金审学院会计二班资产评估期末论文
对房地产价值估价的假设开发法的研究
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指导老师 :_________________________________________ 完成日期：____二○____年_____月_______日__________
对房地产价值估价的假设开发法的研究
黄光华
会计2班 js1205210
关键词：房地产价值评估假设开发法
摘要:：土地是房地产重要的组成部分,房地产是我国国民经济重要的支柱产业。土地作为一种高价值的商品,对其价值的评估具有十分重要的意义。假设开发法又称剩
余法,是在房地产评估中对土地评估广泛采用的一种评估方法。是预测估价对象开发完
成后房地产价值和后续开发建设完成该房地产的必要支出和应得的利润,然后将估价对
象预期的房地产价值减去后续开发建设正常投入成本、正常税费及应得利润来求取估价
对象价值的方法。其估价思路通常是模拟一个典型房地产开发商拿地时,在公平的竞争
环境下,如何得出其愿意支付的最高土地价格。实际运用中该方法有两种应用模式：传
统核算模式和现金流折现模式。对于传统核算模式扣除要素中的利息、利润确认,以及
现金流折现模式中折现率与扣除要素配比等方面均存在一些模糊争议点。
一、评估原则：
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否
则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，
通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实
际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
二、房地产评估的程序
1、明确评估基本事项
2、制定工作计划
3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。
4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另
一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。
5、综合分析确定评估成果
6、撰写评估报告
三、评估方法
1.成本法
（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2.市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
3.剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4.收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值
的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
5.假设开发法
含义：假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的
价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方
法。
具备条件：
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。
城市房屋拆迁作为城市建设和发展的重要组成部分,直接影响着城市现代化建设的步伐和拆迁人、被拆迁人的切身利益。采用假设开发法来评估待拆迁房地产的价格，可以估算出拆迁人能够承
受的最高补偿费用,又体现了拆迁户参与分享建设成果。假设开发法估价为城市房屋拆迁价格评估和
拆迁补偿提供标准提供理论基础和科学依据。①
在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：1是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。2是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产
价值。
假设开发法又称为剩余法、到算法或预期开发法，是将被估房地产开发后的预期价值扣除预期的正常投入费用、正常税金和合理利润后，以剩余部分的价值作为依据测算房地产评估值的方法。
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的估价思想②是杜能提出的，他认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。
假设开发法又称剩余法，即地价等于土地与建筑物出售价格减去建筑物本身的价格。因此剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。假设开发法的基本公式是: v(购置开发场地的价格)二A总开发价值一担开发成本+C 开发商合理利润。) 在具体估价时有现金流折现法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。其实，它们只是具体出发点不同，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。两种方法所得出的结果基本上是一样的。引起差异的原因是由于开发商利润率采用的是静态近似值，它使传统方法中的投资利息与开发利润两项之和所形成的投资收益，不等价于现金流折现法中以折现方式所体现出的投资收益造成的误差，如果两者
