博建筑设计事务所有限公司 深圳机械院建筑设计有限公司 深圳市华阳国际工程设计有限公司 深圳华森建筑与工程设计顾问有限公 司 深圳市瀚旅建筑设计顾问有限公司
东莞万科10.12
东莞市万科房地产有限公司招聘2012届毕业生一、公司简介东莞市万科房地产有限公司为万科企业股份有限公司的全资子公司，于2004年2月注册成立。
公司自成立以来，?8年间已成功运作项目16个，其中完成开发的项目3个。
分别为城市高尔夫花园、运河东1号和松山湖1号；正在运作的项目13个，分别为虹溪诺雅、万科城、金域蓝湾、金域华府、麓湖别墅、金域松湖、松湖中心、虎门紫台、金域国际、万科大厦、翡丽山、长安万科中心以及塘厦项目。
项目遍及东莞南城、莞城、松山湖、寮步镇、大岭山镇、大朗镇、塘厦镇、常平镇、虎门镇、长安镇等区域，完成了东莞中部、东部、西部的全方位布局。
迄今为止，东莞万科共为超过一万户家庭提供了理想居所，吸纳万客会会员三万多名。
随着消费者的高度认可，东莞万科也获得了巨大成功：2009年实现销售额31亿，位居东莞市场第一。
2010年，东莞万科13盘齐发，将为更多家庭提供理想居所、购物休闲、办公场所。
2011，东莞万科践行东莞未来，万科与东莞共成长。
二、万科人才观> 人才是万科的资本；> 万科始终倡导为员工创造“健康丰盛的人生”；> 倡导尊重每一位员工的个性；> 倡导所有的员工在发展机会面前人人平等；> 倡导简单而真诚的人际关系、和谐的工作氛围。
更多公司介绍，请关注万科集团网站：/docs/gedigongsi/dgvanke/_dongguan.aspx三、需求专业类型（本科及以上学位）> 建筑学、城市规划、园林景观、土木工程、给排水等专业；> 会计学、金融学、经济学、财务管理、统计学、运筹学等专业；> 土地资源管理、房地产经营管理、产业经济学、管理科学与工程、市场营销等专业；> 工商管理、企业管理、心理学、人力资源管理、信息管理、法律、中文/新闻等专业；> 其他相关专业。
若为足球或自行车特长者可不限专业。
温馨提示：> 有意者请于10月12日前投递个人简历至Cendy_Chung@；> 邮件主题请统一为“学校+专业+姓名”，若为足球或自行车特长者，请在邮件主题中备注为“学校+专业+姓名+具体特长”；> 简历通过者将于本月中下旬邀约进行面试；。
“以生态为核心”的科技产业园规划——东莞松山湖科技产业园区规划分析
12
功能与布局
1.北部区：高科技产业带
十平方公里的北部区，分成A、B、C、D、E五个工业分区和一个城市核心区。重点引 进电子信息、生物技术、高端装备制造等领域科技实力较强的世界500强企业和国内外行 业龙头企业前来设立地区总部、研发中心、采购中心、服务中心，全力打造东莞总部研发 基地。
以松山湖大道为界，北边重点发展高新科技产业，目前已聚集华为、易事特、生益等 52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业，初步形成电子信息、生物医药、精密制造 等产业集群。
11
2021/10/10
功能与布局
园区由四大用地功能区（北部区、中心区、 滨湖区、东部区）组成，不同功能根据不 同自然生态环境特征进行空间布局 各功能区通过园区交通主干道路有机联接， 构成一个有机的功能统一体，较好地体现 自然生态环境和城市功能有机联系，构成 功能分区明确、结构合理、环境特征鲜明 的生态新城。
25
规划评价
► 东莞市政府将松山湖科技产业园定位为“新城”，充分体现了对社会进步尺度的预期。整 体控制城市的空间尺度，保护和设计以松山湖为核心的公共空间，是城市设计的核心标准。
► 规划中将基于生态的圈层式结构，基于使用的功能分区，基于环境的景观控制和分等级的 道路交通体系进行叠加，生成了合理的有机的平面布局。这种对大尺度的复杂规划的处理 手法很值得我们学习。
集科技与山水于一色，融科研、教育、产业、生态、文化为一体，实现人与自然的和谐共处， 经济、社会与资源、环境的协调发展。与同沙湖、现有城区“三位一体”构成东莞未来的中 心城区。
2021/10/10
3
2021/10/10
4
珠三角东部城市群及高新技术产业分布图示
2021/10/10
珠三角交通
功能与布局
1.北部区：高科技产业带
十平方公里的北部区，分成A、B、C、D、E五个工业分区和一个城市核心区。重点引 进电子信息、生物技术、高端装备制造等领域科技实力较强的世界500强企业和国内外行 业龙头企业前来设立地区总部、研发中心、采购中心、服务中心，全力打造东莞总部研发 基地。
