下载文档原格式
一个项目经理的困难选择张炎正在打电话的时候，他的秘书拿进来一封总部抄送的来自德勤公司的信。
张炎是益达公司的项目经理，这两年一直在负责公司在海外的项目开发业务。
而此刻这封信正是关于张炎所负责的一个香港的项目。
由于益达是在NASDAQ上市的公司，每个季度的财务报表要经过德勤公司的严格审计。
益达核算项目收入的方式是采用完工百分比法，即随着项目的时间进度，按比例将合同款记入公司收入。
这个项目2003年9月合同签订之日起，到2004年11月，历时1年多，合同款的80%也已经记入公司收入，而客户实际上的现金支付只有合同款的30%。
2004年12月德勤在对公司的审计中发现了这一问题，于是便寄来这封信，要求公司给予说明。
财务部给出的建议是：请德勤向客户公司发欠款确认书，以此证明益达没有虚假账面收入。
但是客户公司会签署这份确认书吗？张炎实在是没有把握。
益达公司和AHZ软件益达公司成立于1992年，伴随着中国电信和因特网事业一路成长发展。
其中AHZ 软件是益达的核心产品，在国内为中国电信、中国移动等多家大型运营商提供对用户的管理和计费功能。
2003年香港凯业公司对益达的AHZ计费系统表示了兴趣，而益达的董事会也把这次合作看作步入海外市场的重要机遇。
凯业成立于1994年，是香港首批获得允许为公众提供互联网服务的电信服务提供商之一，其主要投资方来自于日本。
2003年9月，益达公司和凯业公司签署了用户管理和计费软件开发合同，合同金额为695,000美元。
在这次项目中，益达将以AHZ产品为基础，结合凯业的业务需要，进行客户化和二次开发工作。
对益达来说，这是公司第一个海外项目，标志益达业务步入了国际市场，这一消息使益达在NASDAQ的股票价格因此上涨。
对凯业来说，购买益达的用户管理和计费软件AHZ能使他们的业务得到有效的扩展，因原计费系统AS400不能支持而不得不采用手工完成的部分计费功能将在AHZ系统中得到实现。
项目启动为使项目顺利进行，凯业和益达均为此项目配备了相应的管理和技术人员。
办公市场分析| 张江商务区作为浦东新区重点发展区域之一，张江商务区一直紧跟时代、持续发展。
张江总部园、上海集成电路设计产业园、张江在线新经济园在2020年初正式开园，吸引来自生物医药、集成电路、人工智能、创新研发平台等领域的大量总部企业入驻，为张江科学城注入新活力。
疫情期间，50个重点项目集中签约、开工启动，相较于同时期其他商务区，张江商务区相关工作进度稳步推进，办公租赁市场保持活跃。
区块分析1、区块基本情况张江商务区位于浦东中部，目前区块内有两条轨道交通，2号线贯穿张江北和张江东区域，13号线途径张江南延伸区域，张江南区域暂无轨道交通。
商业配套方面，张江北区域配套最为齐全，共有3个商业综合体，包括目前张江规模最大的商场——长泰广场；张江南延伸和张江东区域分别有2个和1个商业综合体，但规模均不大；张江南区域暂时仅有少量园区配套。
张江科学城致力于培育高新技术产业和战略性新兴产业，依靠政策扶持，大量医药生产基地、创新研发中心扎根于此，同时也聚集了较多来自集成电路、人工智能等行业的企业。
为推动相关企业发展，张江商务区对初创科技企业推出专项补贴政策，现有政策包括：1）房租补贴政策，补贴面积最高200㎡，补贴额度不超过2元/㎡·天，补贴总金额最高不超过15万；2）小张江专项补贴，共有33项，例如研发投入补贴、孵化毕业补贴、股权融资补贴等；3）疫情期间人社补贴，例如创初期社会保险费补贴、疫情期间浦东新区创业担保贷款和贴息等。
2）区块价格分析低端和中端市场租金方面来看，2019年至2020年张江商务区办公平均租金整体比较平稳，未出现较大波动，在进入2021年后开始有所提升，中端市场租金上涨幅度大于低端市场，前三季度累计涨幅相差约2%，主要原因是中端市场租金水平相较全市中端而言处于低位，提价空间大于低端市场。
具体来看，低端市场2021年第一季度平均租金在2.8元/㎡·天，经过两个季度的连续增长，平均租金在第三季度达到3元/㎡·天。
创意产业园区的创意型人力资本问题研究: 张江案例徐进梁鸿内容提要：创意产业园区为创意的生产、创意的产业化、规模化提供了空间支持，园区的建立并不必然能确保创意型人才的集聚，这是由于创意型人力资本集聚有其特有规律。
