大连保利东港项目前期定位案

大连东港商务区控制性详细规划设计实践[摘要]一个关于滨海商务区控制性详细规划的设计实践案例。

通过规划项目背景、自身条件、发展规模、规划布局和城市设计等的综合分析，探索东港商务区的建设优势和有待完善的方面，为后续商务区的建设提供参考。

[关键词]商务区；公共空间；精细化设计一．项目概况1.项目背景大连是一个以港而建的城市，2003年，中央实施东北老工业基地振兴战略，正式确立大连建设东北亚重要的国际航运中心战略，进一步完善港口布局，提高大连市港口竞争力。

依据《大连市城市总体规划》（2000-2020）中确定的调整大连东港区的功能，使其成为以滚装客运、旅游、商贸为主的综合性港区的定位。

经过10几年的建设，规划几经调整，目前已经商务区已经完成70%以上的城市建设。

2.项目建设的必要性港口升级的要求。

大连是与港口同步建设和发展起来的口岸城市，拥有中国东北地区自然条件最优良的海港，以港兴市是大连发展的必由之路。

把握国际航运中心建设的有利契机，大连市对港口布局进行重要的调整。

将主要的货港和物流产业园区设于大小窑湾港，而将原大连港的一部分保留为客港和专供市内日常需要的物资输入货港，将原大连港口的另外部分用地转化为城市公共职能。

滨海公共岸线的建设需要。

大连是美丽的北方滨海城市，但由于建市之初城市的大面积滨海地区被用作港口码头，而城市东南部滨海沿线均为山地，居民的可达性较差，使得城市缺少亲海空间。

东港商务区改造规划将属于码头的4公里海岸改造为滨海亲水岸线，在城市中心区打开了与大海之间的阻隔，形成可以直接与公共活动相链接的滨海休闲区。

二．功能定位和规划布局东港商务区定位为集商务金融、创新经济、港航服务、文化旅游、科技研发教育和优质居住功能于一体的城市综合中心。

是大连全域城市化的核心引擎，大连建设东北亚地区国际性中心城市的标志区。

规划用地划分为八个各具特色的功能区。

海港客运区。

海港客运区结合现状用地，完善其国际和内陆航运功能，提供零售、餐饮、娱乐及旅游等设施，同时，为发展国际邮轮经济提供载体和现代化服务支撑。

大连东港竞争楼盘分析报告引言大连市作为中国重要的沿海城市之一，在房地产行业一直备受关注。

其中，位于大连市的东港区由于其发展潜力和地理位置的优势，成为了众多房地产开发商争相投资的热门地区。

本文将对大连东港区的竞争楼盘进行分析，为开发商和购房者提供参考。

1. 地理位置与市场前景东港区位于大连市中心的东南部，东临渤海，南接金州区，西接沙河口区，北界于黄海。

该区交通便利，拥有多个重要的交通枢纽，如大连北站、大连港等。

此外，东港区还紧邻大连国际机场，方便市民的出行。

房地产市场方面，由于东港区的良好地理位置和交通条件，该区域的房价一直保持较高的水平。

随着经济的发展和人口的增长，东港区的住房需求持续增加。

因此，该区域的房地产市场前景广阔。

2. 竞争楼盘概况2.1 楼盘A楼盘A位于东港区的核心地带，距离大连市中心仅几公里。

该楼盘总建筑面积约为10万平方米，由若干栋高层住宅楼组成。

楼盘A采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，每个户型都配备了豪华的厨卫设施。

此外，楼盘A还拥有私人花园、商业街等配套设施，为居民提供便利的生活方式。

2.2 楼盘B楼盘B位于东港区的新兴地带，是近年来新开发的楼盘之一。

该楼盘总建筑面积约为8万平方米，由多栋高层住宅楼和独栋别墅组成。

楼盘B注重绿化和环保，在建筑设计中采用了大量的花园和景观设施。

此外，楼盘B还设有多个社区配套设施，如游泳池、健身房等，为业主提供高品质的居住环境。

2.3 楼盘C楼盘C位于东港区的海滨地区，享有得天独厚的优美环境。