以松山湖大道为界，北边重点发展高新科技产业，目前已聚集华为、易事特、生益等 52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业，初步形成电子信息、生物医药、精密制造 等产业集群。
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2021/10/10
功能与布局
园区由四大用地功能区（北部区、中心区、 滨湖区、东部区）组成，不同功能根据不 同自然生态环境特征进行空间布局 各功能区通过园区交通主干道路有机联接， 构成一个有机的功能统一体，较好地体现 自然生态环境和城市功能有机联系，构成 功能分区明确、结构合理、环境特征鲜明 的生态新城。
25
规划评价
► 东莞市政府将松山湖科技产业园定位为“新城”，充分体现了对社会进步尺度的预期。整 体控制城市的空间尺度，保护和设计以松山湖为核心的公共空间，是城市设计的核心标准。
► 规划中将基于生态的圈层式结构，基于使用的功能分区，基于环境的景观控制和分等级的 道路交通体系进行叠加，生成了合理的有机的平面布局。这种对大尺度的复杂规划的处理 手法很值得我们学习。
集科技与山水于一色，融科研、教育、产业、生态、文化为一体，实现人与自然的和谐共处， 经济、社会与资源、环境的协调发展。与同沙湖、现有城区“三位一体”构成东莞未来的中 心城区。
2021/10/10
3
2021/10/10
4
珠三角东部城市群及高新技术产业分布图示
2021/10/10
珠三角交通
2019花样年东莞黄江项目前期定位报告及营销推广大纲178P
项目写作技术路线
项目本体认知
√ 宏观-黄江印象 市场竞争态势
项目属性界定
项目地块素质
宏观-市场竞争态势-地块因素圈定了项目发展方 向
基于项目整体发展战略的基础上，对项目价值进 行深度挖掘，进而确定项目定位
项目定位
整体定位体系 客户定位体系 产品定位体系 形象定位体系
定位整理、核心提炼
营销体系
核心价值 推广口号 推广思路 入市时机 阶段划分
鞋、中山宝元制鞋厂）供应半成品
是2019年11月开办的一家外商独资企业（以下简称外资企业）。 该公司在亚洲，甚至世界都享有盛名，外资企 业主要生产电脑主机板，年产量达300万片，产品主要出口至美国、欧洲、日本等大型电脑公司，所生产的成品
供应康柏克、富士通、联想等知名企业使用。
黄江工业起点高，在经济危机和双转型的影响下，发展后劲巨大
裕元花园酒店
对整个珠三角高端人士来说，黄江并不陌生，尤其是服 务业，具备一定影响力
项目认知黄江印象
小结
n 随着莞深惠一体化进程的深化，东莞房价严重低估。投资门槛低，未来升潜巨大，将吸引更 多的投资客！
n 黄江，东莞中南部电子重镇，新兴产业发达，物流业波及范围广，第三产业成熟，消费力强 劲。在珠三角有着广泛的知名度，而且各项产业处于上升阶段，相关的人口、固定资产投资 也在持续上升，这就注定了黄江有着稳定的刚性需求。而这种稳健的固定的刚性需求是支撑 房价的基础。
项目写作技术路线
项目本体认知
宏观-黄江印象
项目认知——黄江印象
黄江经济
2019 2019 2019 2019 2009
180
160
GDP（亿元）
37.2 44.8 58.6 71.3 77
客户资料梳理与分析
报告思路
Train of thought
客户资料梳理与分析
报告思路
Train of thought
第一部分：重要意义 第二部分：执行要点
核心思路
CoreTrain of thought
一、桥梁作用 二、策略执行反馈与阶段营销计划制定基础
3
核心思路
CoreTrain of thought
一、案例——松山湖1号
9
核心思路
Core析步骤六——预销控分析
销控分析列 表及分析
通过对认筹客户预销控摸底了解客户对推出单位的接受度，规避
滞销单位，疏导客户
10
核心思路
CoreTrain of thought
沟通时间
11
2508批上门客户 755批电话客户
筛选: A+类客户115批 A类客户649批 B类客户1801 C类客户2123
173套单位
第221号认筹号，暨第 176批客户进入选房区 即全部售馨，所有销 售进程、消化顺序及 购买客户与预测高度 一致。
1088批新闻发布会客户
250批楼盘巡展客户 87批万科内部客户
共4688批客户
12月3日最后两套样板房销售，为项目销售画上完美的句号。
4
核心思路
CoreTrain of thought
梳理分析步骤一
根据项目实际情况录入项目 制定，跟进记录填报
客户登记表
5
核心思路
CoreTrain of thought
梳理分析步骤二——沟通口径制定
客户电话沟通口径1
不同客户类型，制定不同跟进或沟通口径
6
核心思路
