北上广深法拍房产购买专业咨询意见

中国法拍房行业相关政策市场现状竞争格局及行业发展建议中国的法拍房行业是通过法院对违约借款人的房产进行拍卖，以偿还拖欠债务的一种方式。

近年来，随着债务违约案件的增加，法拍房市场呈现出快速发展的趋势。

与此同时，相应的政策也逐渐完善，以促进法拍房市场的稳定和健康发展。

市场现状方面，中国的法拍房市场呈现出以下几个特点：1.市场规模逐年扩大：随着债务违约案件的增加，法拍房市场规模逐年扩大。

据统计，2024年全国法院共办理法拍房案件近200万起，涉及金额达7000亿元。

2.地区分布不均衡：法拍房市场的发展不均衡，主要集中在一线和二线城市，尤其是经济发达地区。

相对而言，三线及以下城市的法拍房市场相对较小。

3.价格下降趋势明显：由于法拍房的出售是通过拍卖进行，市场竞争激烈，因此大部分法拍房都会以较低价格成交。

这也导致了部分投资者看好法拍房投资的机会。

竞争格局方面，目前中国的法拍房市场竞争主要表现在以下几个方面：1.金融机构竞争：大型银行和其他金融机构通过提供贷款或其他金融服务来争取法拍房市场的份额。

他们通常会与法院合作，提供拍卖保证金等服务，吸引更多的买家。

2.中介机构竞争：法拍房中介机构提供多样化的服务，如信息发布、拍卖指导等，以吸引更多的卖家和买家选择他们。

3.投资者与开发商之间的竞争：投资者通过购买法拍房来获取低价资产或通过购买法拍房进行开发和销售。

竞争激烈，导致市场价格的进一步下降。

针对法拍房行业的发展1.完善法拍房信息透明度：加强法拍房信息的公开和透明，提高投资者和开发商对市场的信任度。

可以建立统一的法拍房信息平台，集中发布和管理法拍房相关信息。

2.加强法律和法规的监管：加强对法拍房市场的监管，规范市场秩序，防止违法违规行为发生。

严惩不良中介机构和债务人的非法行为，保护投资者和债务人的合法权益。

3.鼓励金融机构参与法拍房市场：各大金融机构可以提供更多的金融服务，如贷款和拍卖保证金等，以支持法拍房市场的发展。

作为房地产专家我对北上广深四个一线城市执行认房不认贷的看法如下作为房地产专家，我对北上广深四个一线城市执行认房不认贷的看法如下。

一、背景介绍认房不认贷政策是指在购房时，银行不仅不再只考虑购房者的还款能力，还会考虑购房者是否符合相关规定和条件。

这意味着即使购房者有足够的还款能力，如果不符合相应的条件，银行有权拒绝贷款。

北上广深四个一线城市是中国最具代表性的经济中心和房地产市场，对于执行认房不认贷政策的看法至关重要。

二、实施认房不认贷政策的原因1. 控制房价过快上涨：经济快速发展导致人口流入集中，房价快速上涨成为常态。

认房不认贷政策可以限制房价的快速上涨，保护普通购房者的利益，维护市场稳定。

2. 防范投资投机风险：过去一段时间，一线城市的房地产市场被投资者大规模涌入。

认房不认贷政策可以遏制投资投机需求，避免房地产市场泡沫的形成。

3. 调整房地产市场结构：当前房地产市场投资需求过大，认房不认贷政策可以引导市场供求结构的调整，提高住房的实际居住属性，防止投资属性过重导致市场不稳定。

三、认房不认贷政策的积极影响1. 控制房价增长：认房不认贷政策可以有效抑制房价的过快上涨，避免房价泡沫的形成。

这样可以保护普通购房者的利益，提高购房门槛，减少炒房行为。

2. 遏制投资投机需求：认房不认贷政策使得购房者不再仅仅依赖贷款，而是更注重房屋本身的居住属性。

房地产市场将更加关注供需平衡，而不是投机需求。

3. 提升房产市场稳定性：认房不认贷政策引导市场供求结构的调整，住房市场将更加稳定。

市场秩序的规范有助于消除投资风险，提高市场经济的可持续发展。

四、认房不认贷政策的问题与挑战1. 不合理限制真实购房需求：一些购房者可能因为种种原因不满足认房不认贷政策的条件，但实际上他们是真实的购房需求者。

这样的政策限制可能使一部分合法购房者面临较大的困难。

2. 对正当购房者造成不便：认房不认贷政策加大了购房者的审查和审核程度，可能给真实购房者带来不必要的麻烦和时间成本。

房屋交易中的常见问题及解决方法在房屋交易过程中，常常会面临各种问题和挑战。

这些问题可能来自于买卖双方的不同利益诉求，也可能源于法律程序和文件的复杂性。