该楼盘总建筑面积约为12万平方米，由多栋高层住宅楼和公寓组成。

楼盘C的建筑风格独特，采用了现代化和地方特色相结合的设计。

每个楼盘单元都设有专属的停车位和储物间，方便业主的居住需求。

此外，楼盘C还拥有私人海滩、游艇俱乐部等高端社区配套设施。

3. 竞争力分析3.1 价格竞争力楼盘A的价格较高，一般适合高收入人群购买。

楼盘B和楼盘C的价格较为接近，相对较适合中等收入人群购买。

大连保利和院策划书摘要：一、项目背景二、项目概述三、市场分析四、项目定位五、产品规划六、营销策略七、项目收益预测八、风险评估及应对措施九、实施计划正文：大连保利和院策划书一、项目背景大连保利和院项目位于大连市甘井子区，是由保利集团与和记黄埔地产共同开发的住宅小区。

项目占地约20万平方米，计划建设约40栋楼，涵盖高层、小高层、多层等多种类型的住宅产品。

二、项目概述大连保利和院项目立足于打造一个宜居、宜业、宜游的高品质住宅小区，注重绿色生态与人文环境的融合，力求为居民营造一个和谐舒适的居住环境。

三、市场分析1.宏观市场环境：分析我国房地产市场的整体发展趋势及大连市房地产市场的现状。

2.区域市场环境：分析甘井子区的人口、经济、交通等条件，以及区域内竞品楼盘的情况。

3.消费者需求分析：针对目标客户群体，分析其购房需求、消费习惯、购房预算等。

四、项目定位1.目标市场：确定项目的目标客户群体，如刚需、改善型、投资型等购房者。

2.产品定位：根据目标市场，规划适合的住宅产品类型、面积、户型等。

3.价格定位：结合产品定位，制定合理的销售价格策略。

五、产品规划详细介绍项目的住宅产品规划，包括楼栋布局、户型设计、园林景观等方面的规划理念及实现方案。

六、营销策略1.推广策略：制定项目的宣传推广策略，如媒体广告、户外广告、网络营销等。

2.销售策略：制定项目的销售策略，如销售渠道、优惠政策、付款方式等。

3.客户关系管理：建立客户信息管理系统，提供优质的售前、售中、售后服务。

七、项目收益预测对项目的销售收入、成本、利润等方面进行预测，评估项目的投资回报率。

八、风险评估及应对措施1.市场风险：分析市场波动、政策调整等可能带来的风险，制定相应的应对措施。

2.财务风险：分析融资、成本控制等方面可能出现的风险，制定相应的应对措施。

3.法律风险：分析项目开发、销售等环节可能遇到的法律问题，制定相应的应对措施。

东港市高科技产业招商地图及招商方案绘制随着东港市经济的稳步发展，高科技产业作为新兴的支柱产业已经成为东港市非常重要的发展方向之一。

为了加快高科技产业的发展，东港市政府积极招商引资，除了加大宣传力度，还会绘制招商地图并提供招商方案，以吸引更多的高科技企业进入东港市。

一、东港市高科技产业招商地图东港市高科技产业招商地图将绘制东港市七大产业区。

每个产业区由一个核心产业及相关产业配套组成。

这七大产业区分别为：1.东港市生物医药科技产业区：该产业区将围绕生物医药领域，涵盖生物制药、生物医疗、生物化学和医药信息化等领域，为东港市培育和发展生物医药产业提供了有力的支撑。

2.东港市新能源科技产业区：该产业区将重点打造新能源汽车、太阳能、风能、地热能、生物质能等领域，为东港市培育和发展新能源产业提供了有力的支撑。

3.东港市现代制造产业区：该产业区将涵盖电子、制造业及相关服务业，主打设备制造、航空制造、精密机械等产业，为东港市培育和发展现代制造业提供了有力的支撑。

4.东港市信息技术产业区：该产业区围绕着软件开发、信息技术服务、互联网传媒等领域，重点打造信息化产业，为东港市培育和发展信息技术产业提供了有力的支撑。

5.东港市生态旅游产业区：该产业区以生态旅游为主题，结合气候、自然、环保等方面的优势，打造旅游度假、体育休闲、健康养生等多种形式的产品，为东港市发展生态旅游产业提供了有力的支撑。

