谈《物权法》中的不动产

《物权法》第186条评注
《物权法》第186条规定：不动产，因在地上建造房屋、构筑物或者因在地下建设工
程等原因附着于地面的，不动产的所有权人可以依法将其作为该不动产的附件出质或者抵押。

具体说来，一方面，该条规定授权不动产的所有权人可以将因在地上建造房屋、构筑
物或者因在地下建设工程等原因附着于地面的不动产(如房屋、道路、桥梁、明渠暗管等)
以附件形式出质或抵押；另一方面，该条规定对形态上不完全是不动产性质，但在法律上
被视为地产的物品也能作为该不动产的附件出质或抵押，例如可移动的农业设备、架设在
房屋内部的管道和线缆等。

这样，在出现意外损失或拖欠还款等情况下，抵押权人或质权
人便可以自主对附件进行处置，以维护自己的利益。

不过需要注意的是，按照《物权法》第9条的规定：所有权人可以支配其物权所涉及
的物，但不得违反法律、行政法规和合同的规定，也不得损害公共利益或他人合法权益。

其中，涉嫌损害公共利益或他人合法权益的情况，例如该附件已成为公共财产的一部分，
或者已被租让给第三方使用等，此时所有权人便不能将其出质或抵押。

此外，出质或抵押该不动产的附件还需满足以下条件：其价值明确、合法获取、持有、转让、出租、使用、流转等手续齐全且没有任何质量与安全方面的问题。

在当下崇尚安全、高效的社会环境下，保证质量和安全显得尤为重要，否则势必引发各类争议，损失可能更大，这一点必须引起重视。

总之，该条规定对于物权交易提供了更为充分的保障，增强了不动产的流通性。

在实
际运用过程中，出质或抵押不动产的附件也应当视情况而定，决策前应进行充分的调查与
评估，并制定可行的风险控制方案，以保障自身权益的同时避免引发更多纠纷问题。

论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义导言：《中华人民共和国物权法》是中华人民共和国基本的民事法律之一，旨在保护公民和法人的物权，并规定了不动产的取得、转让和保护等相关事项。

其中，第106条对于不动产善意取得的构成要件作出了明确的解释。

本文将对该解释进行分析和论述。

一、不动产善意取得的概念不动产善意取得是指取得不动产的人在取得时，确信自己所取得的不动产权利合法并保护，且没有知道或者不应当知道其取得的不动产权利存在瑕疵。

二、106条的释义《中华人民共和国物权法》第106条规定：“善意取得不动产的，第三人取得的权利不受尚未登记的他人权利的限制。

”此条文主要对不动产善意取得者的权益保护作出了明确规定。

该条释义可以分为两个关键要素：一是善意取得者的主观要求，即其在取得不动产时的确信；二是对他人权益的限制。

三、不动产善意取得的构成要件《中华人民共和国物权法》第106条释义明确了不动产善意取得的构成要件。

从主观要件上看，不动产善意取得者应当以一定的主观信念取得不动产的权益，即确信自己所取得的权益是合法的并受到法律保护。

这一要件是体现不动产善意取得者的真实心理状态，如果不能满足此要件，则不动产善意取得将无法成立。

从客观要件上看，不动产善意取得者应当在取得不动产时没有知道或者不应当知道该不动产权利存在瑕疵。

这一要件保护了原不动产权益人的合法权益，避免善意取得者通过泄露卖方的瑕疵信息或者其他方式获取信息，从而对不动产进行不当取得。

四、《中华人民共和国物权法》第106条的重要性不动产善意取得的构成要件在保护善意取得者合法权益的同时，也保护了不动产原权利人的合法权益。

该要件在调整两者之间利益冲突的同时，维护了权利的稳定和交易的安全性，具有法律效益。

五、不动产善意取得的实践问题在实践中，不动产善意取得的构成要件具有一定的解释性和引申性。

例如，善意取得者的确信是否应当以合理人的标准来衡量，以及是否要求取得者采取合理的注意义务等。

《物权法解释⼀》不动产物权登记是如何规定的对于《物权法解释⼀》不动产物权登记的内容，最近很多⼈很困惑，⼀直在咨询⼩编，今天店铺⼩编针对该问题，梳理了以下内容，希望可以帮您答疑解惑。

