《房地产尽调及估值》PPT课件

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计算公式：
基本计算公式是： P=P’×A×B×C×D
其中，式中：
P——被评估房地产评估价格 P’——可比交易实例价格 A——交易情况修正系数 B——交易日期修正系数 C——区域因素修正系数 D——个别因素修正系数
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评估程序：
（一）交易资料收集(略） （二）可比交易案例确定（略） （三）因素修正
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（2）土地使用权
土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押：
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（3）建筑物
房屋和构筑物统称为建筑物。
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建筑物的主要结构：
钢结构
钢筋混凝土结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
其他结构7
2．房地产的特点：
不可移动性：空间位置固定，不可随意移动。 区域差异性：受自然气候和经济发展水平影响。 长期使用性：一般期限较长。 影响因素多样性：土地价格、建设成本、消费者 心理等。 个体差异性：在市场上很难找到两处完全相同的 房产。 投资风险性 政策限制性
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五、房地产评估中的成本法
概念：成本法是依据开发或建设被评估不动产 或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包 括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对 象价格的方法。 成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的 成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即 以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的 房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再 加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。 该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。
1、交易情况修正 房地产交易中的特殊情况 较为复杂，主要包括： （1）有特殊利害关系的经济主体间的交易； （2）交易时有特别动机，如急买急卖； （3）买方或卖方不了解市场行情，往往使得房 地产交易价格偏高或偏低； （4）其他特殊交易情形，如拍卖。 （5）特殊的交易方式。

（二）房地产市场调查的作用
房地产市场调查既是房地产企业整体活动的起点，又贯穿于企业整体营销活动的始终。房地产 市场调查对帮助房地产企业作出正确的决策有着极为重要的作用。
4.市场调查有助于房地产企业实施营销控制，调整营销策略
5.市场调查有助于房地产企业实施正确的价格策略，促进商品销售
二、房地产市场调查的类型与基本原则
2.房地产市场供给调研
房地产市场的供给是指在某时期内为房地产市场提供房产产品的总量。它主要调研以下几个方面:
（1）行情调研。。
（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某 种房地产产品的接受程度。 （3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。 （4）建筑设计及施工企业的有关情况。
27岁以下 10% 10% 10% 30%
年龄
27岁以上 10% 30% 30% 70%
表5-2 配额抽样表
总计
20% 40% 40% 100%
（二）按照收集市场资料、信息的具 体方式和途径的不同为来划分的方法
1.访问法
访问法是指房地产市场调查人员通过口头、电话或书面等形式向被调查者提出问题、了解情况、收集资料。 访问法分为3种形式：
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1 第一节 房地产市场调查 2 第二节 房地产市场预测 3 【本章小结】 4 【复习题】 5 【思考与讨论】 6 【案例分析】
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第一节 房地产市场调查
一、房地产市场调查的基本内涵和作用
（一）房地产市场调查的TION TEXT
房地产市场调查，就是房 地产企业为实现特定的经营目 标，运用科学的理论和方法及 现代化的调查技术手段，通过 各种途径收集、整理、分析有 关房地产市场的资料信息，包 括房地产产品信息、市场外部 环境和内部环境、业内其他企 业营销状况等资料，进而对现 有的和潜在的房地产市场进行 研究与分析，正确判断和把握 市场的现状以及发展趋势，并 为企业科学决策提供正确依据 的一种活动。

第三节 房地产的特性
从房地产估计和把握房地产价值的角度来 看，房地产的特性主要有１０个：１、不可 移动性；２、独一无二性；３、寿命长久性； ４、数量有限性；５、用途多样性；６、相 互影响性；７、易受限制性；８、价值高大 性；９、难以变现性；１０、保值增值性。
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第四节 房地产的类型
２、商业房地产 ３、办公房地产 ４、旅馆房地产 ５、餐饮房地产 ６、娱乐房地产 ７、工业和仓储房地产 ８、农业房地产 ９、特殊用途房地产 １０、综合房地产
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第五节 房地产估价的概念
从专业估价的角度来讲，房地产估价是指 专业估价人员，根据估计目的，遵循估价原 则，按照估价程序，选用适宜的估价方法， 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上， 对房地产在估价时点的客观合理价格或价值 进行估算和判定的活动。 房地产估价概念中的一些关键术语 （1）专业估价人员（2）估价目的（3）估价 原则（4）估价程序（5）估价方法（6）影响
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6未来状况下的房地产；7已经消失的房地 产；8现在的状况下的房地产与过去状况下 的房地产的差异部分，如后来增加的装修； 9房地产的局部，如某栋公寓中的某套房； 10包括有其他资产的房地产；11作为企业 整体的一部分的房地产。 （5）本课程对房地产的用词
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为明了起见，本书主要使用“房地产”、“房 地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含 义分别如下： １、“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还 可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地， 也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成 体。 ２、“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如 说房地产价格时，此价格既包含土地的价格，也 包含地上建筑物的价格。 ３、“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时， 此价格不含地上建筑物的价格。 ４、“建筑物” ：仅指建筑物部分。 10 ppt课件

