成都商业调研报告——成都来福士广场

办公面积：7.6万平方米
酒店面积：4.3万平方米
公寓面积：1.3万平方米
容积率：6
停车位：850个
业态组成：由一座大型购物中心、两
座国际甲级办公楼、一座酒店、一座
国际高端服务公寓、一座珍藏单位组
成。
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内部解析
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内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
环球中心主要分为五大功能 区域：写字楼、购物中心、 酒店、服务式公寓、珍藏单 位，高、低、内、外各功能 区设置有专用入口，项目业 态集中又互不干扰；
动线分析
CK
G-
H&M
STAR Monki
45
GAP
分
钟
CK
A/
X
整体动线
局部动线
整体动线为环线，中建增设穿插
通道，以提高商铺展示型
1层品牌以国际潮流品牌为主，引
入A/X、CK、GAP、Monki等增
强项目吸引力
入口设置CK、A/X等亮点租户且
营业面积较大，能有效的吸引外
部客群眼球，以拉动客群导入
项目邻近人民南路与一环路两条城市主干道，但道路交通渗透性较差，且高峰期 拥堵，致使可达性较差
周边道路：
交通道路情况
• 一环路：双向八车道，联通整个城
市
• 人民南路：双向十车道，联通城市
南北方向
交通情况：
• 人民南路由隔离带阻碍，车辆与行
人均无法直接通过，渗透性较差
• 人民南路与一环路在上下班高峰期
布置较多的潮流服饰，同时引入 HM、GAP等品类杀手，满足客 群对时尚潮流的追求同时，也能 强化消费者潮流感体验
三个中庭的设置至内部动线较为 复杂，对目的性消费客群造成一 定的不便 16
内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
1层整体为环形动线，中间增设穿插通道以提高展示性；业态布局以潮流服饰为主， 引入品类杀手，强化潮流感官体验
与B1同样的三个中庭的设置致使
内部动线较为复杂
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内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
2层单层面积较小，内部呈弧形动线，简单、方便；品牌设置以大众潮流品牌为主， 入口处设置餐饮，以提升商业氛围
动线分析
驰走
Esprit
三味
only
BELLE map 西啤士
较为拥堵，对车流导入造成较大负
面影响
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项目概况
项目简介|项目区位|项目交通|项目指标
项目用地较少，但在狭小的地块上排布了购物中心、两栋写字楼、一栋酒店、一 栋服务式公寓及一栋珍藏单位，在副城市中心地块造了一个“微城”，匠心独具
经济指标：
开发用地：3.3万平方米
总建筑面积：30万平方米
商业面积：7.4万平方米
项目在3万多方的小地块容载 了30万方的商业，在城市副 中心“造城”
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内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
来福士广场业态配比以购物为主、餐饮为辅，娱乐于餐饮占比较小，不能很好的 起到聚集客流效果
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内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
来福士广场在档次上是以价值导向为主导的购物中心，生活方式导向占比过小， 与周边大量中高档客群定位有所差异
凯德·来福士广场
项目概况
项目解析
亮点透析
项目总结
1
项目概况
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项目概况
项目简介|项目区位|项目交通|项目指标
项目名称：成都来福士广场 位置：武侯区人民南路四段3号 设计单位：Steven Holl开发单位：
凯德置地（中国）投资有限公司 开发用地：3.3万平方米 总建筑面积：30万平方米 开业时间：2012年9月 项目地址：成都市武侯区人民南路四
段三号 项目简介：由一座大型购物中心、两
座国际甲级办公楼、一座酒店、一座 国际高端服务公寓、一座珍藏单位组 成。
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项目概况
项目简介|项目区位|项目交通|项目指标
项目位于主干道人民南路与一环路交汇处，属于城市副中心，周边消费人群较为高 端，以政商人群为主
项目区位信息
区位
成都市主干道人民南路与一环路交 汇处
其他餐饮
652
小吃快餐
2630
休闲餐饮
3120
正餐
餐饮行业总营业面积为0.8万平米 14
内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
娱乐功能方面比较欠缺，以影院和电玩城为主，不能完全满足客群的休闲娱乐需 求
单位:平米
2795 215
价格导向 健康美丽
809
青年
娱乐行业总营业面积为0.4万平米 15
首选品类分析——精品超市
品牌 面积规模
Treat精品超市 6452㎡
百佳旗下首家以“Treat”命名的高端精品超市 13
内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
餐饮子行业占比占比上正餐（39%）与休闲餐饮（33%）占比较大，可满足周边 商务客群以及青年客群需求
单位:平米
1551
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内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
来福士广场首选品类为时装与精品超市，满足青年客群的潮流追求以及周边人群 的便利性
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内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
百佳旗下高端精品超市入驻来福士广场，并首次以“Treat”命名，营业面积达 6000㎡，成为其首选品类
地块类型
城市副中心
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周边情况 区位物业
周边道路： 西面毗邻人民南路， 北面临近一环路 周边商业体： 南边的仁和春天， 西北面的人南国际广场
以写字楼为主，另有多个酒店、数 码专业市场以及政府机构，西面临 近玉林生活小区，有大量家庭客群
周边人群
以商政人群区为主，家庭人群为辅
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项目概况
项目简介|项目区位|项目交通|项目指标
内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
B1层整体为环形动线，中间增设穿插通道以提高展示性；业态布局以潮流服饰为 主，引入品类杀手，强化潮流感官体验
Tagline GAP
整体动线
H & M
局部动线
动线分析
整体动线为环线，中建增设穿插 通道，以提高商铺展示型
B1西南角落设置具有强驱动的美 食广场，拉动客群想内部循环
单位:平米
298 38636
价格导向 价值导向
2661
生活方式
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内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
来福士广场购物中子行业以个人时尚为主，符合年轻、时尚潮流的定位
单位:平米
20570 238 7136 1879
个人时尚购物 生活形态 食品杂货 文化体育
购物行业总营业面积为2.98万平米