6.东港市流通与物流产业区：该产业区以流通、物流及相关产业为主，涵盖仓储、物流、贸易、供应链、电商等领域，为东港市促进经济发展提供了有力的支撑。

7.东港市服务业产业区：该产业区涵盖文化、教育、医疗、金融、法律、设计、房地产管理等领域，为东港市推动服务业的进一步发展提供了有力的支撑。

二、东港市高科技产业招商方案东港市高科技产业招商方案从七大产业区各自的优势出发，为感兴趣的投资方提供了针对性的引资政策及支持措施。

1.东港市生物医药科技产业区该产业区引进生物医药项目，政府将提供多项优惠政策，如土地使用优惠、税收减免等；并会积极帮助企业搭建合作关系，提供专业的技术支持、人才引进、资金支持等等。

大连东港填海区某建筑支护案例分析摘要：深基坑工程属于危大工程，深基坑的稳定不仅影响建设项目的形象进度，更可以影响施工及周边人员的生命财产安全，所有应对深基坑工程引起很高的重视。

关键词：填海区深基坑1 工程概况大连市中山区东港某地产项目，场地位于东港商务区北侧近海地段，场地为填海区，地层表层均覆盖有厚层填土。

基坑开挖深度为11米，为深基坑工程。

基坑支护结构施工完成后，场地外围道路边、绿化带内出现大量裂缝，见图1，基坑围护结构出现失稳可能。

图1 基坑周边裂缝2原设计方案通过收集该基坑支护方案，该基坑支护设计，坑深11米，最上层3米采用1：1放坡，下部8米为直径1米双排桩支护，未设置锚杆。

支护桩设计桩长约30米，设计要求支护桩进入全风化岩不小于4米、强风化岩不小于2米或中风化岩不小于1米。

深基坑结构图见图2。

图2 支护结构图从地层柱状图中可知支护桩全长基本上全在杂填土地层里，且没有横向锚固或支撑，虽然悬臂桩插入深度较深，但桩周地层对桩的横向位移限制较弱，容易产生较大变形，从而可能引起基坑侧壁失稳。

