房地产评估案例
房地产评估案例一
港湾酒店房地产评估
一、评估对象概况
港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。
该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工，1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。
中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。
该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。
二、评估目的
为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。
三、评估基准日
评估基准日为2000年5月28日。
四、评估估算过程
（—）选择评估方法
考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。计算公式为：
V= A×【1-1÷（1+r）n】÷r
式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为收益年期。
（二）确定资本化率
资本化率的确定，本评估以银行存款利率、物价指数、房地产企业和酒店的平均收益率为依据推算。
1.以一年期定期存款利率为基础，考虑物价变动指数，综合确定资本化率。中心俱乐部于1998年底竣工。w市1989—1999年底物价上涨指数加权平均变动率为9％，以W市1998年银行一年期存款利率4.14％为基础，考虑物价变动因素，则：
4.14％×（1+9％）=4.5％
2.W市房地产企业平均投资收益率为15％o
3.w市酒店业平均投资收益率为18％。
分析以上数据，可确定资本化率在4.5％～18％之间，取 15％。
（三）确定纯收益
由于中心俱乐部于1999年下半年开始正式营业，有关财务数据无法提供，故将酒店主体部分与中心俱乐部分开评估。
1.酒店主体部分纯收益A1。根据w市× ×会计师事务所为港湾酒店所作的1997、1998、1999年度审计报告书及该酒店财务部提供的有关资料，将三年的财务资料列表如下（见表4－4）。表4—4 前三年财务数据表单位：万元
年份
1997 1998 1999 项目
年纯收益543 454 598
年成本(含经营利润) 297 231 268 年收益840 685 666
从目前的经营情况看，2000年的效益将好于1999年，取 1999年的纯收益作为A l，即A1=598万元。
2.中心俱乐部纯收益A2。中心俱乐部按功能分为：美容厅、健身房、游泳池、高级会议室、壁球室、桑拿浴室、卡拉 OK舞厅、电子游乐室、大型会议室、网球室，以下对其进行分项评估。
（1）总收益。
①美容厅。提供设计各种发型及美容服务，消费标准为50元／次，正常营业每天容纳12人次，满客率为80％，每月按28天计，则年收益为：
50×12×28×12×80％=161280（元）
②健身房。提供各种健身器材，消费标准30元／次，正常营业平均每天按15人次计，满客率60％，每月按28天计，则年收益为：
30×15×28×12×60％=90720（元）
③室内温泉游泳池。规格约为25m×l5m的椭圆形游泳池，一天可容纳约60人，满客率为70％，消费标准30元／人次，每门按28天计，则年收益为：
30× 60×28×12×70％=423360（元）
④高级会议室。高级会议室内装修豪华，一次可容纳70人，按会议收费1300元／天，以每月5次、一次2天计，则年收益为：
1300×5×2×12=156000（元）
⑤壁球室。消费标准25元／45分钟，按每天5人次、每月 28天计，满客率为80％，则年收益为：
25×5×28×12×80％=33600（元）
⑥男女桑拿浴室。男女桑拿浴室各有5间桑拿浴室和多间按摩室，外有一大热池，高级装修，消费标准：一次桑拿（带按摩）男138元／次，女130元／次，每天正常平均人数男按25人、女按 20人计，拟定满客率为60％，每月按28天计，则年收益为：
（138×25+130×20）×60％×28×12=1219680（元）
⑦电子游乐室。室内共有85台游戏机，根据w市目前同类型游乐室的经营状况，每月平均收益为80000元，则年收益为：80000×12=960000（元）
⑧大型多功能厅。为大型表演台，带可分隔包厢，配有同声翻译设备，可容纳200人。根据w市目前同类型多功能厅的营业状况，平均每月收益为25000元，则年收益为：
25000×12=300000（元）
⑨卡拉OK厅及KTV。厅内高级装修，可容纳60人，根据目前W市同类型场所营业状况，每天平均收益1500元，每月按 28天计，则年收益为：