《物权法解释⼀》不动产物权登记是如何规定的《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起施⾏。

《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》同时废⽌。

《最⾼⼈民法院关于适⽤<中华⼈民共和国物权法>若⼲问题的解释(⼀)》(以下简称《解释》)的出台，进⼀步明确了不动产物权归属的定分⽌争规则，完善了作为物权法重要内容的不动产登记法律制度体系。

⼀、不动产物权的登记意义《物权法》第⼗四条规定，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，⾃记载于不动产登记簿时发⽣效⼒。

第⼗六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿是不动产登记制度的核⼼内容。

不动产登记簿是登记机关依申请制作并备存，⽤以记载不动产的⾃然状况、权利状况及其他事项的簿册。

其法律意义主要体现三个⽅⾯：第⼀，不动产登记簿是不动产物权的认可和彰显依据。

登记是国家公权⼒对私权利的认可⾏为，是对财产取得和变动的确认。

登记簿是登记⾏为完成的体现。

作为社会财富的重要形态，不动产通常承载着⼈们的财富价值。

如果没有记载在国家保管的登记簿上，也就意味着财产没有获得国家的充分认可，也就难以获得法律的保护;第⼆，不动产登记簿具有权利真实的推定效⼒。

不动产登记簿是不动产权利的外在表征，体现着⼀定的法律事实和法律⾏为。

不动产物权经过登记记载于不动产登记簿之后，即可推定记载的归属和内容与真实的物权归属和内容相⼀致。

在诉讼中，当事⼈既可以⽤不动产登记簿为证据来证明⾃⼰的诉讼请求，亦可以以此来反驳对⽅的诉讼请求。

⼈民法院在认定案件事实时，应当⾸先将不动产登记簿当作真实来对待;第三，不动产登记簿的公⽰、公信意义。

不动产登记机构的审核职责物权法专题之不动产登记（二）不动产登记机构的审核职责程啸清华大学法学院教授、博士生导师一、概述我国《物权法》第12条对不动产登记机构应当履行的职责作出了规定。

该条第1款规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。

”第2款规定：“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

”就《物权法》该条是否确定了登记机构的审查职责以及何种审查职责，理论界存在很大的争议，有未规定何种审查职责说、形式审查为主辅之以实质审查说以及实质审查说等各种观点。

在总结《房屋登记办法》和《土地登记办法》等规定合理经验的基础上，《不动产登记暂行条例》与《不动产登记暂行条例实施细则》对不动产登记机构的审核职责做出了非常细致的规定。

简单地来说，依据《不动产登记暂行条例》第18条以下与《不动产登记暂行条例实施细则》第15条以下，我国不动产登记机构在审核阶段需要履行的职责包括三部分，即“查验、查看与调查”。

具体来说就是：1、对任何类型的不动产登记申请，登记机构都应当对不动产登记申请资料进行查验；2、对于某些特殊类型的不动产登记申请，登记机构应当进行实地查看；3、对于对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，登记机构应当进行公告和调查。

二、不动产登记机构的查验《物权法》第12条要求不动产登记机构“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”，即登记机构负有查验的法定职责。

《不动产登记暂行条例》第18条与《不动产登记暂行条例实施细则》第15条对具体如何查验做出了详细规定，查验的具体内容如下：（一）申请人、委托代理人身份材料以及授权委托书与申请主体是否一致所谓“申请人、委托代理人身份材料以及授权委托书与申请主体是否一致”，意味着登记机构在审查时，应当通过查验申请提供的申请材料，以确定以下问题：1、不动产登记的申请人与其提交的身份证明材料、登记原因证明文件、权属来源文件以及权属证书上记载的主体是否一致。