3事故原因分析（1）设计方案理论稳定性安全系数可能满足要求，但对支护结构变形重视不够。

（2）杂填土层地层均匀性较差，填土内可能含有淤泥团块，影响填土地层稳定性。

为查明地层问题，本场还进行了针对填土地层的施工勘察，但勘察结果，未发现较大量的淤泥分布。

当然也可能是钻探的勘察手段对于淤泥的区分存在不确定性，效果达不到预期。

对于浅层填土内，还是通过挖机开挖等更直接手段查看相对准确。

但对于深层区域目前鉴别手段有限。

表层填土开挖淤泥见图3图3 杂填土中混杂的淤泥团块（3）支护桩长过长，其自身刚度已无法满足限制地层变形的要求。

（4）施工质量因素，桩长嵌入深度不足。

4 解决方案本次问题的最可行解决方案就是补充设计锚固结构，阻止支护结构的横向变形。

但应注意锚固结构长度应超过已发生滑裂面。

具体操作，反堆荷载防止基坑侧壁进一步变形导致失稳，补充施工地质钻杆增加横向锚固力，然后再继续进行基坑开挖施工相关工作。

大连市东港某项目可行性研究报告一、城市宏观经济概况及城市规划1、宏观经济概况2010年，全年生产总值5,158.1亿元，按可比价格计算比上年增长15.2%。

其中，第一产业增加值345.1亿元，增长6%；第二产业增加值2,645.5亿元，增长20.7%；第三产业增加值2,167.5亿元，增长10.9%。

三次产业构成比例为6.7：51.3：42，对经济增长的贡献率分别为2.6%、64.7%和32.7%。

2010年，全年地方财政一般预算收入500.8亿元，比上年增长25.1%。

其中，市本级186亿元，增长17.3%；县区级314.8亿元，增长30.3%。

实现地方财政一般预算支出611.4亿元,比上年增长29.8% %。

年末户籍人口586.4万人，比上年末净增1.6万人，其中非农业人口363.5万人，比重为62.0%.在户籍人口中，外省市迁入人口5.9万人，出生人口3.9万人。

社会消费品零售总额增长20%（实际利用外资60.2亿美元,增长20.2%）。

全年居民消费价格总水平比上年上涨2.7%，其中消费品价格上涨3%，第二服务项目价格上涨1.9%。

工业品出厂价格比上年上涨3.56%。

原材料、燃料及动力购进价格比上年上涨13.03%。

城市居民年人均可支配收入21,293元，比上年增长12%;年人均消费支出16,580元，增长8.2%.农村居民年人均纯收入12,317元，比上年增长14.8%;年人均生活消费支出6,940元，增长8.4%.城市居民家庭恩格尔系数37.1%,农村居民家庭恩格尔系数39.6%.2010年全年房地产开发施工面积5,060.5万平方米，比上年增长33.2%;竣工面积571万平方米，增长3.9%.商品房销售额856亿元，增长18.8%,其中住宅销售额761.6亿元，增长12.8%.商品房销售面积1,215.3万平方米，增长5.4%,其中住宅销售面积1,126.7万平方米，增长3%.商品房待售面积235.4万平方米，增长14.8%,其中住宅待售面积132.5万平方米，增长9.3%.2、城市规划摘要 (《大连市城市总体规划2009－2020》)城市性质：东北亚重要的国际航运中心，我国东北地区核心城市，文化、旅游城市和滨海国际名。

大连东港新区工程地质问题及解决方案摘要：填海造陆工程和后期构建筑物建设是大连东港新区工程项目的两个主要组成部分。

填海造陆工程施工过程中面临的最主要的工程地质问题是软基处理的问题，软基处理应遵循“技术先进、经济合理、安全适用”的原则选择合适的方法。

本文根据当地实际情况，论述了动态抛石挤淤填海技术、爆破排淤技术、排水固结法等三种软基处理技术。

文章还阐述了沿海地带地基处理的方法，根据适用情况的不同分别介绍了强夯法和CFG桩基法。

沿海地带地下水丰富，本文介绍管井降水法适用于基坑开挖时的降水工程。

关键词：大连东港；填海造陆；软基处理；沿海地基；降水工程1 工程概况大连东港新区项目是大连钻石港湾项目的一部分。

东港新区规划总用地面积597公顷，原有陆地面积278公顷，填海造地面积319公顷。

项目的土地整理工作包括老港区的搬迁和整理工作，填海一期工程和填海二期工程。

填海一期工程有4.5公里的临时围堰，填海二期工程拥有9公里的永久护岸。

功能布局规划项目建设也与土地整理工作同期展开，包括国际邮轮中心，国际会议中心，大型购物中心，商务办公，酒店及配套设施建设等。

地下工程方面，大连地铁一号线在这里设有始发站，在东港新区内将设立五个站口，大型的地下商业购物中心与地铁站口相连，地下工程另外还包括13公里的地下管网工程及暗渠工程。

这里将建设成为大连最高端的“钻石港湾”。

2 填海造陆工程软基问题及解决方法大连东港新区规划填海造陆用地3.19平方千米，填海造陆用地的软基处理问题不容忽视。

众所周知的日本关西海上国际机场坐落于大阪湾的海上填海造陆地面，目前实际沉降值大大的超出了当时的计算值，不可否认这里有地基处理的问题的。

地基处理不当会带来地基承载力不够，地面沉降等严重问题。

大连东港填海造陆区浅海地基有大量滩涂淤泥，具有含水量高、强度低、呈流塑性等特点。

结合填海区域浅滩淤泥的厚薄、潮水位高低以及填海材料等自然条件的特点，可相应采用动态抛石挤淤填海技术、爆破排淤技术、排水固结法等。

大连保利和院策划书摘要：一、项目背景二、项目概况三、项目定位四、市场分析五、产品规划六、推广策略七、项目收益预测八、风险评估及应对措施九、实施计划正文：大连保利和院策划书一、项目背景随着我国经济的持续发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也越来越高。

