OUTLETS(奥特莱斯)项目运作几种方式

Outlets模式奥特莱斯商业市场模式研究（编辑）之二张家港香港城奥特莱斯是中国第一个三级市场奥特莱斯，位于张家港东二环路香港城内，有杰尼亚、hogo boss等国际顶级品牌入驻。

中国的奥特莱斯基本都是走厂家直销与折扣相结合的道路，特点有三：1、品牌度高，奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。

2、折扣低，奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。

北京燕莎、上海青浦、张家港香港城货品的折扣都只有1~6折。

3、停车场大，奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很大的停车场，比如上海青浦奥特莱斯有1000多个免费停车位，张家港香港城奥特莱斯有2500各免费停车位。

要做好奥特莱斯商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的经营实力，以保证项目的持续发展。

对于奥特莱斯这样的业态，国内经营管理基本上是以收取租金为主要经营方式的，但是，对于奥特莱斯自身经营体系的研究，本人认为对于奥特莱斯在国内的可持续发展有一定的必要。

因此，本人以国外成熟的奥特莱斯经营管理为依据，结合自己的实际体会，对奥特莱斯的经营管理提出几点思考性的问题，希望与零售管理方面的专家共同探讨：奥特莱斯经营管理的内容同其他零售业态一样，奥特莱斯的经营管理也是由采购、运输、验收、储存、盘点及销售六大环节构成。

但奥特莱斯的业务基本可以分成两个部分：一方面是采购、运输、验收和存储；另一方面是盘点及销售。

前一方面涉及：采购组织、商品计划、市场调研、货源管理、商品评估、谈判购买、处置商品等等。

其重点应是采购环节。

后一方面涉及：商店形式与规模、空间分配、人力资源管理、商店维护、能源管理、库存管理、安全管理、保险和信用管理、危机管理、计算机化等等。

奥特莱斯全程营销策划方案2023-10-26contents •背景介绍•市场分析•营销策略制定•营销活动策划•营销效果评估•总结与展望目录01背景介绍奥特莱斯简介01奥特莱斯是Outlets的音译，是品牌直销购物中心的简称，是品牌、厂商、商业运营商和消费者之间的桥梁和纽带。

