探析投资性房地产所得税申报规定

投资性房地产业务填报<企业所得税年度纳税申报表>详解投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。

投资性房地产确认中应注意,已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物,其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

自用房地产和作为存货的房地产，不作为投资性房地产处理。

投资性房地产的会计核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算，需要注意的是，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

具体分析如下。

成本法下投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

不同来源的房地产其成本构成不同：（1）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，借记“投资性房地产”贷记“银行存款”科目；（2）自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，借记投资性房地产贷记“在建工程”科目；（3）作为存货的房地产转为出租企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

投资性房地产不同计量模式下财税差异比较分析全新月何琳琳摘要：房地产行业聚集了大量的社会资本，投资性房地产成为政府、企业和社会各界人士关注的重点项目。

本文对不同计量模式下投资性房地产在企业所得税财税处理和纳税申报实务操作上做出详细的分析和案例讲解，以期为有关企业实务中遇到的财税处理难点以及纳税申报的疑惑起到些许的指导作用。

关键词：投资性房地产；财税处理；操作实务2018年12月17日，国家税务总局发布关于修订《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A 类，2017年版）》（以下简称新版申报表）部分表单样式及填报说明公告，对新时代A 类企业缴纳企业所得税提供了新的指导。

投资性房地产作为企业一项特殊的资产，《企业所得税法》及其《实施条例》中没有关于投资性房地产纳税申报的专门说明，而是将其视同固定资产或者无形资产在新版申报表中进行纳税申报处理。

根据现行《企业会计准则第3号—投资性房地产》的规定，除非有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，否则企业应在资产负债表日采用成本模式进行后续计量。

由此可知，投资性房地产的后续计量模式分为两种情况，本文在分析过程中，以自有房产（原固定资产）转为以成本计量模式进行后续核算的投资性房地产为始点，经过后续计量模式的转变，进而对以另一种计量模式———公允价值计量模式核算的投资性房产为分析对象，分析其在计量模式变更前后，在企业所得税财税处理和纳税申报中不同的实务操作。

一、成本模式后续计量中财税处理差异（一）成本模式后续计量的会计处理在成本模式下，应当按照企业会计准则中有关固定资产和无形资产的规定，运用同样的方法和政策对投资性房地产进行后续核算，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照我国减值准则中关于长期资产减值的规定进行会计处理，并且一旦发生减值，将被视为永久性的，一经确认不得转回。

该模式下其会计处理如下表所示：表1采用成本模式进行后续计量的会计处理（二）成本模式后续计量的税务处理对外出租房产，按照税法规定，允许扣除有关的折旧。

投资性房地产核算及税务如何处理企业为赚取租⾦或资本增值，或两者兼有⽽持有的房地产，财务核算与税务是怎么规定的，会计和税法是否存在差异?带着这种疑问去学习投资性房地产核算与税务处理：财务核算按照《企业会计准则-投资性房地产》计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采⽤公允价值模式进⾏后续计量。

采⽤公允价值模式计量的，应当同时满⾜下列条件：(⼀)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(⼆)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从⽽对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

采⽤公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进⾏摊销，应当以资产负债表⽇投资性房地产的公允价值为基础调整其账⾯价值，公允价值与原账⾯价值之间的差额计⼊当期损益。

企业对投资性房地产的计量模式⼀经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。

已采⽤公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

如果按公允价值计量，未对房产计提折旧，那么税法是否可以调减投资性房地产公允价值计量的折旧呢?根据《企业所得税法》第⼆⼗⼀条规定：“在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不⼀致的，应按照企业所得税法规定计算。

”企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。

据此，企业按公允价值模式计量的投资性房地产(已出租的⼟地使⽤权、持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权、已出租的建筑物)按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。

企业所得税法第⼗⼀条列举的“下列固定资产不得计算折旧扣除”中不包括投资性房地产，因此不禁⽌以公允价值模式计量的投资性房地产计提折旧;其次，税法中没有投资性房地产的概念，企业所得税法实施条例第五⼗七条规定，企业所得税法第⼗⼀条所称固定资产，是指企业为⽣产产品、提供劳务、出租或者经营管理⽽持有的、使⽤时间超过12个⽉的⾮货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输⼯具以及其他与⽣产经营活动有关的设备、器具、⼯具等。