为了帮助您更好地理解和解决这些常见问题，本文将探讨一些常见问题，并提供相应的解决方法。

一、房屋价格争议房屋价格争议是房屋交易中常见的问题之一。

买卖双方对房屋的估值可能存在差别，这可能导致交易僵局。

为了解决这个问题，可以考虑以下解决方法：1. 市场评估：请专业的房地产评估师对房屋进行评估，以确定公正的市场价值。

这将有助于双方更客观地评估房屋的价值。

2. 比较销售记录：研究附近类似房屋的销售记录，了解市场上类似房屋的价格范围，以此作为交流和协商的基础。

3. 中介协商：如果买卖双方无法就价格达成一致，可以寻求中介机构的帮助，他们可能会提出中立的建议，促使双方妥协。

二、法律文件解读在房屋交易中，涉及大量的法律文件和合同，对于非法律专业人士而言，理解和解读这些文件可能具有一定的难度。

以下是一些建议：1. 征求专业意见：请律师或房地产专业人士帮助解读合同文件。

他们具备相关的专业知识和经验，能够为您提供明晰的解释和建议。

2. 逐字阅读：仔细阅读合同文件的每一句话和条款，并确保理解其中的每一个细节。

如果您对某些术语或规定有疑问，不要犹豫，要求相关方面进行解释。

3. 谨慎签署：在对合同文件进行透彻理解之前，不要草率地签署文件。

确保你理解其中的每个条款，并对自己的权益有充分的保障。

三、房屋质量问题房屋质量问题是房屋交易过程中的另一个常见问题。

买方可能对房屋的结构、设施或装修质量有所疑虑。

以下是一些解决这类问题的方法：1. 查看验收报告：如果购买的房屋是新建的，让开发商提供验收报告，确保房屋符合相应的建筑质量标准。

2. 进行房屋检查：聘请专业的房屋检查师对二手房进行全面的检查，包括结构、管道、设施等方面，以发现潜在问题。

3. 协商解决方案：如果发现房屋存在一些质量问题，可与卖方协商解决方案。

购置房产法律意见书尊敬的先生/女士：根据您的需求，我们为您提供有关购置房产的法律意见。

在编写本法律意见书之前，我们进行了一系列相关法律研究，并对您提交的相关文件和信息进行了分析。

首先，我们需要提醒您在购置房产时应注意的一些法律事项。

购置房产涉及到的法律问题非常复杂且多样化，包括土地法律、房地产法律、建筑法律、环境法律等等。

因此，在进行购房交易之前，我们建议您寻求专业的法律咨询服务。

下面是我们对您购房的七个问题提出的法律意见：1. 建议您在购房前仔细研究不动产权证书、土地使用证、建筑许可证等重要文件，以确保房产的真实性和合法性。

同时，需要确认房产的土地用途是否符合规定，是否有异议。

2. 您在购买房产时，通常需要签订购房合同。

购房合同是购房交易过程中最重要的法律文件之一。

我们建议您在签订购房合同之前，阅读、理解并核实其中的所有条款和条件。

特别是需要关注购房价格、交付期限、违约责任、商品房质量以及其他相关细则。

3. 在购房过程中，您可能需要向金融机构贷款购房。

需要仔细审查相关贷款合同的条款和条件，特别是利率、还款方式、还款期限、提前还款、逾期还款等方面的条款。

4. 房产交易过程中可能需要涉及到一些第三方，比如中介机构和律师。

建议您选择经过信誉良好的中介机构和律师，确保交易的顺利进行，并最大限度地减少您的风险。

5. 购置房屋后，我们建议您及时办理过户手续，确保房产的合法所有权能够及时转移给您。

6. 您在购房过程中也需要考虑到相关税费问题。

购房会产生一些税费，如契税、增值税、个人所得税等。

建议您提前了解相关政策，并计划好相应的费用预算。

7. 在购房之后，还需要注意房屋的管理和维护。

我们建议您妥善保管相关房屋文件、居住证明等重要文件，并及时缴纳相关的费用和税款。

总结起来，购房是一项复杂的法律交易，需要您在购房前进行充分的准备和了解。

我们强烈建议您在购房过程中咨询专业的法律顾问，以确保您的权益和利益受到保护。

⼴州中院关于商品房买卖案件指导意见针对近年来商品房预售纠纷案中出现的典型问题,⼴州市中级⼈民法院制定了《类型案件统⼀处理⽅法》,通过问答的形式对“交楼”标准、⾯积差异、验收标准等争议较⼤的问题进⾏了具体解释,⼀⼿楼纠纷实⾏统⼀审判尺度。

⼴州市中院房产庭⼀位不愿意透露姓名的法官坦⾔,由于⽬前的法制建设现状、房地产合同⽂本表述不完善、理解差异等原因,导致法院在操作上产⽣不同的认识,同类案件可能会出现不同的处理⽅法。