02奥特莱斯最早诞生于美国，在1930年代，由于工厂尾货积压，品牌过季商品大量闲置，为了不损害品牌形象，又让消费者能买到物美价廉的商品，奥特莱斯应运而生。

03奥特莱斯从问世以来，凭借其独特的商业模式，低价格、高品质、大品牌，迅速占领了市场，并获得了巨大的成功。

奥特莱斯行业在中国经历了数十年的发展，已经从最初的探索阶段，进入了快速发展的阶段。

中国的奥特莱斯市场已经形成了巨大的规模，而且还在不断扩大。

随着中国经济的持续增长和消费者购买力的提高，奥特莱斯行业的前景非常广阔。

行业背景公司背景公司自成立以来，秉承“专业、诚信、创新、共赢”的企业理念，以“打造中国奥特莱斯第一品牌”为目标，不断拓展业务领域。

公司拥有一支专业的营销策划团队，积累了丰富的奥特莱斯项目运营经验。

本策划方案是为某奥特莱斯公司制定的，该公司是一家专注于奥特莱斯项目投资、开发和运营的公司。

02市场分析1行业市场分析23近年来，奥特莱斯市场规模不断扩大，显示出强劲的增长势头。

市场规模根据行业报告，奥特莱斯市场年增长率保持在10%左右，前景广阔。

市场增长率当前市场上奥特莱斯项目众多，但优质项目仍然稀缺。

市场饱和度消费者对奥特莱斯商品的价格敏感度较高。

消费者需求分析价格敏感度在价格合理的前提下，消费者对商品品质有一定要求。

品质需求奥特莱斯项目的购物环境和服务质量对消费者选择至关重要。

购物体验市场上主要的竞争对手包括其他奥特莱斯项目和传统商场。

主要竞争对手在商品品牌、购物环境、服务质量等方面，奥特莱斯项目需要打造自身的竞争优势。

竞争优势针对竞争对手的策略，制定合适的营销策略以抢占市场份额。

欢迎阅读OUTLET 项目简介《目录》✓业态概况✓该业态在北美/欧洲/亚洲的情况✓✓一业1.2.3.和经济腾飞的孵化器。

4.作为奥特莱斯项目的主要市场，西欧和北美的相关营业额占全球的50%以上，使这两个区域成为奥特莱斯业态在全球最成熟的市场。

与此同时，奥特莱斯业态进一步在全球范围内扩张，大洋洲及亚洲业务增长迅猛，显示了这两个区域快速发展的经济实力和消费能力。

二该业态在北美/欧洲/亚洲的情况【北美】•在美国东、西海岸，从纽约、奥兰多到圣弗兰西斯科，从人口密集的平原城市到特色鲜明的沙漠地区，400多个奥特莱斯购物村为包括美国公民在内的全球旅游、购物者提供优越的消费体验。

•覆盖全美的庞大业务网络为每位客人提供全球最先进的州际联网服务。

•【欧•••••德国麦琴根英国Chesshire Oaks【亚太区域】•近年来，作为全球经济增长的引擎，名牌消费在亚洲已蔚然成风。

奥特莱斯于1999年前正式进入亚洲市场，第一家位于日本东京的时尚购物村就取得了良好开局。

目前奥特莱斯在亚洲有9个已建成或兴建中的购物村，每年秋冬季的换季购物节都吸引数千万人次抢购，来自欧美的一线名牌产品及本土逐渐兴起的品牌同场畅销，满足了不同家庭的需求。