物权法中的不动产登记案例分析标题：物权法中的不动产登记案例分析——保障产权利益的重要性摘要：本文将通过分析一起真实的不动产登记案例来探讨物权法对于保障产权利益的重要性。

案例涉及房产交易中的产权登记纠纷，通过详细的事件描述和法律条款解释，展现了不动产登记在确保产权安全、保护权益以及调节各方利益之间的关系上起到的至关重要的作用。

最后，律师就该案例进行点评，强调物权法在不动产登记方面的重要性。

关键词：物权法、不动产登记、产权纠纷、保护权益、法律条款解释一、案例描述时间：2005年3月10日事件背景：甲方李先生拟购买位于某市中心的一处别墅住宅，该住宅由乙方王先生所有并拥有产权证书。

甲方与乙方在2005年3月10日签订了买卖合同，并支付了购房款项。

然而，甲方在购房后发现，该住宅并未在不动产登记簿上办理过过户登记，也没有办理合法的商业用途转变手续。

具体经过：李先生在购买住宅后，计划将其改建成商业用途，投资开设一家餐饮企业。

然而，由于该住宅在不动产登记簿上无法证明其所有权性质和商业使用权，李先生无法获得商业开发的授权和相应的经营许可证。

此外，李先生还发现该住宅并非乙方的独有所有，而是与其他人共有。

二、法律分析1.不动产登记的法律基础根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》，不动产登记是确定和保护不动产权益，确立不动产权属的活动。

不动产登记的目的是保障权属的真实、确定、稳定，维护公平交易和社会秩序，推动不动产市场的健康发展。

2.不动产登记的重要意义不动产登记是权属的正式载体，具有公示、保护和证明的作用。

只有完成不动产登记，才能够保护权属人的权益，规避纠纷发生，并可以依法进行合法的处分或开发利用。

3.产权登记与房产交易的关系根据《合同法》等相关法律规定，房屋买卖合同必须经过不动产登记机关登记，方可对第三人产生效力。

未办理不动产登记的买卖合同，尽管双方协商一致、支付了购房款项，但该买卖行为未完全合法化和资产化。

三、法律案例点评通过以上案例，我们可以看到不动产登记的重要性。

物权法关于房屋买卖的规定及物权法房屋产权规定法律分析：房产纠纷的规定有，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

买卖房屋可以预告登记，预告登记后未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。

物权法房产纠纷规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

买卖房屋可以预告登记，预告登记后未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。

房产纠纷诉讼一般时效为三年。

如在诉讼时效的最后六个月内，确实不是由于原告的过错，而是由于不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的诉讼时效应当中止计算，从障碍原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。

开发商在商品房交付使用后的90天内，必须协助业主办理好房产证，否则，就要承担违约责任。

法律依据：《中华人民共和国》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

农村房屋买卖法律规定有哪些？现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有，因此我们只能根据相关法律规定寻找依据。