CoreTrain of thought
Train of thought
客户资料梳理与分析
报告思路
Train of thought
第一部分：重要意义 第二部分：执行要点
核心思路
CoreTrain of thought
一、桥梁作用 二、策略执行反馈与阶段营销计划制定基础
3
核心思路
CoreTrain of thought
一、案例——松山湖1号
9
核心思路
Core析步骤六——预销控分析
销控分析列 表及分析
通过对认筹客户预销控摸底了解客户对推出单位的接受度，规避
滞销单位，疏导客户
10
核心思路
CoreTrain of thought
沟通时间
11
2508批上门客户 755批电话客户
筛选: A+类客户115批 A类客户649批 B类客户1801 C类客户2123
173套单位
第221号认筹号，暨第 176批客户进入选房区 即全部售馨，所有销 售进程、消化顺序及 购买客户与预测高度 一致。
1088批新闻发布会客户
250批楼盘巡展客户 87批万科内部客户
共4688批客户
12月3日最后两套样板房销售，为项目销售画上完美的句号。
4
核心思路
CoreTrain of thought
梳理分析步骤一
根据项目实际情况录入项目 制定，跟进记录填报
客户登记表
5
核心思路
CoreTrain of thought
梳理分析步骤二——沟通口径制定
客户电话沟通口径1
不同客户类型，制定不同跟进或沟通口径
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核心思路
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•2小时15分钟，173套单位收取定金并 签订认购书
•平均每45秒钟一套房。
学习改变命运,知 识创造未来
万科松山湖1号项目盘点1
万科松山湖1号项目盘点1
•PART 1
•盘点——相关口径
•客户电话沟通口径1
•客户电话沟通口径2
•客户电话沟通口径3
•不同客户类型，制定不同跟进或沟通口径
学习改变命运,知 识Biblioteka 造未来万科松山湖1号项目盘点1
•PART •盘点——筛选
2 •盘点人员安排 •梳理目标分解 •客户沟通话题 •诚意度评判标准 •不同客户制定不同沟通口径
•东莞客户98%只接受独立别墅
•工程进度告知只能保证开盘当天才能展示样板房及展示区
•项目的售楼处在开盘之前都为工棚或临时板房
•大量的深圳万客会“旅游客户”增加了项目诚意客户的识 别难度
•公开发售起一个月完成100%销售并且完成合同签订
•…… 学习改变命运,知
识创造未来
万科松山湖1号项目盘点1
•如何破解项目难点？
•发掘真正诚意客户 •锁定滞销（慢销）单位，制定相应对策 •提高客户满意度，通过各种方式维系客户 •逐步扭转客户对意向房型的选择习惯
•大浪淘金
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•PART 1
•录入项目制定 •跟进记录填报
•盘点——数据收集录 入
•客户登记表
学习改变命运,知 识创造未来
万科松山湖1号项目盘点 1
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
•数千米高空投弹，最终误差仅为20厘米？
•全球GPS定位 •惯性导航系统 •风力修正 •激光制导
学习改变命运,知 识创造未来
万科•松精山湖1确号项制目盘点导1 ，一击中的
•项目难点
•销售人员进场2个月没有任何销售辅助资料
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•PART 4
•销控列表
•盘点——预销控
•销控分析列 表及分析
•通过对认筹客户预销控摸底了解客户对推出单位的接受度，规避
学滞习改销变命单运,知位，疏导客户
识创造未来
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•PART 5
•盘点——开盘流动销 控
•流动销控岗位，将最新销控信息传播选房前45位即将选房的客 户，保持选房区的畅通。
•盘点方案
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•PART 3•交叉分类筛选
•客户分类评级 •客户诚意度测试 •制定相关劣势口径
•盘点——分析
•客户分析 •劣势解答口径
•交叉分类筛选前，松山湖报表上的客户量将超过6500批，交叉筛 选后，实际客户量为4688批，挤出客户量的水分，客观统计客户量