同时，奥特莱斯在亚洲的项目从规划阶段开始便引入包括电影院、游乐园在内的诸多休闲娱乐设施，受到购物者和旅游者的极大欢迎，成为所在地亮丽的城市名片。

•2001年起，澳大利亚墨尔本、珀斯和阿德莱德等城市的奥特莱斯购物村相继开张，所带来•三1.（1设店铺。

（2）GDP对高尚商品行业影响中国GDP持续高速发展，在全球处于领先地位，中国经济处在新一轮经济增长的上升期。

中国未来GDP增长率预期仍将远远高于世界整体水平，人均GDP水平将保持稳定增长趋势。

根据十七大报告，计划2020年人均GDP较2000年翻2番，预计将达到3419美元。

（3）城市化提速?????? 发达国家经验表明，当城市化水平达30%后，将进入快速发展阶段。

专题研究: 奥特莱斯商业模式简析【内容摘要】：奥特莱斯是目前欧美主流零售业态之一，早期主要销售下架品牌、过季、断码、工厂尾货等商品。

经过100多年的发展，这种商业模式逐渐形成，成为聚集国际一、二线知名品牌打折换季商品的新型休闲购物方式。

在欧美国家的大型零售商中，奥特莱斯已经和百货、超市、大型购物中心四分天下。

在经济不景气，失业率增高的宏观环境中，奥特莱斯更显出其低成本运营，运转高速的优势，深受消费者追捧。

在美国的商业企业排行榜中，奥特莱斯占前五席中的三席，总量超过300个。

奥特莱斯是目前欧美主流零售业态之一，早期主要销售下架品牌、过季、断码、工厂尾货等商品。

经过100多年的发展，这种商业模式逐渐形成，成为聚集国际一、二线知名品牌打折换季商品的新型休闲购物方式。

在欧美国家的大型零售商中，奥特莱斯已经和百货、超市、大型购物中心四分天下。

在经济不景气，失业率增高的宏观环境中，奥特莱斯更显出其低成本运营，运转高速的优势，深受消费者追捧。

在美国的商业企业排行榜中，奥特莱斯占前五席中的三席，总量超过300个。

奥特莱斯名字音译于英语OUTLETS。

OUTLET的意思是销路，引申为销售终端，即处理店，折扣店。

台湾的说法称为“畅货”，形象地表达了生产厂家对于处理积压库存、过季商品、残次品的渴望，希望它们能被市场“畅快”地消化干净，从而迅速回笼资金，投入生产。

后来这种由生产厂家开设的处理店、折扣店有了统一的名字，FACTORYSTORE（工厂店）。

OUTLETS是OUTLET的复数形式，字面上准确地揭示出了奥特莱斯的本质——工厂店的集合。

一、奥特莱斯的起源与发展奥特莱斯的发展历程，正是由OUTLET到OUTLETS的转变过程，总共经历了近40年，而真正奥特莱斯的出现，只有十几年时间。

1. 工厂店的出现（上世纪七十年代至八十年代）。

对于追求资金周转率和成本控制的制造业企业来说，大量的积压库存是运营大忌，既难以回笼资金，又增大仓储成本。

出租率和成交额：1997年至2008年
，全美的OUTLET购物村均保持超过97%的 商铺出租率，单位成交额及物业评估价值 名列全行业前茅。
【典型案例】全美最大的购物村——woodbury common premium outlets
，由全球最大的奥特莱斯业主和运营商切尔西运营，距离纽约车程约1小时， 通过多种交通工具便利到达
中央山谷
营业时间：
10：00 A.M. 至 9：00 P.M. 节假日将做调整
交通条件：
自驾车——通过纽约州高速公路便捷到达 巴士——GreylineShortLine/Coach USA（纽约港
车程距 离约100 公里
口往返） 地铁——MTA Metro-North火车Port Jervis 线 Harriman站。周末MTA提供每天一班连接Harriman 距离纽约车程1小时左右，和高速公 和Woodbury的火车（上午往，傍晚返），工作日及 路联系紧密，多种交通工具便利到达 假日请叫出租车接驳。 飞机——通过团体包机的形式从迈哈顿直接到达
什么是奥特莱斯：是一种零售商业业态，属于购物中心的一种
整合各种零售业态的超业态平台，属于购物中心的类 型之一。 通常位于郊外和旅游区，商户主要是由以折扣价销 售自己品牌的制造商组成。
Outlets
典型的OUTLETS没有主力店，通常为沿街式商业布 局，但也有一些是封闭的MALL形式，以及社区式的 组团式布局。
特 征

供货渠道单一，由商品制造工厂单一供货 功能单一，以购物为主 小规模经营

商业模式成型，开发商规模化经 营



受众范围较小
集中于美国发展
供货渠道广泛，参与者增加：商 品工厂、品牌持有者、品牌代理 商、品牌批发商、大型供货商

左右，部分大品牌扣率6％、7％。
商铺租金：开业半年时间由 3-4 元 / 平米 / 天涨至
16元/平米/天
建筑风格：美国花园式 Outlets 地上一层，局部
二至三层
规划布局：由 23 栋造型别致的建筑群构成，广
场总体布局采用了环状连续空间，中部设水系， 商铺间以商业街形式相联，预留前区广场停车。
功能分区：Ａ区国际一线服饰、Ｂ区国际运动
休闲品牌、二线品牌以及国内品牌。 Ｃ区餐饮休 闲娱乐区。共入驻品牌240多个。
主要客源 ：上海及江浙车族最多、其次为周边
高端住宅客、旅游客源
Outlets开发建议
（1）选址：消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、1小时交通圈、旅游必经线路、周边
环境舒适且有大量高端住宅。
国内发展现状
1、Outlets起步晚，开发热情高 中国奥特莱斯目前还处于起步和发展阶段，自 2002年北京燕莎首次将Outlets模式引入中
国，由于其成功的示范效应，在全国引发了Outlets开发热潮。
2、对Outlets认识和理解参差不齐 国内对Outlets业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐。据不完全 统计，目前全国有各种类型的Outlets店近200余家，但真正意义的Outlets非常少，屈低价 奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。 2、颇具吸引力的品牌组合 “名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘， 荟萃世界著名或知名品牌。 3、选址非常重要 基本遵循比较统一的规律：消费力旺盛的大城市和发达地区，郊 外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大限度地吸 引客流；距离都市中心45～90分钟车程，满足各种交通工具通行； 自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的必经之地。 4、良好的购物环境 购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和 多年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。 5、管理分工明确 店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全部 自主经营。实行统一物业管理。