保利地产作为我国知名房地产开发商，一直致力于为消费者提供优质的住宅产品。

为满足市场需求，保利地产计划在大连市开发一处高品质住宅小区——大连保利和院。

二、项目概况大连保利和院位于大连市XX区，占地面积约XX平方米，总建筑面积约XX平方米，计划建设XX栋住宅楼，涵盖XX个户型，可容纳XX户居民。

项目周边配套设施完善，交通便捷，紧邻XX公园，自然环境优美。

三、项目定位大连保利和院项目定位为中高端品质住宅小区，旨在为居民提供舒适、宜居的生活环境。

项目将采用现代简约的建筑风格，注重绿化与景观设计，打造一个自然与人文相结合的和谐社区。

四、市场分析1.宏观经济环境：近年来，大连市经济保持稳定增长，对房地产市场产生积极影响。

2.区域市场现状：项目周边多个中高端住宅小区，市场竞争激烈。

3.消费者需求：随着人们生活水平的提高，对住宅品质要求也逐渐提升。

五、产品规划1.建筑设计：现代简约风格，合理规划户型，保证采光通风。

2.景观设计：充分利用周边自然资源，打造生态宜居的社区环境。

3.配套设施：建设商业街、幼儿园、会所等设施，满足居民日常生活需求。

六、推广策略1.媒体宣传：利用报纸、网络、户外广告等多种渠道进行项目宣传。

2.活动策划：举办开盘活动、品鉴会等，吸引潜在客户关注。

3.合作渠道：与中介公司、金融机构等合作，拓宽销售渠道。

七、项目收益预测根据市场调查及项目规划，预计项目销售周期为XX年，总销售额约为XX 亿元，净利润约为XX亿元。

八、风险评估及应对措施1.市场风险：密切关注市场动态，及时调整销售策略。

2.政策风险：关注政策法规变化，确保项目合规。

3.财务风险：合理安排资金使用，确保项目顺利进行。

通过对大连整体市场作初步分析，同时根据桃源街项目地块自身条件先作市场定位和产品定位。

根据对我司对大连及当地市场分析后，认为大连目前房产市场仍处于高位运行态势，整体房产市场发展保持了向上的趋势；同时本项目所处区域小户型产品不多，以普通住宅为主，该项目由于受自身条件所限，要想突出市场重围，必须挖掘该项目的特性，走差异化路线，因此我司认为该项目作小户型服务公寓是比较符合市场要求的。

由于受时间和地域所限，我司此份报告只是对当地市场有个大致了解和分析，其中不足之处和疏漏还望贵司能及时给予批评和指正。

第一章大连市情概况 (3)一、大连地理位置及行政区划 (3)二、大连市经济运行情况 (4)三、大连经济展望 (6)第二章宏观市场部分 (7)一、大连房产市场概述 (7)二、大连房产市场沿革 (8)三、房产政策解读 (12)四、2005年大连房产市场发展特征 (15)五、未来市场展望 (21)第三章区域房产市场 (22)一、区域房产市场解析 (22)二、类比个案列表 (26)三、重点竞争个案简析 (27)第四章项目地块评定 (35)一、项目经济指标 (35)二、项目ＳＷＯＴ分析 (36)第五章项目定位 (40)一、整体定位原则 (40)二、市场定位 (40)三、产品定位 (43)四、小户型产品解说 (48)五、营销建议 (52)本项目地块位于大连市中山区南部老城区，隶属桃源板块的居住区，周边以普通住宅为主，我司对大连市情和当地房产市场初步了解后，同时根据该项目地块所处的区位和项目地块的研判，认为该项目要在这一区域市场中脱颖而出，走差异化路线是必然的选择。

本项目所处区域以住宅产品为主，由于本案的体量偏小，产品的各项硬性指标无法和同区域住宅其他产品相抗衡，竞争力明显不足，同时作住宅产品无法体现该项目的亮点，为避免被区域住宅产品同质化，走住宅差异化路线，其中做小户型产品和周边住宅产品有所区别是本项目的最佳选择。