根据2023年10月1日开始实施的《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

而在《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。

《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

”由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。

律 承 认 与 保 护 的基 本 依 据 。
一
明其提供 的证 明是真 实的，物权 法》 《 尚未明确。德国的做法为 ： 只要
利 害关 系人 主张 就 可 以 查询 而 不 需要 证 明 。 此 种 做 法 我 国 可 以根 据 实 际情 况 加 以借 鉴 。 三 、 记 类 型 的完 善 登
机关该如何查 明。 二是权利人 、 害关系人认 为登记 事项错 误而 申请 利 登记的 ， 其提供的证据是否真实 ， 登记机关如何证 明。在 《 物权 法》 中 没有找到答案， 但现实操作中一定会遇到这样 的问题 ， 以有待进一 所
步 明 确 。２ ｌ 、 临时登 记 有 异 议 登 记 （物 权 法 》 ９条 第 ２款 ） 预 告 登 记 《 ｌ 和 （物权法》 ２ 《 第 Ｏ条 第 １款 ） 种 。 议 登 记 ， 保 全 物 权 的 临 时 登 记 ， 两 异 是
登记机关赔偿责任的归责原则是无过错责任 （物权法》 ２ 条） 《 第 ｌ ， 即只要因登记错误给他人造成损害， 权利人就可直接向登记机关主张
责任 ， 记机 关 不 能 以 自己没 有过 错 而 免 责 。 立 法 规 定 充 分 彰 显 了 登 此 对 权 利 人 的 保 护理 念 。 权 利 人 提供 可 向登 记 机 关 要 求 赔偿 或 向提 供 为
它使第三人 能通过查询得 出权利是有争议的结论 ， 从而间接保护了利 害关系人的权利， 也维护了第三人的交易安全 。预 告登记 ， 是保全债
权 的 临 时 登 记 ， 告 登 记 后 ， 经 预 告 登 记 的 权 利 人 同 意处 分 该 不 动 预 未 产 的 ， 发 生 物 权 效 力 ， 规 定 在 解 决“ 不 此 一房 二 卖” 问题 中 有 现 实 意 义 ， 它 赋 予 了 第 一 买 房 人 明 确 的 可 对 抗 第 三 人 的 效 力 。充 分 保 护 了第 一