Outlets模式——奥特莱斯，商业市场模式研究奥特莱斯是英文outlets的中文音译，又名工厂直销中心，是遍布欧美发达国家的一种新兴商业零售业态，其最大的特点是由众多销售世界知名品牌过季，下架，断码商品的工厂直销店（outlet）组成。

其经营场所往往坐落于大城市边缘或近郊，交通便捷，具有优美的购物环境，并注重休闲、购物一体化。

这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。

那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。

后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。

据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。

上海奥特莱斯副总经理陈仪仿告诉记者，在国外，耐克和阿玛尼等品牌厂商甚至会专门为奥特莱斯生产一批停产的货品供其折扣销售，目前，这部分商品已经占到了国外奥特莱斯销量的相当比重，并成为其充足的进货来源。

“像阿玛尼这样的要求苛刻的厂商是不会用06年的面料来生产07年的新品的，所以对于这样的顶级品牌来说，不仅会出现成品的尾货，也会出现原料的积压，当这些原料达到一定数量时，他们就会专门为奥特莱斯再生产一部分过期商品。

”陈仪仿说。

经过多次出国考察，百联股份（600631SH）决定在上海市郊开办一家奥特莱斯。

5.7个亿砸进去，建起了一组西班牙小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、河道、喷泉等景观，让从市区远道而来的人们眼前一亮。

星巴克、肯德基、避风塘等连锁餐饮品牌也闻风入住，使这里变成了一个休闲场所。

上海周边的南通、杭州等地甚至有多家旅行社将奥特莱斯作为一个旅游景点，许多人都是坐着轮椅、拄着拐杖过来。

对于开车大老远来一趟奥特莱斯的上海白领们来说，折后5000元一件的过季阿玛尼单西，600元一条的李维斯牛仔裤，已经比市区当季货便宜了一半，走时不拎上几个购物袋，对不起的是自己。

4）.低成本的运营管理
奥特莱斯的商业设施简单舒适，经营硬件投入成本相对较低 奥特莱斯的销售方式简单，相关经营费用变得很低
低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣！
4.奥特莱斯经典案例——上海青浦奥特莱斯
由百联集团和香港九龙仓合 作投资建设，总投资4.7亿元 人民币，于2006年5月建成并 投入运营 位于青浦赵巷，周边多条高 速公路，交通发达，距离朱家 角、淀山湖、佘山、周庄等知 名景点均不远 用地240亩16万㎡ ，建面11 万㎡，商铺面积从100到500 ㎡不等，停车场拥有车位1200 个 以国际、国内时尚品牌折扣 服饰购物为主，以餐饮为辅的 大型综合性购物中心。国内首 家花园式Outlets
2）.专款商品——只为降低成本
很多知名品牌会为奥特 莱斯设计、生产专门的 低成本商品，在保证质 量、不影响品牌形象的 情况下，降低了产品的 研发、渠道、推广费用， 最终降低了产品的销售 价格
3）.独特的选址理念
奥特莱斯通常会选择开在远离市区的地方，最大的好处便是租 金成本低，确保了售出商品的价格低。 低租金只是奥特莱斯选址的其中一个基本原则，为保证足够的 客流量，奥特莱斯通常会将地址选择在多条高速公路的交叉口处， 以便城市居民能在1小时内到达；周边最好还要有知名的旅游目 的地，吸引“顺便”前去购物的游客 奥特莱斯的主力顾客为有车一族，奥特莱斯通常会建设很大的 停车场，为前来购物的顾客提供免费停车服务。如上海青浦奥特 莱斯有1000多个免费停车位，张家港香港城奥特莱斯有2500个 免费停车位
奥特莱斯运营模式分析
2012.6.30
1.奥特莱斯的概念 2.奥特莱斯的特点 3.奥特莱斯经营管理模式 4.奥特莱斯经典案例-上海青浦奥特莱斯广场
1.奥特莱斯的概念