3.依据房屋所有权证及房屋分层平面图，琼山市房产局查档而来，今 后以房管部门核发的分幢〔层〕房屋所有权证的面积为准，见表 10-1.
表10-1 各层面积分布表
幢名称 层次 面积（平方米）
备注
主楼 2
1581.012 含1层（架空层做设备用房）及顶层局部分摊
3
2028.073 含1层（架空层）、2层楼梯间、顶层局部分摊
根据估价对象现房局部占工程总建筑面积的29.4%，停建工程局部占工程总建筑 面积的70.6%，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进展估价，然后综 合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对于现房局部即主楼2-4层和附楼，考 虑主楼2-4层位商业用途，出租人有收益性，故采用收益法进展估价。附楼为居住用途， 市场交易实例较多，故采用市场比较法进展估价。对主楼〔塔楼〕5-20层停建工程局 部，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进展估价〔在计算续建完 成后的房地产价值时采用市场比较法〕。第二条路线：因工程主体大局部为停建工程， 现房局部因经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用本 钱法进展估价〔在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法〕。
二、区域因素分析 估价对象位于海南省琼山市府城镇主干道琼州大道东侧，与××楼隔路相望，北面
为××公司。区域内有××大侠、 ××医院、 ××电影院、中学等，地理位置优越，交通 便捷，商业繁华度良好，区域内根底设施和公共设施较为完善。 三、市场背景分析
由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地 产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。加之政府正加大处置积压商品房力度，四大 资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场 的交易价格。但估价对象所处地理位置较好，从长远看仍具有增值的潜力。 四、最高最正确使用分析

并购尽调重点事项
二、目标公司主体资格及基本情况：
➢ 关注的重点为公司是否“依法设立，合法存续” ➢ 具体关注内容 • 公司设立批准文件、营业执照、外商投资企业批准证书、开户许可证等
相关证照、公司章程、公司年检报告、实际经营地址等； • 核查公司法人治理结构，查阅公司董事会、股东会决议等文件； • 公司股东信息及出资情况，是否存在代持股、股权回购承诺等股权瑕疵、
房地产 投资 法律尽调
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1 法律尽职调查概述 2 房地产并购尽调重点事项 3 资产收购和股权收购尽调比较
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1 法律尽职调查概述
一、法律尽调的定位和目的 ➢ 法律尽调主要定位于风险发现。 ➢ 其目的主要有：
• 确认目标企业的合法成立和有效存续； • 核查目标企业所提供文件资料的真实性、准确性和完整性； • 充分了解目标企业的组织结构、资产和业务的产权状况和法律状态，确
而产生的经济赔偿、高级管理层为获得个体高额补偿从而妨碍管理权移交的可能等。
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二、法14律尽调
3 资产收购和股权收购尽调比较
四、资产收购尽职调查 ➢ 无需进行全面调查目标公司的经营状况 • 由于资产收购锁定的目标不是目标公司股权，而是特定资产。
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二、法15律尽调
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二、法9律尽调
2 房地产并购尽调重点事项
五、财务及税务情况：
➢ 财务情况： • 债权真实性、合法性和有效性，并分析债务对公司的影响； • 公司担保、对外担保情况，关注银行相关的融资和财产担保情况。 • 税务情况 • 税务登记情况； • 税收（主要为所得税、土地使用税、土地增值税等）缴纳情况，是
否有未缴纳的税款，是否存在偷税漏税； • 税收优惠政策、财政补贴； • 是否存在被税务机关处罚的情形。