民法中的物权法规定不动产与动产权益在民法中，物权法是指关于不动产和动产的所有权、使用权、担保权以及其他权益的规定。

不动产和动产是物权的两个基本概念，两者在法律上有明确的区分和规定。

一、不动产的权益不动产是指土地、矿藏、自然资源、房屋以及其他地上附着物、根在物和空中附着物。

不动产具有稳定性和固定性的特点，其权益主要表现为所有权和使用权。

1. 所有权所有权是指对不动产享有完全、直接、排他和继承的权利。

所有权人可以支配不动产，包括使用、收益、处分和担保。

只有拥有不动产的所有权人才能对其进行合法支配，其他人必须在所有权人的许可下行使相关权益。

2. 使用权使用权是指不动产所有权人授予他人使用不动产的权利。

使用权可以是有偿的或无偿的，但必须在法律规定的范围内行使。

使用权人对不动产享有使用、收益和追索适当修补费用等权益。

二、动产的权益动产是指可以移动的物品，如货物、动物、机械设备、交通工具等。

动产权益在法律上与不动产有所不同，主要表现为所有权、占有权和担保权。

1. 所有权动产的所有权和不动产的所有权类似，具有完全、直接、排他和继承的特点。

所有权人对动产享有支配权，可以使用、收益、处分和担保。

2. 占有权占有权是指对动产的实际控制和占有，有权对其支配、使用和收益。

占有权可以是暂时的或长期的，但必须是在合法范围内行使。

3. 担保权担保权是指为债权的实现而设立的权益。

动产可以作为担保财产，用于担保债务的清偿。

担保权在债务人违约时起作用，债权人有权以担保财产进行追偿。

总结起来，民法中对不动产和动产的权益有明确规定。

不动产的权益主要体现为所有权和使用权，而动产的权益包括所有权、占有权和担保权。

这些权益的行使必须在法律规定的范围内，以确保权益的保护和合法性。

在交易和合同中，对不动产和动产的权益有着重要的作用，必须严格依照法律规定进行处理，以维护各方的合法权益。

物权法与不动产交易一、介绍物权法是我国民法典的重要组成部分，主要规定了对物的占有、使用、收益和处分权利，保障了人们的财产权益。

而不动产交易作为物权法的具体应用，涉及到人们日常生活中的房屋买卖、土地租赁等活动。

物权法与不动产交易的关系密切，下文将从几个方面进行探讨。

二、物权法的基本原则物权法以保护物权为核心，体现了平等自愿、公平交易的原则。

在不动产交易中，卖方有权以合法的方式自由出售其拥有的不动产物权，买方则有权自愿选择在满足合同要求的情况下购买不动产。

这些原则旨在确保交易双方在交易过程中的平等地位，防止欺诈、强迫等不当行为的发生。

三、物权法在不动产交易中的适用1. 权利的明确性在不动产交易中，物权法保障了权利的明确性。

卖方在出售不动产时，需要明确标明物权的类型、范围和限制等信息，以确保买方对其购买的不动产有清楚的了解。

同时，买方在购买不动产时，也有权要求卖方提供相关权属证明和不动产登记等信息，以确保交易的合法性和可靠性。

2. 权利的保护物权法规定了不动产权益的保护机制，确保交易双方的权益不受侵害。

在不动产交易中，卖方需要保障买方的实际控制权，确保买方能够按照约定使用不动产，并享有相应的权益。

同时，买方也有义务对不动产进行维护和保护，不得损坏或滥用不动产，以免侵害卖方的权益。

3. 交易的效力物权法规定了不动产交易的效力要件，确保交易的合法有效。

例如，出售不动产的合同需要满足形式、内容等方面的要求，才能够对交易双方产生约束力。

同时，物权法规定了不动产交易的登记制度，要求交易双方对交易进行登记，以确保交易的真实性和可追溯性。

四、物权法在不动产交易中的挑战与问题1. 权益保护的不足尽管物权法规定了对不动产权益的保护，但在实际操作中，仍存在一些问题。

例如，卖方可能隐瞒不动产的瑕疵或限制，导致买方在交易后面临纠纷和损失。

此外，物权法对于侵权行为的赔偿和追究也存在一定的难度，需要更加完善和明确相关规定。

2. 登记系统的不完善物权法规定了不动产交易的登记制度，但目前我国的登记系统仍然存在一些问题。

螽一． ． 一
不 动 产 善 意 取 得 制 度 合 理 性 研 究
兼论 我 国物权法不 动产 善意取得制度 的完善
口 湖北大学 陈小 燕 王 春 芳
【 要】 摘 本文从 不动 产善 意取得制
度 的理 论 基 础 、 制度 基 础 及 价值 基 础 三
法系的英美财产法及前苏联东 欧国家 的
基 础
【 关键词 】 不动产善 意取 得制度
成要 件 适 用范围 善意
构
善 意取 得 是 民 法 物权 中 一 项 重 要 的
制度 ， 其在传统 民法 中只适用 于动产 ， 将 不动产排 除出适用范围。我 国颁布实施 的物权法 ，将 不动产纳入了善意取得制
度 的适 用 范 围 ，这 是 我 国 民 法 中的 一 次
、
不 动 产 善 意 取 得 的 理 论 基 础
（ ） 动 产善 意取 得 制度 的发 展 一 不
不动产善意取得制度总体上经历 了
一
个 由完 全 不 承 认 到 不 完 全 承 认 ，再 到 的过 程 。 １早 期 立 法 否 认 不 动 产 善 意 取得 制 ．
完全承认的历史沿革 ，并不断加 以完善
民法对此均持 肯定态度 。
２ 日耳 曼 法 中 的 “ 护 手 ” 则 — — ． 手 原 善 意 取 得 制 度 的历 史 源 头 。古 日耳 曼 社
此 限制 时 ， 对于权利取得人始生效力 。 权 利取得 人知有前项事实 的时期 ，在取 得 权 利须登记者 ，以提 出申请登记 时为标 准。 德 国民法规定 了可 以基于相信土地 ”
三人提供保护 ，使其不会 因为信赖的对
象错误而受损 ， 这样便产生 了占有 、 登记 的公信力 。 占有 的公信力 ， 而 系表 现为动 产善意取得制度 ； 登记 的公信力 ， 系表现 为不动产善意取得制度 。 可见 ， 动产善 意 取得 、 不动产善意取得 ， 具有相同 的价值 基础及逻辑结构 ， 没有偏废之理 。 ２ 物权公示原则 。公示 为物权变动 ． 生效 的必要条件 ， 否则不发生法律效 果。