奥特莱斯组织构架
奥特莱斯（Outlets）通常是以折扣价销售品牌商品的购物中心或商场。

其组织构架可能因地区、规模和经营模式的不同而有所差异，但一般包括以下主要部门和职能：
1.管理层：包括总经理、副总经理等高级管理人员，负责整体战略规划、运营管理和决策。

2.招商部：负责招募和管理品牌商入驻奥特莱斯，与品牌商建立合作关系，确保商场内有足够的品牌和商品供应。

3.市场营销部：负责制定和执行市场推广策略，包括广告宣传、促销活动、会员管理等，以吸引顾客并提高销售额。

4.运营部：负责商场的日常运营管理，包括店铺布局、租户管理、顾客服务、安保和设施维护等。

5.财务部：负责财务预算、会计核算、资金管理等，确保公司的财务健康和合规运营。

6.人力资源部：负责员工招聘、培训、绩效管理、薪酬福利等，保障公司拥有足够的人力资源支持业务发展。

7.信息技术部：负责商场的信息系统建设和维护，包括电子商务平台、销售数据分析等，支持公司的数字化转型。

以上是奥特莱斯常见的组织构架，不同公司可能会根据自身情况进行调整和优化。

奥特莱斯运作模式（1）doc我国奥特莱斯运作模式与发展趋势展望奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

这种商业模式，在海外已盛行几十年。

我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过传统百货的增长速度。

从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的品牌直销购物中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。

因为这种定位于“名牌，低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。

这种零售业态通过国内8年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。

一、我国奥特莱斯运作模式分类(一)奥特莱斯物业型态模式分类1、庄园式奥特莱斯商场庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。

国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。

这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。

两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。

这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立;劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。