等几个方面的内容。 成功点，指楼盘为市场所接纳，客户据此引发购买欲
望的具体原因。
失败点，指楼盘为市场所抛弃，客户由此减弱，甚至丧失 购买欲望的具体原因。
建议：面对楼盘的成功点和失败点，企业应该采取好地 具体措施，发扬现在的优势，弥补已有的缺陷，合理优化 营销组合，提高销售率。
➢ 2)区域市场调查报告的撰写 一般来讲，一个完整的区域调查报告大致包括这样几个
假访问
不正确的回答
“不知道”和没的回答
（2）编码 编码是给问题的答案配上数字或符号以便为表格化作准
备。编码的方法包括：
对量化资料进行分类编码。对资料应当进行分类才能满 足研究目的。
对定性资料进行分类编码。
2)制作统计表 常用统计表包括简单频数表与分组频数表、二维列联
④顺问式。要求被调查对象根据自己的态度来评定问题的 顺序。
⑤过滤法。是指最初提出的问题较为广泛，离主题较远， 再根据调查者回答的情况逐渐缩小提问范围，最后有目的 地引向要调查的某个专题性问题。
➢ 4)问卷设计中应注意的几个问题 （1）避免提一般性的问题 （2）避免用不确切的词 （3）避免引导性的提问 （4）问句要考虑时效性 （5）避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题 （6）避免问题与答案不一致。所提问题与提供的答案应做
部分：
（1）区域概况 区域概况是房地产区域特征的总结，主要是对该区域的历
史发展、人文环境、生活环境和市政交通等各方面的基本 情况的概括性的描述。 区域概况在描述前，最好能用简 练的语句归纳总结出该区域区别于其他区域的显著特点。 （2）目标区域楼盘情况 （3）报告结论和建议 ➢ 3)撰写和提交调查报告应注意的事项 撰写调查报告应注意以下事项：客观、真实、准确，科学 严谨；简明扼要，重点突出；绘制必要的表格和统计图， 以方便阅读和使用；结论和建议表达清晰、文字简练、报 告完整、制作精美。

目录 公司PE项目操作流程 法律尽职调查的目的 法律尽职调查的方式 一般性公司尽调注意事项 房地产公司尽调注意事项 结束语
目录
公司PE项目操作流程 法律尽职调查的目的 法律尽职调查的方式 一般性公司尽调需要关注的事项 房地产公司尽调需要关注的事项
结束语
公司PE项目操作流程（尽调）
PE运行周期
目录
法律尽职调查的方式
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一般性公司尽调注意事项
房地产公司尽调注意事项
结束语
历史沿革调查是尽职调查不可或缺的部分，是以时间为轴线，调查清楚企业 的演变过程，包括股权的演变过程、企业主营业务的变化过程，以及主要资 产的变化和形成过程，彻底调查清楚企业的股权、股东的出资形式、实际控 制人、控制权条款、主要资产归属等问题；
实际股东只出资但是自己不在公司工商登记资料总显示名字，那么存在以下几个法律风险：
房地产公司尽调注意事项 •
结束语
1、股东地位不被认可，由于公司股东以工商登记为准，因此如果不记载实际股东的姓名，那
么在法律上实际股东的地位是不被认可的，也就为股东权利的形式设置了障碍。
• 2、代持股人恶意损害实际股东的权利，比如擅自出让股权或者滥用表决权。
目录
• 2. 目标公司股东基本情况【股东权属】
公司PE项目操作流程
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法律尽职调查的目的
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法律尽职调查的方式
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一般性公司尽调注意事项
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房地产公司尽调注意事项
结束语
•
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3. 目标公司股权是否存在质押等权利限制 4. 目标公司的主要证件【包括公司证照及项目证照】 5. 目标公司担保物（抵押物—土地及在建工程）情况 6. 目标公司主营业务情况及主要还款来源 7. 目标公司债务和对外融资/担保情况【财务审计】 8. 目标公司签署的重大合同

的方法。
假设开发法适用于那些具有潜在 开发价值的房地产，而收益法则 更适用于已经开发完成的房地产
。
假设开发法需要考虑开发周期、 建设成本等因素，而收益法则更 注重未来收益和折现率的确定。
谢谢您的聆听
THANKS
搜集房地产市场的有关资 料，包括市场供求情况、 竞争情况、同类房地产的 价格水平等。
搜集有关收益的资料，包 括房地产的租金水平、出 租率、空置率等。
预测未来收益
根据搜集的资料，预测房地产未来收益， 包括租金收入、其他收入等。
预测未来收益时要考虑市场变化、政策调 整等因素的影响。
预测未来收益时要考虑风险因素，进行风 险评估。
使用注意事项
合理预测未来收益
在使用收益法进行房地产估价时 ，应合理预测未来的收益和现金 流，并考虑各种可能的影响因素
。
谨慎选择折现率
折现率的选择对评估结果的影响 较大，应根据市场环境和风险因
素合理选择折现率。
考虑市场比较因素
在采用收益法进行评估时，应综 合考虑市场比较因素，如供求关 系、竞争状况等，以更准确地反
计算公式
V = A / r * [1 - (1 + r)^(-n)] / r + S / (1 + r)^n
注意事项
在计算过程中，要充分考虑市场环境、政策因素等对未来 收益的影响，合理预测未来收益；同时，资本化率的选取 也要根据市场状况、风险等因素综合考虑。
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收益法的操作步骤
搜集有关资料
搜集房地产的有关资料， 包括房地产的地理位置、 周围环境、建筑结构、用 途、面积、使用年限等。
确定折现率
根据预测的未来收益 和风险评估，确定适 当的折现率。
折现率的确定要保持 相对稳定，避免频繁 变动。