法学《物权法》重点知识整理第一章物一、物的分类和区分意义。

1、动产与不动产。

按照物是否能够移动和移动是否损害物及其价值，分为动产和不动产。

动产是能够移动并且不至于损害价值的物。

如桌子、电视机等。

不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动就会损害价值的物。

土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。

分类的意义:在于明确动产和不动产的不同法律地位不同:（1）流通性有区别。

不动产中流通物的种类较少。

动产的大多数都是流通物或限制流通物，禁止流通物的比例比较小。

（2）物权变动的法定要件不同。

不动产物权的变动，以向国家行政主管机关登记为要件，否则不受法律保护。

动产物权的变动，一般以物的交付为要件，甚至可以合同成立为要件。

（3）纠纷管辖方面有差异。

不动产纠纷，由不动产所在地法院管辖。

动产纠纷的管辖，可以是原告就被告，也可以是侵权行为地法院管辖。

（4）可否设定用益物权不同。

不动产可以设定建设用地使用权、土地承包经营权等用益物权。

动产没有这个功能。

（5）能否发生相邻权、地役权不同。

不动产能够发生相邻权和地役权关系，动产则不能。

2、特定物与种类物根据物是否独具特征以及是否有相同物可以替代，分为特定物和种类物。

具有独立特征、无可替代或被权利人从一类物中指定的物，是特定物。

种类物是以品种、质量、规格或度量衡确定，不需具体指定的物。

分类的意义：（1）可担当客体不同。

有的法律关系只能以特定物作为客体，如租赁关系。

有的则只能以种类物为客体，如金钱借贷关系。

（2）所有权转移的条件不同。

种类物的转让，一般以物的交付时间为所有权转移时间。

特定物的转让，除法律另有规定者外，既得以物的交付为所有权转移的标志，也得由当事人约定，确定所有权转移时间。

物灭失之后的责任不同。

（3）特定物在未交付对方之前灭失的，免除义务人实际交付原物的义务，由有过失的义务人或第三人承担损失。

因不可抗力造成灭失的，在法律没有另外规定的情况下，义务人不承担民事责任。

所 作 的定义更 明 确 、 晰 、 整 ， 不 动产 的范 围 和 清 完 对 调整对 象一 目了然 。这一 新变 化使老 百姓更 加 明确 地 认识 了不 动产 的范 围以及不 动产 与动产 之间 的界 限 ， 现今 拆迁过 程 中对 不 动 产 和动 产 的划 分 起 到 对 了化解 政府 和公 民 、 开发 商 和 老百 姓 之 间 的矛 盾 的
二、 不动 产所 有权在转 移方 面上 的新发展
产物 权变 动 的法律 意 义在 于 ， 动 产登 记 或 者称 之 不
为不动 产物权 登记 ， 不 动产 物 权 变动 的法 定 公示 是 手段 ， 是法律 行为 的物权变 动 的生效要 件 ， 也是 物权
依法 获得 承认 和保 护 的基 本依 据 。 根据我 国《 物权 法》 规定 ， 动产 登 记具 体 是 指 不 权利 人 申请 国家专职部 门将有 关 申请 人 的不动产 物
趋 势 。这些 变化 对我 国公 民保 护 自己的不 动产起 到
性规 范 。而 《 权法 》 物 在第 一 编 总 则 第 二 章 物 权 的
设立、 变更 、 转让 、 消灭 中用一 章 的篇 幅共 ２ ３个法 条
来 规定物 权 变 动 制度 。特别 是 《 物权 法 》 九 条 规 第
定： 不动产 物权 的设立 、 变更 、 转让 和消灭 ， 经依 法登 记 ， 能发生效 力 ； 经登记 ， 才 未 不发 生效力 ， 但法 律另 有 规定 的除外 。这 条规 定 具有 颠 覆 性 的影 响 ， 它 结 束 了实践 中不 动 产 物 权 登 记 效 力 无 法 可 依 的状 况 。首 先 ， 明确规定 了不 动产 物 权 的取 得 要 依 法经 过 登记 ； 其次 ， 明确规 定 了不 动产 物权 的登记 与不动 产 物权 的效 力之 间 的关 系 ， 动 产 物权 登 记 了才 生 不