2、城堡式奥特莱斯商场城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。

奥特莱斯的运营模式及发展状况奥特莱斯（Outlet）是指位于市区郊外或旅游景区的商业综合体，通常以销售品牌折扣商品为主要特色。

奥特莱斯的运营模式主要包括租赁模式和自营模式。

租赁模式是指开发商将商业综合体建设完成后，将店铺出租给不同品牌的零售商，由零售商自行经营，开发商则收取租金。

自营模式则是由开发商自行选取一些品牌或者通过与品牌合作，提供商品销售服务。

1.奥特莱斯的发展历史：奥特莱斯起源于美国，最早出现在1970年代，后来逐渐传入欧洲、亚洲等地。

随着全球化进程的加快，越来越多的国际品牌进入各个国家市场，奥特莱斯蓬勃发展。

在中国，奥特莱斯始于1990年代，目前已经成为零售业的一个重要领域。

2.奥特莱斯的特点：奥特莱斯通常将各个品牌的店铺集中在一起，形成规模化的商业综合体。

其主要特点是品牌折扣商品，商品价格较低，吸引了大量消费者前往购物。

奥特莱斯还通常提供舒适的购物环境、多样化的购物选择以及餐饮、娱乐等配套服务，使消费者可以一站式满足各种需求。

3.奥特莱斯的运营模式：奥特莱斯的运营模式主要有租赁模式和自营模式。

租赁模式相对而言比较常见，开发商将商业综合体建设完成后，将店铺出租给不同品牌的零售商，由零售商自行经营，开发商则收取租金。

自营模式则是由开发商自行选取一些品牌或者与品牌合作，提供商品销售服务。

4.奥特莱斯的发展趋势：随着消费者对品牌和品质的要求越来越高，奥特莱斯将更加注重品牌的选择和质量的控制，提供更多高品质的折扣商品。

奥特莱斯还将进一步以线上线下融合的方式发展，通过线上平台吸引更多消费者，提高销售额。

同时，奥特莱斯还将加强与品牌合作，推出独家折扣，提供更多独有的购物体验。

总之，奥特莱斯作为一个以品牌折扣商品为主的商业综合体，已经成为零售业的一个重要领域。

通过租赁模式和自营模式两种运营模式，奥特莱斯能够吸引消费者前往购物，提供品牌折扣商品，并提供舒适的购物环境和多样化的购物选择。

随着消费者对品牌和品质的要求不断提高，奥特莱斯将继续发展壮大，不断创新以满足消费者的需求。

奥莱项目计划书项目背景奥莱项目是一个线上购物平台，致力于为用户提供高品质、低价格的商品。

随着电子商务的快速发展，越来越多的消费者开始通过网络购物。

然而，市场上仍存在许多价格较高、品质不那么稳定的商品。

我们的目标是打造一个可靠、价廉物美的购物平台，为用户带来更好的购物体验。

项目目标1.提供具有竞争力的价格：通过与供应商合作以及优化供应链，降低商品价格，使用户享受到更大的实惠。

2.提供高品质的商品：与知名品牌合作，确保商品的品质和售后服务。

3.提供个性化的购物体验：通过数据分析和推荐系统，为用户提供个性化的商品推荐，提升用户满意度和购买转化率。

4.基于用户反馈不断优化平台：收集用户的意见和建议，及时修复问题和进行改进，为用户提供更好的购物体验。

项目计划需求分析在项目启动前，我们将进行详细的需求分析，明确奥莱项目的功能和特点。

通过市场调研和用户访谈，我们将确定用户的购物习惯以及对平台的需求，进而明确项目的功能和定位。

技术选型平台的技术选型是项目成功的关键之一。

我们将通过评估不同的技术方案，选择最适合的技术栈来开发平台。

考虑到平台的复杂性和扩展性，我们计划使用下述技术：•前端开发：采用React框架来构建前端界面，使用HTML、CSS和JavaScript来实现功能；•后端开发：选择Node.js作为后端开发语言，使用Express框架来实现服务器和接口；•数据库：采用MySQL作为数据库，存储商品信息、用户信息等数据；•云服务：选择阿里云作为平台的云服务提供商，确保系统的高可用性和扩展性。

开发和测试项目的开发和测试是一个迭代的过程。

我们将按照敏捷开发的方法，将开发过程分为多个迭代周期，每个周期持续2周。

每个周期开始时，开发团队会根据需求进行任务规划和估时，然后进行开发和测试。

在每个周期结束时，会进行系统的整体测试和Bug修复。

上线运营一旦项目开发完成并通过测试，我们将准备上线。

我们计划在上线前进行一次全面的测试，确保系统的稳定性和功能的正常运行。

洛杉矶的奥特 莱斯-案例２
美国奥特莱斯 的现状
奥特莱斯介绍
奥特莱斯是一种新兴的零售业态
时间
1970-1987
性质
工厂直销店
形式
一家工厂一个 outlet store 多家工厂一个 outlet store
商品
工厂尾货
1988-1996
工厂直销店
工厂尾货
1997-2001
商品工厂、品牌所 有者、品牌代理商、 多业态大型购物中 品牌批发商乃至大 心 型百货商店共同参 与的专门供货渠道
上千家世界知名品 牌
业态介绍
商业模型 四大核心 要素
美国的奥 特莱斯 案例1/2
迪拜的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
中国的奥 特莱斯 案例5
全球奥特莱斯购物中心的蓬勃发展体 现了其商业模型的四大核心要素
要素之一是成本控制， 要素之一是成本控制，即“名牌＋实惠” 名牌＋实惠”
购物中 心成本
奥特莱斯业态浅析
内容
奥特莱斯商业 模式分析
业态介绍
国际奥特莱斯 商业模型的四 大核心要素
成本控制
品资源
交通便捷的综 合性多业态购 物环境
商业地产开发 商统一的规划 和管理
美国的奥特莱 斯
迪拜的奥特莱 斯-案例３
曼彻斯特的奥 特莱斯-案例 ４
中国的奥特莱 斯-案例５
商业模型和其 针对的消费群 体
芝加哥和西雅 图的奥特莱斯 -案例１
奥特莱斯(中国) 奥特莱斯(中国)有限公司
法国SCC 法国 国际运营团队 OOM 国内运营团队 英国Fｒｅｅｐｏｒｔ 英国
奥特莱斯芭蕾 雨
业态介绍
商业模型 四大核心 要素
美国的奥 特莱斯 案例1/2