针对目前国内创意产业园区普遍存在的人力资本瓶颈问题，本文在综述各种创意型人力资本分析框架的基础上，着重分析了张江文化科技创意产业基地创意型人力资本供给不足的成因，在此基础上提出了政策建议。
关键词：创意产业园区人力资本公共政策作者简介：徐进，复旦大学社会发展与公共政策学院博士研究生；梁鸿，复旦大学社会发展与公共政策学院副院长、教授、博导。
一、创意型人力资本供给不足：张江文化科技创意产业基地的难题在国内建立开发区和繁荣创意产业的双重政策热潮推动下，许多城市建立了一系列创意产业园区。
上海自20世纪90年代起分三批建立了50个创意产业集聚区，其中，2004年由政府牵头，在张江高科技园区就地建设的张江文化科技创意产业基地，是位于浦东新区的为数不多的创意产业园区之一。
为重点扶持该基地，浦东新区政府出台了一系列政策，一方面制定了文化科技创意企业认定办法，对经过认定的企业享受高新技术企业的各项优惠政策；另一方面，建立了文化科技创意产业发展基金，2005年和2006年各投入6000万元 [1]。
为进一步推进基地的建设，张江集团联合文新报业集团共同组建了上海张江文化科技创意产业发展有限公司，公司的功能除落实政策优惠措施外，更主要的是通过市场化的运作模式，提高基金的使用效率。
为了解园区和基金的运行状况，笔者于近期对基地进行了实地调查，此间，还对上海张江文化科技创意产业发展有限公司和基地孵化器的部分企业进行了专题访谈。
结果显示，创意型人力资本供给不足已经成为困扰基地内企业的主要问题之一。
创意型人力资本供给不足制约了创意企业的成长。
孵化器企业指出，公司在短期内可以通过相对高的薪资吸引到许多创意型人才，然而，其中绝大多数人还是很快选择了离开，这成为制约企业发展的关键因素。
图1 张江生物医药研发办公总部项目效果图张江总部园头部企业及上市公司总部区（B4-02）项目总1 总体布局整体总平面布局以L型建筑为主规划结构。
由于基地用地紧张，两栋高层塔楼需完全错开，避免正向间距影响。
高层设于基地东南角可突破限高区域，50m高层位于基地西北角，利用裙房连接，解决了多功能性空间与办公的高效联系。
绿化景观集中到南侧半围合区域，形成以人行为主的高品质公共花园。
主要的消防环路和车行道路沿外侧布置，地下车库出图2 张江生物医药研发办公总部项目总平图2.3 平面功能构成（1）功能布局。
本方案共设计有1栋九层及1栋十二层实验研发楼，首层因工艺及共享大堂要求层高为6m，其余每层均为4.5m，主楼建筑局部设置两层通高的内凹阳台，和中心景观紧密结合。
垃圾房设置在基地北侧，较为隐蔽，对景观环境影响较小。
地下室设置两层，共约21051.00㎡，主要为机动车库、平战结合的人防区域及设备机房等（2）裙房平面。
裙房平面为一至三层，主要为入口联合大堂、咖啡、便利店、餐厅、厨房、展览中心、后勤卸货、独立办公、共享办公、数据中心、会议室、多功能厅、卫生间等复合性功能。
在首层平面设计中，入口空间设计上并没有设置两个独立大堂而是一个联合大堂，为办公人员创造了一个共享，交流的空间，餐厅设置在中部，有效地服务于两边研发办公人群，展览设置在东侧，有一定形象及方便外部人员使用，图3 张江生物医药研发办公总部项目首层平面图（3）标准层平面。
塔楼标准层平面为实验研发办公，利用中心核心筒的模式，实验研发空间围绕核心筒布置，生物医药生产实验人均建筑面积暂按25㎡/人。
在核心筒平面设计中为本项目技术设计的一个难点，每个楼层设置了三部客梯、一部货梯、两部疏散楼梯、男女卫生间各一个、强弱电间、水井、风井等。
其中由于实验室的特殊功能要求，每层需独立配备一个2.5㎡废气井，同时需考虑检修问题，综合考虑将废气井与设备房等结合内部形成检修通道，空间紧凑，有效提高使用面积较高[2]，如图4。
绿色建筑案例分析张江集电港总部办公中心绿色建筑案例分析张江集电港总部办公中心张江集电港办公中心是绿色生态改扩建工程，对既有建筑的节能改造和绿色建筑的推广都有积极的意义。