《物权法》适用中的几个问题苏州大学王健法学院张鹏副教授一、公示公信原则第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

这条是公示公信原则的规定。

在物权法草案公开征求稿中，第4条规定，“物权应当公示。

记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。

法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。

”第23条规定，“基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。

”在物权法五次审议稿中，第4条规定，“记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。

”但是，后来有人说，这样权利推定是保护坏人。

因此删改成这样，但原理还是相同的。

儿子取得法院判决书没有登记，父亲进行登记后出让的，根据公信原则，善意第三人取得房屋所有权。

再如，房子登记在夫妻一方名下，一方卖掉了，也过户了，过了几年，妻子以擅自处分夫妻共同财产为由，要求宣布买卖无效。

不行。

动产占有的公信力相信占有人是合法占有人。

一般而言，根据其占有所表现出来的权利特征来推定他是以什么的身份占有，如以所有人身份占有的，推定为所有权；如以质权人身份占有的，推定为质权人；如以留置权人身份占有的，推定为留置权人。

如果不能确定占有人是以什么身份占有动产的，那么，推定其为所有人。

二、物权变动模式1．我国基于法律行为的物权变动规则（动产、不动产物权通用）注意：我国（1）承认物权变动区分原则，（2）承认一物二卖，但（3）不承认物权行为和债权行为，（4）不承认无因性；（5）所有权转移和是否支付价款没有联系《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

”第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

对《物权法》第二十条不动产预告登记制度的评析[摘要]：不动产交易中的违约行为而不能实现合同目的的现象屡屡发生, 为保障不动产交易的安全, 我国制定的于2007 年10 月1 日施行的《中华人民共和国物权法》新设立了预告登记制度, 该制度引起了我国法律理论界、实务界的广泛关注。

文章对《物权法》第20条关于预告登记制度的规定作了较为客观的评价，并在此基础上提出了完善不动产预告登记制度的路径。

[关键词]：不动产; 预告登记; 债权请求权;制度完善引言2007年3月16日，十届全国人大五次会议通过了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），这是我国首次以国家立法的形式对预告登记制度做出的明确规定，即第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。

”一、不动产预告登记的含义预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，为保护其取得未来物权之请求权而对其所进行的登记。

预告登记是与本登记相对应的一项登记制度，两者有较为明显的区别：本登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权变动的请求权而进行的一种登记。

它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，即不导致不动产物权的设立或变动。

当当事人所具备的实质要件即有关当事人之间的实体权利义务关系的要件、形式要件即不动产登记机关所要求的申请程序条件都已具备时，预告登记即向本登记推进。

二、《物权法》第二十条之评价（一）第二十条规定值得肯定的地方不动产预告登记制度的确立在我国经历了很长一个过程。

我国的《民法通则》和《合同法》均没有涉及不动产预告登记制度。

不动产按份共有和共同共有的区别根据《物权法》第93条的规定，共有的形式包含共同共有和按份共有。

那么到底这两种共有形式有什么共同点和区别呢。

一、共同点1、按份共有和共同共有都是《物权法》规定的共有形式，均体现为两个以上的单位、个人共有一个不动产权利的情形。

2、对于不动产的管理，均需按照《物权法》第96条之规定来行使，即“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

”3、对外债务承担方面，不论是按份共有还是共同共有，只要是因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人对债权债务享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

此次需要注意的是，如果债权人是知道共有人之间是按份共有或者不动产登记证书上已经记载是按份的，则应视为其知晓为共有人为按份承担债务。

二、不同点按份共有和共同共有虽然都属于法定的共有形式，但是其内涵还是有着很大的区别的，主要有以下几个方面。

1、享有所有权的形式不一样，根据《物权法》第94条的规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

”而第95条则规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

”按份共有，又称“分别共有”，是与共同共有相对应的一项制度。

指数人按应有份额(部分)对共有物共同享有权利和分担义务的共有。

在按份共有中，各共有人对共有物享有不同的份额。

在按份共有中，每个共有人对共有财产享有的权利和承担的义务，是依据其不同的份额确定的。

共有人的份额决定了其权利义务的范围。

共有人对共有物持有多大的份额，就对共有物享有多大权利和承担多大义务，份额不同，共有人对共有财产的权利义务也不同。

按份共有与分别所有是不同的。

在按份共有中，各个共有人的权利不是局限在共有财产的某一部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是各共有人的权利均及于共有财产的全部。

