物业管理法律法规解读65页PPT

案例一：业主擅自改变用途引发的纠纷 业主擅自经营小超市
案例二：业主擅自占用共有部分引发的纠纷 曾先生所在小区车位较少，楼下有一处空地，于是雇佣民工 搭建车棚。 曾先生认为：小区空地属于全体业主，作为小区住户之一的他也占有一份，有权使用空地。
（二）物业管理服务
1、物业管理服务的特点
2、物业管理服务的内容
（1）物业管理服务：通过合同约定的公共性服务（两方面） 具体：维修、养护与管理（三类） 环境卫生与绿化 公共秩序、消防、交通等协管事项 装饰装修 档案资料 专项维修资金 （2）物业服务合同约定以外的服务 非法定 需另行约定 有偿
3、物业服务的收费形式
（1）收费原则 合理、公开、收费与服务水平相适应。 （2）收费管理 定价形式 费用的缴纳和督促—非业主使用人、未交付房屋、业委会的欠费督促业务 代收代交费用 （3）收费形式 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。法律法规常识 知法懂法； 守法用法！
目录
我国的法律体系 物业管理及关联的法律法规体系 适用原则
（一）我国法律体系（法的效率来源）
1、法律的定义：是由我国最高权力机关全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的。如宪法、刑法、劳动合同法等。 2、法规的定义：是由国务院制定的，通过后由国务院总理签署国务院令公布。如治安处罚条例、专利代理条例等
第三编 用益物权
1、土地承包经营权 2、建设用地使用权 3、宅基地使用权
物权法五编247条

▪ 法律关系的主体 ▪ 法律关系的内容 ▪ 法律关系的客体
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(一) 物业管理法律关系的主体
▪ 享有权利和承担义务的人。
1.自然人
▪ 个人主体，有两类：中华人民共和国公民， 外国人与无国籍人
2.集体主体
国家机关其他法人
非法人团体
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(二) 物业管理法律关系的客体
▪ 我国目前所说的“物业”来源于香港地 区方言“Real Property”或“Real Estate”，在香港，主要指单元性房地产。
▪ 我国内地，有关“物业”的概念大致相 同，但是在具体表述上有细微的差别。
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有关物业的表述
▪ 建设部房地产司：物业定义为已建成并 投入使用的各类房屋及与之相配套的设 备、设施和场地。
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物业的概念
物业主要包括以下三个方面： ▪ 已建成并具有使用功能的各类供居住和
非居住的建筑物； ▪ 与这些建筑物相配套的设备和设施； ▪ 相关的场地。 ➢物业的定义：是指房屋及其附属的设备、
设施和相关场地。
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(二) 物业管理
▪ 简单的说，就是人们对物业的管理活动。 ▪ 广义：是泛指一切有关房地产开发、租
(一) 含义 (二) 前提和条件
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(一) 含义
▪ 物业管理法律关系的产生：
签订物业管理合同而形成
▪ 物业管理法律关系的变更：
权利主体的改变 权利客体的改变 法律关系内容的改变
▪ 物业管理法律关系的消灭： 合同的终止
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(二) 前提和条件
▪ 前提：物业管理法律规范 ▪ 条件：法律事实
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物业管理法规
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第一章 物业管理法律制度概述
第一节 物业管理与物业管理法 第二节 物业管理法律关系 第三节 物业管理法的地位、作用与物业

《物业管理条例》明确规定：物业管理，是指 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务 企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设 施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
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(二)物业管理公共服务的内容 1、房屋共用部位的维修、养护与管理； 2、房屋共有设施设备的维修、养护与管理； 3、物业管理区域内共有设施设备的维修、养护与管理； 4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； 5、物业区域内秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务； 6、物业装饰装修管理服务； 7、物业档案资料的管理； 8、物业维修、更新、改造费用的账务管理。 公共服务的特点：服务的公共性；服务内容须写入物业
省、自治区、直辖市人民政府的规章效力高于 本行政区内较大城市人民政府制定的政府规章；
部门规章之间，部门规章与地方政府规章之间 具有同等效力，不存在上位法和下位法的关系。
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二、《中华人民共和国物权法》
-----建筑物区分所有权
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2007年3月16日，十届全国人大五次会 议正式通过了《中华人民共和国物权法》, 该法已于2007年10月1日起正式实施。《物 权法》作为规范我国财产法律关系的基本 法律，是《物业管理条例》颁布以来，又 一部对物业管理行业产生深远影响的法律。
服务合同。
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二、我国物业管理的发展历程及其存在的主要问题
（一）我国物业管理的发展历程
物业管理产生于19世纪60年代的英国，20世纪60年代 传入香港，20世纪80年代初传入深圳。物业管理在我国的 发展经历了三个阶段：
第一阶段，物业管理的萌芽阶段（1981年--1993年）
1981年3月10日，成立了我国内地第一家物业公司----深圳市物业管理公司。这对我国当时普遍推行的房地产管 理体制形成了很大的冲击，物业管理逐步从南到北推进。