⼴州市中院房产庭负责⼈说,《类型案件统⼀处理⽅法》的出台,可以保证各级法院司法尺度统⼀,强化审判严肃性。

《尺度》解答⼀房多卖问：商品房买卖合同订⽴后，出卖⼈⼜将房屋转卖给第三⼈的，如何处理？答：买受⼈主张出卖⼈承担不超过已付购房款⼀倍的赔偿责任的，原则上予以⽀持；根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%.解读：开发商⼀房多卖，要赔偿买主已付购房款的50%⾄100%.业委会资格问：类似永久⽔电、消防验收、⼤楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼，原告的诉讼主体资格应如何确定？答：1.有关业主共同权益的诉讼（⽐如起诉请求办理永久⽔电、消防验收等，且不涉及到赔偿款的案件），业委会、全体业主或业主均是适格的原告，该⽣效裁判对全体业主具有约束⼒，其诉讼利益归属于全体业主。

后续业主重复起诉的，则以已经作出⽣效判决及违反“⼀事不再理”诉讼原则为由裁定驳回起诉。

2.上述诉讼涉及赔偿的，业委会或全体业主是适格的原告。

个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉。

3.以业委会名义起诉的，仍需有业主⼤会授权。

解读：涉及业主的共同权益，即使个别业主起诉，法院也不能把赔偿款判给个⼈。

逾期办证问：买受⼈有关办证的诉讼请求应如何处理？答：关于逾期办证违约⾦的处理，可以分两段判决：⾄判决⽣效之⽇⽌的违约⾦于判决⽣效之⽇起⼗⽇内⼀次性⽀付；⾃判决⽣效之⽇起⾄取得办证递件回执（指“协助办证的”）之⽇⽌的违约⾦于每⽉10⽇前逐⽉⽀付。

深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见（征求意见稿）为正确、及时审理房地产纠纷案件，根据相关法律、司法解释，结合深圳市两级法院民事审判实践，提出以下意见：一、建设工程施工合同1、当事人非法转包建设工程被认定无效，但工程经竣工验收合格，实际施工人请求转包人参照转包合同约定向其支付工程价款的，可予支持。

2、承包人非法转包、违法分包建设工程的，不影响承包人与发包人之间的建设工程施工合同的效力；建设工程经竣工验收合格，发包人以承包人非法转包、违法分包为由，请求减少约定工程价款的，不予支持。

3、建设工程领有由宝安、龙岗两区原镇政府颁发的“两证一书”或由深圳市各级查违办下发的复工令，当事人以工程无合法报建手续为由，请求不付或少付工程款的，不予支持。

4、建设工程经过数次转包，未实际施工的承包人（转包人）依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以实际施工人身份请求发包人承担支付工程款责任的，不予支持。

二、房屋买卖5、因房地产开发企业的原因，买受人未能取得其购买的房产的权属证书。

为实现他人债权，法院将该房产作为买受人的财产予以拍卖。

房产竞得人依据原买受人与房地产开发企业之间的买卖合同，请求房地产开发企业协助其办理房屋所有权登记，如房产已具备办证条件，应予支持；竞得人依据原买卖合同主张迟延办证违约金的，应予支持。

6、商品房买卖合同约定，房地产开发企业在交付房产时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，否则视为不符合交付标准。

房地产开发企业实际交付房产时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后又以房地产开发企业未能依约提供上述文件为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。

7、商品房买卖合同约定，房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。

房地产开发企业交付房产时，房地产开发项目虽已取得建设工程质量竣工验收合格证明和消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后，又以工程未通过规划验收为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。