如果把这个不动产的所有权形容为一个公司的话，则按份共有人就相当于按比例拥有不同的股份。

简答论述一、简述不动产登记制度答：不动产登记是指权利人申请国家职能部门，将有关不动产物权及其变动事项，记载于不动产登记簿的事实。

在我国，物权法制度规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，确定了国家对不动产实行统一登记制度。

确立了我国不动产登记的种类有初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、回复登记和涂销登记等具体形式。

二、简述不动产的几种登记制度.答:不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

近、现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。

1、契据登记制度指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。

2、权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。

3、托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书，确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。

三、担保物权与用益物权的区别。

答：担保物权与用益物权都是物权，都是物权法中的他物权。

但，担保物权是指为担保债权的实现而设立的他物权，用益物权是指以标的物的使用和收益为目的而设立的他物权，二者又有着质的区别：首先，二者设立的目的不同。

担保物权设立的目的是为了使主债权得以实现。

用益物权设立的目的在于实现物的使用价值。

其次，二者的权利性质不同。

担保物权多为具有从属性的从权利中，因主债的设立而设立。

而用益物权多为具有独立性的主权利。

第三，标的物不同。

担保物权的标的物可为动产，不动产或者权利，但，用益物权的标的物主要为不动产。

第四，客体价值形态的变化的影响不同。

担保物权客体价值形态的变化对于担保物权不产生影响。

但，用益物权客体的价值形态变化对权利有直接影响。

物权法与不动产登记的法律规制物权法是指以物作为主要客体，调整人与物之间关系的法律制度。

而不动产登记是物权法中的一项重要制度，它对不动产权利的确权、保护和交易提供了必要的法律保障。

本文将就物权法与不动产登记的法律规制进行探讨。

一、物权法的基本原则与适用范围物权法是我国民法的重要组成部分，它以保护权利人的合法权益为出发点，确保物权的合法、有序流转。

物权法的基本原则包括权利保护原则、公平原则、合法原则等，这些原则为不动产登记制度的构建提供了基本框架。

物权法的适用范围涵盖了土地、房屋等不动产，以及动产中的船舶、林权等。

二、不动产登记的法律依据和目的不动产登记的法律依据主要包括《物权法》、《不动产登记暂行条例》等。

不动产登记的目的是确保不动产权利的真实性、合法性和有序流转，保障不动产市场的稳定和经济社会的发展。

通过不动产登记，可以确保权利人的权益得到保护，防止诈骗和纠纷的发生，促进不动产交易的便利和透明。

三、不动产登记的主体和程序不动产登记的主体包括登记机构、登记申请人和登记义务人。

登记申请人可以是权利人本人或其代理人，需要提供相应的证明材料和信息。

登记机构负责核实登记申请人的身份和权利事项的真实性，办理登记手续并颁发登记证书。

不动产登记的程序包括申请登记、受理申请、审查核实、登簿备案等环节，确保不动产权利变动的有效登记。

四、不动产登记的效力与保护不动产登记的效力体现在两个方面：一是相对效力，即不动产登记对权利人与他人之间的权利关系产生效力；二是相对效力，即登记权力对不动产权利的优越效力。

同时，不动产登记制度也提供了相应的法律保护措施，包括司法救济、土地赔偿等，用以维护权利人的合法权益。

五、不动产登记制度的优化与完善目前我国的不动产登记制度还存在一些问题和不足之处，例如信息共享不畅、多头查验等。

为此，需要进一步推进不动产登记制度的优化与完善。

首先，应加强不动产信息的共享和一体化管理，提高登记效率和数据质量。