湖里区老旧小区改造提升工作实施方案
根据市委、市政府的要求，为解决上世纪80年代及以前建成交付使用的住宅小区或住宅项目存在的环境差、管理差等突出问题，在总结2015年金鼎小区、神山三航小区试点经验的基础上，按照共同缔造的理念推动我区老旧小区改造工作，实现居住环境和社会管理的双提升，特制定本实施方案。
一、工作目标和要求
（一）工作目标
按照《厦门市老旧小区改造提升工作意见》的要求，以“为民惠民”为出发点，按“先民生、后提升”的原则，运用“共同缔造”的理念，重点解决老旧小区建筑物破损、环境脏乱差、市政设施不配套及管理机制不健全、社区治理体系不完善等问题，利用两年的时间，基本完成全区老旧小区改造提升工作。2016年全面启动所有老旧小区改造提升工作，全区符合条件的22个小区力争2016年底完成60%的改造任务，2017年基本完成全部改造任务，使湖里区老旧小区的居住品质得到改善，社区治理体系趋向完善，群众获得感、归属感、幸福感及满意度进一步提升。
（二）工作要求
1．改造对象。本方案的老旧小区是指1989年底前建成并通过竣工验收的非商品房小区（项目）和非个人集资房小区（项目），对违建多的小区不纳入改造范围。居民以本市户籍居民为主、居住环境较差，特别是水、电、管道燃气等市政设施缺失、管理不到位的小区优先列入改造范围。
2．民意为先。改造小区的居民必须要有强烈的改造意愿，居民支持率不低于90%。在改造提升全程贯穿共同缔造的理念和方法，通过宣传发动，让居民愿意拆除违建、让出用地、投工投劳投资，小区的相关联单位积极参与改造过程。对不能形成共同缔造氛围的小区，坚决不纳入改造范围。共同缔造以奖代补部分居民自筹资金部分资金到位率不低于50%。同时，改造内容要充分尊重民意，建什么、怎么建、怎么管要从居民所需所盼入手，主动适应居民个性化、差异化的需求，补齐基础设施和公共服务配套的短板，适度提升小区环境，改善居民生活品质。
3．因地制宜。要加强引导，结合海绵城市、地方特色及小区特点，汇集民众智慧，科学编制高水平改造提升方案。改造过程中要本着“花小钱、办大事、利管理”的原则，将钱花在刀刃上，尽量选择经济耐用的本土建材或小区中可利用的废弃物，力求小区改造有特色、有实效。
4．建管并重。要在建设之初就考虑后续管理问题，要引导成立业主委员会或业主自管小组，创新社会管理模式，特别要创新物
业管理模式，探索依托区属国有物业公司设立专门服务老旧小区的“家园共建中心”，推广菜单式购买社会服务与自治相结合的方式，实现小区管理的规范持续。
二、改造内容
改造工作要融入中央、省城市工作会议最新要求，围绕环境和管理双提升两个主题，以问题和需求为导向，结合海绵城市、无障碍设施等建设内容，主要包括市政配套设施、小区环境及配套设施、建筑物本体、公共服务设施等改造内容。凡是涉及个人的部分，按照共同缔造模式待居民达成共识后，才进行改造。具体建设内容分类如下：
（一）市政配套设施
市政配套设施包括建筑物本体外的供水、供电、供气、通信、有线电视、市政道路等改造提升项目。对老旧小区周边区域供水、燃气配套不完善的小区，供水、燃气管网可考虑同步实施。
（二）小区环境及配套设施
小区环境及配套设施包括小区范围内房前屋后绿化美化、雨污管网、围墙和大门、停车管理系统、环卫设施、区间道路、消防设施设备、安防监控系统、路灯、立面整治等改造提升项目。立面整治
可以结合道路沿线景观整治工作、夜景工程统筹考虑改造。有条件的小区可以同步考虑规范或建设停车场。
（三）建筑物本体
建筑物本体包括楼道修缮、楼道走道照明改造、防盗门和对讲系统配套等。
（四）公共服务设施
对具备相关基础条件的老旧小区，要统筹完善社区综合服务站、卫生服务站、幼儿园、室外活动场地、慢行系统等公共服务设施。
三、资金筹集
老旧小区改造提升资金具体参照《厦门市老旧小区改造提升工作意见》执行。
（一）资金筹集方式
老旧小区改造提升资金由居民出资、财政以奖代补、管线经营单位投资等方式筹集，并可根据老旧小区具体情况，使用房改房维修资金、日常专项维修资金、公共收益、捐资等资金。
公共服务设施改造提升原则上仍按原有项目资金的渠道筹集，鼓励社会资本参与建设卫生服务站、幼儿园、室外活动场地等；引导居民积极参与，尽量为项目腾出用地，鼓励居民投工投劳投资。
管线单位向居民收取的初装费等相关费用，应在改造前向小区居民公布，属于低保户和困难户的，各经营单位给予入户初装费用减免优惠。老旧小区属于由单位分配给职工居住的，原单位应出资出物共同参与老旧小区改造提升工作。
老旧小区改造业主单位要将老旧小区改造提升项目报送区统计局，纳入500万以上固投和建筑业产值统计范围。
（二）以奖代补资金
1．市政配套设施以奖代补资金具体参照《厦门市老旧小区改造提升工作意见》执行。
2．小区环境及配套设施改造资金按照共同缔造方式实施以奖代补，居民自筹资金不低于20%，区财政承担部分按区、街财政5:5的比例分摊。
3．建筑物本体改造提升原则上由居民为主组织实施，改造资金以居民自筹为主，根据项目实际情况，区财政实施以奖代补，具体由区政府研究确定。
（三）其他资金来源
1．首期专项维修资金。若有设立和缴存首期专项维修资金的，项目业主可按照相关规定申请使用，由业委会向市建设局提出申请。
2．房改房维修资金。已缴存维修资金的房改房，可按相关规定申请使用房改房维修资金，由原售房单位向市国土资源与房产管理局提出申请。
3．日常专项维修资金。项目有实施物业管理并有收取日常专项维修资金的，可优先安排使用。
4．公共收益。老旧小区的公共停车、广告、房屋出租等公共收益，依法经业主同意，可安排用于项目改造提升。
5．其他符合规定的资金。
（四）前期工作经费
区、街要安排前期工作经费，用于入户调查、测绘、方案设计、造价估算等前期工作，组织指导居民开展好改造提升工作，可采用政府购买服务的方式实施。