下文将从大连市情、房产市场、竞争区域及产品入手分析比较，得出该项目的定位，为项目今后的成功运作打下初步的基础。

大连保税区新区控制性详细规划CPG Consultants Pte Ltd(新加坡工程集团) 大连经济技术开发区规划建筑设计院目 录第一部分 大连保税区新区控制性详细规划说明 规划背景1 概况 Pg51.1 地理位置 1.2 区域规划1.3 气象、水文及工程地质 1.4 土地利用现状2 规划理念 Pg72.1 发展战略 2.2 规划原则及依据 2.3 规划结构分析3 规划布局 Pg83.1 用地规模和规划结构 3.2 产业项目用地规划 3.3 物流仓储用地规划 3.4 中心区规划4 用地分类及用地控制指标 Pg134.1 用地分类 4.2 用地控制指标 4.3 人口预测5 道路交通及竖向规划 Pg155.1 设计依据 5.2 布局原则 5.3 周边交通现状5.4 道路交通规划 5.5 道路断面形式 5.6 竖向设计5.7 道路对外交通开口方向控制 5.8 交通影响评价6 市政基础设施规划 Pg176.1 给水系统 6.2 排洪系统 6.3 雨水系统 6.4 污水系统 6.5 供热系统 6.6 燃气系统 6.7 电力系统 6.8 电信系统 6.9 消防设施规划 6.10 环境卫生设施规划7 环境保护规划 Pg247.1 环境保护规划原则 7.2 环境保护规划 7.3 环境污染控制措施8 开放空间和城市设计 Pg258.1 开放空间布局 8.2 城市设计导则9 项目实施 Pg279.1 项目实施策略 9.2 项目分期10 名词解释 Pg28 11 附表 Pg28规划主要经济技术指标表（表一） 规划用地平衡表（表二） 规划地块指标表（表三） 基础设施工程量统计表（表四）第二部分 大连保税区新区控制性详细规划图纸大连保税区新区控制性详细规划地理位置图 大连保税区新区控制性详细规划土地利用现状图 大连保税区新区控制性详细规划土地利用规划图 大连保税区新区控制性详细规划交通规划图 大连保税区新区控制性详细规划全景鸟瞰图 大连保税区新区控制性详细规划管网综合规划图 大连保税区新区控制性详细规划给水燃气中水规划图 大连保税区新区控制性详细规划排水规划图 大连保税区新区控制性详细规划热力规划图 大连保税区新区控制性详细规划电力规划图 大连保税区新区控制性详细规划通讯规划图 大连保税区新区控制性详细规划区域位置图（蓝图） 大连保税区新区控制性详细规划总平面图（蓝图） 大连保税区新区控制性详细规划土地利用现状图（蓝图） 大连保税区新区控制性详细规划用地编号与控制性指标图（蓝图） 大连保税区新区控制性详细规划道路交通竖向规划图（蓝图） 大连保税区新区控制性详细规划中部填海区道路竖向规划图（蓝图）大连保税区新区控制性详细规划管网综合规划图（蓝图）大连保税区新区控制性详细规划中部填海区管网综合规划图（蓝图）大连保税区新区控制性详细规划规划背景为了适应国内外出口加工产业的发展形势，结合大连市区域性国际航运中心建设，立足港区、出口加工区、保税区联动发展，建成区域性的保税港区。

东港I11地块规划
该地块之所以在当时受到广泛的热烈关注，一是因为这是时隔2013年之后东港再次罕见地放出70年住宅地块，二是当时被全业界宣称的“东港最后的70年住宅地块”，因东港住宅地块严重的稀缺性而吸引了很多人的眼球。

如今随着中海东港项目的即将售罄，E09这东港“最后的住宅地块”的热度也早已散去，然而它真的是“最后的宅地吗？”
事实却并未如此。

未来的东港，已基本确定会再度放出住宅地块。

最新用地控规亮相 70年宅地再现
6月29日，大连市发布了中山区人民路1控制单元（东港商务区）E 街区建设地块详细规划。

规划范围为中山区人民路1控制单元东北部，用地东、北至黄海，南至海之韵公园，西至东旭街，用地面积约131.66公顷。

在上周，大连在发布东港E街区规划之前，还曾发布了一则重磅规划，即拟选址东港商务区东侧规划建设“大连科技文化中心”，主要场所包括海洋馆、文化美术场馆（含美术馆、文化馆、非物质文化遗产展示中心）以及天文馆、科技馆（含应急安全体验馆）
201路有轨电车目前起始站为兴工街－华乐广场，如果规划成型，未
来将延伸进东港，成为东港商务区一道新风景线。

大连湾跨海交通工程算是一项如今依旧活在规划图里的城市大工程，计划从东港起，至开发区大窑湾上岸，因为工程深入海洋区域，自然环境复杂恶劣工程难度大，而一直被迫搁置，此番再度提及规划说明该工程再度进入政策规划。