【2019-2020年整理】10月上海二手房市场研究报告

上海房地产市场调研报告建设银行上海分行2002/1目前，上海房地产市场就市场容量而言是中国城市中最大的市场。

研究上海房地产市场的进展现状及前景，不管关于上海、关于中国城市及房地产的进展，都具有重要的意义。

20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为要紧特点的路程。

当前，中国面临着加入WTO后，进一步融入全世界经济格局的机缘与挑战。

中央政府把上海的进展定位于“国际经济中心城市”、“国际经济、贸易、金融和航运中心”，与20世纪90年代的“一个龙头、四个中心”相较，有了重大的转变。

上海房地产市场的进展值得咱们专门关注。

第一部份上海房地产市场的历史回忆上海曾经是一个房地产市场相当发达的城市。

解放后，随着房地产纳入打算经济而慢慢萎缩，寂静了30年。

1978年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产市场慢慢苏醒，不断进展，大致经历了苏醒、缓慢进展、超常进展和调整四个时期。

一、苏醒时期（1978－1985年）在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的苏醒有两方面条件。

第一，改变住房长期严峻欠缺是上海房地产业进展的内在要求。

作为一个人口众多的大城市，上海的住房一直比较紧张。

1949年以后，尤其是1956年以后，在打算经济体制的操纵下，住房作为一种福利由国家统一投资、统一建设、统一分派和近乎无偿利用，使住房生产的正常循环受到破坏，再投入困难。

同时在重生产轻生活思想阻碍下致使的对住房问题的轻忽，使得上海的住房长期严峻紧缺。

至改革开放初期，住房问题已成为上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居住面积仅为平方米）。

为了改变这一状况，1979年，上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相结合的方针，企业建房踊跃性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅建设的热潮。

到1985年，市区住宅建筑面积达到了万平方米，比1978年增加了50％以上，人均居住面积也达到了平方米。

这一轮住宅建设，尽管仍是非市场化的，却是一个历史性的预演，为往后上海房地产市场的大进展提供了积存知识和人材储蓄的机遇。

2020年上海房地产市场分析报告目录01 政策环境分析02 土地市场分析03 商品住宅市场分析04 市场总结与展望回首上海楼市，上下半年均可以用“先扬后抑”来总结。

上半年，三月的“小阳春”来得猝不及防，新房、二手房随之火热了一把，一度呈现出复苏之势，然而二季度成交量却持续回落。

下半年，新房成交量随着夏季的到来再次上涨，但期盼中的“金九银十”却略显冷清。

从全年来看，量涨价稳可以贴切地反映上海的楼市表现。

我们将对2019年上海市场进行回顾，并以此对下一阶段走势进行研判。

01政策动态2019年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海没有出台重磅调控政策，而是以微调为主，松紧并存，稳定市场走向。

2020年，维护上海房地产市场平稳运行仍然是市场调控的主要方向。

➤二手房部分税费下调2月19日，《上海市人民政府关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知》发布。

通知明确，从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人一律按50%的幅度减免资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

新政后，原适用增值税及附加税税率5.55%的区域，增值税及附加税税率调整为5.3%；原适用增值税及附加税税率5.45%的区域，增值税及附加税税率调整为5.25%。

➤临港自贸新片区限购政策微调8月6日，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，临港自贸新片区正式官宣，并透露临港新片区将支持特殊政策，包括人才“居转户”年限缩短，限购微调等。

8月20日，自贸新片区正式揭牌，拉开新片区全面建设的帷幕。

11月20日，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》等系列人才政策正式发布。

人才新政细则的落地为新片区吸引和引进人才注入了“强心剂”。

➤上海普通住宅标准延期5年11月19日，上海政府网站公示《关于调整本市普通住房标准的通知》有效期继续延长5年。

2019年上海市场年度监测报告微信公众号要买房补贴扫这里抢支付宝红包知识星球（前100名免费）目录房地产政策房地产政策土地市场整体市场宅地市场商办市场排行榜热门地块下月预告房产市场市场供应市场成交市场库存排行榜重点项目房地产政策房地产政策上海市房地产政策政策类型发布时间限制区域政策概述限购2019.08.30上海按照区域发展和产业导向，对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区普通商品房一套。

缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年限，将自购房之日前连续缴纳满5年及以上，调整为连续缴纳满3年及以上限贷2016.11.28上海自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。

在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

限价------限售2016.11.28上海自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。

在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

人才政策2019.11.29上海2019年度知识更新工程第二批项目共投入308.5万元，经组织遴选，确定资助高级研修项目25期（A类5期和B类20期）、急需紧缺人才培养项目B类15期。

土地市场上海市土地成交结构走势（按规划建面）2018年12月-2019年12月，上海市以住宅用地成交为主，占比57.3%，其次，工业用地成交占比20.6%。

2019年12月，上海市以住宅用地成交为主，占比51.7%，比去年同期上升0.2个百分点。

61.73972.160.148.956.529.255.383.784.947.364.151.723.4 6.8 1.47.119.9014.312.30.118.19.615.514 1.326.528.650.130.261.918.8412.415.816.923.40.952.90 4.20 3.48.911.50 2.618.99.49.5住宅用地商办用地工业用地其他用地18-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-120%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%住宅用地商办用地工业用地其他用地上海市土地供求价走势2018年12月-2019年12月，上海市共推出土地规划建面2942.6万㎡，成交2764.8万㎡，成交楼面均价7904元/㎡。

存量市场：2020年上海住宅交易市场图：近六年全市二手住宅成交量价走势——全年成交近30万套，市场行情明显好转2020年上海二手住宅共计成交29.9万套，同比增加25.7%，较2017年增加100%，创近四年新高。

住宅交易市场已经逐渐从本轮调年控的低谷期（2017年、2018年）走出，并延续2019年的上升之势进一步回暖。

需求提升、交易量增加也推动了价格的上涨，成交均价首次突破4万元/平方米，剔除了成交结构等影响因素的RVMS均价也达到了历史高位。

突发的疫情并未使得住宅交易市场受到影响，大众对未来经济增长的信心不断增强，这也体现在楼市方面，房源流动性加快、交易活跃度提升。

虽然目前全市整体价格走势还算平稳，但地段的重要性和配套资源分配不平等的问题，使得局部区域房价在这个过程中出现较大幅度的提升，供需矛盾加剧或会进一步推高其价格并逐渐向全市蔓延。

注：RVMS价格内涵——利用先进的网络化平台，大容量、高覆盖度地甄选市场有效挂牌案例，并严格按照估价规范，运用信息技术对海量信息进行精确修正，计算结果通过与资深房地产估价师的经验充分揉合，最终得出准确的小区价格。

——季度成交量价一路上行，年图：2019-2020年各季度二手住宅成交量价走势末翘尾明显除去一季度，2020年其余时期的表现都优于2019年。

元旦和春节两个假期加上疫情使得买房活动被迫中断，2020年一季度仅有3万套的成交，但随着疫情好转，前期积压的购房需求集中入市，二季度上海二手住宅成交强势反弹，交易行情快速回暖。

下半年，人才引进政策放宽，同时城市更新又为市场注入一批购房需求，成交量继续扩大，随后新一轮学区热度崛起，助推整体成交价格大幅攀升，年末出现明显的翘尾行情。

持续的高成交消耗了大量房源，使得二手住宅重新回归卖方市场，坐地起价、随意跳价的行为频现，热门学区房“有客无房”成为普遍现象。

学区拉动下整体价格或将继续上行，但因近期银行放贷速度趋缓且市场房源不足，2021年初期成交量将有所下滑，难以延续年末的高位行情。

地产凛冬已至，家具企业利润承压——10月地产后周期行业月报（第5期）相关研究：投资要点：❑ 驱动因素追踪：凛冬已至，竣工面积快速回落受政策调控与信贷收紧影响，单月销售面积为1.10亿平米，同比下降24.11%。