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不肯忘
怀。
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那个让 太多温
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法律与物业息息相关 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向那个让人休憩被人们赋予了太多温情的地方——家。而我却朝着与家相反的方向，也因此看到了在两点一线的惯常中不一样的'画面，至今不肯忘怀。
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二、物业管理法律规范
（一）物业管理法的概念
物业管理法主要是以特定的活动或行业为规范内容而 构成的，表现为物业管理法律、物业管理行政法规和 部门规章，以及地方性物业管理法规和规章。
“物业管理法规”一词作为法学概念，有广义和狭义 两种定义或两种理解。
狭义上讲，我国于2007年才有专门的物业管理法律 《中华人民共和国物权法》。
仅从物业管理公司与业主间订立物业管理合同——民 法部门
(一) 物业管理法的地位
从总体来看，物业管理法侧重于对物业管理行业和对 物业管理活动当事人的行政管理为主，更强调以国家 意志干预整个物业管理行业的运行——经济法部门
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2019/5/28
(二) 物业管理法的作用
（一）民事责任 1. 物业管理违约责任 2. 物业管理侵权责任 3. 承担民事责任的主要方式
① 停止侵害 ② 排斥妨碍 ③ 消除危险 ④ 恢复原状 ⑤ 修复或更换 ⑥ 赔偿损失 ⑦ 消除影响恢复名誉 ⑧ 赔礼道歉
（二）行政责任
1. 产生物业管理行政责任的主 要情形
① 非法买卖、租赁物业的行为 ② 非法经营行为 ③ 妨碍管理行为 ④ 不正当竞争行为
3.国家
非法人团体
(二) 物业管理法律关系的客体
权利和义务所指对象。 特征：客观性、特殊性和同一性 包括：
物 非物质财富 权利 行为结果
(三) 物业管理法律关系的内容
物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主 体享有的权利和承担义务。
举例：物业所有权、物业使用权、物业相邻权、缴纳 物业管理费
2. 承担行政责任的方式
1) 行政处罚 2) 行政处分
（三）刑事责任

➢《中华人民共和国民法通则》于1986年4月12日由第6届
全国人民代表大会第4次会议通过、1987年1月1日起施行。 概括地确定了我国民法的基本原则、基本制度和主要内容。
➢《民法通则》共9章、156条，主要包括基本原则、公民
（自然人）、法人、民事法律行为和代理、民事权利、民事 责任、诉讼时效、涉外民事关系的法律适用等部分。
请分析：物业管理公司的做法有什么不妥？为什么？
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（3）关于合同效力的规定
包括合同生效的时间，无效合同、可撤销和可变更 合同的法律后果等。
52条 有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益； 违反法律、行政法规的强制性规定。
➢《合同法》采取了约定优先原则，有约定依约定，无约定
依法定的规则
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2.2 合同法中与物业管理关系密切的内容
（1）合同法的基本原则
平等、自愿、公平、诚实信用、守法和尊重社会 公德等基本原则。
（2）合同订立时要注意的问题
应当采用书面合同形式。 合同的主要条款应齐备详尽。 可参照有关部门公布的合同的示范文本订立合同。
债权的规定主要使用于合同问题，为了担保债务的 履行，当事人可以设置保证、定金等担保方式。如 在装修协议中约定保证金。
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（5）对民事责任的规定
主要包括什么情况下应承担民事责任，违反合同的 民事责任和侵权的民事责任的构成，承担民事责任 的方式等。
125条在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安 装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施 造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。
134条规定了承担民事责任的10种方式.