奥特莱斯理念
奥特莱斯（Outlets）是一个经销商直销的零售概念，其理念是提供品牌商品以折扣价格销售。

它的主要特点包括：
1. 品牌商品：奥特莱斯销售的商品多来自于知名品牌。

消费者可以以更低的价格购买到正品商品，享受到品牌带来的品质保证。

2. 直销模式：奥特莱斯与品牌商直接合作，没有中间环节，节省了中间商的渠道成本。

这样的直销模式可以让消费者以更低的价格购买到商品。

3. 折扣价格：奥特莱斯通过采购大量商品以获得更低的进货价格，并以低于市场销售价格的方式向消费者销售。

这样的折扣价格可吸引更多消费者前来购买。

4. 季节折扣：奥特莱斯通常会根据季节性需求，提供特定季节商品的折扣促销。

例如夏季折扣，冬季折扣等，以吸引消费者购买季节性商品。

5. 提供多样选择：奥特莱斯通常提供丰富的商品种类，包括服装、鞋子、家居用品、户外用品等，以满足不同消费者的需求。

总的来说，奥特莱斯的理念是为消费者提供品牌商品以折扣价格销售，通过直销模式和大量采购来实现低价销售，吸引消费者购买。

奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

这种商业模式，在海外已盛行几十年。

我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。

从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。

因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。

这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。

（一）奥特莱斯物业型态模式分类1、庄园式奥特莱斯商场庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。

国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。

这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。

两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。

这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。

2、城堡式奥特莱斯商场城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。

国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWBALANCE等拥有1000平米以上的工厂折扣店。

三、奥特莱斯经营管理
奥特莱斯经营首先是建立一个采购组织，以保证销售计划正常进 行。组织内应有专门的人负责商品决策，保证商品采购的合理性 和及时性。 对于国内的奥特莱斯运营商来讲，可以选择内部人员组成或通过 外部机构负责。外部机构通常服务于若干无竞争关系的零售商， 具有专业的商品知识，这是通用采购人员不具备的。但是内部人 员构成的团队更能适合内部的企业发展策略，也更能将采购与商 品经营相结合。如何构建奥特莱斯良好的采购系统，应是运营商 重点研究的问题。
二、奥特莱斯的特质
9、新的发展趋势
（1）通过正价销售渠道提高品牌知名度，在奥特莱斯获取收益; （2)商品的范围已经从过去的“辅助性商品”过渡到“核心商 品”，甚至已经成为多数店铺的“标准”经营范围。
2-5消费主体、发展趋势
同其他零售业态一样，奥特莱斯的经营管理也是由采购、运输、 验收、储存、盘点及销售六大环节构成。但奥特莱斯的业务基本 可以分成两个部分： 一方面是采购、运输、验收和存储； 另一方面是盘点及销售。 与国内零售模式相比，奥特莱斯涉及海外采购、谈判、商品计划、 商品评估等专业性较强的领域，对整体经营起到核心关键作用。 (1)采购组织的建立 (2)商品计划 (3)谈判购买 (4)利润评估
一、奥特莱斯的历史
奥特莱斯实体模式: 奥特莱斯实体模式: 1、在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心； 2、最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流， 主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子 式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式； 3、另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。
北京燕莎首次创立国内的第一家Outlets并取得成功，并从此形成 一股潮流。上海、天津、广州、哈尔滨、杭州等地都相继建起奥 特莱特。