从同比的数据来看，本次“银十”销售面积同比增速创下2008年以来十月销售的最大跌幅。

二手房方面，监测城市的销售面积同比下行50.53%，环比下行22.91%，整体市场热度继续下滑，市场已进入冰点。

竣工方面，从10月单月来看，在资金压力下，房企竣工大幅放缓，全国住宅竣工面积下滑至4598.82万平米，同比下滑21.33%，单月竣工面积大幅回落，预计将对下游产业链形成冲击。

出口方面，家具及其零件出口达64.67亿美元，同比增长14.36%，出口数据高增。

不过值得注意的是，出口金额的上升更多的由原材料价格上涨带来的涨价驱动，持续性仍待观察。

尽管从近期监管当局的表态来看，监管当局对于房地产的政策导向略有松动。

目前行业的核心问题仍然在于流动性的问题，但我们尚未看到融资端明显放松的信号。

预计行业短期仍将回落，仍然需要等待更多政策信号❑ 原材料价格追踪：MDI 价格持续上行，企业成本端小幅承压原材料方面，定制和软体家居的原材料价格持续上行。

10月刨花板和中纤板的单月平均价格环比分别上升1.80%和1.31%。

MDI 和TDI 的单月平均价格环比上涨9.84%和5.13%，家居企业成本端承压。

家电方面，长江有色市场10月的平均铜价为72616.88元/吨，环比上行4.13%。

10月铝A00均价为22371.88元/吨，环比下行0.03%，价格保持平稳。

❑ 行业景气度追踪：家具企业利润水平承压，扫地机器人表现亮眼社零方面，10月单月家具类零售额149亿元，同比上行2.4%，较2019年同期减少14.61%，家具零售增速持续放缓。

家电方面，10月零售额达735亿元，同比增长9.5%，单月零售增速持续转正，家电零售数据小幅改善。

上海市二手房价格影响因素研究作者：胡夷蔡近近张敬鸿袁鹏程来源：《经济研究导刊》2022年第04期摘要：收集上海市14个区的11 195条有效二手房成交数据作为样本，首先对样本进行相关性检验并选择9个变量，分别用线性模型和半对数模型对样本进行初步分析，通过比较模型的拟合优度等最终选取半对数模型对样本进行回归分析建模，由此得到模型的常数值和各变量相关系数。

根据此模型分析得到各自变量对上海市14个区的单位面积房价的影响程度，其中房源所处的行政区对单位面积房价的影响较大。

此外，运用该半对数模型可对指定特征信息的房源进行房价预测。

关键词：上海市;二手房价格;单位面积房价;虚拟变量中图分类号：F299.23 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2022）04-0070-03引言据报告统计，2020年，上海二手房市场量价走势与新房市场基本一致。

全年二手住宅成交约30.2万套，同比增长27%，达近4年来新高。

其中，2020年12月上海二手房的成交量刷新了近几年来的新高，二手住宅月度成交套数约为3.9万套，环比增长20.3%，同比增长96.2%。

由此可見，二手房交易在上海市房地产市场逐渐占据重要地位。

在此前提下，对于二手房价格影响因素的研究越来越多。

如戴瑗、郑传行通过Python对南京市二手房数据进行了收集和分析，经过可视化分析从中提炼出能帮助人们做出购房决策的信息[1];黄明宇、夏典收集了合肥市二手房交易数据并进行分析，建立了多元线性回归模型，为合肥市二手房交易提供了一个有实用价值的房价参考定价工具[2];傅行行利用ArcGIS分析了上海市二手房价格空间分布特征，探索影响二手房价格的可能因素[3]。

本文以上海市的14个区（除金山区和崇明区外）为研究对象，对其进行数据收集和处理，并建立了多元线性回归模型和半对数模型，通过比较得出各因素对二手房单位面积房价的影响程度，最终选择了半对数模型进行房价的预测。

一、数据收集和变量选择本文通过数据收集工具“Gooseeker”从链家网站上爬取了上海市14个区的二手房成交数据，共采集了12 316条2020年上海市成交的二手房数据，经过初步相关性检验，剔除了房屋结构和厨房数等无关变量，最终选取了9个变量，其中单位面积房价为因变量，其余为自变量，具体变量如表1所示。