法律与物业息息相关 直到今年过春节，外公说老家的大伯二伯打电话来让我们下乡去玩，我才又从记忆中抽出蛛丝马迹，小村，是否还是当年的那样？坐着二舅的小轿车来到儿时的天堂，唉？这路怎么变成四道宽阔的沥青路了？连路灯都有了，再放眼一看，村里的土坯房怎么不见了？
直到今年过春节，外公说老家的大伯 直到今年过春节，外公说老家的大伯 二伯打 电话来 让我们 下乡去
直到今年过春节，外公说老家的大伯 二伯打 电话来 让我们 下乡去 玩，我 才又从 记忆中 抽出蛛 丝马迹 ，小村 ，是否 还是当 年的那 样？坐 着二舅 的小轿 车来到 儿时的 天堂， 唉？这 路怎么 变成四 道宽阔 的沥青 路了？ 连路灯 都有了 ，再放 眼一看 ，村里 的土坯 房怎么 不见了 ？
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第十一条
第十二条
下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是， 应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占 建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条 规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请 求人民法院予以撤销。
第四章 物业的使用与维护
第三十七条
• 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十八条
• 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主 委员会。
• 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
PROPERTY MANAGEMENT REGULATIONS
第三章 前期物业管理
为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众 的生活和工作环境，制定本条例
第三章 前期物业管理
第二十一条
• 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企的应当签订书面的前期物业服务合同。

目录
CATALOG
01 法律离物业远么
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春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。 春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
芽的叶 当我把
这子个，春好长天消得的息郁风告郁吹诉葱过门葱银口。杏的当树孩我的子把枝头们这，后个几，好春场他消天春们息的雨便告风让一诉吹刚个门过冒接口银出一的杏小个孩树芽的子的的来们枝叶到后头子我，，，们他几长家们场得的便春郁花一雨郁园个让葱中接刚葱。一冒。个出当的小我来芽把到的这我叶个们子好家，消的长息花得告园郁诉中郁门。葱口葱的。孩当子我们把后这，个他好们消便息一告个诉接门一口个的的孩来子到们我后们，家他的们花便园一中个。接
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或约定
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第四章 物业管理服务（二）
物业管理企业可以开展合同约定外的其他有偿服务工作 物业管理企业对于物业范围内的相关违法、违规行为有
权制止并向有关部门报告 物业范围内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线等
均应实现由相关部门向用户直接收取，如未实现，物业 公司属于代收代缴，物业公司不允许向用户收取手续费 物业管理企业的保安工作性质属于维护公共秩序功能 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业 使用人约定，业主承担连带责任 县级上以政府房地产主管部门作为行业主管机关，处理 物业管理相关责任方的有关投诉
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第二章 业主及业主大会（三）
业主大会的相关要点 ✓ 唯一原则：一个物业管理区域（红线范围
内）成立一个业主大会 ✓ 业主大会成立须由业主在政府行业主管部
门的指导下成立 ✓ 首次业主大会的业主投票权根据业主物业
的建筑面积、套数等决定
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第二章 业主及业主大会（四）
业主大会的职责归纳 ✓ 制订、修改议事规则、规约 ✓ 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ✓ 选聘和解聘物业管理企业 ✓ 决定和监督专项基金使用、续筹事宜 ✓ 改建、重建建筑物及其附属设施 ✓ 有关共有和共同管理权利的其他重大事项
✓ 定义：是指物业管理企业与业主间通过合同约定进行的专 业化管理。
✓ 倡导：市场竞争选择物业管理企业。 ✓ 鼓励：采用新技术、新方法 ✓ 行业管理：国务院建设行政主管部门负责全国的物业管理
活动的监督管理工作，县级以上地方政府房地产行政主管 部门负责本行政区域
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第五章 物业的使用与维护（一）
物业区域内按规划建设的公共建筑和共用设施， 不得改变用途，依法确需改变用途的办理相关手 续后告知物管企业，物管企业需改变相关用途的， 应当提交业主大会讨论通过后由业主依法办理相 关手续。

物业管理服务
物业的使用与维护
物业管理
法律责任
纠纷及解析
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四、物业管理纠纷与解析
案例一： 小区内的石桌砸伤人，由谁来负责？ 【专案简介】 王先生住在某物业公司管理的小区内。1999年8月24日下 午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌 时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造 成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为 其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生 监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生
投诉。
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主要内容
物业管理服务
物业的使用与维护
物业管理
法律责任
纠纷及解析
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二、物业的使用与维护
1.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变 用途。 2.业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路 、场地，损害业主的共同利益。
3.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承
继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司 只得将卫某告上法庭。
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四、物业管理纠纷与解析
结论：
物业公司应如何注意防范无过错？ 1、完善安全措施 2、设置警示标志
3、购公共责任险
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讨论题
不管是大物业公司、还是小物业公司，都存在住户不交物业 费的现象，不交物业费的原因也很多，有邻里纠纷问题、房屋存
，一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷 窃了包括现金在内约价值5万元的各种物品。侯、陈夫妇认为，被
告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是