摘要:目前，企业会计准则中对投资性房地产的会计处理方法有两种，分别是成本核算方法与公允价值核算方法，不同的核算方法对企业所得税的影响是不同的。

本文主要从投资性房地产的核算范围、核算方法的选择以及不同方法之间转换来阐述其对企业递延所得税的影响，希望能够通过自己的思考与提炼，使投资性房地产递延所得税问题能够清晰明了，便于实务操作。

关键词:投资性房地产递延所得税公允价值暂时性差异永久性差异1投资性房地产范围投资性房地产，是指企业出租房地产以赚取租金收入或使其资本增值，或兼有而持有的房地产。

通常主要包括以下几种：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

对于有些企业来讲，投资性房地产属于正常经常性的业务内容，形成的租金收入或转让后的增值额通常确认为企业的营业收入，但对于绝大部分企业来说，是与其正常经营性活动相关的其他活动，通过其他业务收支来核算。

2暂时性差异、永久性差异与形成投资性房地产递延所得税的原因之所以会形成暂时性差异与永久性差异，主要是企业所得税的征税对象是应纳税所得额，它是按照税法中关于企业所得税的规定计算出来的计税依据，而会计利润则是按照会计准则中关于收入费用损失的规定计算出来的，这样就导致企业按照会计准则计算出来的税前会计利润与按照税法法规计算出来的应纳税所得额之间差生差异，也就形成了暂时性差异与永久性差异。

其中永久性差异是税法和会计制度在计算净利润时，所确认的收支口径不同造成的。

比如说企业环境污染被环保部门罚款支出，从会计核算的角度看，是企业的一项费用，应体现在经营损益当中，允许从其会计所得中扣除；而在计算应税所得时，不能从应税所得中扣除。

这种差异一般发生在某一会计期间，在以后的会计期间不得转回，对于永久性差异应在发生的当期就要进行相应的纳税调整，故不会产生递延的问题。

另外暂时性差异是指由于有些收入和费用，在计算会计所得与应纳税所得的时间不一致形成的，随着时间的推移，会计所得和应纳税所得之间的差异会在将来的会计期间内，以相反的变化得到冲减，从而使得各个会计期间的总量相等。

浅析投资性房地产会计处理与所得税处理作者：曲莉来源：《现代经济信息》2013年第17期摘要：投资性房地产是新会计准则确认的一项新资产，在企业所得税法规中没有相对应的资产。

企业所得税对会计准则中的投资性房地产的处理，应依据企业所得税固定资产和无形资产的相关规定进行。

本文从投资性房地产会计处理角度，对投资性房地产在确认、后续计量、转换的会计处理与企业所得税的相关处理进行分析比较。

关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；成本计量模式中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01财政部2007年1月1日实施的《企业会计准则第3号——投资性房地产》对投资性房地产进行了专门核算和反映。

《企业会计准则第18号——所得税》规定：企业在取得资产、负债时，应当确定其计税基础。

资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，应当按照本准则规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。

一、投资性房地产初始计量会计处理与所得税处理的比较（一）新企业会计准则的规定投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

（二）企业所得税相关法规的规定纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。

无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。

（三）投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产二、投资性房地产后续支出会计处理和所得税处理比较（一）投资性房地产后续支出新会计准则的规定企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。

税务园地TAXATION FIELD投资性房地产的会计及税务处理张磊 中电海康无锡科技有限公司摘要：一直以来，我国以往的企业会计准则中并未对企业的投资性房地产和自用性房地产进行甄别。

然而在企业实际经营运行过程中，很多企业都拥有大量投资性房地产，这使得企业会计核算与税务处理工作存在一定矛盾冲突，不利于企业的资产核算以及税务缴纳管理。

在企业新会计准则背景下，投资性房地产的会计与税务处理发生了重要转变，也给企业投资性房地产进行了清晰的划分，明确指出了要将投资性房地产进行单独反映，这在很大程度上协调处理了会计与税务处理中存在的差异性问题。

做好投资性房地产的会计与税务处理相关工作的研究，能够较好地解决会计准则与税务处理之间的矛盾关系，促进二者的有效融合，进而给企业带来更为可观的经济效益。

基于此，本文简要对投资性房地产概念以及投资性房地产会计处理和税务处理内容进行了分析，从多个角度分析和探究了投资性房地产会计与税务处理问题，旨在为业内相关人士起到借鉴和参考价值。

