第一章投资环境分析
1.1社会环境
（1）该工厂位于浙江省杭州市江干区近郊，周围地带经济发达，占用农田约50公顷，地理位置优越。
（2）靠近铁路、公路、码头，水路交通便利，方便企业产品和原材料的运输，减少产品的运输成本。
（3）靠近主要燃料和原材料产地，可以保证企业有充足的燃料和材料供应，并且水电供应可靠，具有较好的社会环境优势。
1.1自然环境
（1）该工厂地处平原地带，地势平坦，利于企业产品的交通运输。
（2）气候条件较好，很少有自然灾害发生。
（3）附近有河流通过，可以为企业提供充足的水源和水上运输
第二章项目投资估算与筹措
2.1项目总投资估算
本项目总投资达58642.6万元，包括建设投资估算（扣除建设期利息）47183万元，流动资金7998万元，建设期利息3461.558543万元。具体数据见表2-1：
表2-1 项目总投资估算表单位：万元
2.1.1建设投资（扣除建设期利息）估算
在该项目的建设投资涉及固定资产构建费、无形递延费用、预备费用，具体数据见表2-2：
表2-2 建设投资估算单位：万元
2.1.2流动资金估算
该项目的流动资金涉及应收账款、应付账款、存货和现金，预计达产期后每年的流动资金相等，具体数据见表2-3：
表2-3 流动资金估算表单位：万元
2.1.3建设期利息估算
该项目的建设期利息根据长期借款利率和预计长期借款估算，具体数据见表2-3：
表2-3 建设期利息估算表单位：万元
2.2资金筹措
本项目总投资达58642.6万元，自有资金12400万元、长期借款40644.6万元、流动资金借款5598万元，具体数据见表2-4：
表2-4 资金筹措表单位：万元
2.2.1自有资金筹措
本项目的自有资金筹措仅涉及资本金，具体数据见表2-5：
表2-5 自有资金筹措表单位：万元
2.2.2长期借款筹措
本项目的长期借款本金由建设投资（扣除建设期利息）减去自有资金金额倒退所得，即第一年的长期借款本金=21232-5000=16232万元；第二年的长期借款本金=25951-5000=20951万元，长期借款的利息即为建设期利息，在表2-3中已求得，所以，第一年的长期借款（含利息）=17021；第二年的长期借款（含利息）=23623。
2.2.3流动资金借款筹措
本项目的自有资金筹措是流动资金投资扣除自有资金后的余额，具体数据见表2-6：
表2-6 流动资金筹措表单位：万元
第三章财务效益分析
3.1综合开发项目经济效益测算
整个雁栖湖综合开发项目的经济效益体现在：耀江集团以25.26万元/亩（13.5万元/亩＋1000÷85万元/
亩）土地成本获得1054亩土地（土地市场价格为28万元/亩），从事房地产开发获得的项目总的经济收益。
3.1.1项目成本预测
（1）单位产品生产成本
该项目的单位产品生产成本共计286元，其中原材料200元，燃料和动力68元，工资及福利18元，具体数据见表3-1：
表3-1 单位生产成本估算表单位：元
（2）固定资产折旧估算
表3-2 固定资产折旧估算表单位：万元
（3）无形及递延资产摊销估算
表3-3无形及递延资产估算表单位：万元
（4）总成本费用估算
在该项目的总成本费用涉及外购原材料、采购燃料动力、工资及福利等，具体数据见表3-4：
表3-3总成本费用估算表单位：万元
3.1.2项目销售收入预测
（1）销售收入和营业税金及附加估算
该项目A产品销售单价为900元，第3年的生产负荷为40%，第4年的生产负荷为60%，第六年的生产负荷为100%。具体数据见表3-4：
表3-4 销售收入和营业税金及附加估算表单位：万元
（2）销售损益表
由损益表可以得出该项目投产当年就出现盈利，并没有出现亏损，并在达产期的每一年都有利润产生，盈利能
力较好。具体见表3-5：
表3-5销售损益表单位：万元
3.2财务评价
3.2.1主要财务指标
经计算，项目税后利润为187674万元，税后内部收益率为28%，投资回收期为5.6年，财务净现值（15%）为34755.81万元。主要财务指标见表7.10。项目在财务上是可行的。
表3-6 主要财务指标
3.2.2静态分析
（1）盈利能力分析
该项目在投产期的初期净利率为0.31%，并呈逐年增长的趋势，在项目第五年达到最大值，由于在项目后期企业资产总额增加，导致资产净利率有所降低，不过总体盈利能力较好。同时，该项目的销售净利率逐年上升，具体见表3-7：表3-7盈利能力分析表
资产净利率0.31
%
10.19
%
29.47
%
29.11
%
23.42
%
18.98
%
15.95
%
13.76
%
12.10
%
10.79
% 9.77%
8.90
% 8.17%
资产利润率0.41
%
13.59
%
39.29
%
38.81
%
31.22
%
25.31
%
21.27
%
18.35
%
16.13
%
14.39
%
13.03
%
11.87
%
10.90
%
销售净利率0.84
%
18.45
%
32.82
%
35.60
%
37.40
%
37.43
%
37.43
%
37.43
%
37.43
%
37.43
%
37.56
%
37.56
%
37.56
%
（2）偿债能力分析
该项目累计盈余资金104259.994万元，借款偿还期限为4年，偿债期间各年资产负债率最高为74.65%，最低为12.20%。流动比率由投产期的8.19增加到第十五年的30.69，流动比率很高，可能会产生存货积压或滞销的结果，需要引起企业的重视。其他指标见表3-8：
表3-8偿债能力分析表