共有产权房法律意见书尊敬的先生/女士：我们很荣幸为您提供有关共有产权房法律问题的意见。

根据您提供的信息，我们特此撰写一份北山小区共有产权房的相关法律意见。

首先，共有产权房是指政府按照一定比例出资，并与购房人共同购买商品住房，共同享有该住房的产权，并按照一定的比例共同承担房价上涨或下跌的风险。

根据《共有产权住房管理暂行办法》，您以家庭名义购买的共有产权房将享有该住房的产权50%的份额。

共有产权房的购买程序是严格规定的。

首先，购房人必须符合家庭稳定住房需求，没有其他自有住房且已落户本市。

其次，购房人需要通过现场摇号或者电子摇号等方式进行购房资格审查，并且获得购房资格后才能参与摇号选房。

最后，购房人需与政府签订共有产权房购房合同，按照合同约定支付购房款项。

在购房合同方面，根据《合同法》的规定，买卖商品住房的合同应当采取书面形式。

合同明确约定了双方权利义务，包括购房人支付房款的方式和期限、物业管理费用的分摊、住房产权的转移等内容。

购房合同的签订是保障买卖双方权益的重要文件，因此我们建议您在签署合同之前咨询一位专业的律师，以确保您的权益得到保护。

另一方面，共有产权房在使用和转让方面有所不同。

根据相关法律规定，共有产权房在购买后应当即刻居住，并且在5年内不得转让。

此外，共有产权房的转让是需要经过政府批准的，您将需要履行一定的手续和条件方能办理转让手续。

最后，您还需注意物业管理费用的缴纳问题。

根据《共有产权住房公共维修金管理办法》，购房人应当按照所购房屋产权份额的比例缴纳物业公共维修金，并参与小区管理委员会的管理和监督。

综上所述，作为购买共有产权房的购房人，您需要确保自身符合购房条件并参与购房资格审查。

在购房合同签订时，注意阅读合同条款并咨询专业人士的意见。

在使用和转让共有产权房时，需按照相关法律规定履行手续和条件。

同时，您还需按照产权份额的比例缴纳物业管理费用。

我们建议您根据我们提供的意见，结合具体情况咨询一位专业律师，以确保您的权益得到有效保护。

上海法院拍卖房公告【篇一：司法拍卖房之“实用三问”(价格、限购、竞拍注意事项)】司法拍卖房之“实用三问”（价格、限购、竞拍注意事项）许方钱律师第一问：司法拍卖房价格为何会低于市场价？通常来说，司法拍卖房的价格会较一般市场价来得便宜，这与司法拍卖的政策有关。

最高院曾针对司法拍卖，出台了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）。

根据该规定第8条第三款，“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

”从本人的实务经验来看，上海法院在确定进行司法拍卖时，一般都会通过上海高院委托相应的评估机构，先行对房产进行司法评估，从而确定评估价。

而首次拍卖的价格，上海一般就是评估价（但也有外地法院采用评估价的80%作为首次起拍价的情况）。

当拍卖出现流拍的情况时，最高院授权的降价幅度是不得超过前一次保留价的20%，在实践操作中，上海法院的一般做法是以前一次起拍价的80%作为下一次拍卖的起拍价。

也就是说，当出现两次流拍的情况时，第三次的拍卖价便会是评估价的64%（民事案件中不动产至多可以拍卖三次，刑事案件则不受三次限制）。

以上解释了为何司法拍卖房会低于一般的市场价。

第二问：是否属于限购对象？为控制房地产市场的状况，各地都相继出台了限购政策，在政策上限制了一些投资者买房投资的渠道。

于是乎，当大家纷纷把投资的目光转向司法拍卖时，司法拍卖房是否属于限购范围，便吸引了更多关切的目光。

总的来讲，对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题，国家层面没有明确的规定。

以上海为例，各区县对司法拍卖房到底是否属于限购对象的问题，也没有统一或者标准的答案，甚至同一个房地产交易中心的不同工作人员，会给出不同答案。

然而，在上海，当法院出具了《裁决书》和《协助执行通知书》后，司法拍卖房办理过户手续基本没有问题。

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月21日京高法发[2010]458号）市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；各区、县人民法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。

特此通知。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。

但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。

守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见为正确、及时审理房地产纠纷案件，根据相关法律、司法解释，结合深圳市两级法院民事审判实践，提出以下意见：一、建设工程施工合同1、当事人非法转包建设工程被认定无效，但工程经竣工验收合格，实际施工人请求转包人参照转包合同约定向其支付工程价款的，可予支持。

2、承包人非法转包、违法分包建设工程的，不影响承包人与发包人之间的建设工程施工合同的效力；建设工程经竣工验收合格，发包人以承包人非法转包、违法分包为由，请求减少约定工程价款的，不予支持。

3、建设工程领有由宝安、龙岗两区原镇政府颁发的“两证一书”或由深圳市各级查违办下发的复工令，当事人以工程无合法报建手续为由，请求不付或少付工程款的，不予支持。

4、建设工程经过数次转包，未实际施工的承包人（转包人）依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以实际施工人身份请求发包人承担支付工程款责任的，不予支持。

二、房屋买卖5、因房地产开发企业的原因，买受人未能取得其购买的房产的权属证书。

为实现他人债权，法院将该房产作为买受人的财产予以拍卖。

房产竞得人依据原买受人与房地产开发企业之间的买卖合同，请求房地产开发企业协助其办理房屋所有权登记，如房产已具备办证条件，应予支持；竞得人依据原买卖合同主张迟延办证违约金的，应予支持。

6、商品房买卖合同约定，房地产开发企业在交付房产时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，否则视为不符合交付标准。

房地产开发企业实际交付房产时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后又以房地产开发企业未能依约提供上述文件为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。

7、商品房买卖合同约定，房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。

房地产开发企业交付房产时，房地产开发项目虽已取得建设工程质量竣工验收合格证明和消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后，又以工程未通过规划验收为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。