关键词：投资性房地产；公允价值模式；会计；税务；差异引言投资性房地产是比较特殊的非流动性资本。

其分为成本模式计量以及公允价值模式计量两种业务模式，企业在对投资性房地产实施后续计量时，往往只可以使用一种模式。

这两种经营性业务模式在实际运行过程中，涉及的资金与资本金额比较高，并且通常不纳入企业营业外收支份额。

当前，企业的投资性房地产业务运作需要遵循企业会计准则，但企业会计准则与税务处理条例之间存在不同，二者的对象和目标并不相同，致使投资性房地产会计处理与税务处理并不一致，这就需要做好二者之间的协调与衔接。

尤其要处理好会计与税务在投资性房地产后续计量和资产转换方面的调整，从而尽可能消除投资性房地产会计与税务处理之间的差异，促进二者的有效衔接和 趋同运作。

一、投资性房地产概述投资性房地产与自用性房地产对立，主要是指通过获得租金或者资本增值的房地产。

我国的土地所有权分为国家所有和集体所有两种形态，在企业会计准则中所表述的投资性房地产指的是“土地使用权”，以及土地上的房屋建筑物和建构物等。

探析投资性房地产所得税申报规定总局制定了新的所得税申报表，并下发了相应的申报填写说明。

新的申报表与企业的会计衔接更加紧密，方便了纳税人的填写，得到了广大企业人员的肯定。

但是由于企业会计规定日益复杂，新的所得税申报规定中也存在一些不足。

如在按照公允价值计量的投资性房地产业务申报中，新的申报规定就存在明显不足。

一、投资性房地产业务的主要会计规定投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或资产增值而持有的土地、房屋建筑物等。

投资性房地产主要包括：①为长期资本增值而持有的土地；②企业拥有并在或准备在经营租赁下租出的建筑物。

投资性房地产业务分为成本模式计量和公允价值计量两种核算模式。

只有在有确凿证据（即投资性房地产所在地有活跃的交易市场并能从交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息）表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，否则都应采取成本模式计量。

采取成本模式计量的投资性房地产的会计处理与传统的固定资产处理业务基本相同，税收与会计差异较少。

按照公允价值计量的投资性房地产业务由于会计处理比较特殊，带来了比较大的财务会计差异，主要表现为：1、按照公允价值计量的投资性房地产的初始计量环节：对于企业外购或自建的投资性房地产，其初始计量成本应按照取得或自建的成本来确认，这与税收规定一致。

对于将作为存货管理或自用房地产转为投资性房地产的，则按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，而这时则出现税收与会计差异，按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的部分，税收上不应确认为损益，并应进行纳税调减，而按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入的所有者权益部分，由于对于会计当期损益和应税所得都不产生影响，税收和会计不存在差异。

2、按照公允价值计量的投资性房地产的后续计量环节：会计对投资性房地产不计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

投资性房地产增值税与所得税处理【税务实务】什么是投资性房地产？投资性房地产按照会计准则的规定，主要分三大类。

第一类是已经出租的土地使用权，第二个是准备持有增值后再转让的土地使用权，第三个是已经出租的建筑物。

接下来说的增值税和企业所得税处理，也主要是按照这三大类来具体说明。

1、投资性房地产增值税处理增值税进项方面对于土地使用权，如果购进时间是2016年5月1号以前购进的，那么增值税就不存在进项。

如果是2016年5月1号以后购进的，那么就存在进项，但只要土地使用权不是用来作为简易方面的，那么同样完全可以直接当期进行抵扣。

因为出租土地使用权也可能产生会简易计税，如果不是简易计税，那么购进出租的土地是首先购进，购进之后，然后再直接出租，这时候进项就直接可以抵扣。

第二个就是购进土地之后，准备持有增值后再转让，这种情况下，正常也是可以全额抵扣增值税进项。

关于土地使用权相对来说比较简单，重点要提一下的是已经出租的建筑物，即固定资产不动产的出租。

由于在会计上的话，它是作为投资性房地产进行处理的，依据不动产进项税额分期抵扣暂行办法，第二条规定了在会计制度上按固定资产核算的不动产才会按照第一年60%，第二年40%抵扣进项税额，也就是说在会计上，如果不是按照固定资产核算的话，那么就不需要分两年抵扣。

比如一个企业，购进价格1000万房产，进项税是1000万，如果会计上是把它作为固定资产核算的话，那么这1000万就要分两年进行抵扣，但是如果会计上这1000万不是直接作为固定资产，而作为投资性房地产，比如把它购进的房屋出租，然后把它作为投资性房地产出租的。