工程性质：办公楼改扩建工程工程投资：6974.77万元用地面积：7972.6 m2建筑面积：23710 m2结构形式：框架结构开发与建设周期：1年项目采用的活动铝合金外遮阳、绿化种植屋面、双层呼吸式幕墙、太阳能光伏建筑一体化、地源热泵系统都有很强的应用和推广价值，本项目采用的生态建筑数据采集、监测和展示系统为进一步进行绿色生态技术和研究和改进提供基础研究数据和实际运营经验。
绿色建筑VI系统为引导人的行为节能做出了尝试和探索，有很强的借鉴作用。
一、项目简介节能与能源利用包括建筑节能设计、高效能设备和系统、节能高效照明、能量回收系统、可再生能源利用等。
围护结构节能外墙：由于是改扩建项目，为了不破坏原有外立面，采用30mm挤塑聚苯板内保温改造，热桥部位加强处理，保温层向内延伸１m，平均传热系数0.87W/(m2.K)。
屋面：本项目的屋面分为两部分，一部分是原有建筑结构屋面，已经采用了25厚的挤塑聚苯板做保温，改造时又将此部分屋面改造为佛甲草种植屋面，加强了屋面的保温隔热作用使整体屋面传热系数小于0.60W/(m2.K)；又将此部分屋面改造为佛甲草种植屋面，加强了屋面的保温隔热作用；另外一部分是新建中庭的玻璃采光屋面，此屋面设计为集太阳能发电（BIPV构件）、采光、铝合金活动遮阳、流水景观为一体的智能生态屋面，夏季通过遮阳和水冷却采光屋面，冬季遮阳打开让阳光射入中庭。
外窗及玻璃幕墙：原有玻璃幕墙采用智能控制铝合金百叶活动外遮阳，夏季百叶闭合时遮阳系数可以达到0.2。
新建中庭部分采用双层呼吸式幕墙，夏季外层通风百叶打开外循环利用对流散热，冬季通风百叶关闭形成封闭温室保温，过渡季节里外层百叶全部打开加强建筑的自然通风，同时双层内设活动遮阳百叶，幕墙整体传热系数1.8 W/(m2.K)，百叶闭合时遮阳系数也达到0.2。
产业地产案例研究上海张江文化科技创意产业基地区位上海张江文化科技创意产业基地项目基本-上海张江文化科-技创意产业基地-情况介绍-张江文化科技创意产业基地作为上海首个文-光创意产业园，已经成为国最具活力和创-新能力的产业基地之一项目基本情-上海张江文化科技-况介绍-创意产业基地-区位：-浦东新区张-线-Ouer-RingRd.-外高保区-第一层-陆家嘴-工高科技园-弟三圈-内，距离浦-登桥出口然工区-ciao Export-东机场21公-市府-上端市包行产-里-,虹桥机-传铁二想-场25公里。
-S--红区-士-虹骄机场-熊消军-Shaighai Magioy-ngA-Sbway Lina项目基本-上海张江文化科-技创意产业基地-情况介绍-：地30万-文化产业示范基地-m-启动时间：2004-中华人民共文化部-二零零四年十一月一日-年8月-国家网络游戏-动漫产业发展基地->园区在上海隶属于第三-The Nationa Game On Line&Cartoon Industry Base-圈层创意产业区-中华人民共和国新闻出版总署-ercral Adm nistration Of Press-Publication Of'PRC-二零五年->园区于国家级文化创意基地-6888项目基本-上海张江文化科-技创意产业基地-情况介绍-运作侯式：由-cu特n-2-上海张江集团-陆家嘴-联合上海文新--报业共同组建-的“上海张江->园区在上海隶属于第三-文化科技创意-圈层创意产业区-产业发展有限->园区属于国家级文创意基地-公司”承担基-地的开发建设-和运作管理项目基本-上海张江文化科-技创意产业基地-情况介绍-园区产业定位：动漫画、-网络游戏、高科技影视后期研发设计制作-和品工业造型设计等。
-驻企业：美国艺电、盛大网络、第九城市、网星游戏、-CORE、矽-幻科技、创新科技、盛大网络，第九市公司以及SS公司等164家-企业，年产值超过40亿元，带动相关产值240亿元人民币项目基本-上海张江文化科-技创意产业基地-情况介绍-整个基地以低密度产业聚集-区为主，成为动漫、网游、-影视后期制作设计类创意-产业滋生的土壤项目基本-上海张江文化科-技创意产业基地-情况介绍-一期基地：规划面积为10万m,为低密度产业-集聚区，主要依托软件现有的软件产业的技-术优势和资源优势，用于文化科技创意产业方-面偏重技术的软件产品的研发和制作。