在这种情况下，就不存在分两年抵扣，而是直接一年全额，也就是1000万进项税全额抵扣。

增值税销项方面对于建筑，也就是对于房屋的投资性房地产，分为两类。

第一类是按照纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的规定，出租的是2016年4月30号前取得的不动产的话，可以选择简易计税，按照5%的征收率计算；如果是2015年5月1号以后取得的不动产，就直接适用一般计税方法，不存在简易计税。

投资性房地产的会计处理及纳税填报企业所得税年度纳税申报表附表七《以公允价值计量资产纳税调整表》第9行“投资性房地产”项，填报按公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值变动对收益的影响以及纳税调整，按成本模式计量的投资性房地产不填写本附表。

 根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产能够单独计量和出售。

 投资性房地产主要包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。

 对于投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的（一是投资性房地产所在地有活跃房地产交易市场；二是能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产公允价值合理估计），可对投资性房地产采用公允价值模式后续计量。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

 由于公允价值模式的投资性房地产的公允价值变动已计入当期利润，年终申报时须对已计入利润的“公允价值变动损益”进行调整。

其纳税调整额=该表第3列－第1列之差。

 按照《企业所得税法》的规定，按公允价值模式计量的投资性房地产仍应计提折旧或摊销，并在税前扣除。

 例：2008年2月，G公司将一座办公楼对外出租，租期5年，该办公楼账面原值为3200万元，折余价值为3000万元，剩余折旧期限为15年，公允价值为3300万元。

 2008年12月31日，该办公楼公允价值为3450万元；2009年12月31日，该办公楼公允价值为3400万元；2010年4月，经与租赁双方协商，承租方以3450万元将该办公楼购买。

会计处理如下（单位：万元）： 2008年2月 借：投资性房地产（办公楼）——成本3300 累计折旧200 贷：固定资产——办公楼3200 公允价值变动损益300 2008年12月31日 借：投资性房地产（办公楼）——公允价值变动150 贷：公允价值变动损益　150 2008年申报纳税时，“公允价值变动损益”450万元已计入当期会计损益，应作纳税调减。

投资性房地产会计与税法差异及纳税调整概述投资性房地产是指为了长期投资而持有的房地产，其主要目的是为了取得租金或资本增值。

在投资性房地产的会计和税法方面存在一些差异，这些差异主要体现在其会计核算和纳税方面的处理上。

本文将探讨投资性房地产会计与税法的差异，并介绍纳税调整的相关内容。

投资性房地产的会计差异在投资性房地产的会计处理上，存在以下几个主要差异：1. 货币衡量在会计上，投资性房地产的货币衡量是以公允价值为基础的。

公允价值是指在市场上可以充分交易的价格，通常通过市场比较方法、收益法或成本法进行估计。

而在税法上，投资性房地产的货币衡量一般是以成本为基础的。

2. 价值下降准备在会计上，投资性房地产的价值下降会计准备是需要考虑的因素之一。

当投资性房地产的公允价值低于其账面价值时，需要提取相应的准备金以抵消其价值下降的损失。

然而，在税法上，价值下降准备是不能从税前收益中扣除的。

3. 摊销与折旧在会计上，投资性房地产一般会按照其预计使用寿命进行摊销。

摊销是指将房地产的成本在一定期间内按比例分摊到该期间的成本中。

而在税法上，投资性房地产的折旧是可以从税前收益中扣除的。

4. 资产减值测试在会计上，投资性房地产的资产减值测试是一个重要的环节。

当投资性房地产的价值出现明显下跌时，需要进行资产减值测试，以确定是否需要计提减值损失。

然而，在税法上，资产减值测试并不影响税前收益的计算。

投资性房地产的税法差异在投资性房地产的税法处理上，存在以下几个主要差异：1. 税基计算在税法上，投资性房地产的税基计算一般是以成本减除折旧和摊销费用为基础的。

税基是用于计算应纳税额的基准。

而在会计上，投资性房地产的税基计算与其会计核算的方式有一定的差异。

2. 税收抵免在税法上，投资性房地产的税收抵免是一项重要的优惠政策。

根据税法规定，投资性房地产的利息、租金等收入可以抵免房地产所得税，从而减少纳税金额。

然而，在会计上，税收抵免不会直接影响会计核算。